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Loi Jeanbrun à Lyon en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
À Lyon, le dispositif Jeanbrun se heurte à deux contraintes que la plupart des villes françaises ne connaissent pas : l’encadrement des loyers, qui plafonne le loyer indépendamment du plafond fiscal, et un prix au m² si élevé que le plafond annuel d’amortissement est atteint dès environ 273 000 €.
Sommaire
- Loi Jeanbrun Lyon : les informations clés
- La loi Jeanbrun est-elle applicable à Lyon ?
- Les conditions à respecter
- Quels logements sont éligibles à Lyon ?
- Comment fonctionne l’amortissement
- Le piège lyonnais : le plafond annuel écrête l’amortissement
- Exemple d’un appartement neuf à Lyon
- Exemple d’un appartement ancien rénové
- Encadrement des loyers : le double plafond lyonnais
- La loi Jeanbrun est-elle rentable à Lyon ?
- Le marché lyonnais en chiffres
- Dans quels arrondissements investir ?
- Neuf ou ancien à Lyon ?
- Loi Jeanbrun ou LMNP à Lyon ?
- Quel impact fiscal à la revente ?
- Les erreurs à éviter
- Comment analyser un projet Jeanbrun à Lyon
- Lexique
- FAQ
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique à Lyon comme partout en France, sans zonage, pour un appartement en immeuble collectif loué nu en résidence principale pendant neuf ans. Deux spécificités lyonnaises pèsent lourd : l’encadrement des loyers en vigueur depuis novembre 2021 impose un second plafond de loyer, et avec un prix moyen de 4 687 €/m², le plafond annuel d’amortissement (8 000 à 12 000 € selon le niveau de loyer) est saturé dès environ 273 000 à 286 000 € d’acquisition dans le neuf. Le rendement brut de marché ressort à environ 4,35 %, avant plafonnement du loyer.
Loi Jeanbrun Lyon : les informations clés
- Nom officiel du dispositif
- Relance logement
- Nom courant
- Loi Jeanbrun
- Base légale
- Art. 47 LF 2026, art. 31 i et j du CGI
- Période d’acquisition
- 21 fév. 2026 au 31 déc. 2028
- Biens concernés
- Bâtiment d’habitation collectif
- Mode de location
- Nue, résidence principale
- Engagement
- 9 ans minimum
- Base amortissable
- 80 % du prix retenu
- Amortissement neuf
- 3,5 % / 4,5 % / 5,5 %
- Amortissement ancien (≥ 30 % travaux)
- 3 % / 3,5 % / 4 %
- Plafond annuel par foyer fiscal
- 8 000 / 10 000 / 12 000 €
- Régime fiscal
- Revenus fonciers au réel
- Prix moyen appartement à Lyon
- 4 687 €/m² (août 2026)
- Loyer moyen appartement
- ≈ 17 €/m² par mois
- Rendement brut de marché libre
- ≈ 4,35 %
- Encadrement des loyers
- Oui, depuis le 1er nov. 2021
- Loyer de référence majoré
- 11,8 à 26,3 €/m² selon 5 zones
- Population de Lyon
- 519 127 habitants (INSEE 2023)
Le rendement de marché libre ne correspond pas au rendement d’un projet Jeanbrun. Le loyer fiscal doit être calculé selon le barème applicable, la surface, la localisation et le niveau de location choisi, puis confronté au loyer de référence majoré de l’encadrement lyonnais.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Lyon ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif partout en France, sans condition de zonage, contrairement au Pinel qui réservait l’avantage aux zones A, A bis et B1. Un appartement lyonnais est donc éligible, dans le neuf comme dans l’ancien fortement rénové.
L’absence de zonage pour l’éligibilité ne signifie pas que le zonage est sans effet. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire dépendent du barème applicable au logement, et Lyon est classée en zone tendue. Avant de signer un bail, il faut donc vérifier trois choses distinctes : le barème Jeanbrun applicable, le loyer de référence majoré de l’encadrement lyonnais, et le plafond de ressources du locataire.
Le loyer d’annonce n’est jamais le plafond Jeanbrun
Les 17 €/m² observés en moyenne sur les annonces lyonnaises sont un loyer de marché libre. Le loyer Jeanbrun est inférieur par construction : environ 15 % sous le marché en niveau intermédiaire, 30 % en social, 45 % en très social selon les repères communiqués par le ministère du Logement.
