Accueil / Loi Jeanbrun par ville / Caen
Loi Jeanbrun à Caen en 2026 : le seul marché où neuf et ancien rénové se valent
Partout ailleurs, l’arbitrage entre le neuf et l’ancien rénové se tranche nettement d’un côté ou de l’autre. À Caen, les deux voies aboutissent au même résultat net d’impôt, à huit centièmes de point près. Ce n’est donc pas la fiscalité qui doit décider, et ce constat change complètement la façon d’aborder un projet caennais.
Sommaire
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique à Caen sans condition de zonage pour l’éligibilité, pour un appartement en immeuble collectif loué nu en résidence principale pendant neuf ans. Caen est en zone B1 : le plafond de loyer intermédiaire est de 11,80 €/m² en 2026, majoré du coefficient de surface, et devient contraignant dès 39 m². Le rendement brut de marché atteint 5,37 %, avec un prix moyen de 3 131 €/m² et un loyer de 14,00 €/m². Le point notable est ailleurs : sur un T2, le neuf ressort à 2,83 % net d’impôt et l’ancien rénové à 2,75 %. L’écart est négligeable, ce qui déplace le choix sur des critères non financiers.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Relance logement, dit loi Jeanbrun (article 47 de la loi de finances pour 2026, codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts), succède au Pinel. Il repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, non plus sur une réduction d’impôt.
| Type de logement | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % | environ -30 % | environ -45 % |
Le bien doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif, être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et être déclaré au régime réel des revenus fonciers. Le locataire est apprécié sur son revenu fiscal de référence de l’année N-2, une seule fois à la signature du bail : en zone B1, le plafond du niveau intermédiaire s’établit à 48 268 € pour un couple et à 70 073 € pour un couple avec deux personnes à charge. Sur le territoire de Caen la Mer, la zone B1 regroupe Caen mais aussi Mondeville, Colombelles, Ifs ou Bretteville-sur-Odon : le même barème s’applique donc à des marchés de prix très différents. Pour le détail du mécanisme, voir notre guide du statut du bailleur privé 2026 et la comparaison ville par ville.
Un écrêtement plus proche qu’ailleurs en zone B1, mais seulement dans le neuf
Le plafond annuel de 8 000 € en niveau intermédiaire n’est jamais atteint dans l’ancien caennais : au prix moyen de 3 131 €/m², il faudrait acquérir 107 m². Dans le neuf, en revanche, où le prix moyen grimpe à 4 130 €/m², le seuil descend à environ 65 à 69 m². C’est le seuil le plus proche de toutes les villes de zone B1 que nous avons analysées, où il se situe entre 107 et 150 m². La raison est simple : Caen a le neuf le plus cher de notre échantillon de province par rapport à son ancien.
Le marché caennais en 2026
Au 1er juillet 2026, le prix moyen d’un appartement à Caen est estimé à 3 131 €/m², avec une fourchette de 1 912 à 4 936 €/m² selon les quartiers. Le loyer moyen des appartements est remarquablement stable à 14,00 €/m² depuis le début de l’année. Le rendement brut de marché s’établit donc à 5,37 %. Autre particularité : les sources de prix convergent, ce qui n’est pas si fréquent.
Caen présente un parc à 83 % collectif contre 17 % de maisons, réparti entre 89 % de résidences principales, 2 % de résidences secondaires et 9 % de logements vacants. La condition d’immeuble d’habitation collectif n’écarte donc qu’une minorité de biens. La population étudiante pèse 15 % de la population mobile, le deuxième niveau de notre série derrière Lille, ce qui structure fortement le marché des petites surfaces.
Un mot sur la fiabilité des chiffres, parce qu’elle varie beaucoup d’une ville à l’autre. À Caen, SeLoger retient 3 045 €/m² pour les appartements, efficity 3 080 €/m², RealAdvisor 3 122 €/m² et MeilleursAgents 3 131 €/m². L’écart entre les bornes n’est que de 3 %. C’est la convergence la plus étroite de toutes les villes que nous avons étudiées, et l’inverse exact du Havre, où les mêmes fournisseurs divergent de 46 %. Sur un projet caennais, une moyenne de marché constitue donc une base de travail acceptable, ce qui n’est pas le cas partout.
