Avis La Première Brique 2026 : rendement, risques et taux de défaut
La Première Brique est la plateforme de crowdfunding immobilier la plus accessible du marché français : ticket dès 1 €, aucun frais pour l’investisseur et un rendement brut moyen parmi les plus élevés du secteur. Notre analyse indépendante fait le tri entre les chiffres mis en avant par la plateforme et ceux, plus nuancés, des baromètres tiers, notamment sur le taux de défaut.
Le crowdfunding immobilier comporte un risque de perte partielle ou totale du capital et d’illiquidité. Votre argent est bloqué jusqu’à l’échéance du projet, sans marché secondaire. L’agrément AMF encadre la plateforme mais ne garantit pas votre capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. N’investissez qu’une épargne dont vous n’avez pas besoin à court terme, et diversifiez.
La Première Brique est notre plateforme de crowdfunding immobilier préférée en 2026, avec une note de 4,5/5. Elle cumule le ticket le plus bas du marché (1 €), zéro frais investisseur, un rendement brut moyen d’environ 11,4 à 11,7 % et, à ce jour, aucune perte définitive en capital revendiquée sur plus de 800 projets.
La réserve est réelle : les baromètres tiers mesurent un taux de défaut d’environ 10,5 % en montant et près de 11 % de projets en retard de plus de six mois. Un défaut n’est pas une perte définitive, mais c’est du capital immobilisé plus longtemps que prévu. La plateforme, créée en 2019, n’a pas encore traversé de cycle immobilier complet.
Cet avis s’adresse à un investisseur qui envisage le crowdfunding immobilier comme une brique de diversification, pas comme un placement sécurisé. Si vous cherchez d’abord à comprendre le produit avant de choisir une plateforme, commencez par notre panorama des meilleures plateformes d’immobilier fractionné, qui distingue le crowdfunding (prêt) de la tokenisation locative (parts de loyers).
C’est quoi La Première Brique ?
La Première Brique (LPB) est une plateforme française de crowdfunding immobilier lancée en 2019, qui permet de prêter dès 1 € à des marchands de biens et promoteurs, en échange d’intérêts. Vous ne devenez pas propriétaire : vous êtes créancier d’une opération immobilière (achat-revente, division, rénovation) remboursée capital plus intérêts à l’échéance, en général sous 12 à 24 mois.
Fondée par Hugo Berthe et Thomas Danset, la plateforme s’est imposée par un positionnement clair : le ticket d’entrée le plus bas du marché et une communication très active auprès de sa communauté d’investisseurs. En 2025, le fonds iXO Private Equity est entré à son capital en tant qu’actionnaire minoritaire, un signe de structuration. Fin mai 2026, LPB a lancé une seconde offre baptisée Locatif, qui relève de l’immobilier fractionné : le financement de biens commerciaux loués puis revendus sous cinq ans, avec des revenus réguliers. C’est un modèle distinct du crowdfunding historique, au risque et à l’horizon différents.
Les deux sont souvent rangés sous l’étiquette « immobilier fractionné », mais la mécanique diffère. En crowdfunding (l’offre historique de LPB), vous prêtez à un opérateur qui vous rembourse capital et intérêts fixes à terme. En tokenisation locative (offre Locatif, ou des acteurs comme Bricks), vous détenez des parts d’un bien et touchez des loyers récurrents. Nous détaillons ces deux modèles dans notre comparatif de l’immobilier fractionné.
| Critère | La Première Brique |
|---|---|
| Type | Crowdfunding immobilier (prêt obligataire) et offre Locatif depuis 2026 |
| Création | 2019, fondateurs Hugo Berthe et Thomas Danset |
| Ticket d’entrée | 1 €, le plus bas du marché |
| Rendement brut moyen | Environ 11,4 à 11,7 % annoncé, projets entre 10 et 12 % |
| Frais investisseur | 0 € (LPB se rémunère auprès des porteurs) |
| Durée moyenne | Environ 16 à 19 mois |
| Perte définitive en capital | 0 € à ce jour (revendiqué par la plateforme) |
| Taux de défaut (baromètres tiers) | ~10,5 % en montant, sous la moyenne du marché |
| Agrément | PSFP (AMF) n° FP-2023-15, depuis novembre 2023 |
| Liquidité | Nulle avant échéance |
| Fiscalité | Flat tax 30 %, option barème progressif |
Quel rendement réel sur La Première Brique ?