Les conditions à respecter
- Acheter pendant la période éligible : acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Choisir un logement collectif : le bien doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif au sens de l’article L111-1, 6° du Code de la construction et de l’habitation.
- Louer nu : le dispositif relève des revenus fonciers, la location meublée est exclue pendant l’engagement.
- Louer en résidence principale : la location saisonnière ou touristique est incompatible.
- Respecter neuf années de location : une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal, sauf exceptions prévues par la loi.
- Respecter le plafond de loyer : niveau intermédiaire, social ou très social selon l’option retenue.
- Vérifier les ressources du locataire : revenu fiscal de référence et composition du foyer au moment de la signature du bail.
- Ne pas louer à un proche interdit : la location à un membre du foyer fiscal et à certains parents ou alliés est exclue.
- Déclarer au régime réel : le micro-foncier ne permet pas de pratiquer l’amortissement.
- Conserver les justificatifs : bail, avis d’imposition du locataire, factures, attestations de travaux, documents techniques.
À Lyon, une onzième condition de fait s’ajoute : le respect de l’arrêté préfectoral d’encadrement des loyers, qui n’est pas une condition du dispositif fiscal mais dont le non-respect expose à une amende distincte.
Quels logements sont éligibles à Lyon ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en résidence collective ouvre droit aux taux les plus élevés (3,5 à 5,5 %). À Lyon, l’offre neuve se concentre principalement sur les opérations de renouvellement urbain et les arrondissements périphériques, à des prix promoteur souvent supérieurs au marché ancien du même secteur. Il faut comparer ce prix au marché ancien environnant, vérifier les charges prévisionnelles, le calendrier de livraison et le loyer plafonné atteignable.
Appartement ancien avec rénovation lourde
Un appartement ancien devient éligible lorsque les travaux répondent aux critères de réhabilitation prévus par la loi. Dans la voie des travaux d’amélioration, leur montant doit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition. Une rénovation décorative ne suffit pas.
- faire établir un audit énergétique ou une étude technique ;
- obtenir des devis détaillés d’artisans qualifiés ;
- vérifier le franchissement réel du seuil de 30 % ;
- identifier les travaux effectivement éligibles ;
- contrôler le DPE attendu après rénovation ;
- vérifier les autorisations d’urbanisme ;
- analyser les contraintes du secteur sauvegardé (Vieux Lyon, pentes de la Croix-Rousse) ;
- conserver factures et attestations.
Spécificité lyonnaise : le patrimoine UNESCO
Le Vieux Lyon, la presqu’île et les pentes de la Croix-Rousse sont inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO. Les travaux y sont soumis à des contraintes architecturales renforcées, ce qui allonge les délais d’autorisation et peut rendre difficile l’atteinte d’une performance énergétique élevée. Ce risque doit être chiffré avant l’offre d’achat, pas après.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun
Le dispositif permet de déduire chaque année une fraction de la base amortissable du logement des revenus fonciers. La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 % du prix d’acquisition.
| Type de logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien éligible avec travaux | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % marché | environ -30 % marché | environ -45 % marché |
Le taux le plus élevé n’est pas mécaniquement le plus rentable : il faut comparer l’amortissement supplémentaire obtenu à la perte de loyer imposée par le niveau social ou très social. L’amortissement entre par ailleurs dans le calcul du déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027.
Le piège lyonnais : le plafond annuel écrête l’amortissement
C’est la spécificité la plus sous-estimée à Lyon. Le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 € par foyer fiscal signifie qu’au-delà d’un certain prix d’acquisition, chaque euro supplémentaire investi ne génère plus aucun amortissement additionnel. Dans le neuf, ce seuil est atteint entre 273 000 et 286 000 €, soit un simple T3 dans plusieurs arrondissements lyonnais.
| Niveau de location | Neuf | Ancien (prix + travaux) |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 285 714 € | 333 333 € |
| Social | 277 778 € | 357 143 € |
| Très social | 272 727 € | 375 000 € |
Autrement dit, au prix moyen lyonnais de 4 687 €/m², le plafond intermédiaire dans le neuf est saturé par un appartement d’environ 61 m². Paradoxe du barème : dans l’ancien avec travaux, les taux plus faibles repoussent le seuil d’écrêtement, ce qui rend l’ancien rénové mécaniquement plus adapté aux tickets élevés lyonnais que le neuf.