Une dynamique à deux vitesses
Sur douze mois, le prix des appartements est resté quasi étale, à −0,1 %, quand celui des maisons progressait de 3,4 %. Mais sur douze ans, les appartements ont gagné 45,5 % et les maisons 53,3 %. Le mouvement de court terme est plus heurté qu’il n’y paraît : les appartements sont passés de 2 935 €/m² en mars à 2 983 €/m² en avril, puis de 3 002 €/m² en mai à 3 139 €/m² en juin, soit 4,6 % sur un seul mois. Ces sauts mensuels traduisent surtout la faible profondeur de l’échantillon de transactions, pas une flambée : ils invitent à travailler sur une moyenne lissée plutôt que sur le dernier relevé.
Neuf ou ancien rénové : le match nul caennais
C’est l’arbitrage que tous les argumentaires de vente tranchent, et qui à Caen ne se tranche pas. Le neuf ouvre un taux d’amortissement de 3,5 % contre 3 % dans l’ancien, mais il se paie 34 à 47 % plus cher au mètre carré selon la typologie. L’ancien coûte moins cher, mais son éligibilité exige au moins 30 % du prix en travaux. Une fois les deux effets chiffrés, les deux voies aboutissent à 2,83 % et 2,75 % net d’impôt. Huit centièmes de point d’écart.
L’écart de prix neuf-ancien, typologie par typologie
| Typologie | Ancien | Neuf | Surprime du neuf |
|---|---|---|---|
| 1 pièce | 3 760 €/m² | 5 100 €/m² | + 36 % |
| 2 pièces | 3 170 €/m² | 4 410 €/m² | + 39 % |
| 3 pièces | 2 920 €/m² | 4 110 €/m² | + 41 % |
| 4 pièces | 2 720 €/m² | 3 810 €/m² | + 40 % |
| 5 pièces et plus | 2 790 €/m² | 4 100 €/m² | + 47 % |
| Tous appartements | 3 080 €/m² | 4 130 €/m² | + 34 % |
Cette surprime est bien plus élevée qu’à Orléans ou à Tours, où l’écart neuf-ancien tourne autour de 25 %. Or le supplément d’amortissement offert par le neuf, un demi-point de taux, ne progresse pas avec le prix payé : il en est un pourcentage. Un demi-point de plus sur une base 39 % plus grosse ne compense pas mécaniquement 39 % de capital supplémentaire. Encore faut-il le vérifier, et pas seulement l’affirmer.
Les trois voies, chiffrées sur un T2 de 39 m²
Nous retenons un T2 de 39 m², c’est-à-dire exactement le point de bascule caennais : à cette surface, le plafond de loyer du dispositif égale le loyer de marché, donc aucune décote ne vient brouiller la comparaison. Le loyer est identique dans les trois cas, 546 € par mois.
| Poste | Neuf, Jeanbrun | Ancien rénové, Jeanbrun | Ancien, hors dispositif |
|---|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 171 990 € | 123 630 € | 123 630 € |
| Travaux d’éligibilité | Aucun | 37 089 € (30 %) | Aucun |
| Coût total de l’opération | 171 990 € | 160 719 € | 123 630 € |
| Taux d’amortissement | 3,5 % | 3 % | Aucun |
| Amortissement annuel | 4 816 € | 3 857 € | — |
| Loyer annuel | 6 552 € | 6 552 € | 6 552 € |
| Rendement brut | 3,81 % | 4,08 % | 5,30 % |
| Impôt annuel estimé | 46 € | 499 € | 2 319 € |
| Rendement net d’impôt | 2,83 % | 2,75 % | 2,10 % |
Source : prix par typologie dans l’ancien et le neuf relevés à Caen en juillet 2026, loyer de marché de 14,00 €/m² par mois, barème de la location intermédiaire en zone B1 pour 2026, coefficient de surface 0,7 + 19/S. Charges déductibles estimées forfaitairement à 25 % du loyer, tranche marginale de 30 % majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %. Calcul ILA, hors frais de notaire, hors crédit et hors vacance. La voie hors dispositif suppose un loyer identique, alors qu’elle permettrait en réalité de louer plus cher ou en meublé.