La Première Brique annonce un rendement brut moyen d’environ 11,4 à 11,7 % par an, soit de l’ordre de 7,5 à 7,7 % net après la flat tax de 30 %. C’est l’un des taux les plus élevés du crowdfunding immobilier français. Mais ce chiffre suppose qu’aucun projet de votre portefeuille ne subisse de retard ou de défaut, ce qui est rarement le cas en pratique.
Le rendement brut affiché n’est pas le rendement perçu. Trois facteurs le réduisent : la fiscalité (flat tax de 30 %), les retards (qui décalent les intérêts sans forcément les annuler) et les défauts (qui peuvent amputer le capital). Le bon indicateur est le TRI net réellement constaté sur un portefeuille diversifié, pas le taux de la fiche projet.
Sur un portefeuille bien diversifié et sans sinistre, un rendement net de l’ordre de 7,5 % avant impôt reste plausible. Mais dès que des retards et un ou deux défauts apparaissent, plusieurs analyses indépendantes situent le rendement net réel entre 3 et 6 % par an. Cela reste supérieur au Livret A, mais loin des 11 % affichés. Le brut est un plafond théorique, pas une promesse.
Taux de défaut et retards : le point qui fâche
La Première Brique revendique 0 % de perte définitive en capital à ce jour, mais les baromètres tiers mesurent un taux de défaut d’environ 10,5 % en montant et près de 11 % de projets en retard de plus de six mois. Les deux affirmations sont vraies et ne se contredisent pas : un projet en défaut ou en retard n’est pas (encore) une perte définitive, mais c’est du capital immobilisé plus longtemps, dont l’issue reste incertaine.
C’est le sujet à comprendre avant d’investir, et celui que les pages trop promotionnelles évitent. Distinguons trois notions souvent confondues :
- Le retard : le remboursement dépasse l’échéance prévue. Fréquent chez LPB comme dans tout le secteur, plusieurs relevés situent la part de projets en retard de plus de six mois autour de 11 %. L’argent finit souvent par rentrer, mais plus tard.
- Le défaut : le projet ne rembourse pas dans les conditions prévues et bascule en procédure. Les baromètres tiers mesurent environ 10,5 % en montant au 30 juin 2026, un niveau qui reste sous la moyenne du marché (autour de 15 à 16 %).
- La perte définitive : le capital est perdu, procédure close. C’est là que LPB revendique 0 € à ce jour, sur plus de 800 projets depuis 2019.
Autrement dit, le bilan de La Première Brique sur le capital définitivement perdu est, pour l’instant, remarquable, surtout comparé à un acteur comme Anaxago, dont les pertes définitives cumulées sont sans commune mesure. Mais deux nuances s’imposent. D’abord, un taux de défaut de 10,5 % signifie qu’une partie non négligeable des montants est en procédure de recouvrement, avec une issue non garantie. Ensuite, la plateforme est jeune : créée en 2019, elle n’a pas encore affronté de retournement immobilier profond. La période 2024-2026, marquée par la tension sur les marchands de biens, met déjà tout le secteur sous pression.
Le ticket à 1 € n’a d’intérêt que s’il sert à diversifier. La règle de place : répartir sur au moins 15 à 20 projets différents, idéalement sur 2 ou 3 plateformes, et ne jamais engager plus de 5 à 10 % de son patrimoine sur cette classe d’actifs. Un seul défaut sur un portefeuille de 20 lignes se digère ; sur 3 lignes, il fait très mal.
Simulation : ce que rapporte vraiment 10 000 €
Un calcul vaut mieux qu’un taux affiché. Voici deux scénarios sur un portefeuille de 10 000 € réparti sur 20 projets à 11 % brut, durée moyenne 18 mois.
Scénario favorable : aucun sinistre
Scénario réaliste : quelques retards, un défaut partiel
Hypothèses indicatives, à titre pédagogique. Le premier scénario illustre le potentiel affiché, le second une réalité de portefeuille plus courante en 2024-2026. La vérité se situe le plus souvent entre les deux, d’où l’importance de la diversification. Pour cadrer votre allocation globale, notre guide sur investir dans l’immobilier sans acheter replace le crowdfunding parmi les autres leviers indirects.
