Simulateur Frais de Notaire 2026
Calculez vos frais de notaire pour un achat immobilier (maison ou appartement) en 30 secondes. Calculateur gratuit à jour de la hausse des DMTO 2026, avec les cas ancien, neuf, primo-accédant et LMNP.
Calculateur de Frais de Notaire 2026
Une vraie simulation détaillée, pas une simple estimation à 7,5%.
Estimation indicative fondée sur le barème officiel 2026 (émoluments art. A444-91 du Code de commerce + TVA 20%, débours forfaitisés à 1 200 €). Seul votre notaire établit un décompte définitif.
- Ancien : 7 à 8,5% du prix, selon que votre département a relevé son DMTO à 5% (la plupart) ou l’a maintenu à 4,5%.
- Neuf / VEFA : 2 à 3% du prix (taxe de publicité foncière réduite à 0,715%).
- Primo-accédant (résidence principale) : exonéré de la hausse de 0,5 point.
- LMNP / locatif : frais identiques, mais amortissables donc en partie récupérés fiscalement.
Comment le Simulateur Calcule Vos Frais de Notaire
Contrairement aux estimations rapides « prix × 7,5% », notre calculateur de frais de notaire reconstitue chaque composante à partir du barème officiel 2026. Voici comment se décompose le calcul.
1. Les droits de mutation (DMTO) : le poste principal
Dans l’ancien, les DMTO représentent environ 80% des frais. Ils cumulent la taxe départementale (4,5% ou 5% depuis la hausse), la taxe communale (1,20%) et un prélèvement de l’État pour frais d’assiette (2,37% de la part départementale).
| Cas | Taux départemental | DMTO total |
|---|---|---|
| Département ayant relevé le taux (majorité) | 5,0% | 6,32% |
| Département resté au taux standard | 4,5% | 5,81% |
| Primo-accédant (résidence principale) | 4,5% (exonéré de la hausse) | 5,81% |
| Neuf / VEFA (taxe de publicité foncière) | — | 0,715% |
2. Les émoluments du notaire (sa vraie rémunération)
C’est la seule part qui revient réellement au notaire. Elle suit un barème dégressif national, auquel s’ajoute la TVA à 20%.
| Tranche de prix | Taux (HT) |
|---|---|
| 0 à 6 500 € | 3,870% |
| 6 500 à 17 000 € | 1,596% |
| 17 000 à 60 000 € | 1,064% |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799% |
3. Contribution de sécurité immobilière et débours
La contribution de sécurité immobilière s’élève à 0,10% du prix. Les débours (documents cadastraux, état hypothécaire, formalités) sont estimés forfaitairement à environ 1 200 €.
Frais de Notaire dans l’Ancien vs le Neuf en 2026
La différence tient presque entièrement aux droits de mutation. Dans le neuf, la TVA à 20% étant déjà comprise dans le prix, l’État applique une simple taxe de publicité foncière réduite à 0,715%, d’où des frais de 2 à 3% seulement. Dans l’ancien, les DMTO pleins font grimper le total à 7-8,5%.
Le neuf coûte souvent 15 à 25% plus cher au m² que l’ancien comparable. L’économie sur les frais de notaire ne compense pas toujours cet écart : comparez toujours le coût total, pas seulement la ligne « frais de notaire ».
Frais de Notaire pour un Primo-Accédant en 2026
Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années et que vous achetez votre résidence principale, vous êtes exonéré de la hausse de 0,5 point des DMTO. Concrètement, même dans un département passé à 5%, votre taux départemental reste à 4,5%, ce qui ramène le DMTO à 5,81% au lieu de 6,32%. Cochez l’option « primo-accédant » dans le simulateur pour l’appliquer automatiquement.
Frais de Notaire en LMNP et Investissement Locatif
Le montant des frais de notaire ne change pas selon l’usage : il dépend du prix et du département, pas du fait que vous habitiez le bien ou le louiez. En revanche, la fiscalité change tout.
- LMNP au régime réel : les frais de notaire sont amortissables, ils réduisent votre résultat imposable sur plusieurs années.
- Location nue au régime réel : ils sont déductibles des revenus fonciers.
- Économie d’impôt : de l’ordre de 30 à 45% de leur montant selon votre tranche marginale — soit, sur 18 000 € de frais à une TMI de 30%, environ 5 400 € récupérés. Le simulateur estime ce montant si vous choisissez « investissement locatif ».
Les frais de notaire ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu : c’est une charge sèche, à intégrer intégralement dans votre budget.
Comment Réduire ses Frais de Notaire (Légalement)
- Déduire le mobilier : la valeur des meubles (cuisine équipée, électroménager…) n’est pas soumise aux DMTO. Justificatifs à l’appui, elle réduit la base de calcul. Le simulateur prend en compte ce champ.
- Négocier les émoluments : au-delà de 100 000 €, le notaire peut consentir une remise (jusqu’à 20% sur la part concernée). L’économie reste modeste (quelques centaines d’euros).
- Viser le neuf si le prix au m² reste cohérent avec l’ancien de la zone.
- Séparer les frais d’agence : si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur et mentionnés à part, ils peuvent sortir de l’assiette des DMTO.
Prêt à passer à l’action ?
Une fois vos frais estimés, préparez le financement et le choix de la ville.
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Comment calculer les frais de notaire en 2026 ?
Additionnez les droits de mutation (DMTO), les émoluments du notaire (barème dégressif + TVA 20%), la contribution de sécurité immobilière (0,10%) et les débours (~1 200 €). Dans l’ancien, comptez 7 à 8,5% du prix ; depuis la hausse 2026, le DMTO atteint 6,32% dans la majorité des départements. Le plus simple reste d’utiliser le simulateur en haut de page.
Quels frais de notaire pour un primo-accédant en 2026 ?
Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exonérés de la hausse de 0,5 point : leur taux départemental reste à 4,5% (DMTO ≈ 5,81%), même dans un département passé à 5%. L’exonération est automatique, sans démarche particulière.
Quels sont les frais de notaire en LMNP ?
Ils sont identiques à ceux d’un achat classique (le montant dépend du prix et du département). La différence est fiscale : en LMNP au régime réel, ils sont amortissables et réduisent votre imposition, ce qui revient à en récupérer 30 à 45% selon votre tranche.
Les frais de notaire sont-ils moins chers dans le neuf ?
Oui : 2 à 3% dans le neuf (taxe de publicité foncière à 0,715%) contre 7 à 8,5% dans l’ancien. Mais le neuf est souvent plus cher au m², il faut comparer le coût total.
Les frais de notaire ont-ils augmenté en 2026 ?
Oui, dans plus de 80 départements. La loi de finances 2025 a autorisé le passage du DMTO départemental de 4,5% à 5% (du 1er avril 2025 au 30 avril 2028). Le DMTO global de l’ancien passe ainsi de 5,81% à 6,32%, soit environ 1 000 € de plus par tranche de 200 000 €.
Peut-on financer les frais de notaire avec le prêt ?
Oui, via un prêt à 110% qui inclut le prix et les frais d’acquisition. Plus fréquent en investissement locatif, il exige un bon dossier et augmente légèrement les mensualités.
Barème et cadre 2026 : service-public.fr et impots.gouv.fr. Les taux de DMTO par département sont publiés par la DGFiP ; vérifiez le taux applicable auprès de votre notaire, qui seul établit le décompte définitif.
Cet article et son simulateur sont fournis à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Les montants calculés sont des estimations ; seul votre notaire établit un décompte contractuel.
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