Deux enseignements se dégagent de ce tableau, et le second est plus important que le premier. D’abord, le dispositif crée bien de la valeur à Caen : 2,83 % ou 2,75 % net d’impôt contre 2,10 % sans lui, soit environ 70 points de base gagnés, ce qui est loin d’être négligeable sur neuf ans. Ensuite, et c’est le point que personne ne pose, le classement en rendement brut est exactement inversé par la fiscalité. La voie qui affiche le meilleur brut, l’ancien hors dispositif à 5,30 %, est celle qui rapporte le moins net. Un investisseur qui compare des rendements bruts se trompe systématiquement à Caen.
Puisque la fiscalité ne tranche pas, voici ce qui tranche
Avec huit centièmes de point d’écart entre le neuf et l’ancien rénové, le choix se fait sur des critères qui ne figurent dans aucune simulation. En faveur du neuf : aucun chantier à piloter, DPE conforme à la livraison, frais de notaire réduits, absence d’appels de fonds de copropriété les premières années, et un risque d’exécution nul. En faveur de l’ancien rénové : l’accès aux quartiers centraux où le neuf n’existe pas, un prix d’entrée inférieur de 48 000 € qui élargit le bassin d’acheteurs à la revente, et surtout l’accès au déficit foncier majoré à 21 400 € par an, mobilisable jusqu’au 31 décembre 2027 sur les travaux de rénovation énergétique et non soumis au plafond annuel du dispositif. Ce dernier levier, s’il est mobilisable sur votre opération, fait basculer l’arbitrage en faveur de l’ancien. Détail dans notre page déficit foncier 2026.
Une réserve de méthode à connaître
Le traitement fiscal exact des travaux dans la base amortissable de l’ancien reste imprécis dans les sources publiques disponibles sur un dispositif entré en vigueur en février 2026. Nous avons retenu l’hypothèse d’une base égale à 80 % du prix d’acquisition majoré des travaux. Une lecture différente, par exemple une base assise sur le seul prix d’acquisition, abaisserait l’amortissement de l’ancien à 2 967 € et son rendement net à environ 2,49 %, ce qui ferait alors clairement gagner le neuf. Cette question doit être tranchée par un conseil fiscal sur votre dossier : à Caen plus qu’ailleurs, elle décide de l’arbitrage.
Zone B1 : le plafond de loyer mord dès 39 m²
Caen est classée en zone B1 du zonage ABC. Le plafond de loyer de la location intermédiaire y est de 11,80 €/m² pour 2026. Après application du coefficient de surface 0,7 + 19/S plafonné à 1,2, le plafond atteint 14,16 €/m² sous 38 m² et égale le loyer de marché de 14,00 €/m² à 39 m² exactement. Au-delà, la décote s’installe et atteint 21 % sur un T4 de 80 m².
| Surface | Coefficient | Plafond Jeanbrun | Loyer de marché | Écart |
|---|---|---|---|---|
| 30 m² | 1,20 (plafonné) | 14,16 €/m² | 14,00 €/m² | Aucune décote |
| 39 m² | 1,187 | 14,01 €/m² | 14,00 €/m² | Point de bascule |
| 45 m² | 1,122 | 13,24 €/m² | 14,00 €/m² | Décote de 5,4 % |
| 60 m² | 1,017 | 12,00 €/m² | 14,00 €/m² | Décote de 14,3 % |
| 80 m² | 0,938 | 11,06 €/m² | 14,00 €/m² | Décote de 21,0 % |
Caen et Metz, deux marchés statistiquement jumeaux
Autant le dire franchement : sur ce critère précis, Caen et Metz sont interchangeables. Même zone B1, même barème de 11,80 €/m², même loyer de marché de 14,00 €/m², donc même point de bascule à 39 m² et mêmes décotes à chaque surface. Ce qui distingue les deux villes est ailleurs : Metz porte 13 % de logements vacants et une demande frontalière que le plafond de ressources exclut, Caen affiche 9 % de vacance et une surprime du neuf de 39 % qui rend l’arbitrage neuf-ancien indécidable. Le tableau ci-dessus est donc le moins caennais de cette page.