Hypothèse : appartement neuf acquis 300 000 € à Lyon, base amortissable 240 000 €. Source : calcul ILA à partir des taux et plafonds de l’article 47 de la loi de finances 2026.
Exemple d’un appartement neuf à Lyon
Hypothèse d’un appartement neuf acquis 300 000 € hors frais d’acquisition, ordre de grandeur réaliste pour un T3 dans un arrondissement lyonnais périphérique. Exemple volontairement simplifié, qui ne remplace pas une simulation fiscale personnalisée.
| Niveau de location | Taux | Amortissement théorique | Plafond annuel | Montant retenu |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 400 € | 8 000 € | 8 000 € écrêté |
| Sociale | 4,5 % | 10 800 € | 10 000 € | 10 000 € écrêté |
| Très sociale | 5,5 % | 13 200 € | 12 000 € | 12 000 € écrêté |
Les trois niveaux sont écrêtés. Conséquence directe : l’écart d’avantage fiscal entre intermédiaire et très social se réduit à 4 000 € par an, alors que l’effort de loyer, lui, reste entier (environ 30 points de loyer en moins). Sur ce type de ticket lyonnais, le niveau intermédiaire redevient souvent le calcul le plus favorable.
Exemple d’un appartement ancien rénové à Lyon
Hypothèse d’un appartement ancien acquis 220 000 € avec 70 000 € de travaux éligibles, soit 31,8 % du prix d’acquisition. Le seuil de 30 % est franchi, mais toutes les autres conditions doivent rester respectées.
| Niveau de location | Taux ancien | Amortissement théorique | Plafond annuel | Montant retenu |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 6 960 € | 8 000 € | 6 960 € intégral |
| Sociale | 3,5 % | 8 120 € | 10 000 € | 8 120 € intégral |
| Très sociale | 4 % | 9 280 € | 12 000 € | 9 280 € intégral |
Aucun écrêtement ici : les taux plus faibles de l’ancien laissent la totalité de l’amortissement déductible. À cela s’ajoute la possibilité de mobiliser le déficit foncier majoré à 21 400 € sur les travaux de rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2027. En contrepartie, les risques techniques sont réels : dépassement du budget travaux, retard de chantier, travaux de copropriété, humidité, contraintes architecturales, difficulté à atteindre la performance énergétique visée.
Encadrement des loyers : le double plafond lyonnais
Lyon et Villeurbanne appliquent l’encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021. Un bailleur Jeanbrun lyonnais doit donc respecter simultanément deux plafonds de nature différente et retenir le plus bas des deux : le plafond fiscal Jeanbrun et le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
| Plafond | Base légale | Portée | Sanction en cas de dépassement |
|---|---|---|---|
| Plafond Jeanbrun | Art. 47 LF 2026, art. 31 i et j CGI | Barème du niveau choisi, applicable partout en France | Perte de l’avantage fiscal |
| Encadrement des loyers | Loi ÉLAN, arrêté préfectoral DDT 69-2025-10-23-00004 | Loyer de référence majoré de 11,8 à 26,3 €/m² selon 5 zones, Lyon et Villeurbanne uniquement | Amende administrative et restitution du trop-perçu |
L’arrêté en vigueur depuis le 1er novembre 2025 sert de référence pour tout bail signé ou renouvelé depuis cette date. Il succède à l’arrêté de septembre 2023, annulé pour vice de forme par le tribunal administratif de Lyon le 14 octobre 2025 sur une cartographie jugée imprécise, décision dont la préfecture du Rhône a fait appel. À noter que l’encadrement lyonnais couvre uniquement les communes de Lyon et Villeurbanne, pas le reste de la métropole.
Échéance à surveiller
L’expérimentation nationale de l’encadrement des loyers arrive à échéance en novembre 2026. Sa prolongation n’était pas encore arbitrée à la date de rédaction de cette page. Un investisseur qui s’engage sur neuf ans doit donc modéliser les deux scénarios, avec et sans encadrement, plutôt que de parier sur l’un des deux.
Pour le détail du mécanisme, du calcul du loyer de base et du complément de loyer, voir notre page dédiée à l’encadrement des loyers.
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Lyon ?
