Le dispositif « Logement Locatif Intermédiaire » (LLI)
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) a été mis en place afin d’encourager l’investissement locatif dans le secteur intermédiaire. D’abord réservé aux investisseurs institutionnels, ce régime est désormais accessible aux particuliers depuis la loi de finances pour 2024. Cet article présente ses conditions d’accès, comment investir en LLI étape par étape, et ses avantages fiscaux, TVA réduite à 10 % et crédit d’impôt de taxe foncière sur 20 ans, avec les références au Code général des impôts.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un régime fiscal, défini à l’article 279-0 bis A du Code général des impôts, qui produit une offre locative à loyer modéré en zone tendue, entre le logement social et le marché libre. Depuis la loi de finances pour 2024, un particulier peut y accéder à condition d’investir via une société (SCI, SARL de famille, SAS). Il n’est jamais accessible en nom propre.
En contrepartie d’une location plafonnée maintenue pendant 15 à 20 ans, l’investisseur bénéficie de deux leviers : une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % à l’achat, et un crédit d’impôt ou une exonération de taxe foncière pendant 20 ans.
Le LLI est souvent présenté comme le successeur du Pinel, éteint fin 2024. La logique est pourtant différente : là où le Pinel offrait une réduction d’impôt, le LLI agit sur la TVA et la taxe foncière, hors plafond des niches fiscales. C’est un investissement de long terme, plus adapté à une stratégie patrimoniale structurée qu’à une défiscalisation immédiate.
Conditions d’éligibilité
Pour être éligible au LLI, l’investissement doit réunir cinq conditions cumulatives : être réalisé via une société (personne morale), porter sur un logement neuf ou réhabilité du secteur intermédiaire, situé en zone tendue (A bis, A ou B1), loué en résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Le non-respect d’une seule condition remet en cause l’avantage fiscal.
Le dispositif est encadré et son bénéfice est conditionné au respect strict de chaque critère, tout au long de la période d’engagement. Détaillons ces conditions une à une.
A. Obligation d’investir via une société
Le LLI a été élargi par la loi de finances pour 2024 à tous les investisseurs personnes morales. Un particulier peut en bénéficier uniquement en investissant par l’intermédiaire d’une société. Il n’est alors pas propriétaire direct du bien, mais associé de la société qui réalise l’investissement. Un achat en nom propre (personne physique) est exclu du dispositif.
La loi n’impose aucune forme juridique particulière : il peut s’agir d’une société civile (comme une SCI) ou d’une société commerciale (SARL, SAS). Dans la plupart des cas, il faut au moins deux associés pour constituer la société. Cette constitution s’accompagne d’obligations spécifiques : immatriculation au RCS, tenue d’une comptabilité et des assemblées générales, déclarations fiscales.
Comment choisir entre la SCI et la SARL de famille ?
Choix de la forme juridique
La SCI et la SARL de famille sont les structures les plus courantes pour un investissement LLI. Le choix dépend notamment du type de location envisagé :
- la SCI est à privilégier pour la location nue ;
- la SARL de famille est plus adaptée à la location meublée.
Régime fiscal de la société
À l’impôt sur le revenu (IR), le résultat de la société est imposé au niveau des associés, à proportion de leur participation au capital. La catégorie dépend de la nature des revenus : les revenus de location nue d’une SCI relèvent des revenus fonciers ; les revenus de location meublée d’une SARL de famille relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce dernier régime permet l’amortissement du bien meublé. Toutefois, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits viennent en majoration de la plus-value imposable lors de la revente.
À l’impôt sur les sociétés (IS), le traitement est identique pour la location nue et meublée : la société amortit le bien dans les deux cas et règle l’impôt en cas de bénéfice. Les associés ne sont imposés que s’ils prélèvent les résultats sous forme de dividendes. En revanche, le traitement de la plus-value à l’IS est très différent et occasionne souvent une imposition lourde lors de la revente.
La forme juridique et le régime fiscal de la société doivent être déterminés en amont de la réservation du bien. Cet évènement marque le début des obligations déclaratives et des démarches de création de la société (rédaction des statuts, immatriculation au RCS). Un choix fait trop tard peut compromettre l’éligibilité.