La conclusion opérationnelle est classique en zone B1 : viser une surface inférieure à 39 m², c’est-à-dire un studio ou un petit T2. En dessous de ce seuil, le plafond fiscal ne contraint rien et vous louez au prix du marché. Au-delà, chaque mètre carré supplémentaire coûte du loyer, et dans le neuf, l’écrêtement de l’amortissement vient s’ajouter dès 65 m² environ. Pour situer Caen : Strasbourg tient jusqu’à 58 m², Versailles 51 m², Lille 46 m², Le Havre 43 m², Reims 42 m², Amiens 40 m², Caen et Metz 39 m², Rouen 38 m².
Ni zone tendue, ni encadrement des loyers
Caen ne figure pas parmi les 28 unités urbaines classées en zone tendue par le décret du 10 mai 2013, et ne fait pas partie des neuf territoires appliquant l’encadrement des loyers avec loyer de référence. Le loyer y est donc librement fixé à la relocation, et la seule contrainte réelle est le plafond du dispositif si vous optez pour le Jeanbrun.
| Dispositif | Statut à Caen | Effet sur un projet Jeanbrun |
|---|---|---|
| Encadrement par loyer de référence | Non applicable | Réservé à neuf territoires expérimentateurs : Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille et communes associées, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, Pays basque, Plaine Commune et Est Ensemble. |
| Encadrement de l’évolution en zone tendue | Non applicable | Caen n’apparaît pas dans la liste des 28 unités urbaines du décret de 2013. Le loyer peut être réajusté au départ d’un locataire. Liste révisée par décret, à revérifier. |
| Taxe sur les logements vacants | Non applicable | La taxe nationale ne s’applique qu’en zone tendue. Une taxe d’habitation sur les logements vacants peut toutefois être instituée par la commune. |
| Préavis du locataire | Trois mois en location nue | Le préavis de droit commun laisse davantage de temps pour relouer qu’en zone tendue. |
| Gel du loyer des logements F et G | Applicable | Un logement classé F ou G ne peut voir son loyer augmenté, y compris hors zone tendue. La rénovation doit précéder toute revalorisation. |
| Plafond de loyer du dispositif fiscal | Applicable au-delà de 39 m² | 11,80 €/m² en zone B1, majoré du coefficient de surface. C’est la seule contrainte réelle à Caen. |
Cette liberté a une conséquence concrète pour la voie de l’ancien : sur un logement classé F ou G, la séquence est contrainte, il faut acheter, rénover, puis relouer au nouveau loyer, et non l’inverse. Un plan de financement qui suppose un loyer plein dès le premier mois sur une passoire non encore rénovée est faux. Au terme des neuf ans d’engagement, en revanche, vous récupérez la fixation libre du loyer sans plafond préfectoral résiduel, ce qui n’est pas le cas à Lille ni à Paris. Pour le cadre général, voir notre page encadrement des loyers.
Les quartiers à étudier
L’écart de prix intra-communal, de 1 912 à 4 936 €/m², dépasse le facteur deux et demi. Il se double d’une particularité caennaise : le neuf est très largement concentré sur quelques opérations d’aménagement, notamment la Presqu’île, tandis que les quartiers centraux et anciens n’en proposent presque pas. Le choix de la voie neuve ou ancienne détermine donc en partie le choix du secteur, et réciproquement.