Au 1er août 2026, le prix moyen d’un appartement à Lyon est estimé à 4 687 €/m², avec une fourchette allant d’environ 3 199 à 6 195 €/m² selon les adresses. Le loyer moyen se situe autour de 17 €/m² par mois, dans une fourchette de 12 à 25 €/m².
Ce rendement repose sur le marché libre, pas sur le plafond Jeanbrun. Le rendement d’une opération Jeanbrun sera inférieur avant fiscalité, puisque le bailleur accepte un loyer encadré, et cela deux fois à Lyon : par le barème fiscal et par l’arrêté préfectoral. L’amortissement vient ensuite réduire le revenu foncier imposable, sans dépasser le plafond annuel.
Source : calcul ILA à partir des prix et loyers moyens publiés pour chaque ville, extraction août 2026. Rendement brut avant frais, charges, travaux et plafonnement du loyer.
Lyon se situe entre Annecy, marché haut de gamme au rendement le plus faible du cluster, et Grenoble, marché accessible au rendement mécanique nettement supérieur. Pour la méthode de calcul complète, voir notre guide calculateur de rendement locatif.
Le marché lyonnais en chiffres
- 3e commune de France par la population, densité d’environ 10 845 habitants au km² ;
- Métropole de Lyon : 1 436 354 habitants sur 58 communes (INSEE 2023) ;
- croissance démographique communale ralentie, environ +0,59 % entre 2017 et 2023 ;
- vacance de longue durée estimée entre 1 et 2 % du parc, avec une progression du parc privé vacant ces dernières années ;
- marché locatif tendu, porté par une forte population étudiante et de jeunes actifs ;
- encadrement des loyers applicable à Lyon et Villeurbanne uniquement.
La tension locative structurelle sécurise le taux d’occupation, mais elle est précisément ce qui justifie l’encadrement des loyers : elle ne se traduit donc pas en liberté tarifaire pour le bailleur.
Dans quels arrondissements investir avec la loi Jeanbrun ?
Lyon compte neuf arrondissements aux profils très différents. Les écarts de prix intra-muros, de 3 199 à 6 195 €/m², déterminent directement si le plafond annuel d’amortissement sera saturé ou non.
| Arrondissement | Profil | Stratégie à étudier |
|---|---|---|
| 1er et 4e (Croix-Rousse) | Bâti ancien, périmètre UNESCO, forte attractivité | Ancien rénové, contraintes architecturales à chiffrer en amont |
| 2e (Presqu’île) | Segment le plus cher, patrimonial | Plafond d’amortissement saturé dès de petites surfaces, rendement faible |
| 3e (Part-Dieu) | Quartier d’affaires, très demandé par les actifs | T2 et T3 en location intermédiaire, arrondissement le plus peuplé |
| 6e | Résidentiel haut de gamme | Rendement structurellement bas, logique patrimoniale |
| 7e (Guillotière, Gerland) | Universitaire et en renouvellement urbain | Neuf et ancien rénové, forte demande locative |
| 8e et 9e (Vaise) | Segments les plus accessibles de la ville | Meilleur compromis prix et amortissement non écrêté |
| 5e (Vieux Lyon, Point du Jour) | Mixte, patrimoine UNESCO sur une partie | Analyse à l’échelle de la rue, contraintes variables |
Le choix doit se faire à l’échelle de la rue et de l’immeuble, pas de l’arrondissement. À Lyon plus qu’ailleurs, deux adresses distantes de 300 mètres peuvent afficher 1 500 €/m² d’écart.
Neuf ou ancien à Lyon ?
| Critère | Appartement neuf | Appartement ancien rénové |
|---|---|---|
| Travaux d’éligibilité | Aucun seuil de 30 % | Travaux lourds, seuil de 30 % à franchir |
| Taux intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Seuil d’écrêtement du plafond | 285 714 € (intermédiaire) | 333 333 € (intermédiaire) |
| Risque technique | Généralement plus faible | Plus élevé, renforcé en périmètre UNESCO |
| Prix d’achat à Lyon | Souvent supérieur au marché ancien du secteur | Plus négociable selon l’état |
| Délai | Livraison et risque de retard | Durée de chantier et dépassement |
| Déficit foncier majoré 21 400 € | Non mobilisable | Mobilisable sur rénovation énergétique |
| Création de valeur | Limitée par le prix promoteur | Possible grâce à la rénovation |
Le neuf offre plus de sécurité technique mais un prix d’entrée qui sature vite le plafond d’amortissement. À Lyon, l’ancien rénové cumule deux avantages structurels : un seuil d’écrêtement plus élevé et l’accès au déficit foncier majoré. Voir aussi notre guide déficit foncier 2026.
