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Loi Jeanbrun au Havre en 2026 : le rendement le plus élevé, et le plus incertain
Sur le papier, Le Havre affiche le meilleur rendement brut de toutes les villes que nous avons analysées : jusqu’à 8,5 %. Mais les sources de prix divergent de 46 % d’un fournisseur à l’autre, les impôts locaux y sont plus élevés qu’à Rouen sur un marché 25 % moins cher, et le centre-ville classé à l’UNESCO est du collectif en béton armé où le DPE A ou B est hors d’atteinte.
Sommaire
- Le dispositif Jeanbrun en bref
- Le marché havrais et l’incertitude sur le prix
- Zone B1 : le plafond de loyer mord dès 43 m²
- Du brut au net : impôts locaux et vacance
- Le centre Perret, éligible et inéligible à la fois
- Ni zone tendue, ni encadrement des loyers
- Ville basse, ville haute : où chercher
- Loi Jeanbrun ou LMNP au Havre
- Les simulations et les erreurs à éviter
- Lexique et FAQ
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique au Havre sans condition de zonage pour l’éligibilité, pour un appartement en immeuble collectif loué nu en résidence principale pendant neuf ans. Le Havre est en zone B1 : le plafond de loyer intermédiaire est de 11,80 €/m² en 2026, majoré du coefficient de surface, et devient contraignant dès 43 m². Le rendement brut se situe entre 5,8 % et 8,5 % selon le fournisseur de données retenu pour le prix au mètre carré, l’écart le plus large de toute notre série. Avant de retenir le haut de cette fourchette, il faut regarder les impôts locaux et le DPE du bâti visé.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Relance logement, dit loi Jeanbrun (article 47 de la loi de finances pour 2026, codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts), succède au Pinel. Il repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, non plus sur une réduction d’impôt.
| Type de logement | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % | environ -30 % | environ -45 % |
Le bien doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif, être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et être déclaré au régime réel des revenus fonciers. Le locataire est apprécié sur son revenu fiscal de référence de l’année N-2, une seule fois à la signature du bail : en zone B1, le plafond du niveau intermédiaire s’établit à 48 268 € pour un couple et à 70 073 € pour un couple avec deux personnes à charge. Pour le détail du mécanisme, voir notre guide du statut du bailleur privé 2026 et la comparaison ville par ville.
Le Havre, la ville où l’écrêtement est le plus lointain
Le plafond annuel de 8 000 à 12 000 € par foyer fiscal, qui écrête l’amortissement dès 30 m² à Paris et 35 m² à Boulogne-Billancourt, est ici hors de portée : au prix moyen de 1 905 €/m², il faudrait acquérir 143 à 150 m² dans le neuf, ou 175 à 197 m² dans l’ancien rénové. Le même plafond national produit donc deux mondes opposés : un studio suffit à le saturer à Paris, il faudrait un plateau entier au Havre. Une seule variable pilote donc l’opération havraise, et c’est le loyer.
Le marché havrais et l’incertitude sur le prix
C’est la particularité havraise, et elle doit être posée avant tout calcul : les fournisseurs de données ne s’accordent pas. Pour les appartements, SeLoger retient 1 899 €/m² et MeilleursAgents 1 905 €/m² en 2026, RealAdvisor 2 452 €/m², et les valeurs foncières enregistrées en 2024 ressortent à 2 774 €/m². Entre la borne basse et la borne haute, l’écart atteint 46 %. Le loyer, lui, fait consensus autour de 13,50 €/m².
Le Havre est la commune la plus peuplée de Seine-Maritime, devant Rouen, avec environ 166 000 habitants. Les propriétaires occupants représentent 39 % des habitants et les appartements 72,8 % du parc, contre 43,6 % dans le reste du département : la condition d’immeuble d’habitation collectif n’écarte donc qu’une minorité de biens. L’âge moyen, 41 ans, est le plus élevé de notre série, et la population étudiante ne pèse qu’environ 7 % de la population mobile, nettement moins qu’à Rouen ou à Amiens. La demande locative est donc d’abord une demande d’actifs et de familles, ce qui cadre bien avec un dispositif de location nue à l’année.
