Dispositif Jeanbrun 2026 : mon analyse du statut du bailleur privé

Le dispositif Jeanbrun, officiellement le statut du bailleur privé, est un régime fiscal optionnel créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié aux i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts. Il permet à un propriétaire qui loue nu à titre de résidence principale de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement de 3 % à 5,5 % calculé sur 80 % du prix d’acquisition hors foncier, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal (majorable à 10 000 € ou 12 000 €), en échange d’un engagement de location de 9 ans. Il concerne les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Aucune : ce sont trois appellations du même dispositif. « Statut du bailleur privé » est le nom employé dans les travaux parlementaires et par l’administration, « dispositif Jeanbrun » ou « loi Jeanbrun » est l’usage médiatique, du nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, et « Relance Logement » est le nom du plan gouvernemental qui le porte. Juridiquement, il n’existe pas de loi Jeanbrun autonome : le texte applicable est l’article 31 du CGI.

Il est intéressant à partir d’une tranche marginale d’imposition de 30 %, et surtout de 41 %, pour un investisseur qui conserve le bien longtemps. Sur un appartement neuf de 250 000 € loué au niveau intermédiaire, l’amortissement de 7 000 € par an génère environ 4 000 € de gain annuel par rapport au régime réel classique, soit près de 36 000 € sur neuf ans, et la déduction se poursuit ensuite jusqu’à épuisement de la base amortissable. En dessous de 30 % de TMI, avec un horizon de revente court ou pour une maison individuelle, il n’a pas d’intérêt : l’économie est faible et une partie est reprise à la revente.

Non, c’est un régime fiscal légal inscrit au code général des impôts, mais l’avantage est souvent survendu. Deux points sont fréquemment omis dans les argumentaires commerciaux : les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value à la revente, et le plafond de 8 000 € s’applique à l’ensemble du foyer fiscal, pas à chaque logement. Le vrai risque n’est pas le dispositif mais le prix d’achat : un bien surpayé au nom de l’avantage fiscal reste un mauvais investissement.

Dans le neuf ou en VEFA : 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour un loyer social et 5,5 % pour un loyer très social. Dans l’ancien faisant l’objet d’une réhabilitation lourde ou de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf : 3 %, 3,5 % et 4 % selon le même ordre. Le taux de base est de 3,5 % dans le neuf et 3 % dans l’ancien, majoré de 1 point pour le social et de 2 points pour le très social.

La somme des amortissements déduits ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Ce plafond est majoré de 2 000 € (soit 10 000 €) ou de 4 000 € (soit 12 000 €) lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale. Il n’existe pas de plafond à 16 000 € : la majoration maximale porte le plafond à 12 000 €.

La formule est : amortissement annuel = prix d’acquisition net de frais × 80 % × taux applicable. Pour un appartement neuf de 250 000 € loué au niveau intermédiaire, la base est de 200 000 € et l’amortissement de 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €. Dans l’ancien, la base est constituée de 80 % du prix hors foncier majoré du montant des travaux éligibles. Le point de départ est le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

L’engagement de location est de 9 ans minimum, mais la lecture dominante des textes est que l’amortissement continue au-delà tant que le logement reste loué dans les conditions du dispositif et que la base amortissable n’est pas épuisée, soit environ 23 ans au taux de 3,5 % et 15 ans au taux de 5,5 %. Le total des amortissements déduits ne peut jamais dépasser la base amortissable. Certains commentateurs retiennent une lecture plus restrictive limitée à la période d’engagement : faites confirmer ce point par votre conseil au regard des commentaires administratifs en vigueur.

La loi de finances pour 2026 a été adoptée en janvier 2026 puis promulguée le 19 février 2026 et publiée au Journal officiel le 20 février 2026. Le dispositif s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C’est la date de l’acte de vente qui compte, indépendamment de la date de signature d’un avant-contrat ou d’un contrat de réservation ; pour un logement que le contribuable fait construire, c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire.

