Plus-value LMNP : calcul, réintégration des amortissements et abattements
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location augmentent la plus-value de revente. Le calcul pas à pas, les abattements, les exceptions et une simulation de 6 à 30 ans de détention.
Sommaire
La plus-value LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition, sauf en résidence pour étudiants, seniors ou personnes âgées.
Quel régime s’applique à la plus-value d’un LMNP ?
Le loueur meublé non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention. Le loueur professionnel (LMP) relève au contraire du régime des plus-values professionnelles. En LMNP, c’est le notaire qui calcule la plus-value et verse l’impôt lors de la signature de l’acte de vente.
| Critère | LMNP (particuliers) | LMP (professionnels) |
|---|---|---|
| Régime | Plus-values immobilières des particuliers | Plus-values professionnelles (court terme et long terme) |
| Taux | 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux + surtaxe éventuelle | Court terme imposé au barème de l’impôt, long terme à taux réduit |
| Abattements pour durée | Oui, exonération totale à 30 ans | Non (exonérations spécifiques selon recettes et durée d’activité) |
| Amortissements | Réintégrés depuis le 15 février 2025, hors résidences de services | Réintégrés en plus-value à court terme |
La frontière entre les deux statuts (23 000 € de recettes et recettes supérieures aux autres revenus d’activité) est détaillée dans LMNP ou LMP : différences et seuils. Pour les bases du statut, voir la définition du LMNP.
La réintégration des amortissements dans la plus-value
Pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction pendant la location. La plus-value imposable augmente d’autant. La règle vise tous les amortissements déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025, quelle que soit la date de mise en location.
Avant la réforme, le LMNP au réel cumulait deux avantages : l’amortissement du bien réduisait l’impôt sur les loyers chaque année, et il n’était jamais repris à la revente. L’article 84 de la loi de finances pour 2025, qui modifie l’article 150 VB du Code général des impôts, a supprimé ce second avantage.
| Point | Avant le 15 février 2025 | Depuis le 15 février 2025 |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition retenu | Prix d’achat + frais + travaux | Même base, minorée des amortissements déduits |
| Amortissements antérieurs à 2025 | Jamais repris | Repris, quelle que soit la date de mise en location |
| Mobilier | Non concerné | Non concerné (seul l’immeuble est visé) |
| Travaux déjà retenus | Sans objet | Pas de double prise en compte des dépenses déjà retenues |
| Résidences de services | Non concernées | Toujours exclues de la réintégration |
| Imposition annuelle des loyers | Amortissement déductible | Inchangée, amortissement toujours déductible |
Portée dans le temps. Interrogé par une députée (question écrite n° 10097), le gouvernement a confirmé que le régime s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, quelle que soit la date de mise en location du bien, et que les amortissements déduits avant 2025 sont pris en compte.
La réforme ne touche que la revente. L’amortissement continue de réduire chaque année l’impôt sur les loyers, comme le montre notre analyse de la rentabilité LMNP.
Comment calculer la plus-value d’un LMNP ?
Retirez du prix de vente le prix d’acquisition majoré des frais (forfait de 7,5 % possible) et des travaux, puis minoré des amortissements déduits. Appliquez ensuite les abattements pour durée de détention, séparément pour l’impôt (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), et ajoutez la surtaxe au-delà de 50 000 €.
- Prix de cession : prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, commission d’agence à sa charge).
- Prix d’acquisition corrigé : prix d’achat + frais d’acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) + travaux (réels, ou forfait de 15 % après cinq ans de détention).
- Minoration LMNP : retrait des amortissements de l’immeuble déduits pendant la location, hors résidences de services.
- Plus-value brute : prix de cession moins prix d’acquisition corrigé et minoré.
- Abattements pour durée de détention, avec deux barèmes distincts (voir section suivante).
- Impôt : 19 % sur la base après abattement impôt, 17,2 % sur la base après abattement prélèvements sociaux, plus la surtaxe si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.
Forfait travaux de 15 % et travaux amortis. Le texte exclut toute double prise en compte : des travaux déjà amortis ne peuvent pas à la fois réduire l’impôt sur les loyers et majorer le prix d’acquisition. L’articulation avec le forfait de 15 % doit être vérifiée avec le notaire au moment de la vente ; l’administration a annoncé des précisions au BOFiP.
| Plus-value nette imposable | Taux de la surtaxe |
|---|---|
| Jusqu’à 50 000 € | Aucune |
| 50 001 à 100 000 € | 2 % (avec lissage entre 50 001 et 60 000 €) |
| 100 001 à 150 000 € | 3 % (avec lissage entre 100 001 et 110 000 €) |
| 150 001 à 200 000 € | 4 % (avec lissage entre 150 001 et 160 000 €) |
| 200 001 à 250 000 € | 5 % (avec lissage entre 200 001 et 210 000 €) |
| Plus de 250 000 € | 6 % (avec lissage entre 250 001 et 260 000 €) |
La réintégration peut faire franchir le seuil de 50 000 € à une plus-value qui y échappait jusqu’ici : c’est le cas dans notre simulation à 6, 10 et 15 ans. Les frais de notaire à l’achat réels sont à comparer au forfait de 7,5 % avant la vente.
