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Simulateur 2026 · Ancien, neuf, primo-accédant, LMNP
Frais de notaire 2026 : simulateur pour l’ancien et le neuf
Calculez vos frais de notaire poste par poste, à jour de la hausse des droits de mutation votée par près de 90 départements. Ancien, neuf, primo-accédant et investissement locatif, avec le détail de ce qui revient réellement au notaire.
Dans l’ancien, les frais de notaire représentent environ 7,5 à 8,5 % du prix en 2026 : 23 809 € pour un bien à 300 000 €, soit 7,9 %, dans un département ayant porté ses droits de mutation à 6,32 %. Dans le neuf, ils tombent à 2 à 3 % du prix. Les primo-accédants achetant leur résidence principale échappent à la hausse de 2025.
Calculez vos frais de notaire
Une simulation détaillée à partir du barème officiel, pas une simple estimation à 7,5 %.
Estimation indicative : barème des émoluments de l’article A444-91 du Code de commerce avec TVA à 20 %, contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (minimum 15 €), formalités et débours forfaitisés à 1 200 €. Seul votre notaire établit le décompte définitif.
Frais de notaire dans l’ancien : combien prévoir en 2026 ?
Pour un logement ancien, prévoyez environ 8 % du prix dans un département à 6,32 % de droits de mutation, et environ 7,5 % dans un département resté à 5,81 %. Le pourcentage baisse légèrement quand le prix monte, car les débours sont fixes et les émoluments du notaire sont dégressifs.
| Prix d’achat | Ancien, DMTO 6,32 % | Ancien, DMTO 5,81 % | Neuf |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 9 054 € (9,1 %) | 8 542 € (8,5 %) | 3 450 € (3,5 %) |
| 150 000 € | 12 743 € (8,5 %) | 11 975 € (8,0 %) | 4 337 € (2,9 %) |
| 200 000 € | 16 431 € (8,2 %) | 15 408 € (7,7 %) | 5 224 € (2,6 %) |
| 250 000 € | 20 120 € (8,0 %) | 18 840 € (7,5 %) | 6 111 € (2,4 %) |
| 300 000 € | 23 809 € (7,9 %) | 22 273 € (7,4 %) | 6 998 € (2,3 %) |
| 400 000 € | 31 186 € (7,8 %) | 29 138 € (7,3 %) | 8 772 € (2,2 %) |
Ces montants s’ajoutent au prix : ils pèsent directement sur votre apport et sur votre capacité à emprunter. Pour un achat locatif, intégrez-les toujours dans le calcul de rendement locatif net : sur un bien à 150 000 €, 12 743 € de frais représentent près d’une année de loyers.
Que contiennent les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont surtout des impôts. Dans l’ancien, près de 80 % vont aux collectivités et à l’État sous forme de droits de mutation. S’y ajoutent les émoluments du notaire, seule part qui le rémunère, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les formalités et débours avancés pour votre compte.
Les droits de mutation (DMTO), le poste principal
Ils cumulent trois prélèvements : la taxe départementale (5 %, 4,5 % ou 3,8 % selon le département), la taxe communale de 1,20 % et des frais d’assiette de l’État égaux à 2,37 % de la part départementale.
| Situation | Taux départemental | DMTO total |
|---|---|---|
| Département ayant voté la hausse | 5,00 % | 6,32 % |
| Département sans hausse | 4,50 % | 5,81 % |
| Primo-accédant, résidence principale | 4,50 % au maximum | 5,81 % au maximum |
| Indre (taux de droit commun) | 3,80 % | 5,09 % |
Les émoluments du notaire, sa vraie rémunération
Ils suivent un barème national dégressif (article A444-91 du Code de commerce), majoré de la TVA à 20 %. Sur 300 000 €, ils atteignent environ 2 794 € HT, soit 3 353 € TTC : à peine 14 % du total des frais.
| Tranche du prix | Taux HT |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Contribution de sécurité immobilière, formalités et débours
La contribution de sécurité immobilière vaut 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €. Les formalités (dont un forfait réglementé de 339,58 € HT selon Notaires de France) et les débours (cadastre, urbanisme, syndic, état hypothécaire) sont estimés ici à 1 200 € au total.