Statut social du gérant
La direction d’une SCI ou d’une SARL de famille est confiée à un ou plusieurs gérants, souvent choisis parmi les associés. Le gérant d’une SCI relève du régime des travailleurs non-salariés (TNS) uniquement s’il perçoit une rémunération ; la rémunération d’un gérant de SCI patrimoniale étant l’exception, il ne paie généralement pas de cotisations sociales.
Dans une SARL de famille, le critère n’est pas la rémunération mais le pourcentage de détention. Un gérant majoritaire (50 % + 1 part) est redevable de cotisations sociales, y compris s’il ne perçoit aucune rémunération, calculées sur sa quote-part de résultat. En cas de résultat déficitaire ou nul, il reste redevable d’un minimum d’environ 1 300 € par an. La détention est appréciée en cumulant les parts du gérant, de son conjoint ou partenaire de PACS et de ses enfants mineurs non émancipés.
Investir en EURL
L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est une SARL à associé unique. Les règles de la SARL s’appliquent : imposition des revenus au niveau de l’associé unique (IR et prélèvements sociaux), option possible pour l’IS, gérant associé redevable des cotisations TNS (minimum d’environ 1 300 € par an), structure adaptée à la location meublée.
B. Investissement dans le secteur intermédiaire
Le secteur intermédiaire désigne le segment locatif positionné entre le logement social et le marché libre. Il s’adresse aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social, mais insuffisants pour supporter les loyers du privé en zone tendue. Le logement doit être neuf ou réhabilité, destiné à la résidence principale du locataire, et situé en zone A bis, A ou B1.
Pour être éligible, l’investissement doit porter sur un logement neuf, en VEFA ou réhabilité (conforme à la RE 2020, avec un gain énergétique d’au moins deux classes DPE pour l’ancien rénové, selon l’arrêté du 5 juillet 2024), répondant à trois critères cumulatifs :
- Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire.
- Il doit faire partie d’un ensemble immobilier comprenant plus de 25 % de logements sociaux (sauf communes déjà couvertes par la loi SRU ou en quartier prioritaire).
- Il doit être situé dans une zone géographique tendue où l’offre de logements abordables est insuffisante (zones A bis, A ou B1 ; B2 ou C sur agrément).
C. Types de locations éligibles
Le dispositif LLI est réservé aux locations exonérées de TVA : sont éligibles les locations de logements nus et les locations meublées. Depuis la loi de finances pour 2024, le meublé est inclus, y compris dans les résidences de services (étudiantes, seniors). En revanche, les activités de parahôtellerie sont exclues.
Concrètement, sont éligibles les locations de logements nus et les locations meublées. Cette ouverture au meublé permet notamment de viser les résidences étudiantes, un segment que nous détaillons dans notre guide du logement étudiant.
Les locations meublées assorties de services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge) ne sont pas éligibles au dispositif LLI. Ces prestations relèvent d’un régime de TVA différent, incompatible avec le cadre du LLI.
D. Plafonnement des loyers et des ressources du locataire
Le loyer mensuel et les ressources du locataire sont plafonnés, selon les barèmes du dispositif Pinel intermédiaire, actualisés chaque 1er janvier. En 2026, le plafond de loyer va de 11,80 €/m² en zone B1 à 19,71 €/m² en zone A bis, ajusté par un coefficient de surface. Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail, sur la base du revenu fiscal de référence N-2.
Montant du loyer
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser certains plafonds, qui varient selon la zone et le type de location. En location nue, ce sont les plafonds du dispositif Pinel. En location meublée, ces plafonds sont majorés d’un forfait correspondant à la location des meubles (51,63 € pour un studio ou T1 bis, augmenté de 15,08 € par pièce supplémentaire, décret n° 2024-776 du 8 juillet 2024).
| Zone | Plafond de loyer /m² | Exemples de communes |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | Paris et proche couronne |
| A | 14,64 € | Grande couronne, Lyon, Marseille, Lille, côte d’Azur |
| B1 | 11,80 € | Grandes métropoles régionales, littoral |
| B2 (sur agrément) | 10,26 € | Villes moyennes éligibles sur dérogation |
À ces plafonds s’applique un coefficient de surface égal à 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2. Ce coefficient relève le plafond au m² pour les petites surfaces et l’abaisse pour les grandes.
Ressources du locataire
Le locataire doit être une personne physique dont le revenu fiscal de référence est inférieur aux plafonds du dispositif Pinel. Ces ressources sont appréciées à la date de conclusion du bail, sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N-2. Les barèmes étant révisés chaque 1er janvier, vérifiez systématiquement le tableau en vigueur au moment de la signature.
