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Loi Jeanbrun à Besançon en 2026 : conditions, amortissement et rendement
Avec un prix moyen de 2 485 €/m², Besançon affiche le rendement brut le plus élevé des villes que nous avons analysées jusqu’ici, autour de 6,3 %. Le plafond annuel d’amortissement n’y devient contraignant qu’au-delà de 110 m², et aucun encadrement local des loyers ne vient s’ajouter au barème fiscal.
Sommaire
- Les informations clés
- Applicable à Besançon ?
- Les conditions à respecter
- Quels logements sont éligibles
- Comment fonctionne l’amortissement
- Le ticket d’entrée le plus bas du cluster
- Exemple d’un appartement neuf
- Exemple d’un ancien rénové
- Est-ce rentable à Besançon ?
- Le marché bisontin en chiffres
- Dans quels quartiers investir
- Neuf ou ancien ?
- Jeanbrun ou LMNP ?
- Les risques propres au marché bisontin
- Impact fiscal à la revente
- Les erreurs à éviter
- Analyser un projet
- Lexique
- FAQ
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique à Besançon comme partout en France, sans zonage, pour un appartement en immeuble collectif loué nu en résidence principale pendant neuf ans. Trois atouts bisontins : un prix moyen de 2 485 €/m² qui place le ticket d’entrée d’un T3 autour de 160 000 €, un plafond annuel d’amortissement qui ne mord qu’au-delà de 110 à 115 m², et aucun encadrement local des loyers. Le rendement brut de marché ressort entre 6,3 et 6,4 %.
Loi Jeanbrun Besançon : les informations clés
- Nom officiel du dispositif
- Relance logement
- Nom courant
- Loi Jeanbrun
- Base légale
- Art. 47 LF 2026, art. 31 i et j CGI
- Période d’acquisition
- 21 fév. 2026 au 31 déc. 2028
- Biens concernés
- Bâtiment d’habitation collectif
- Mode de location
- Nue, résidence principale
- Engagement
- 9 ans minimum
- Base amortissable
- 80 % du prix retenu
- Amortissement neuf
- 3,5 % / 4,5 % / 5,5 %
- Amortissement ancien (≥ 30 % travaux)
- 3 % / 3,5 % / 4 %
- Plafond annuel par foyer fiscal
- 8 000 / 10 000 / 12 000 €
- Régime fiscal
- Revenus fonciers au réel
- Prix moyen appartement
- 2 485 €/m² (août 2026)
- Fourchette de prix
- 1 583 à 3 399 €/m²
- Loyer moyen appartement
- 13 à 13,2 €/m² par mois
- Rendement brut de marché libre
- 6,3 à 6,4 %
- Ticket d’entrée T3 de 65 m²
- ≈ 161 500 €
- Encadrement des loyers
- Non applicable à Besançon
- Surface saturant le plafond (neuf)
- 110 à 115 m²
- Population de Besançon
- 118 489 hab. (INSEE 2023)
- Étudiants
- ≈ 23 000
Le rendement de marché libre ne correspond pas au rendement d’un projet Jeanbrun. Le loyer fiscal doit être calculé selon le barème applicable, la surface, la localisation et le niveau de location choisi, puis comparé au loyer de marché du quartier visé.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Besançon ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif partout en France, sans condition de zonage, contrairement au Pinel qui réservait l’avantage aux zones A, A bis et B1. Un appartement bisontin est donc éligible, dans le neuf comme dans l’ancien fortement rénové.
L’absence de zonage pour l’éligibilité ne signifie pas que le zonage est sans effet : les plafonds de loyer et de ressources du locataire dépendent du barème applicable à la commune. Il faut donc vérifier le zonage ABC exact de Besançon sur le simulateur officiel du service public avant de fixer un loyer, puis retenir le plafond correspondant à la surface du logement et au niveau de location choisi.
Un seul plafond de loyer à Besançon
Besançon n’est pas soumise à l’encadrement des loyers issu de la loi ÉLAN, contrairement à Lyon, Paris ou Lille. Le bailleur n’a donc qu’un seul plafond à respecter, celui du barème Jeanbrun. En cours de bail, la révision annuelle reste encadrée par l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.
Les conditions à respecter
- Acheter pendant la période éligible : acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Choisir un logement collectif : bâtiment d’habitation collectif au sens de l’article L111-1, 6° du Code de la construction et de l’habitation.
- Louer nu : le dispositif relève des revenus fonciers, la location meublée est exclue pendant l’engagement.