La hausse des droits de mutation : qui paie plus depuis 2025 ?
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 autorise chaque département à porter sa taxe de 4,5 % à 5 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Près de 90 départements l’ont votée : le DMTO passe de 5,81 % à 6,32 %, soit environ 1 530 € de plus sur un achat de 300 000 €.
La hausse n’est pas automatique : elle suppose une délibération départementale, et le taux applicable dépend de la date de signature de l’acte. Le tableau officiel de la DGFiP de juin 2026 recense 89 lignes à 6,32 %, les autres territoires restant à 5,81 %, et l’Indre à 5,09 %. Vérifiez toujours le taux de votre département auprès de votre notaire.
La faculté de hausse s’éteint au 31 mars 2028 : chaque département retrouve alors le taux qu’il appliquait avant, sauf nouvelle loi de prorogation. Aucune reconduction n’est actée à ce jour, mais plusieurs départements plaident pour pérenniser la hausse.
Frais de notaire dans le neuf ou dans l’ancien : quelle différence ?
Dans le neuf, la TVA à 20 % est déjà incluse dans le prix : les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %. Les frais tombent à 2 à 3 % du prix, contre 7,5 à 8,5 % dans l’ancien. Mais le neuf se paie souvent 15 à 25 % plus cher au mètre carré.
Sur 250 000 €, l’écart de frais atteint environ 14 000 € en faveur du neuf. Si le même logement neuf coûte 15 % de plus, soit 37 500 €, l’avantage disparaît. Comparez toujours le prix au mètre carré frais inclus, et pensez au coût du crédit sur le montant emprunté.
Frais de notaire pour un primo-accédant en 2026
Le primo-accédant qui achète sa résidence principale n’est pas soumis à la hausse de 0,5 point : son taux départemental reste plafonné à 4,5 %, soit 5,81 % de DMTO au maximum, même dans un département passé à 5 %. Sur 250 000 €, l’économie est d’environ 1 280 € par rapport à un autre acquéreur.
Est primo-accédant la personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition. L’exonération de la hausse ne concerne que l’achat de la résidence principale : un primo-accédant qui achète pour louer paie le taux majoré. Le notaire l’applique sur la base de vos déclarations dans l’acte. Certains départements prévoient en outre des taux réduits pour les primo-accédants, sous engagement d’occupation.
Frais de notaire et investissement locatif : sont-ils déductibles ?
Le montant des frais est le même quel que soit l’usage du bien. Leur traitement fiscal change tout : en location meublée au régime réel, ils peuvent être déduits ou amortis. En location nue, ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers ; ils majorent le prix d’acquisition retenu pour calculer une future plus-value.
| Usage | Traitement des frais | Effet |
|---|---|---|
| LMNP au régime réel | Charge déductible l’année de l’achat, ou intégration au prix de revient puis amortissement | Réduit le résultat imposable |
| LMNP au micro-BIC | Couverts par l’abattement forfaitaire | Aucun effet propre |
| Location nue | Non déductibles des revenus fonciers | Majorent le prix d’acquisition pour la plus-value |
| Résidence principale | Non déductibles | Charge sèche, sans effet fiscal |
Sur 16 431 € de frais (bien ancien à 200 000 €) et une tranche marginale de 30 %, l’économie d’impôt sur le revenu peut atteindre environ 4 900 €, étalée dans le temps et à condition que votre résultat de location meublée soit imposable. Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Détails dans nos guides sur l’amortissement en LMNP et la plus-value LMNP.
Pour choisir le bon régime, voir notre comparatif LMNP ou location nue. Un financement à 110 %, qui inclut les frais d’acquisition, reste possible avec un bon dossier : voir investir sans apport.
Comment réduire ses frais de notaire légalement ?
Trois leviers réels : déduire la valeur du mobilier vendu avec le bien, sortir les honoraires d’agence de l’assiette quand ils sont à la charge de l’acquéreur, et demander une remise sur les émoluments au-delà de 100 000 €. Les deux premiers réduisent les droits de mutation, le poste le plus lourd.