E. Obligations déclaratives spécifiques au LLI
Les investisseurs LLI doivent déclarer certaines informations à l’administration dès la signature du contrat de réservation (en cas de VEFA), puis les actualiser tout au long de l’investissement. La déclaration est dématérialisée sur le site demarches-simplifiees.fr. Ces obligations conditionnent le maintien de l’avantage fiscal.
Doivent notamment être déclarés :
- l’identité du maître d’ouvrage et de l’acquéreur des logements ;
- la localisation, la nature et les caractéristiques générales de l’opération ;
- les informations relatives au permis de construire ;
- le suivi de l’opération jusqu’à la livraison ;
- la vente des logements LLI.
La déclaration est accessible en ligne sur demarches-simplifiees.fr. Un dossier documenté dès le départ (bail, ressources, barèmes, preuves de résidence principale) est la meilleure protection en cas de contrôle.
Avantages fiscaux
Le LLI repose sur deux avantages fiscaux majeurs : une TVA réduite à 10 % à l’acquisition (au lieu de 20 %) et un avantage de taxe foncière sur 20 ans. Ces deux leviers sont exclus du plafond global des niches fiscales de 10 000 €, ce qui rend l’avantage illimité et cumulable avec d’autres dispositifs.
Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt directe mais plafonnée, le LLI joue sur le coût d’acquisition et une charge récurrente. Examinons les deux mécanismes.
A. TVA réduite à 10 % lors de l’acquisition
L’acquisition d’un logement neuf en LLI bénéficie d’une TVA réduite à 10 % au lieu du taux normal de 20 % (article 279-0 bis A du CGI), soit une économie d’environ 8,33 % du prix. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le bien dans les conditions du LLI pendant 20 ans, sous peine de devoir rembourser le complément de TVA.
L’acquisition d’un logement neuf est en principe soumise à une TVA de 20 %. Dans le cadre du LLI, elle est réduite à 10 %, une économie d’environ 8,33 % au moment de l’achat. En contrepartie, l’investisseur doit louer le bien pendant 20 ans dans les conditions du dispositif. Il ne peut pas non plus arrêter la location, pour occuper le bien par exemple.
La vente du bien avant 20 ans entraîne en principe la perte de la TVA réduite et le remboursement du complément (l’écart entre 10 % et 20 %). Trois périodes s’appliquent :
- Années 1 à 10 : toute cessation de location remet en cause le taux réduit.
- Années 11 à 16 : le taux réduit est maintenu en cas de cession d’au maximum 50 % des logements ayant bénéficié du taux réduit.
- Années 17 à 20 : la revente est autorisée sans restriction.
En pratique, un investisseur individuel devra le plus souvent attendre la 17ᵉ année avant de pouvoir revendre sans remise en cause de l’avantage.
Le LLI constitue un investissement immobilier sur le long terme. Il nécessite un suivi rigoureux, tant au niveau du respect des conditions d’éligibilité que des obligations déclaratives. Ce n’est pas un placement de court terme, ni un outil de défiscalisation immédiate.
B. Crédit d’impôt ou exonération de taxe foncière pendant 20 ans
Le LLI ouvre un avantage de taxe foncière pendant 20 ans, dont la forme dépend de la date d’achèvement du logement. Pour les logements achevés à compter du 1er janvier 2023, la société bénéficie d’une créance sur l’impôt sur les sociétés égale au montant de la taxe foncière (article 220 Z septies du CGI). Pour les logements achevés avant cette date, il s’agit d’une exonération temporaire de taxe foncière (article 1384-0 A du CGI).
Le mécanisme récompense la détention longue. Dans le cas de la créance d’IS, la société impute chaque année, sur son IS, un montant égal à la taxe foncière relative à l’investissement LLI ; si elle n’est pas redevable de l’IS, cette créance lui est remboursée. En contrepartie, la taxe foncière ainsi compensée n’est pas déductible du résultat. L’avantage s’applique pendant une durée maximale de 20 ans et ne porte pas sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Contrairement à l’avantage TVA, les crédits d’impôt ou exonérations de taxe foncière déjà obtenus restent acquis en cas de sortie anticipée du dispositif : ils ne sont pas remis en cause rétroactivement. Seul l’avantage TVA fait l’objet d’une régularisation au prorata.