- Louer en résidence principale : la location saisonnière ou touristique est incompatible.
- Respecter neuf années de location : une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal, sauf exceptions prévues par la loi.
- Respecter le plafond de loyer : niveau intermédiaire, social ou très social selon l’option retenue.
- Vérifier les ressources du locataire : revenu fiscal de référence et composition du foyer à la signature du bail.
- Ne pas louer à un proche interdit : membre du foyer fiscal et certains parents ou alliés exclus.
- Déclarer au régime réel : le micro-foncier ne permet pas de pratiquer l’amortissement.
- Conserver les justificatifs : bail, avis d’imposition du locataire, factures, attestations de travaux, documents techniques.
Quels logements sont éligibles à Besançon ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en résidence collective ouvre droit aux taux les plus élevés (3,5 à 5,5 %). À Besançon, l’offre neuve reste limitée en volume et se concentre sur quelques opérations, souvent en périphérie ou dans les secteurs en renouvellement. L’écart entre le prix promoteur et le marché ancien du même quartier y est proportionnellement plus visible qu’ailleurs, puisque le marché ancien démarre autour de 1 583 €/m² dans les secteurs les plus accessibles.
Appartement ancien avec rénovation lourde
Un appartement ancien devient éligible lorsque les travaux répondent aux critères de réhabilitation prévus par la loi. Dans la voie des travaux d’amélioration, leur montant doit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition. Une rénovation décorative ne suffit pas.
- faire établir un audit énergétique ou une étude technique ;
- obtenir des devis détaillés d’artisans qualifiés ;
- vérifier le franchissement réel du seuil de 30 % ;
- identifier les travaux effectivement éligibles ;
- contrôler le DPE attendu après rénovation ;
- vérifier les autorisations d’urbanisme ;
- analyser les contraintes du secteur sauvegardé de la Boucle et des abords de la Citadelle ;
- conserver factures et attestations.
Un point d’attention propre à Besançon : le prix d’achat bas mécanise le seuil de 30 %
Plus le prix d’acquisition est faible, plus le seuil de 30 % de travaux est facile à franchir en valeur absolue. Sur un bien à 130 000 €, il suffit de 39 000 € de travaux. C’est un avantage réel pour accéder au dispositif dans l’ancien, mais cela signifie aussi que l’opération devient une opération de travaux avant d’être une opération fiscale : le risque se déplace sur la maîtrise du chantier.
La Citadelle de Vauban et les fortifications bisontines sont inscrites au patrimoine mondial de l’UNESCO. Les travaux dans leurs abords et dans le secteur sauvegardé de la Boucle sont soumis à des contraintes architecturales renforcées, à chiffrer avant l’offre d’achat.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun
Le dispositif permet de déduire chaque année une fraction de la base amortissable du logement des revenus fonciers. La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 % du prix d’acquisition.
| Type de logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien éligible avec travaux | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % marché | environ -30 % marché | environ -45 % marché |
Le taux le plus élevé n’est pas mécaniquement le plus rentable : il faut comparer l’amortissement supplémentaire obtenu à la perte de loyer imposée par le niveau social ou très social. L’amortissement entre par ailleurs dans le calcul du déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027.
Le ticket d’entrée le plus bas du cluster
Besançon combine deux effets favorables au dispositif Jeanbrun. D’une part, un T3 de 65 m² au prix moyen représente environ 161 500 € hors frais, un ticket accessible avec un apport modeste. D’autre part, le plafond annuel d’amortissement ne devient contraignant qu’à partir de 110 à 115 m² dans le neuf, soit une surface qu’aucun investisseur locatif ne vise en pratique.
| Niveau de location | Seuil neuf | Surface équivalente | Seuil ancien |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 285 714 € | 115 m² | 333 333 € |
| Social | 277 778 € | 112 m² | 357 143 € |
| Très social | 272 727 € | 110 m² | 375 000 € |
À titre de comparaison, à Lyon le même plafond est saturé dès 61 m² environ. Cet écart change la nature de l’arbitrage : un investisseur bisontin choisit son niveau de location sur sa seule logique économique, sans avoir à corriger pour un plafond qui écraserait l’écart entre les trois taux.
Rendement brut de marché libre, comparaison entre villes du cluster
Source : calcul ILA à partir des prix et loyers moyens publiés pour chaque ville, extraction août 2026. Rendement brut avant frais, charges, travaux et plafonnement du loyer. Comparaison limitée aux villes du cluster déjà analysées.