Le rendement dépend de la source, et l’écart est énorme
Source : rendement brut d’un T2 de 40 m² loué 13,50 €/m² par mois, calculé successivement sur les prix au m² publiés par MeilleursAgents au 1er août 2026, RealAdvisor en juillet 2026, et sur les valeurs foncières enregistrées en 2024 pour les appartements et pour la typologie T2. Calcul ILA, avant charges, taxe foncière, gestion et vacance. Le loyer est maintenu constant : seule la base de prix varie.
Aucun de ces chiffres n’est faux : ils mesurent des choses différentes. Les estimations MeilleursAgents et SeLoger portent sur un stock théorique de biens, les valeurs foncières sur des transactions réellement signées, et RealAdvisor combine annonces, ventes et données publiques. Mais la conséquence pratique est brutale : un plan de financement bâti sur la borne haute affiche un rendement supérieur de 2,7 points à celui calculé sur la borne basse. Sur un engagement de neuf ans, cette différence décide de la viabilité de l’opération.
La seule méthode fiable au Havre
Sur ce marché, ne travaillez pas sur une moyenne communale, quelle qu’en soit la source. Consultez la base des valeurs foncières pour la rue visée sur les deux dernières années, et confrontez-la à deux estimations d’agences locales. L’écart intra-communal est lui aussi considérable : le secteur le moins cher ressort autour de 1 477 €/m² au Mont-Gaillard, quand une adresse du boulevard Albert 1er peut approcher 4 400 €/m². Une moyenne n’a aucun sens à cette échelle de dispersion.
Zone B1 : le plafond de loyer mord dès 43 m²
Le Havre est classée en zone B1 du zonage ABC, aux côtés de Harfleur et d’Octeville-sur-Mer sur le territoire de la métropole. Le plafond de loyer de la location intermédiaire y est de 11,80 €/m² pour 2026. Après application du coefficient de surface 0,7 + 19/S plafonné à 1,2, le plafond atteint 14,16 €/m² sous 38 m² et dépasse le loyer de marché de 13,50 €/m². Il ne descend sous le marché qu’à partir de 43 m².
| Surface | Coefficient | Plafond Jeanbrun | Loyer de marché | Écart |
|---|---|---|---|---|
| 30 m² | 1,20 (plafonné) | 14,16 €/m² | 13,50 €/m² | Aucune décote |
| 40 m² | 1,175 | 13,87 €/m² | 13,50 €/m² | Aucune décote |
| 43 m² | 1,142 | 13,47 €/m² | 13,50 €/m² | Point de bascule |
| 50 m² | 1,080 | 12,74 €/m² | 13,50 €/m² | Décote de 5,6 % |
| 65 m² | 0,992 | 11,71 €/m² | 13,50 €/m² | Décote de 13,3 % |
| 80 m² | 0,938 | 11,06 €/m² | 13,50 €/m² | Décote de 18,1 % |
Où Le Havre se situe dans le cluster
Strasbourg tient jusqu’à 58 m² sans décote, Versailles 51 m², Lille 46 m², Le Havre 43 m², Reims 42 m², Amiens 40 m², Metz 39 m², Rouen 38 m². Boulogne-Billancourt et Paris n’ont pas de point de bascule du tout. Le Havre se place donc dans la moitié favorable des villes de zone B1, parce que son loyer de marché, 13,50 €/m², reste plus proche du barème de zone que celui de Rouen ou de Metz.
La conclusion opérationnelle est nette et un peu plus large qu’ailleurs : viser une surface inférieure à 43 m², c’est-à-dire un studio ou un T2. En dessous de ce seuil, le plafond fiscal ne contraint rien et vous louez au prix du marché. Au-delà, chaque mètre carré supplémentaire coûte du loyer sans rien rapporter en contrepartie, puisque l’écrêtement de l’amortissement, lui, est hors d’atteinte avant 143 m².
Du brut au net : impôts locaux et vacance
C’est le second facteur qui distingue Le Havre, et il ne figure dans aucun rendement brut. Le montant moyen des impôts locaux relevé dans la commune s’établit à 2 505 €, un niveau supérieur à celui de Rouen sur un marché 25 % moins cher au mètre carré. Rapporté à la valeur des biens, c’est le poids fiscal local le plus défavorable de notre série. À cela s’ajoutent 10 % de logements vacants.