Loi Jeanbrun ou LMNP à Lyon ?
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Location | Nue | Meublée |
| Fiscalité | Revenus fonciers au réel | Bénéfices industriels et commerciaux |
| Engagement | 9 ans minimum | Aucun engagement fiscal de 9 ans |
| Loyer | Plafonné par le barème et par l’encadrement lyonnais | Encadrement lyonnais uniquement |
| Ressources du locataire | Plafonnées | Aucun plafond général |
| Amortissement | Taux fixés par la loi, plafonné en euros | Amortissement comptable, bien et mobilier |
| Clientèle à Lyon | Actifs, couples, familles | Étudiants, jeunes actifs, mobilité |
À Lyon, un T2 ou T3 destiné à un actif ou un couple correspond mieux au dispositif Jeanbrun. Un studio proche des campus du 7e ou du 8e relèvera plus naturellement du LMNP, qui échappe au plafond de ressources et au plafond fiscal en euros. Détail du statut dans notre guide LMNP.
Quel impact fiscal à la revente ?
L’avantage fiscal doit être apprécié sur toute la durée de détention, pas seulement pendant la phase locative. Les amortissements pratiqués peuvent influer sur le calcul de la plus-value lors de la vente, selon le régime applicable au moment de la cession.
Une opération peut donc réduire l’imposition des revenus fonciers pendant neuf ans tout en majorant la plus-value taxable à la sortie. La durée de détention, les abattements applicables et la valeur de revente estimée doivent être simulés avant l’achat, et non découverts au moment de vendre.
Question à poser à votre conseiller
Les modalités précises d’articulation entre amortissement Jeanbrun et calcul de la plus-value des particuliers font l’objet de précisions doctrinales encore en cours de stabilisation sur un dispositif entré en vigueur en février 2026. Faites confirmer ce point par un professionnel avant de signer, en fonction de votre horizon de détention réel.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Lyon
- acheter uniquement pour réduire son impôt, sans analyse immobilière ;
- confondre loyer de marché (17 €/m²) et plafond Jeanbrun ;
- oublier le second plafond, celui de l’encadrement des loyers lyonnais ;
- ignorer l’écrêtement du plafond annuel sur les tickets supérieurs à 273 000 € ;
- choisir le taux maximal sans mesurer la baisse de loyer correspondante ;
- viser une maison individuelle, exclue du dispositif ;
- confondre rénovation décorative et travaux éligibles au seuil de 30 % ;
- sous-estimer les contraintes architecturales du périmètre UNESCO ;
- négliger les charges de copropriété dans l’ancien lyonnais ;
- louer meublé pendant l’engagement de neuf ans ;
- revendre avant neuf ans sans vérifier les conséquences fiscales ;
- parier sur la fin de l’encadrement des loyers en novembre 2026.
Pour une liste plus large des pièges de l’investissement locatif, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat.
Comment analyser un projet loi Jeanbrun à Lyon
- Définir le budget total et l’apport disponible.
- Vérifier si le budget dépasse le seuil d’écrêtement du plafond annuel.
- Arbitrer entre neuf et ancien rénové en fonction de ce seuil.
- Confirmer que le logement est bien en bâtiment collectif.
- Analyser l’arrondissement, la rue et la copropriété.
- Calculer le plafond de loyer Jeanbrun applicable.
- Relever le loyer de référence majoré de l’arrêté préfectoral pour l’adresse.
- Retenir le plus bas des deux plafonds.
- Comparer ce plafond retenu au loyer de marché du secteur.
- Vérifier les plafonds de ressources du locataire cible.
- Sécuriser les travaux, les devis et le DPE visé.
- Calculer l’amortissement annuel, puis appliquer le plafond.
- Intégrer crédit, charges, taxe foncière et vacance.
- Simuler la fiscalité sur les neuf années d’engagement.
- Simuler la revente et l’impact des amortissements.
- Comparer au LMNP et à la location nue classique.
Vous voulez faire vérifier un projet Jeanbrun à Lyon avant de signer ?