Exemple d’un appartement neuf à Besançon
Hypothèse d’un appartement neuf acquis 180 000 € hors frais d’acquisition, ordre de grandeur réaliste pour un T2 ou petit T3 bisontin. Exemple volontairement simplifié, qui ne remplace pas une simulation fiscale personnalisée.
| Niveau | Taux | Théorique | Plafond | Retenu |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 5 040 € | 8 000 € | 5 040 € intégral |
| Sociale | 4,5 % | 6 480 € | 10 000 € | 6 480 € intégral |
| Très sociale | 5,5 % | 7 920 € | 12 000 € | 7 920 € intégral |
Aucun écrêtement sur les trois niveaux, avec une marge confortable par rapport aux plafonds. L’écart d’amortissement entre intermédiaire et très social atteint 2 880 € par an, soit 25 920 € sur les neuf années d’engagement. Cet écart doit être confronté à la perte de loyer : sur un logement loué autour de 13,2 €/m², passer en très social représente environ 45 % de loyer en moins, ce qui dépasse très largement le gain fiscal. Le niveau intermédiaire reste donc le calcul le plus favorable dans la grande majorité des cas.
Exemple d’un appartement ancien rénové à Besançon
Hypothèse d’un appartement ancien acquis 130 000 € avec 45 000 € de travaux éligibles, soit 34,6 % du prix d’acquisition. Le seuil de 30 % est franchi, mais toutes les autres conditions doivent rester respectées.
Base : 175 000 € x 80 % = 140 000 €
| Niveau | Taux | Théorique | Plafond | Retenu |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 4 200 € | 8 000 € | 4 200 € intégral |
| Sociale | 3,5 % | 4 900 € | 10 000 € | 4 900 € intégral |
| Très sociale | 4 % | 5 600 € | 12 000 € | 5 600 € intégral |
À budget total comparable, le neuf produit ici un amortissement supérieur, puisque le plafond ne joue dans aucun des deux cas et que les taux du neuf sont plus élevés. L’intérêt de l’ancien à Besançon se situe ailleurs : un prix d’achat très négociable, une création de valeur possible par la rénovation, et l’accès au déficit foncier majoré à 21 400 € sur les travaux de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027.
Sur ces montants, le risque travaux domine le gain fiscal
Un dépassement de 15 000 € sur un chantier de 45 000 € représente plus de trois années d’amortissement en niveau intermédiaire. Sur les petits tickets bisontins, la qualité du chiffrage travaux pèse davantage sur le résultat final que le choix du niveau de location.
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Besançon ?
Au 1er août 2026, le prix moyen d’un appartement à Besançon est estimé à 2 485 €/m², avec une fourchette allant de 1 583 à 3 399 €/m² selon les adresses. Le loyer moyen se situe entre 13 et 13,2 €/m² par mois selon les sources.
13,0 € x 12 ÷ 2 485 € x 100 ≈ 6,3 % de rendement brut
Ce rendement repose sur le marché libre, pas sur le plafond Jeanbrun. Le rendement d’une opération Jeanbrun sera inférieur avant fiscalité, puisque le bailleur accepte un loyer encadré par le barème. L’amortissement vient ensuite réduire le revenu foncier imposable, et à Besançon il le fait sans écrêtement.
Besançon se place ainsi en tête des villes du cluster analysées à ce jour, devant Dijon et Grenoble, nettement au-dessus de Lyon et Annecy. Ce classement porte sur le rendement brut, pas sur le risque : un rendement élevé rémunère aussi une liquidité plus faible et un marché plus étroit. Pour la méthode de calcul complète, voir notre calculateur de rendement locatif.
Le marché bisontin en chiffres
- 34e commune de France par la population, densité d’environ 1 822 habitants au km² sur 65 km² ;
- première unité urbaine de Franche-Comté : 140 404 habitants en 2023 ;
- Grand Besançon Métropole : 67 communes et 197 061 habitants en 2023 ;
- aire d’attraction de 283 139 habitants, sur les départements du Doubs, du Jura et de la Haute-Saône ;
- environ 23 000 étudiants, l’un des taux d’étudiants par habitant les plus élevés de France ;
- proximité de la frontière suisse, facteur de dynamisme démographique du Doubs selon l’INSEE ;
- aucun encadrement des loyers applicable à la commune.