Une précision indispensable avant d’en tirer une conclusion : ces 2 505 € correspondent à une moyenne communale toutes typologies confondues, maisons incluses, et sur un T2 le montant sera nettement inférieur. Mais l’ordre de grandeur suffit à changer l’arithmétique, et c’est le calcul que personne ne fait.
| Hypothèse de taxe foncière | Part du loyer annuel | Rendement après taxe |
|---|---|---|
| Aucune (rendement brut affiché) | — | 8,50 % |
| 700 € | 11 % | 7,58 % |
| 900 € | 14 % | 7,32 % |
| 1 200 € | 19 % | 6,93 % |
Même en retenant une hypothèse prudente de 900 €, la taxe foncière coûte 1,2 point de rendement. À 1 200 €, elle en coûte 1,6. Autrement dit, sur un marché à bas prix, ce poste pèse proportionnellement bien plus lourd que sur un marché cher, parce qu’il est assis sur la valeur locative cadastrale et non sur le prix d’achat. La bonne pratique se résume à une phrase : demandez l’avis de taxe foncière du vendeur avant de faire une offre, et ne vous contentez jamais d’une estimation forfaitaire à un mois de loyer.
La vacance, deuxième prélèvement invisible
Le parc havrais se répartit entre 88 % de résidences principales, 2 % de résidences secondaires et 10 % de logements vacants. Ce taux mesure un stock communal et ne s’applique pas mécaniquement à un bien donné, mais il indique que la relocation n’est pas automatique. Un mois de vacance annuelle ramène le rendement brut de 8,50 % à 7,80 %, deux mois à 7,08 %. Cumulé avec une taxe foncière de 900 €, le rendement d’un T2 passe sous 6,7 %. On reste loin de la façade à 8,5 %, tout en restant très au-dessus des marchés franciliens.
Le centre Perret, éligible et inéligible à la fois
Le centre-ville du Havre, reconstruit sous la direction d’Auguste Perret entre 1945 et 1964, est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 2005. C’est un ensemble d’immeubles collectifs en béton armé, donc parfaitement conforme à la condition de bâtiment d’habitation collectif exigée par le dispositif. Et c’est en même temps le bâti sur lequel atteindre un DPE A ou B est le plus improbable. C’est le seul cas de notre série où le parc qui coche la première case est précisément celui qui ne peut pas cocher la seconde.
La mécanique est simple à comprendre. Dans l’ancien, le dispositif exige au moins 30 % du prix d’acquisition en travaux et l’atteinte d’un DPE A ou B après rénovation. Or, sur une structure poteaux-poutres en béton armé des années 1950, la performance thermique est plombée par les ponts thermiques structurels et par les menuiseries d’origine. Les deux leviers qui permettraient d’y remédier, l’isolation par l’extérieur et le remplacement des menuiseries, sont précisément ceux que les protections patrimoniales du périmètre encadrent le plus strictement, la trame des façades et le dessin des ouvrants faisant partie de la valeur reconnue de l’ensemble.
Le piège du seuil de 30 %
Sur un marché à 1 905 €/m², un T2 de 40 m² s’achète autour de 76 200 € et le seuil de 30 % ne représente que 22 900 € de travaux. Ce seuil est donc facile à franchir. Mais il n’a rien à voir avec le budget réellement nécessaire pour amener un logement Perret de sa classe actuelle à un DPE A ou B, lequel serait sans commune mesure, quand il est techniquement possible. Franchir le seuil de 30 % ne rend pas éligible : c’est le DPE atteint qui décide. Faites établir un scénario de travaux chiffré par un bureau d’études thermique avant le compromis, et faites confirmer par le service urbanisme les règles applicables à l’adresse exacte, qui varient à l’intérieur du périmètre.
Où la voie de l’ancien reste praticable
Hors périmètre protégé, Le Havre dispose d’un parc collectif des années 1960 à 1980 substantiel, notamment dans la ville haute, où l’isolation par l’extérieur est possible, les copropriétés sont constituées et le DPE de départ laisse une réelle marge de progression. C’est le gisement cohérent pour une opération Jeanbrun dans l’ancien. Le déficit foncier majoré à 21 400 € par an, mobilisable jusqu’au 31 décembre 2027 sur les travaux de rénovation énergétique, s’y ajoute et n’est pas soumis au plafond annuel du dispositif : il reste proportionnel aux travaux engagés. Détail dans notre page déficit foncier 2026.