Certains liens du site sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les avis ni les recommandations.
Lexique
- Relance logement
- Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- Base amortissable
- Assiette de calcul de l’amortissement, égale à 80 % du prix retenu, la valeur du foncier étant exclue forfaitairement à hauteur de 20 %.
- Écrêtement
- Réduction de l’amortissement effectivement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal.
- Loyer de référence majoré
- Plafond de loyer fixé par arrêté préfectoral dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, égal au loyer de référence majoré de 20 %.
- Bâtiment d’habitation collectif
- Immeuble comportant plusieurs logements au sens de l’article L111-1, 6° du Code de la construction et de l’habitation, seule catégorie éligible au dispositif.
- Déficit foncier majoré
- Plafond d’imputation sur le revenu global porté de 10 700 à 21 400 euros par an pour les dépenses de rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2027.
FAQ sur la loi Jeanbrun à Lyon
La loi Jeanbrun fonctionne-t-elle à Lyon ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique partout en France, sans zonage, aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif et respectant l’ensemble des conditions prévues par la loi.
Quel est le rendement de la loi Jeanbrun à Lyon ?
Le rendement brut de marché libre ressort à environ 4,35 %, sur la base d’un prix moyen de 4 687 €/m² et d’un loyer moyen de 17 €/m² par mois. Le rendement réel d’une opération Jeanbrun sera inférieur, puisque le loyer est plafonné par le barème fiscal et par l’encadrement lyonnais.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il en plus du plafond Jeanbrun à Lyon ?
Oui. Lyon et Villeurbanne appliquent l’encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021. Le bailleur doit retenir le plus bas des deux plafonds : le plafond fiscal Jeanbrun et le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, compris entre 11,8 et 26,3 €/m² selon la zone.
À partir de quel prix le plafond d’amortissement est-il atteint à Lyon ?
Dans le neuf, le plafond annuel est saturé dès 285 714 € en location intermédiaire, 277 778 € en social et 272 727 € en très social. Dans l’ancien avec travaux, les seuils sont plus élevés : 333 333 €, 357 143 € et 375 000 €.
Peut-on acheter une maison avec la loi Jeanbrun à Lyon ?
Non. Le dispositif vise les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Une maison individuelle classique n’est pas éligible, quelle que soit l’ampleur des travaux réalisés.
Peut-on acheter un appartement ancien à Lyon ?
Oui, si les travaux répondent aux critères légaux et représentent au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie des travaux d’amélioration. Les taux d’amortissement sont alors de 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le niveau de location.
Quel est le taux d’amortissement de la loi Jeanbrun ?
Dans le neuf, les taux sont de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l’ancien éligible, ils sont respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %, appliqués à 80 % du prix retenu.
Combien peut-on amortir par an avec la loi Jeanbrun ?
Le plafond annuel de base est de 8 000 € par foyer fiscal, majoré à 10 000 € en location sociale et à 12 000 € en location très sociale.
Peut-on louer en meublé avec la loi Jeanbrun ?
Non. Le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant toute la durée de l’engagement de neuf ans. La location meublée est incompatible avec le dispositif.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Lyon ?
Cela dépend du prix d’acquisition, du loyer plafonné retenu, de la tranche marginale d’imposition et de la durée de détention. À Lyon, l’écrêtement du plafond annuel et le double encadrement du loyer rendent la comparaison particulièrement nécessaire : les deux scénarios doivent être simulés chiffres en main.
Sources des données
- Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026 ;
- Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement ;
- ANIL, présentation du dispositif Jeanbrun ;
- Préfecture du Rhône, encadrement des loyers et arrêté DDT 69-2025-10-23-00004 ;
- INSEE, dossier complet de la commune de Lyon (69123), RP 2023 ;
- MeilleursAgents, prix immobilier à Lyon, août 2026 ;
- Service-Public.fr, connaître le zonage ABC d’une commune ;
- SeLoger et Studapart, loyers moyens à Lyon, 2026 (sources privées, citées en texte).
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les seuils d’écrêtement et les simulations présentés sont des calculs ILA à partir des taux et plafonds légaux, sur des hypothèses de prix volontairement simplifiées. Investir comporte un risque de perte en capital. Vérifiez le barème applicable et le loyer de référence de votre adresse auprès de l’ADIL du Rhône avant tout engagement.