Le poids étudiant, très élevé rapporté à la population, soutient la demande locative sur les petites surfaces. Mais le dispositif Jeanbrun impose une location nue en résidence principale : la cible naturelle reste l’actif, le couple ou la famille sur des T2 et T3, pas l’étudiant en studio meublé.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Besançon ?
L’écart de prix intra-communal, de 1 583 à 3 399 €/m², est considérable au regard du prix moyen : plus du double entre les adresses les plus et les moins chères. Le choix du quartier détermine directement le rendement, sans jamais poser de problème d’écrêtement du plafond.
| Secteur | Profil | Stratégie à étudier |
|---|---|---|
| La Boucle, centre historique | Secteur sauvegardé, bâti ancien, abords UNESCO | Ancien rénové, contraintes architecturales à chiffrer en amont |
| Chaprais, Cras | Résidentiel recherché, proche centre | T2 et T3 pour actifs et couples, stabilité locative |
| Battant | Rive droite, bâti ancien en requalification | Potentiel de valorisation, analyse fine de la copropriété |
| Saint-Claude, Torcols | Prix intermédiaires, habitat mixte | Compromis prix et demande locative |
| Planoise | Grand ensemble à l’ouest, prix les plus bas | Rendement apparent élevé, vérifier vacance, charges et profil locataire |
| Palente, Orchamps | Résidentiel périphérique | T3 et T4 familles, ticket contenu |
| Secteur universitaire | Forte demande étudiante | Demande soutenue, mais cible Jeanbrun à recentrer sur les actifs |
Le choix doit se faire à l’échelle de la rue et de l’immeuble, pas du quartier. Sur un marché où l’entrée de gamme démarre sous 1 600 €/m², l’écart de rendement apparent entre secteurs est spectaculaire, mais c’est précisément là que la vacance locative et les charges de copropriété méritent l’examen le plus attentif.
Neuf ou ancien à Besançon ?
| Critère | Appartement neuf | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Travaux d’éligibilité | Aucun seuil de 30 % | Travaux lourds, seuil de 30 % à franchir |
| Taux intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Écrêtement du plafond | Aucun sous 115 m² | Aucun |
| Offre disponible à Besançon | Limitée en volume | Parc ancien abondant |
| Prix d’achat | Écart marqué avec le marché ancien | Très négociable, dès 1 583 €/m² |
| Risque technique | Généralement plus faible | Élevé, renforcé en secteur sauvegardé |
| Déficit foncier majoré | Non mobilisable | Mobilisable sur rénovation énergétique |
| Création de valeur | Limitée par le prix promoteur | Réelle grâce à la rénovation |
À Besançon, le neuf offre le taux d’amortissement le plus élevé sans contrainte de plafond, mais son offre est étroite et son prix nettement au-dessus du marché ancien. L’ancien rénové correspond mieux à la physionomie du marché local : parc abondant, prix négociable, seuil de travaux facile à franchir en valeur absolue. En contrepartie, l’opération devient un projet de chantier autant qu’un projet fiscal. Voir aussi notre guide déficit foncier 2026.
Loi Jeanbrun ou LMNP à Besançon ?
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Location | Nue | Meublée |
| Fiscalité | Revenus fonciers au réel | Bénéfices industriels et commerciaux |
| Engagement | 9 ans minimum | Aucun engagement fiscal de 9 ans |
| Loyer | Plafonné par le barème | Libre, pas d’encadrement local |
| Ressources du locataire | Plafonnées | Aucun plafond général |
| Amortissement | Taux fixés par la loi, non écrêté ici | Amortissement comptable, bien et mobilier |
| Clientèle à Besançon | Actifs, couples, familles | 23 000 étudiants, jeunes actifs, mobilité |
Le poids étudiant bisontin, l’un des plus élevés de France rapporté à la population, rend le LMNP structurellement attractif sur les studios et T1. Le dispositif Jeanbrun se justifie plutôt sur un T2 ou T3 destiné à un actif ou un couple, pour un foyer à tranche marginale élevée qui valorise un amortissement pleinement déductible. Détail du statut dans notre guide LMNP.
Les risques propres au marché bisontin
Un rendement brut supérieur à 6 % n’est pas un cadeau : il rémunère des risques que les marchés tendus n’ont pas au même degré. Sur un engagement de neuf ans, ces points doivent être pesés avant l’achat.
- Liquidité à la revente : un marché de 118 000 habitants absorbe moins vite qu’une métropole. Le délai de vente et la décote éventuelle doivent être anticipés dès l’entrée.