Agrément, sécurité des fonds et garanties
La Première Brique est agréée PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) par l’AMF sous le numéro FP-2023-15 depuis novembre 2023. Les fonds transitent par un prestataire de paiement agréé et séquestré, et le statut PSFP impose un plan de continuité en cas de défaillance de la plateforme. Cet agrément encadre la plateforme mais ne garantit jamais votre capital.
Le cadre réglementaire est un vrai filtre de sérieux. Depuis novembre 2023, toute plateforme de crowdfunding européenne doit être agréée PSFP pour opérer, ce qui a écarté du marché les acteurs les moins solides. Le statut impose des fonds propres minimaux, une sélection des projets plus rigoureuse et une information standardisée (document KIIS). En cas de faillite de LPB, une entité tierce reprend le suivi et le recouvrement des projets.
Selon les opérations, La Première Brique met en place des sûretés : hypothèque de premier rang, caution personnelle du dirigeant, garantie à première demande, ou nantissement du fonds de commerce. Ces garanties améliorent le taux de recouvrement en cas de défaut, mais ne l’assurent pas à 100 %. Lisez toujours la fiche projet et le document KIIS avant de souscrire.
L’agrément AMF ne garantit pas votre capital et aucune autorité ne vous couvre contre le défaut d’un porteur de projet. Il n’existe pas de fonds de garantie des dépôts comme sur un livret bancaire. Le rendement élevé est la rémunération d’un risque réel, pas un cadeau.
Points forts, limites et pour qui ?
Points forts
- Ticket d’entrée à 1 €, le plus bas du marché, idéal pour diversifier finement.
- Zéro frais pour l’investisseur, ni à l’entrée, ni en gestion, ni à la sortie.
- Rendement brut moyen parmi les plus élevés du secteur (environ 11,5 %).
- Aucune perte définitive en capital revendiquée à ce jour sur plus de 800 projets.
- Agrément PSFP et fonds séquestrés chez un prestataire de paiement agréé.
- Communication et reporting très suivis, communauté active.
Limites
- Risque de perte en capital réel, non couvert par l’agrément.
- Taux de défaut d’environ 10,5 % en montant et retards fréquents (plus de 6 mois pour ~11 % des projets).
- Liquidité nulle : capital bloqué jusqu’à l’échéance, sans marché secondaire.
- Plateforme jeune (2019), pas encore de cycle immobilier complet traversé.
- Exposition aux marchands de biens, segment sous tension en 2024-2026.
- Fiscalité à 30 % sur les intérêts, sans enveloppe type PEA ou assurance-vie.
| Profil | Pertinence | Pourquoi |
|---|---|---|
| Débutant curieux | Adapté | Le ticket à 1 € permet de tester sans risque significatif |
| Investisseur diversifié | Adapté | Bonne brique de rendement sur 5 à 10 % du patrimoine, bien diversifiée |
| Recherche de revenus réguliers | Partiel | Plutôt l’offre Locatif ; le crowdfunding verse à l’échéance, pas mensuellement |
| Averse au risque | Déconseillé | Capital non garanti et bloqué ; préférer fonds euros ou SCPI |
| Besoin de liquidité | Déconseillé | Aucune sortie possible avant l’échéance du projet |
Découvrir La Première Brique
Ticket à 1 €, zéro frais, rendement brut moyen d’environ 11,5 %. Consultez les projets en cours et les indicateurs de performance directement sur la plateforme, et diversifiez sur de nombreux projets.
Voir les projets en coursILA peut percevoir une commission si vous ouvrez un compte via ce lien, sans surcoût pour vous. Cela ne modifie ni notre note ni notre analyse. Investir comporte un risque de perte en capital.
Alternatives à La Première Brique
La Première Brique est notre première recommandation en crowdfunding, mais elle ne couvre pas tous les besoins. Selon votre objectif, d’autres approches sont plus pertinentes.
- Des revenus locatifs mensuels : plutôt la tokenisation locative ou l’offre Locatif, détaillées dans notre comparatif de l’immobilier fractionné.
- Une diversification large et déléguée : les SCPI, moins rémunératrices mais mutualisées et gérées par des sociétés agréées.
- Un rendement supérieur avec un ticket élevé : le private equity immobilier, présenté dans notre guide pour investir dans l’immobilier sans acheter.
- Devenir propriétaire d’un vrai bien : l’investissement locatif classique, avec nos guides par ville et notre calculateur de rendement.
Questions fréquentes
La Première Brique est-elle fiable ?