- Déduire le mobilier. Cuisine équipée, électroménager et meubles ne supportent pas les droits de mutation. La valeur doit être réelle et justifiée par un inventaire détaillé : une valeur excessive peut être contestée par l’administration fiscale.
- Sortir les frais d’agence de l’assiette. Quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur et mentionnés à part dans l’acte, ils ne sont pas soumis aux droits de mutation.
- Négocier les émoluments. Le notaire peut accorder une remise, plafonnée à 20 %, sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 €. Le gain se limite à quelques centaines d’euros.
- Comparer avec le neuf, si le prix au mètre carré frais inclus reste compétitif.
Les frais d’une donation ou d’une succession obéissent à d’autres règles. Voir notre guide des frais de notaire sur une donation.
Lexique
- DMTO (droits de mutation à titre onéreux)
- Impôt dû lors de l’achat d’un bien ancien, composé d’une taxe départementale, d’une taxe communale de 1,20 % et de frais d’assiette de l’État.
- Émoluments
- Rémunération du notaire fixée par un barème national dégressif, soumise à la TVA à 20 %.
- Taxe de publicité foncière réduite
- Taxe de 0,715 % qui remplace les droits de mutation lors de l’achat d’un logement neuf soumis à la TVA.
- Contribution de sécurité immobilière
- Taxe de 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €, perçue lors de la publication de la vente.
- Primo-accédant
- Acquéreur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat.
Questions fréquentes sur les frais de notaire
Quels sont les frais de notaire dans l’ancien en 2026 ?
Comptez environ 7,5 à 8,5 % du prix. Pour un bien ancien à 300 000 €, les frais atteignent 23 809 € (7,9 %) dans un département à 6,32 % de droits de mutation, et 22 273 € (7,4 %) dans un département resté à 5,81 %. Le pourcentage baisse légèrement quand le prix augmente.
Comment calculer les frais de notaire ?
Additionnez les droits de mutation (6,32 % ou 5,81 % du prix dans l’ancien, 0,715 % dans le neuf), les émoluments du notaire selon le barème dégressif avec TVA à 20 %, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les formalités et débours, de l’ordre de 1 200 €.
Les frais de notaire ont-ils augmenté ?
Oui dans la plupart des départements. La loi de finances pour 2025 permet de porter la taxe départementale de 4,5 % à 5 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Près de 90 départements l’ont votée : les droits de mutation passent de 5,81 % à 6,32 % du prix.
Quels frais de notaire pour un primo-accédant ?
Le primo-accédant qui achète sa résidence principale n’est pas soumis à la hausse : ses droits de mutation restent à 5,81 % au maximum, même dans un département passé à 5 %. Est primo-accédant celui qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes.
Les frais de notaire sont-ils moins chers dans le neuf ?
Oui : 2 à 3 % du prix dans le neuf, car les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 %. Mais le neuf est souvent 15 à 25 % plus cher au mètre carré : il faut comparer le coût total frais inclus.
Les frais de notaire sont-ils déductibles en investissement locatif ?
En location meublée au régime réel, oui : ils sont déductibles l’année de l’achat ou amortissables. En location nue, non : ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers, mais majorent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value à la revente. En résidence principale, ils ne sont jamais déductibles.
Peut-on financer les frais de notaire avec le prêt immobilier ?
Oui, avec un prêt dit à 110 % qui finance le prix et les frais d’acquisition. Plus fréquent en investissement locatif, il suppose un dossier solide et un taux d’endettement sous 35 %. Il préserve l’apport mais augmente les mensualités et le coût total du crédit.
Sources
- Hausse des droits de mutation : article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) ; Service-Public.fr.
- Taux par département : tableau DGFiP des droits de mutation, version de juin 2026.
- Composition des frais et barème des émoluments : impots.gouv.fr et Notaires de France.
- Simulateur officiel de comparaison : Service-Public.fr.
- Exemples chiffrés : calculs de la rédaction avec le simulateur de cette page.
À lire aussi
Informations à jour en septembre 2026. Les taux de droits de mutation dépendent de la délibération de chaque département et de la date de signature de l’acte ; la faculté de hausse prend fin au 31 mars 2028. Les montants calculés sont des estimations : seul votre notaire établit le décompte définitif.
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