Les abattements pour durée de détention
Aucun abattement ne s’applique avant la sixième année. Pour l’impôt, l’abattement est de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année puis 4 % la vingt-deuxième : exonération après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, le barème est plus lent : exonération après 30 ans.
| Année de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| 1 à 5 | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22 | 4 % | 1,60 % |
| 23 à 30 | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 | Exonéré | Exonéré |
| Durée de détention | Abattement impôt | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Ces abattements s’appliquent à la plus-value après réintégration des amortissements. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, ce qui réduit fortement l’effet de la réforme.
Simulation : l’impôt de plus-value avant et après la réforme
Pour un meublé acheté 200 000 € et revendu 260 000 €, l’impôt de plus-value passe de 13 086 € à 30 989 € après 10 ans de détention avec la réintégration. Mais sur la même période, l’amortissement a pu éviter jusqu’à 27 540 € d’impôt sur les loyers : le réel reste gagnant.
Calcul ILA. Impôt sur le revenu 19 %, prélèvements sociaux 17,2 %, surtaxe de l’article 1609 nonies G, abattements pour durée de détention. Amortissements supposés intégralement déduits chaque année. Hypothèses simplificatrices : prix de revente constant, aucun forfait travaux.
| Détention | Plus-value brute après réintégration | Impôt sans réintégration | Impôt avec réintégration | Surcoût de la réforme | Économie sur les loyers (max.) |
|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 79 000 € | 15 649 € | 28 958 € | 13 309 € | 16 524 € |
| 10 ans | 101 667 € | 13 086 € | 30 989 € | 17 903 € | 27 540 € |
| 15 ans | 130 000 € | 9 883 € | 29 191 € | 19 308 € | 41 310 € |
| 22 ans | 169 667 € | 5 573 € | 21 012 € | 15 439 € | 60 588 € |
| 25 ans | 186 667 € | 3 483 € | 14 448 € | 10 965 € | 68 850 € |
| 30 ans | 215 000 € | 0 € | 0 € | 0 € | 82 620 € |
Lecture. La réforme coûte le plus entre 10 et 15 ans de détention (autour de 18 000 à 19 000 € ici). Mais l’économie d’impôt sur les loyers tirée de l’amortissement reste supérieure à toutes les durées, à condition que l’amortissement ait réellement servi à effacer un résultat imposable. Le régime réel reste donc pertinent ; c’est la durée de détention qu’il faut planifier.
Pour arbitrer entre les deux régimes sur votre propre horizon, voir régime réel ou micro-BIC en LMNP et notre simulateur LMNP.
Vous envisagez de revendre un bien LMNP ? Décrivez votre situation pour chiffrer la plus-value avant de signer.
Les cas d’exonération de la plus-value LMNP
Quatre situations réduisent ou suppriment l’impôt de sortie : la vente en résidence de services (pas de réintégration), la détention de plus de 30 ans (exonération totale), la vente de la résidence principale du vendeur, et la transmission par donation ou succession, qui n’est pas une cession à titre onéreux.
| Situation | Effet | Condition principale |
|---|---|---|
| Résidence pour étudiants, seniors, personnes âgées ou handicapées | Pas de réintégration | Logement situé dans un établissement ou une résidence de services visé par le texte |
| Détention de plus de 22 ans | Exonération d’impôt | Prélèvements sociaux dus jusqu’à 30 ans |
| Détention de plus de 30 ans | Exonération totale | Aucune |
| Résidence principale au jour de la vente | Exonération totale | Occupation effective et habituelle par le vendeur |
| Donation ou succession | Pas d’impôt de plus-value | Droits de mutation à titre gratuit dus selon le lien de parenté |
L’exception des résidences de services est un argument de poids pour la résidence étudiante en LMNP et la résidence senior ou l’EHPAD, en particulier pour un horizon de revente inférieur à 22 ans.
Comment limiter l’impôt de plus-value en LMNP ?
Trois leviers dominent : planifier la durée de détention (les abattements s’accélèrent après 22 ans), choisir une résidence de services si la revente est envisagée à moyen terme, et transmettre plutôt que vendre, la donation ou la succession effaçant la plus-value latente, amortissements compris.
Planifier la date de revente
Entre 22 et 30 ans de détention, seuls les prélèvements sociaux restent dus, avec un abattement de 9 % par an. Dans notre simulation, décaler une vente de 22 à 25 ans réduit l’impôt de 21 012 € à 14 448 €.
Choisir le bon support dès l’achat
Si l’horizon de revente est court, une résidence de services échappe à la réintégration. En contrepartie, le bail commercial avec l’exploitant conditionne le loyer et la revente : la solidité de l’exploitant devient le premier critère.