| Secteur | Profil | Stratégie à étudier |
|---|---|---|
| Saint-Gilles, abords du château | Environ 3 558 €/m² pour les appartements sur certaines rues, secteur patrimonial recherché | Ancien de qualité, faible vacance. Vérifier la faisabilité du DPE avant toute offre |
| Centre-ville, Saint-Jean | Commerces, tramway, demande mixte actifs et étudiants | Cible cohérente : studios et T2 sous 39 m², forte liquidité locative |
| Presqu’île, Nouveau Bassin | Grande opération de renouvellement urbain, l’essentiel de l’offre neuve | Voie neuve principale, DPE acquis. Viser 39 m² et rester sous le seuil d’écrêtement de 65 m² |
| Côte de Nacre, campus 2 et CHU | Pôle hospitalier et universitaire, demande d’internes et de personnels | Profil idéal pour le dispositif : location nue à l’année, hors calendrier étudiant |
| Venoix, Beaulieu, Hastings | Résidentiel de l’ouest caennais, parc collectif et pavillonnaire mêlés | Bon compromis prix et demande, sur des typologies souvent au-delà du point de bascule |
| Chemin Vert, Grâce de Dieu, Pierre Heuzé | Grands ensembles, prix les plus bas de la commune | Prudence maximale : c’est là que le rendement affiché est le plus trompeur sur neuf ans |
Le secteur du CHU et du campus nord mérite une attention particulière dans le cadre de ce dispositif. C’est le seul endroit de la ville où la demande locative est à la fois abondante, solvable, orientée vers la location nue à l’année et compatible avec les plafonds de ressources : internes, personnels hospitaliers, doctorants et jeunes enseignants. Sur un marché où 15 % de la population mobile est étudiante et cherche donc du meublé, cette poche de demande est précisément celle que le Jeanbrun sait servir.
Loi Jeanbrun ou LMNP à Caen
Avec 15 % d’étudiants dans la population mobile, Caen est un marché de meublé actif, et le LMNP y reste le réflexe local sur les petites surfaces. Le Jeanbrun devient pertinent dès lors que vous ciblez la demande à l’année, non étudiante, sur une surface inférieure à 39 m². Notre comparaison nette d’impôt montre que le dispositif gagne environ 70 points de base par rapport à un achat ancien classique : ce n’est pas rien, mais cela suppose de renoncer au marché le plus profond de la ville.
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, loyer plafonné | Meublée, loyer libre |
| Marché étudiant caennais | Inaccessible, le meublé est exclu | Cœur de cible, 15 % de la population mobile |
| Demande hospitalière et universitaire | Parfaitement adaptée, bail nu de trois ans | Possible mais sans avantage particulier |
| Plafond de loyer sous 39 m² | Indolore | Aucun plafond fiscal |
| Plafond de loyer à 60 m² | Décote de 14,3 % | Aucun plafond fiscal |
| Écrêtement de l’amortissement | Dès 65 m² dans le neuf | Aucun plafond annuel |
| Amortissement du mobilier | Non | Oui, en sus du bien |
| Gestion et rotation | Bail de trois ans, rotation faible | Rotation annuelle sur le segment étudiant |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025 |
La lecture qui nous paraît la plus juste à Caen tient en une phrase : le LMNP pour un studio proche du centre ou des campus, le Jeanbrun pour un T2 de 35 à 39 m² dans le secteur du CHU ou sur la Presqu’île. Ce ne sont pas deux réponses à la même question, ce sont deux stratégies sur deux marchés distincts qui coexistent dans la même ville. Détail du statut dans notre guide LMNP.
Vous hésitez entre plusieurs dispositifs pour votre projet à Caen ?
Certains liens du site sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les avis ni les recommandations.
Les simulations et les erreurs à éviter
Deux scénarios simplifiés, hors frais de notaire, gestion locative et assurance, en catégorie intermédiaire. Le premier au point de bascule dans le neuf, le second au-delà. Le tableau comparatif des trois voies figure plus haut, dans la section neuf ou ancien.
Scénario 1 : T2 neuf de 39 m², au point de bascule
Le plafond fiscal et le loyer de marché coïncident à un centime près sur cette surface : c’est la configuration la plus lisible d’un projet caennais. L’amortissement de 4 816 € reste très en dessous du plafond annuel de 8 000 €, mais il faut noter qu’au prix du neuf, ce plafond serait atteint dès 65 m² environ, ce qui interdit d’élargir la surface pour capter davantage de déduction.