Les deux avantages du LLI (TVA réduite et taxe foncière) sont expressément exclus du plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an. L’avantage est donc illimité et cumulable avec d’autres dispositifs comme le Malraux, le Monument Historique ou le déficit foncier.
Exemple chiffré : un T2 en zone A bis
Un calcul complet vaut mieux qu’une liste d’avantages. Voici une opération type, hypothèses indicatives.
T2 neuf en VEFA, zone A bis, via une SCI à l’IS
Hypothèses illustratives, à ajuster selon le programme, la zone et la commune. La taxe foncière varie fortement d’une ville à l’autre. Sur ce type d’opération, l’avantage cumulé peut représenter une part significative du prix d’acquisition, à mettre en regard des contraintes : engagement long, loyers plafonnés et frais de société. Pour comparer avec un investissement locatif classique, utilisez notre calculateur de rentabilité.
Le LLI et le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, en vigueur depuis février 2026) peuvent se superposer sur une même opération en société. Le LLI apporte la TVA réduite et l’avantage de taxe foncière ; le Jeanbrun ajoute un levier que le LLI ne propose pas, l’amortissement du bien. Ce montage, parfois appelé « Super Jeanbrun », s’adresse aux investisseurs à tranche marginale élevée visant l’optimisation long terme.
LLI face au Pinel : ce qui change
Le LLI n’est pas un Pinel amélioré, c’est une logique différente. Le Pinel (éteint fin 2024) offrait une réduction d’impôt sur 6 à 12 ans, plafonnée par les niches fiscales. Le LLI n’offre aucune réduction d’impôt directe, mais une TVA réduite à l’achat et un avantage de taxe foncière sur 20 ans, hors plafond des niches, en échange d’un engagement plus long via une société.
| Critère | LLI | Pinel (terminé fin 2024) |
|---|---|---|
| TVA à l’achat | 10 % | 20 % |
| Réduction d’impôt | Non | Oui (jusqu’à 21 %) |
| Avantage taxe foncière | Oui, 20 ans | Non |
| Durée d’engagement | 15 à 20 ans | 6 à 12 ans |
| Détention | Via société obligatoire | En direct possible |
| Plafond des niches (10 000 €) | Hors plafond | Dans le plafond |
| Zones | A bis, A, B1 | A bis, A, B1 |
Le LLI n’a pas encore trouvé son public, la complexité de la société freinant les particuliers. Un amendement au projet de loi de finances pour 2026 propose d’ouvrir les avantages du LLI aux particuliers sans passer par une société, en contrepartie d’une location en résidence principale à loyers et ressources plafonnés pendant au moins 10 ans, dans le cadre du futur statut du bailleur privé. À suivre, car cela changerait profondément l’accessibilité du dispositif.
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Faire analyser mon projetLexique du LLI
- LLI (Logement Locatif Intermédiaire)
- Régime fiscal (article 279-0 bis A du CGI) encourageant la production de logements à loyer modéré en zone tendue, entre le logement social et le marché libre.
- Secteur intermédiaire
- Segment locatif destiné aux ménages trop aisés pour le logement social mais insuffisamment pour le marché libre, avec des loyers 10 à 20 % sous le marché.
- Zone tendue (A bis, A, B1)
- Zones géographiques du zonage Pinel où la demande de logements excède fortement l’offre, seules éligibles au LLI (B2 et C sur agrément).
- Créance d’IS (article 220 Z septies du CGI)
- Avantage égal au montant de la taxe foncière, imputable sur l’impôt sur les sociétés ou remboursable, pour les logements achevés à compter du 1er janvier 2023.
- Coefficient de surface
- Multiplicateur appliqué au plafond de loyer, égal à 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2. Il relève le plafond des petites surfaces.
- Personne morale
- Société (SCI, SARL de famille, SAS) par laquelle l’investissement doit obligatoirement être réalisé, l’achat en nom propre étant exclu.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le dispositif LLI ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un régime fiscal défini à l’article 279-0 bis A du Code général des impôts, qui encourage la production de logements à loyer modéré en zone tendue, entre le logement social et le marché libre. Depuis la loi de finances pour 2024, un particulier peut y accéder via une société (SCI, SARL de famille, SAS) et bénéficier d’une TVA réduite à 10 % et d’un avantage de taxe foncière sur 20 ans, en échange d’une location plafonnée de 15 à 20 ans.