Les conditions sont cumulatives : logement situé en France dans un bâtiment d habitation collectif, acquis neuf, en VEFA, construit par le contribuable ou réhabilité lourdement avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition ; location nue à usage de résidence principale pendant 9 ans minimum ; mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition ; respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire ; locataire extérieur au foyer fiscal et non parent ou allié jusqu’au 2e degré. Le démembrement de propriété est exclu.

Non. Contrairement au Pinel limité aux zones A bis, A et B1, le dispositif Jeanbrun ne comporte aucune condition d’éligibilité liée au zonage et s’applique sur tout le territoire, métropole et outre-mer. En revanche, les plafonds de loyers et de ressources restent déterminés selon la localisation du logement : c’est un zonage indirect de marché, qui rend le dispositif plus ou moins attractif selon les villes.

Pour le niveau intermédiaire, les plafonds sont ceux de l’article 199 novovicies du CGI, soit en 2026 environ 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zones B2 et C, à multiplier par le coefficient 0,7 + 19/surface, limité à 1,2. Pour les niveaux social et très social, les plafonds sont ceux de Loc’Avantages (niveaux Loc 2 et Loc 3, article 199 tricies), fixés commune par commune et à vérifier sur le simulateur de l’ANAH avant la signature du bail.

Pour le niveau intermédiaire, les plafonds sont ceux applicables au Pinel, revalorisés chaque année : en 2026, un couple sans enfant ne doit pas dépasser environ 66 276 € de revenu fiscal de référence en zones A bis et A, et environ 48 268 € en zone B1. Pour le social et le très social, les plafonds sont ceux de Loc’Avantages, alignés sur les plafonds PLUS et PLAI du logement social, donc nettement inférieurs. Le revenu contrôlé est celui de l’année N-2 figurant sur l’avis d’imposition.

Neuf ans de location nue effective et continue à usage de résidence principale. En cas d’acquisition par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’associé doit en outre conserver la totalité de ses parts jusqu’au terme de la période de location. Contrairement au Pinel, il n’existe pas d’option à 6 ou 12 ans.

Le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’engagement cesse d’être respecté est majoré du montant total des amortissements déduits, imposé selon le mécanisme du quotient afin d’atténuer la progressivité. Les prélèvements sociaux s’appliquent également. Des exceptions sont prévues en cas d’invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.

C’est le principal point de vigilance : le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est minoré du montant des amortissements admis en déduction, en application du III de l’article 150 VB du CGI. Concrètement, chaque euro amorti augmente d’un euro la plus-value imposable, taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux avant abattements pour durée de détention. L’exonération devient totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux ; une donation ou une succession purge également la plus-value latente.

Pas sur le même logement : le dispositif Jeanbrun suppose une location nue imposée dans les revenus fonciers, le LMNP une location meublée imposée dans les BIC. En revanche, un même contribuable peut détenir en parallèle des logements sous statut du bailleur privé et d’autres en LMNP, chaque bien relevant de son propre régime. Le dispositif n’est pas cumulable, sur un même logement, avec le Pinel, le Denormandie, le Girardin, le Malraux, le régime des monuments historiques ni la réduction d’impôt en faveur du logement social outre-mer.

Le LMNP reste plus souple : loyers libres, aucune durée d’engagement, maisons individuelles acceptées, amortissement non plafonné en montant. Le dispositif Jeanbrun est préférable lorsque le marché local est peu favorable au meublé, lorsque le contribuable dispose déjà de revenus fonciers taxés à 41 % ou 45 % à effacer, ou lorsqu’il souhaite imputer un déficit sur son revenu global, ce que le LMNP ne permet pas. Les deux régimes réintègrent désormais les amortissements dans le calcul de la plus-value.