Scénario 2 : T3 ancien de 60 m², au-delà du point de bascule
Pourquoi le T3 perd sur les deux tableaux
Sur le T3, le plafond de loyer coûte 120 € par mois, soit 1 440 € par an et 12 960 € sur les neuf ans. L’amortissement supplémentaire par rapport au T2 neuf représente 650 € de base déductible additionnelle par an, soit environ 307 € d’économie réelle à une tranche marginale de 30 % majorée des prélèvements sociaux. Le loyer abandonné dépasse donc largement le gain fiscal, et ce à toutes les tranches. Comme à Amiens, à Rouen et au Havre, deux petites surfaces valent mieux qu’une grande, quelle que soit votre situation fiscale.
Les erreurs qui coûtent cher
- comparer des rendements bruts : à Caen, le classement en brut est exactement inversé par la fiscalité, l’ancien hors dispositif affichant le meilleur brut et le moins bon net ;
- supposer que le neuf gagne parce que son taux d’amortissement est supérieur : sa surprime de 39 % au mètre carré annule presque exactement ce demi-point de taux ;
- acheter un neuf de plus de 65 m² : l’écrêtement du plafond annuel s’y déclenche, ce qui n’arrive dans l’ancien qu’à partir de 107 m² ;
- dépasser 39 m² sans compter : la décote de loyer atteint 14,3 % à 60 m² et 21 % à 80 m² ;
- bâtir la voie de l’ancien sans avoir fait trancher le traitement des travaux dans la base amortissable, qui décide de l’arbitrage entre les deux voies ;
- viser le marché étudiant, majoritaire sur les petites surfaces caennaises, alors que le meublé est exclu du dispositif ;
- se fier au dernier relevé mensuel de prix, qui a bougé de 4,6 % en un mois faute de profondeur de l’échantillon ;
- ignorer les 9 % de logements vacants et raisonner comme dans un marché tendu ;
- viser une maison individuelle, exclue du dispositif, alors qu’elle représente 17 % du parc caennais.
Méthodologie
Le prix moyen retenu est celui des appartements caennais publié par MeilleursAgents au 1er juillet 2026, soit 3 131 €/m², sur une fourchette réelle de 1 912 à 4 936 €/m². Les prix par typologie dans l’ancien et dans le neuf sont issus d’un relevé de marché de juillet 2026 et portent sur des biens en cours de commercialisation, non sur des transactions enregistrées. Le loyer de 14,00 €/m² correspond aux relevés stables de mars à juin 2026 pour les appartements. Le plafond de loyer est calculé selon le barème de la location intermédiaire en zone B1 pour 2026 et le coefficient de surface. Les charges déductibles sont estimées forfaitairement à 25 % du loyer, hypothèse illustrative et non un relevé. Le taux d’imposition retenu est la tranche marginale de 30 % majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %. La base amortissable de l’ancien est calculée sur 80 % du prix d’acquisition majoré des travaux, hypothèse à faire valider. Ces simulations ne constituent pas un conseil personnalisé.
Pour une liste plus large des pièges classiques, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat, et notre calculateur de rendement locatif pour la méthode complète.
Lexique
- Relance logement
- Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- Zone B1
- Zone intermédiaire du zonage ABC, à laquelle Caen appartient avec Mondeville, Colombelles, Ifs ou Bretteville-sur-Odon. Le plafond de loyer de la location intermédiaire y est de 11,80 euros par mètre carré en 2026.
- Surprime du neuf
- Écart de prix au mètre carré entre un logement neuf et un logement ancien comparable. Elle atteint 34 à 47 % à Caen selon la typologie, contre environ 25 % à Orléans ou à Tours.
- Rendement net d’impôt
- Loyer annuel diminué des charges déductibles et de l’impôt sur les revenus fonciers, rapporté au coût total de l’opération. C’est le seul indicateur qui permette de comparer des régimes fiscaux différents.
- Point de bascule
- Surface à partir de laquelle le plafond de loyer du dispositif descend sous le loyer moyen de marché local. Il se situe à 39 mètres carrés à Caen, comme à Metz.
- Écrêtement
- Réduction de l’amortissement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal. Il intervient dès 65 mètres carrés dans le neuf caennais, contre 107 mètres carrés dans l’ancien.