- Étroitesse du marché neuf : peu de programmes, donc peu de comparables pour juger si un prix promoteur est cohérent.
- Écart de prix entre secteurs : le rendement apparent des quartiers les moins chers peut masquer une vacance locative et des charges plus élevées.
- Concentration étudiante : une demande locative fortement étudiante est peu compatible avec la location nue en résidence principale imposée par le dispositif.
- Dynamique démographique communale : la croissance se joue surtout à l’échelle de la métropole et de la bande frontalière suisse, moins dans la commune elle-même.
- Contraintes patrimoniales : dans la Boucle et aux abords de la Citadelle, les délais et surcoûts de travaux sont supérieurs à la moyenne.
Vous voulez faire vérifier un projet Jeanbrun à Besançon avant de signer ?
Certains liens du site sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les avis ni les recommandations.
Quel impact fiscal à la revente ?
L’avantage fiscal doit être apprécié sur toute la durée de détention, pas seulement pendant la phase locative. Les amortissements pratiqués peuvent influer sur le calcul de la plus-value lors de la vente, selon le régime applicable au moment de la cession.
Une opération peut donc réduire l’imposition des revenus fonciers pendant neuf ans tout en majorant la plus-value taxable à la sortie. À Besançon, cette question se double d’un enjeu de liquidité : la durée de détention, les abattements applicables et la valeur de revente estimée doivent être simulés avant l’achat.
Question à poser à votre conseiller
Les modalités précises d’articulation entre amortissement Jeanbrun et calcul de la plus-value des particuliers font l’objet de précisions doctrinales encore en cours de stabilisation sur un dispositif entré en vigueur en février 2026. Faites confirmer ce point par un professionnel avant de signer, en fonction de votre horizon de détention réel.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Besançon
- acheter uniquement pour réduire son impôt, sans analyse immobilière ;
- confondre loyer de marché (13 à 13,2 €/m²) et plafond Jeanbrun ;
- retenir le rendement brut de 6,3 % comme un rendement net après charges et fiscalité ;
- choisir le niveau très social pour son taux de 5,5 % sans chiffrer la perte de loyer de 45 % ;
- viser une maison individuelle, exclue du dispositif ;
- confondre rénovation décorative et travaux éligibles au seuil de 30 % ;
- sous-estimer le risque de dépassement du budget travaux sur les petits tickets ;
- cibler la clientèle étudiante, incompatible avec la location nue en résidence principale ;
- acheter dans les secteurs les moins chers sans vérifier la vacance locative réelle ;
- négliger la liquidité à la revente sur un marché de 118 000 habitants ;
- sous-estimer les contraintes du secteur sauvegardé de la Boucle ;
- louer meublé pendant l’engagement de neuf ans ;
- revendre avant neuf ans sans vérifier les conséquences fiscales.
Pour une liste plus large des pièges de l’investissement locatif, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat.
Comment analyser un projet loi Jeanbrun à Besançon
- Définir le budget total et l’apport disponible.
- Arbitrer entre neuf et ancien selon l’offre réellement disponible sur le marché local.
- Confirmer que le logement est bien en bâtiment collectif.
- Analyser le quartier, la rue et la copropriété.
- Vérifier le zonage ABC de Besançon sur le simulateur du service public.
- Calculer le plafond de loyer Jeanbrun applicable à la surface.
- Comparer ce plafond au loyer de marché du quartier visé.
- Chiffrer la perte de loyer de chaque niveau face au gain d’amortissement.
- Vérifier les plafonds de ressources du locataire cible.
- Sécuriser les travaux, les devis et le DPE visé, avec une marge de dépassement.
- Calculer l’amortissement annuel et confirmer l’absence d’écrêtement.
- Intégrer crédit, charges, taxe foncière et vacance.
- Estimer le délai de revente probable sur le secteur visé.
- Simuler la fiscalité sur les neuf années d’engagement.
- Simuler la revente et l’impact des amortissements.
- Comparer au LMNP et à la location nue classique.
Lexique
- Relance logement
- Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- Base amortissable
- Assiette de calcul de l’amortissement, égale à 80 % du prix retenu, la valeur du foncier étant exclue forfaitairement à hauteur de 20 %.
- Écrêtement
- Réduction de l’amortissement effectivement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal.
- Bâtiment d’habitation collectif
- Immeuble comportant plusieurs logements au sens de l’article L111-1, 6° du Code de la construction et de l’habitation, seule catégorie éligible au dispositif.