Comment investir en LLI ?
Pour investir en LLI, il faut suivre 7 étapes dans l’ordre : valider que le dispositif correspond à un horizon de 15 à 20 ans, constituer une société (SCI ou SARL de famille) avant toute réservation, sélectionner un programme neuf éligible en zone A bis, A ou B1, vérifier l’équilibre financier avec les loyers plafonnés, déclarer l’opération sur demarches-simplifiees.fr dès la réservation, financer l’acquisition au nom de la société, puis louer en résidence principale en respectant les plafonds de loyers et de ressources.
Un particulier peut-il investir en LLI en nom propre ?
Non. L’une des conditions centrales du LLI est que l’acquisition soit réalisée par une personne morale. Pour un particulier, cela implique de créer une société, le plus souvent une SCI ou une SARL de famille, avec en général au moins deux associés. Un investissement réalisé en direct par une personne physique ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif. Un amendement pour 2026 pourrait toutefois ouvrir le dispositif aux particuliers en direct.
Quels sont les avantages fiscaux du LLI ?
Le LLI offre deux avantages majeurs : une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % à l’acquisition (article 279-0 bis A du CGI), soit une économie d’environ 8,33 % du prix, et un avantage de taxe foncière sur 20 ans, sous forme de créance d’IS ou d’exonération selon la date d’achèvement du logement. Ces deux avantages sont exclus du plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an, ce qui les rend illimités et cumulables avec d’autres dispositifs.
Quelle est la durée d’engagement d’un investissement LLI ?
L’engagement de location est de 15 ans minimum, en résidence principale, à loyers et ressources plafonnés. L’avantage de taxe foncière peut se prolonger jusqu’à 20 ans. Concernant la TVA réduite, la revente avant la 11e année remet en cause l’avantage ; entre la 11e et la 16e année, une cession de 50 % maximum des logements est tolérée ; à partir de la 17e année, la revente est libre. En pratique, un investisseur attend souvent la 17e année pour revendre sans régularisation.
Peut-on investir en LLI dans un logement meublé ?
Oui. Depuis la loi de finances pour 2024, la location meublée est éligible au LLI, y compris dans les résidences de services comme les résidences étudiantes. Les revenus sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et les plafonds de loyers sont majorés d’un forfait pour la location des meubles (51,63 € pour un studio ou T1 bis, plus 15,08 € par pièce supplémentaire). En revanche, la parahôtellerie reste exclue.
Peut-on louer un logement LLI à un membre de sa famille ?
Oui, il est possible de louer un logement LLI à un ascendant ou un descendant (parents, enfants), à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur et qu’il respecte les plafonds de ressources du dispositif. Le logement doit rester sa résidence principale et le loyer respecter le plafond de la zone.
Le LLI se cumule-t-il avec la loi Jeanbrun ?
Oui. Le LLI apporte la TVA réduite à 10 % et l’avantage de taxe foncière ; la loi Jeanbrun (statut du bailleur privé, en vigueur depuis février 2026) ajoute l’amortissement du bien, que le LLI ne propose pas. Ce cumul sur une même opération en société, parfois appelé « Super Jeanbrun », s’adresse surtout aux investisseurs à tranche marginale élevée visant l’optimisation fiscale de long terme.
Le LLI remplace-t-il vraiment le Pinel ?
Le LLI est présenté comme le successeur du Pinel, éteint fin 2024, mais sa logique diffère. Le Pinel offrait une réduction d’impôt sur 6 à 12 ans, plafonnée. Le LLI n’offre aucune réduction d’impôt directe, mais une TVA réduite à l’achat et un avantage de taxe foncière sur 20 ans, hors plafond des niches, en échange d’un engagement plus long et d’une détention en société. Il vise davantage une stratégie patrimoniale de long terme qu’une défiscalisation immédiate.
Sources et base légale
- Code général des impôts, article 279-0 bis A (TVA réduite à 10 % sur le logement locatif intermédiaire).
- Code général des impôts, article 220 Z septies (créance d’impôt sur les sociétés égale à la taxe foncière, logements achevés à compter du 1er janvier 2023).
- Code général des impôts, article 1384-0 A (exonération temporaire de taxe foncière, logements achevés avant le 1er janvier 2023).