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Caen
La loi Jeanbrun s’applique-t-elle à Caen ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique sur tout le territoire français sans condition de zonage pour l’éligibilité, aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif et respectant l’ensemble des conditions prévues par la loi. Le zonage sert uniquement à fixer les plafonds de loyer et de ressources : Caen relève de la zone B1, comme Mondeville, Colombelles, Ifs ou Bretteville-sur-Odon. Avec 83 % d’appartements dans le parc communal, la condition d’immeuble collectif n’écarte qu’une minorité de biens.
Neuf ou ancien rénové à Caen, lequel choisir en loi Jeanbrun ?
Les deux se valent, et c’est la particularité caennaise. Sur un T2 de 39 m², le neuf ressort à 2,83 % net d’impôt et l’ancien rénové à 2,75 %, soit huit centièmes de point d’écart. Le taux d’amortissement supérieur du neuf, 3,5 % contre 3 %, est presque exactement annulé par sa surprime de prix de 39 % au mètre carré. Le choix se fait donc sur d’autres critères : absence de chantier et DPE acquis pour le neuf, accès aux quartiers centraux et déficit foncier majoré pour l’ancien.
Quel rendement attendre à Caen avec la loi Jeanbrun ?
Le rendement brut de marché atteint 5,37 % au prix moyen de 3 131 €/m² et à un loyer de 14,00 €/m². Mais ce chiffre ne dit rien d’utile : sur un T2 de 39 m², le rendement brut ressort à 3,81 % dans le neuf et 4,08 % dans l’ancien rénové, pour un rendement net d’impôt de 2,83 % et 2,75 % respectivement. Un achat ancien sans dispositif afficherait 5,30 % brut mais seulement 2,10 % net.
Pourquoi le rendement brut est-il trompeur à Caen ?
Parce que le classement en brut est exactement inversé par la fiscalité. L’ancien acheté hors dispositif affiche le meilleur rendement brut, 5,30 %, mais le plus mauvais net d’impôt, 2,10 %, puisque les loyers y sont pleinement imposés. Le neuf sous Jeanbrun affiche le plus mauvais brut, 3,81 %, mais le meilleur net, 2,83 %, grâce à l’amortissement qui neutralise presque totalement la base imposable. Comparer des bruts conduit donc systématiquement à la mauvaise décision.
À partir de quelle surface le plafond de loyer devient-il contraignant à Caen ?
À partir de 39 m². En dessous, le plafond corrigé du coefficient de surface atteint 14,16 €/m² sous 38 m² et 14,01 €/m² à 39 m², soit le niveau exact du loyer moyen de 14,00 €/m². Au-delà, la décote atteint 5,4 % à 45 m², 14,3 % à 60 m² et 21 % à 80 m². Caen partage ce seuil avec Metz, les deux villes ayant le même barème de zone et le même loyer de marché.
Le plafond d’amortissement est-il atteint à Caen ?
Cela dépend de la voie choisie, et c’est une singularité caennaise. Dans l’ancien, au prix moyen de 3 131 €/m², il faudrait acquérir 107 m² pour saturer le plafond annuel de 8 000 €. Dans le neuf, où le prix moyen atteint 4 130 €/m², le seuil descend à environ 65 à 69 m². C’est le seuil le plus proche de toutes les villes de zone B1 que nous avons analysées, où il se situe généralement entre 107 et 150 m².
Caen est-elle en zone tendue ou soumise à l’encadrement des loyers ?
Non dans les deux cas. Caen ne figure pas parmi les 28 unités urbaines classées en zone tendue par le décret du 10 mai 2013, et ne fait pas partie des neuf territoires appliquant l’encadrement des loyers avec loyer de référence. Le loyer est donc librement fixé à la relocation, le préavis du locataire en location nue reste de trois mois, et la taxe nationale sur les logements vacants ne s’applique pas.
Quelle surface viser pour un investissement Jeanbrun à Caen ?