- Indice de référence des loyers
- Indice trimestriel publié par l’INSEE qui plafonne la révision annuelle du loyer en cours de bail, y compris dans les communes sans encadrement des loyers.
- Secteur sauvegardé
- Périmètre de protection du patrimoine architectural imposant des contraintes renforcées sur les travaux, notamment dans la Boucle bisontine et aux abords de la Citadelle.
FAQ sur la loi Jeanbrun à Besançon
La loi Jeanbrun fonctionne-t-elle à Besançon ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique partout en France, sans zonage, aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif et respectant l’ensemble des conditions prévues par la loi.
Quel est le rendement de la loi Jeanbrun à Besançon ?
Le rendement brut de marché libre ressort entre 6,3 et 6,4 %, sur la base d’un prix moyen de 2 485 €/m² et d’un loyer moyen de 13 à 13,2 €/m² par mois. Le rendement réel d’une opération Jeanbrun sera inférieur, puisque le loyer est plafonné par le barème fiscal.
Besançon est-elle soumise à l’encadrement des loyers ?
Non. Besançon n’applique pas l’encadrement des loyers issu de la loi ÉLAN. Le bailleur n’a donc qu’un seul plafond de loyer à respecter, celui du barème Jeanbrun. En cours de bail, la révision reste limitée par l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.
Le plafond d’amortissement est-il atteint à Besançon ?
Quasiment jamais. Au prix moyen de 2 485 €/m², il faudrait acquérir un appartement de 110 à 115 m² selon le niveau de location pour saturer le plafond annuel. Sur les T2 et T3 visés en locatif, l’amortissement reste intégralement déductible.
Quel budget pour investir en loi Jeanbrun à Besançon ?
Au prix moyen de 2 485 €/m², un T3 de 65 m² représente environ 161 500 € hors frais d’acquisition. Dans les secteurs les plus accessibles, où le prix démarre autour de 1 583 €/m², le même logement descend nettement en dessous, à condition de vérifier la vacance locative et les charges de copropriété.
Peut-on acheter une maison avec la loi Jeanbrun à Besançon ?
Non. Le dispositif vise les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Une maison individuelle classique n’est pas éligible, quelle que soit l’ampleur des travaux réalisés.
Peut-on acheter un appartement ancien à Besançon ?
Oui, si les travaux répondent aux critères légaux et représentent au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie des travaux d’amélioration. Les taux d’amortissement sont alors de 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le niveau de location. Le prix d’achat bas rend ce seuil plus facile à franchir en valeur absolue.
Peut-on louer à un étudiant avec la loi Jeanbrun à Besançon ?
C’est juridiquement possible si l’étudiant occupe le logement à titre de résidence principale, respecte le plafond de ressources et que le logement est loué nu. En pratique, la clientèle étudiante bisontine recherche surtout du meublé, ce qui relève du LMNP et non du dispositif Jeanbrun.
Peut-on louer en meublé avec la loi Jeanbrun ?
Non. Le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant toute la durée de l’engagement de neuf ans. La location meublée est incompatible avec le dispositif.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Besançon ?
Cela dépend du prix d’acquisition, du loyer plafonné retenu, de la tranche marginale d’imposition et de la durée de détention. À Besançon, l’absence d’écrêtement du plafond renforce l’intérêt du Jeanbrun sur les T2 et T3, tandis que le très fort poids étudiant favorise le LMNP sur les petites surfaces meublées. Les deux scénarios doivent être simulés.
Sources des données
- Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026
- Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement
- ANIL, présentation du dispositif Jeanbrun
- INSEE, dossier complet de la commune de Besançon (25056), RP 2023
- MeilleursAgents, prix et loyers à Besançon, août 2026
- Service-Public.fr, connaître le zonage ABC d’une commune
- SeLoger et Meilleurtaux, loyers moyens à Besançon, 2026 ; L’Etudiant, effectifs étudiants de l’unité urbaine 2023-2024 (sources privées, citées en texte)
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les seuils d’écrêtement et les simulations présentés sont des calculs ILA à partir des taux et plafonds légaux, sur des hypothèses de prix volontairement simplifiées. Les comparaisons de rendement entre villes portent uniquement sur les villes du cluster déjà analysées. Investir comporte un risque de perte en capital. Vérifiez le barème et le zonage applicables à votre bien auprès de l’ADIL du Doubs avant tout engagement.