La Première Brique est un acteur sérieux : plateforme régulée par l’AMF sous l’agrément PSFP (FP-2023-15), fonds séquestrés chez un prestataire de paiement agréé, indicateurs de risque publiés et 0 % de perte définitive en capital revendiqué à ce jour sur plus de 800 projets. Fiable ne veut pas dire sans risque : vous pouvez perdre de l’argent sur un projet en défaut, et le capital n’est jamais garanti.
Quel rendement peut-on espérer sur La Première Brique ?
Le rendement brut moyen annoncé est d’environ 11,4 à 11,7 % par an, soit de l’ordre de 7,5 à 7,7 % net après la flat tax de 30 %, sur un projet sans retard ni défaut. En pratique, une fois les retards et défauts intégrés sur un portefeuille réel, le rendement net se situe plus souvent entre 3 et 6 % par an. Le taux affiché sur une fiche projet est un plafond théorique, pas une promesse.
Quel est le taux de défaut de La Première Brique ?
Les baromètres tiers mesurent un taux de défaut d’environ 10,5 % en montant au 30 juin 2026, sous la moyenne du marché (autour de 15 à 16 %), et près de 11 % de projets en retard de plus de six mois. À distinguer de la perte définitive en capital, que la plateforme situe à 0 € à ce jour. Un défaut est du capital immobilisé en procédure de recouvrement, dont l’issue reste incertaine, pas nécessairement une perte actée.
Y a-t-il des frais sur La Première Brique ?
Non, aucun frais n’est facturé à l’investisseur : ni à l’entrée, ni en gestion, ni à la sortie. La plateforme se rémunère auprès des porteurs de projet. Conséquence concrète : le taux brut affiché sur la fiche d’un projet correspond bien à ce que vous percevez avant impôt. Reste ensuite la fiscalité (flat tax de 30 %) et le risque de retard ou de défaut.
Quelle fiscalité sur les gains La Première Brique ?
Les intérêts perçus sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Vous pouvez opter pour le barème progressif si votre tranche marginale est basse. Une société à l’impôt sur les sociétés est imposée différemment. Un placement de 1 000 € à 11 % brut rapporte environ 77 € net après flat tax.
Quelle différence entre l’offre crowdfunding et l’offre Locatif de La Première Brique ?
L’offre historique est du crowdfunding : vous prêtez à un marchand de biens ou promoteur, remboursé capital et intérêts fixes à l’échéance (12 à 24 mois). L’offre Locatif, lancée fin mai 2026, relève de l’immobilier fractionné : vous financez des biens commerciaux loués puis revendus sous cinq ans, avec des revenus réguliers. Le risque et l’horizon diffèrent. Nous les comparons dans notre guide de l’immobilier fractionné.
Combien faut-il investir pour bien diversifier ?
Le ticket est de 1 €, mais pour une diversification réellement protectrice, mieux vaut disposer de plusieurs milliers d’euros à répartir sur au moins 15 à 20 projets, idéalement sur 2 ou 3 plateformes. La règle de prudence : ne pas engager plus de 5 à 10 % de son patrimoine total sur le crowdfunding immobilier. Un défaut isolé se digère sur 20 lignes, beaucoup moins sur 3.
Sources et méthodologie
- Indicateurs de performance publiés par La Première Brique (modèle de place PSFP) : rendement moyen, projets financés, perte définitive en capital. Relevés en juillet 2026.
- Baromètres tiers de suivi du crowdfunding (argent-et-salaire.com, site-crowdfunding.com) : taux de défaut d’environ 10,5 % en montant au 30 juin 2026, durée moyenne, comparaison au marché. Consultés en juillet 2026.
- Autorité des marchés financiers (AMF) : registre des Prestataires de Services de Financement Participatif, agrément PSFP n° FP-2023-15.
- Règlement européen 2020/1503 sur les prestataires de services de financement participatif (statut PSFP, document KIIS, plan de continuité).
Cet avis est une analyse éditoriale indépendante d’Investissement Locatif Avis, à vocation informative. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé ni une incitation à souscrire. Les chiffres cités sont des ordres de grandeur relevés à la date de rédaction et susceptibles d’évoluer ; vérifiez les indicateurs à jour sur la plateforme et auprès de sources indépendantes avant toute décision. Le crowdfunding immobilier comporte un risque de perte partielle ou totale du capital et d’illiquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. ILA peut percevoir une rémunération d’affiliation, sans incidence sur la note attribuée.