Une surface de 35 à 39 m², c’est-à-dire un studio ou un petit T2. En dessous de 39 m², le plafond de loyer n’impose aucune décote. Au-delà, la décote s’installe, et dans le neuf l’écrêtement de l’amortissement s’ajoute dès 65 m². Nos simulations montrent qu’un T3 de 60 m² perd sur les deux tableaux : 1 440 € de loyer abandonné par an contre environ 307 € de gain fiscal supplémentaire.
Peut-on louer à des étudiants avec la loi Jeanbrun à Caen ?
En location nue uniquement, et c’est là la difficulté. Le dispositif exclut le meublé, or la demande étudiante caennaise, qui représente 15 % de la population mobile, se porte massivement sur le meublé. Rien n’interdit de louer nu à un étudiant, mais vous vous placez en concurrence défavorable sur le segment le plus profond du marché local. La cible la plus cohérente est plutôt constituée des internes, doctorants et personnels du CHU, qui louent nu et à l’année.
Quel budget pour investir en loi Jeanbrun à Caen ?
Au prix du neuf pour un deux-pièces, soit 4 410 €/m², un T2 de 39 m² représente environ 172 000 € hors frais d’acquisition. Dans l’ancien au prix T2 de 3 170 €/m², le même bien coûte 123 600 €, auxquels il faut ajouter au moins 30 % de travaux pour être éligible, soit un coût total d’environ 161 000 €. L’écart entre les deux voies s’élève donc à environ 11 000 €, pour un résultat net quasiment identique.
Jeanbrun ou LMNP à Caen, lequel choisir ?
Le LMNP reste le réflexe local sur les studios proches du centre et des campus, où la demande étudiante est la plus profonde et où le meublé permet un loyer libre et l’amortissement du mobilier. Le Jeanbrun se défend sur un T2 de 35 à 39 m² orienté vers la demande hospitalière et universitaire à l’année, avec un gain d’environ 70 points de base net d’impôt par rapport à un achat ancien classique, et l’absence de réintégration des amortissements à la revente.
Sources des données
- Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026 ;
- Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement ;
- Arrêté du 6 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier 2026 et BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026, plafonds de loyers et de ressources 2026 par zone ;
- Ministère de la Transition écologique, zonage A, B, C et historique des arrêtés de révision ;
- FPI France, zonage du territoire normand, classement de Caen la Mer en zone B1 ;
- MeilleursAgents, prix immobiliers et loyers à Caen, 1er juillet 2026 ;
- SeLoger, prix de vente, loyers et structure du parc à Caen, 2026 ;
- efficity, prix au m² par typologie dans l’ancien et le neuf à Caen, juillet 2026 ;
- RealAdvisor, prix au m² et évolution à Caen, juin 2026 ;
- Légifrance, décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 définissant les communes en zone tendue ;
- ANAH, plafonds de loyers et de ressources Loc’Avantages pour les niveaux social et très social.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les points de bascule, plafonds de loyer par surface, seuils d’écrêtement, rendements bruts et rendements nets d’impôt sont des calculs ILA à partir des taux, plafonds légaux et prix de marché cités. Le classement de Caen en zone B1 ressort des sources publiques disponibles et doit être revérifié sur le simulateur officiel, le zonage étant révisé par arrêté. Les prix par typologie dans l’ancien et dans le neuf proviennent d’un relevé de biens en cours de commercialisation et non de transactions enregistrées : ils établissent un écart relatif fiable, mais pas un niveau de transaction. Le traitement fiscal des travaux dans la base amortissable de l’ancien n’est pas précisé de façon univoque par les sources publiques disponibles sur un dispositif entré en vigueur en février 2026 : nous retenons une base égale à 80 % du prix d’acquisition majoré des travaux, et l’incidence d’une lecture différente est chiffrée explicitement dans la page. Les charges déductibles retenues à 25 % du loyer et la tranche marginale de 30 % sont des hypothèses illustratives à remplacer par votre situation réelle. L’absence de Caen de la liste des communes en zone tendue est établie à partir de la liste publiée des 28 unités urbaines concernées, liste révisée par décret. Investir comporte un risque de perte en capital. Vérifiez le barème, le zonage et les plafonds de ressources applicables auprès de l’ADIL du Calvados avant tout engagement.