Cinq différences majeures : le Jeanbrun est une déduction de la base imposable (amortissement de 3 % à 5,5 %) et non une réduction d’impôt forfaitaire ; il ne comporte pas de condition de zonage ; il est limité aux bâtiments collectifs alors que le Pinel a accepté des maisons individuelles jusqu’en 2021 ; il ouvre droit à l’ancien réhabilité que le Pinel excluait ; il échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. En contrepartie, l’avantage dépend de la tranche marginale d’imposition et les amortissements sont réintégrés à la plus-value, ce qui n’était pas le cas avec le Pinel.

Oui, à condition qu’elle ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés : une SCI à l’impôt sur le revenu est éligible, une SCI à l’IS est exclue. L’amortissement est calculé au niveau de la société et réparti entre les associés au prorata de leurs parts, chaque associé s’engageant à conserver ses titres jusqu’au terme de la période de location. Un associé qui louerait le logement à lui-même, à un membre de son foyer fiscal ou à un parent jusqu’au 2e degré perdrait le bénéfice de la déduction.

Non. Le dispositif est réservé aux logements situés dans un bâtiment d habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l habitation, c’est-à-dire un immeuble à usage principal d habitation réunissant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Ce ciblage a été justifié par les objectifs de zéro artificialisation nette des sols.

Non. La location à un membre du foyer fiscal du bailleur, à un parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs, beaux-parents) est interdite, de même que la location à un associé de la société propriétaire. Le locataire doit être un tiers respectant les plafonds de ressources.

Non, les acquisitions en démembrement de propriété ne sont pas admises. Une seule exception est prévue : le décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant ou le titulaire de l’usufruit pouvant alors reprendre le dispositif à son compte.

Le nombre d’acquisitions n’est pas limité et aucun contingentement annuel n’est prévu. En revanche le plafond annuel de déduction de 8 000 € s’applique globalement au foyer fiscal, tous logements confondus : au-delà d’un ou deux appartements, l’amortissement excédentaire est perdu pour l’année. Ce plafond est le véritable facteur limitant du dispositif pour les investisseurs multi-biens.

Non. L’amortissement est une charge déduite du revenu foncier réel : il suppose donc une déclaration au régime réel, incompatible avec l’abattement forfaitaire du micro-foncier. L’option pour le dispositif implique de renoncer au micro-foncier pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer et elle est irrévocable pour le logement concerné.

Le texte n’exclut pas expressément les non-résidents et la déduction s’applique en principe aux revenus fonciers imposables en France. L’intérêt pratique est cependant plus limité, notamment parce que l’imputation d’un déficit sur le revenu global suppose un revenu global taxable en France et que le taux minimum d’imposition des non-résidents modifie l’équation. Une validation par un conseil fiscal est indispensable dans cette situation.

Non, le dispositif ne concerne que les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 : un logement déjà détenu avant cette date ne peut pas être basculé dans le régime. Un bailleur déjà propriétaire peut en revanche acquérir un nouveau logement éligible pendant la période, ou envisager d’autres leviers pour son patrimoine existant, comme le déficit foncier de droit commun ou Loc’Avantages.

Non. Le plafonnement global de 10 000 € prévu à l’article 200-0 A du CGI vise les réductions et crédits d’impôt. Le dispositif Jeanbrun est une déduction du revenu imposable, il y échappe donc et peut se cumuler avec d’autres avantages soumis à ce plafond. Il reste soumis à son propre plafond de 8 000 € à 12 000 € par foyer fiscal.

L’option s’exerce lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de l’acquisition si elle est postérieure, dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers au régime réel (formulaire 2044). Elle est irrévocable pour le logement concerné et comporte l’engagement de location de 9 ans. Il faut conserver l’acte notarié, les factures de travaux, le DPE, les baux et les avis d’imposition des locataires, et tenir un tableau d’amortissement annuel.

Vincent Jeanbrun est ministre de la Ville et du Logement depuis le 12 octobre 2025. Ancien maire de L’Haÿ-les-Roses et ancien député du Val-de-Marne, il porte le plan Relance Logement dont le statut du bailleur privé est la mesure fiscale principale, ce qui explique que le dispositif ait pris son nom dans l’usage courant.