- Loi de finances pour 2024 (ouverture du dispositif à toutes les personnes morales) et loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements dans la plus-value).
- Décret n° 2024-776 du 8 juillet 2024 (majoration des plafonds de loyer pour la location meublée) et arrêté du 5 juillet 2024 (gain énergétique minimal pour l’ancien réhabilité).
- BOFiP, BOI-TVA-IMM-30 et BOI-IS-RICI-40-10 (commentaires administratifs du dispositif). Barèmes de loyers et de ressources publiés au BOI-BAREME-000017.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Le dispositif LLI est complexe et son bénéfice dépend du respect strict de conditions cumulatives, susceptibles d’évoluer (notamment via les lois de finances). Les plafonds, taux et barèmes cités sont ceux connus à la date de mise à jour et doivent être vérifiés au moment de l’opération. Une lecture approximative expose à la remise en cause des avantages fiscaux. Rapprochez-vous d’un expert-comptable, d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision.
Comment investir en LLI ? Les 7 étapes
Pour investir en LLI, il faut : constituer une société (SCI ou SARL de famille) avant la réservation du bien, sélectionner un logement neuf éligible en zone A bis, A ou B1, vérifier l’équilibre financier avec des loyers plafonnés, déclarer l’opération sur demarches-simplifiees.fr, puis louer en résidence principale pendant 15 à 20 ans en respectant les plafonds de loyers et de ressources.
Le LLI ne s’improvise pas : l’ordre des opérations compte autant que leur contenu, car la société doit exister avant la réservation et la déclaration conditionne l’avantage fiscal. Voici la séquence complète.
Valider que le LLI correspond à votre profil
Le LLI est un engagement de 15 à 20 ans, sans réduction d’impôt immédiate, avec des loyers plafonnés. Il convient à un investisseur patrimonial de long terme, pas à une recherche de cash-flow rapide. Vérifiez votre horizon de détention (la revente n’est vraiment libre qu’à partir de la 17e année) et comparez avec un investissement classique via notre calculateur de rentabilité.
Constituer la société avant toute réservation
SCI pour la location nue, SARL de famille pour le meublé, choix IR ou IS arrêté avec un expert-comptable : tout doit être décidé et la société en cours d’immatriculation avant de signer le contrat de réservation. Une société créée après coup compromet l’éligibilité (voir la section dédiée à la société).
Sélectionner un programme éligible en zone tendue
Logement neuf, en VEFA ou réhabilité aux conditions de l’arrêté du 5 juillet 2024, en zone A bis, A ou B1, dans un ensemble comprenant plus de 25 % de logements sociaux (sauf exceptions SRU). Demandez au promoteur la confirmation écrite de l’éligibilité LLI du lot : tous les programmes neufs n’y ouvrent pas droit.
Vérifier l’équilibre financier avec les loyers plafonnés
Calculez le loyer maximal réel : plafond de zone multiplié par le coefficient de surface (0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2), majoré du forfait meublé le cas échéant. Confrontez ce loyer au prix TVA 10 % et aux charges de la société. Si l’opération ne tient que grâce à l’avantage fiscal, elle est fragile.
Signer la réservation et déclarer l’opération
Dès la signature du contrat de réservation en VEFA, déclarez l’opération sur demarches-simplifiees.fr : identité de l’acquéreur, localisation, permis de construire, suivi jusqu’à livraison. Cette déclaration conditionne le maintien de l’avantage fiscal.
Financer l’acquisition au nom de la société
Le crédit est souscrit par la société, généralement avec la caution personnelle des associés. Préparez statuts, prévisionnel et justificatifs d’apport : les banques examinent le montage plus finement qu’un achat en nom propre. Un courtier habitué aux SCI accélère le dossier.
Mettre en location et documenter la conformité
Bail en résidence principale, locataire sous les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence N-2), loyer sous le plafond de zone. Conservez chaque pièce (bail, avis d’imposition, barèmes applicables) pendant toute la durée de l’engagement : c’est votre protection en cas de contrôle, chaque condition étant vérifiable à tout moment.
L’erreur la plus fréquente est d’inverser les étapes 2 et 5 : réserver le bien puis créer la société. La chronologie inverse est impérative. Si vous avez un doute sur le montage, faites-le valider avant de signer quoi que ce soit.