Transmettre plutôt que vendre
La donation et la succession ne constituent pas des cessions à titre onéreux : aucune plus-value n’est imposée, et le bénéficiaire retient la valeur déclarée dans l’acte comme nouveau prix d’acquisition. Une donation suivie d’une vente rapide par le donataire peut toutefois être contestée par l’administration si le donateur appréhende le prix. Les montages sont détaillés dans nos pages démembrement de propriété et frais de notaire d’une donation.
Ce qui ne fonctionne pas. Renoncer à déduire l’amortissement pour éviter la réintégration fait perdre l’avantage annuel sans bénéfice à la revente dans la plupart des cas. Et le passage au micro-BIC ne fait pas disparaître les amortissements déjà déduits les années précédentes.
La question de la détention en direct ou via une société se pose aussi pour la transmission : voir SCI ou nom propre. Pour un projet précis, faites étudier votre situation avant d’arbitrer.
Lexique de la plus-value LMNP
- Plus-value immobilière
- Différence entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition corrigé, imposée lors d’une vente à titre onéreux.
- Prix d’acquisition corrigé
- Prix d’achat majoré des frais d’acquisition et des travaux, et minoré en LMNP des amortissements déduits pendant la location.
- Réintégration des amortissements
- Règle issue de la loi de finances pour 2025 : les amortissements déduits en LMNP réduisent le prix d’acquisition et augmentent la plus-value.
- Abattement pour durée de détention
- Réduction progressive de la plus-value imposable à partir de la sixième année, jusqu’à l’exonération après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Surtaxe
- Taxe additionnelle de 2 à 6 % sur les plus-values immobilières dont le montant net imposable dépasse 50 000 €.
- Purge de la plus-value
- Effacement de la plus-value latente lors d’une donation ou d’une succession, le bénéficiaire repartant de la valeur retenue dans l’acte.
Faire étudier votre revente ou votre investissement LMNP
Date d’achat, amortissements déduits, projet de vente ou de transmission : ces informations permettent de chiffrer l’impôt de sortie.
Questions fréquentes sur la plus-value LMNP
Comment est calculée la plus-value en LMNP ?
La plus-value est égale au prix de vente moins le prix d’acquisition, majoré des frais et des travaux, puis minoré des amortissements déduits pendant la location. Des abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite, puis l’impôt de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 % et, au-delà de 50 000 €, une surtaxe.
Depuis quand les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value ?
La réintégration s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025. Elle vise tous les amortissements déduits, y compris ceux des années antérieures à 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien.
Le mobilier est-il concerné par la réintégration ?
Non. La règle vise les amortissements de l’immeuble cédé, c’est-à-dire le bâti et les travaux amortis. Le mobilier n’entre pas dans ce calcul. Les résidences pour étudiants, seniors, personnes âgées ou handicapées sont par ailleurs entièrement exclues de la réintégration.
Quels sont les abattements sur la plus-value LMNP ?
Aucun abattement avant la sixième année. Pour l’impôt, 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année puis 4 % la vingt-deuxième, soit une exonération après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an, puis 1,60 %, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième année.
Le régime réel reste-t-il intéressant malgré la réforme ?
Dans la plupart des cas, oui. Dans notre simulation, la réforme ajoute 17 903 € d’impôt à la revente après 10 ans, alors que l’amortissement a pu éviter jusqu’à 27 540 € d’impôt sur les loyers sur la même période. L’écart se creuse encore avec la durée de détention.
La donation purge-t-elle la plus-value LMNP ?
Oui. Une donation ou une succession n’est pas une vente : aucune plus-value n’est imposée, y compris la part liée aux amortissements. Le bénéficiaire retient la valeur de l’acte comme prix d’acquisition. Des droits de donation ou de succession restent dus selon le lien de parenté.
Tout le guide LMNP
Sources et méthode
- 1. Loi de finances pour 2025, article 84 (modification de l’article 150 VB du Code général des impôts) : Légifrance
- 2. Assemblée nationale, question écrite n° 10097 et réponse ministérielle sur la portée temporelle de la réintégration : questions.assemblee-nationale.fr
- 3. Service-public.gouv.fr, « Plus-value immobilière sur la vente d’un logement » (taux, abattements, forfaits) : service-public.gouv.fr
- 4. Code général des impôts, articles 150 U, 150 VB, 150 VC et 1609 nonies G.
- 5. Simulation : calcul ILA, hypothèses détaillées dans la section « Simulation chiffrée ».
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Le calcul définitif de la plus-value est établi par le notaire au moment de la vente. Les règles citées sont celles en vigueur à la date de mise à jour. Investir dans l’immobilier comporte un risque de perte en capital. Rédaction : l’équipe éditoriale d’ILA, sous la direction de Gaultier Garde.