Ni zone tendue, ni encadrement des loyers
Le Havre ne figure pas parmi les 28 unités urbaines classées en zone tendue par le décret du 10 mai 2013, et ne fait pas partie des neuf territoires appliquant l’encadrement des loyers avec loyer de référence. Le loyer y est donc librement fixé à la relocation, et la seule contrainte réelle est le plafond du dispositif si vous optez pour le Jeanbrun.
| Dispositif | Statut au Havre | Effet sur un projet Jeanbrun |
|---|---|---|
| Encadrement par loyer de référence | Non applicable | Réservé à neuf territoires expérimentateurs : Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille et communes associées, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, Pays basque, Plaine Commune et Est Ensemble. |
| Encadrement de l’évolution en zone tendue | Non applicable | Le Havre n’apparaît pas dans la liste des 28 unités urbaines du décret de 2013. Le loyer peut être réajusté au départ d’un locataire. Liste révisée par décret, à revérifier. |
| Taxe sur les logements vacants | Non applicable | La taxe nationale ne s’applique qu’en zone tendue. Une taxe d’habitation sur les logements vacants peut toutefois être instituée par la commune, point à vérifier compte tenu des 10 % de vacance. |
| Préavis du locataire | Trois mois en location nue | Le préavis de droit commun laisse davantage de temps pour relouer qu’en zone tendue. |
| Gel du loyer des logements F et G | Applicable | Un logement classé F ou G ne peut voir son loyer augmenté, y compris hors zone tendue. Point sensible sur le bâti Perret. |
| Plafond de loyer du dispositif fiscal | Applicable au-delà de 43 m² | 11,80 €/m² en zone B1, majoré du coefficient de surface. C’est la seule contrainte réelle au Havre. |
Cette liberté a une conséquence concrète : au terme des neuf ans d’engagement, vous récupérez la fixation libre du loyer, sans plafond préfectoral résiduel. C’est une différence nette avec Lille et Paris, où deux plafonds se superposent. Pour le cadre général, voir notre page encadrement des loyers.
Ville basse, ville haute : où chercher
Le Havre se lit sur deux niveaux, séparés par la falaise et reliés par le funiculaire. La ville basse concentre le centre reconstruit, le port et les bassins ; la ville haute rassemble les quartiers résidentiels et les grands ensembles. L’écart de prix intra-communal, de 1 254 à 2 719 €/m² sur les estimations, et de 1 286 à 5 070 €/m² sur les transactions enregistrées, dépasse le facteur trois aux extrêmes.
| Secteur | Profil | Stratégie à étudier |
|---|---|---|
| Centre reconstruit, Hôtel de Ville | Ensemble Perret inscrit à l’UNESCO, collectif en béton armé, appartements lumineux et bien distribués | Éligible sur le bâti, très contraint sur le DPE : faisabilité à valider avant toute offre dans l’ancien |
| Saint-François, Bassins, Docks Vauban | Secteur portuaire requalifié, offre récente, cadre de vie en amélioration | Cible cohérente : petites surfaces récentes, DPE acquis, demande d’actifs |
| Perrey, Sainte-Marie, front de mer | Ville basse résidentielle, proximité de la plage, demande soutenue | T2 sous 43 m², bon compromis entre prix et liquidité à la revente |
| Sanvic, Bléville, Aplemont | Ville haute résidentielle, parc collectif des années 1960-1980 et pavillonnaire | Gisement praticable pour l’ancien rénové, hors contraintes patrimoniales |
| Caucriauville, La Mare Rouge | Ville haute, grands ensembles, prix parmi les plus bas de la commune | Rendement apparent élevé, examiner la liquidité et la copropriété rue par rue |
| Mont-Gaillard | Secteur le moins cher de la commune, autour de 1 477 €/m² | Prudence maximale : c’est là que le rendement affiché est le plus trompeur sur neuf ans |
Deux éléments de contexte long terme méritent d’être suivis sans être surinterprétés : la requalification des bassins et du secteur Vauban, engagée depuis plusieurs années, et le projet de ligne nouvelle qui rapprocherait Paris. Les calendriers d’infrastructure ferroviaire ont toutefois l’habitude de glisser : ils ne constituent pas une hypothèse de valorisation sur laquelle bâtir un plan de financement à neuf ans.
Loi Jeanbrun ou LMNP au Havre
Le Havre est l’une des villes où le Jeanbrun se défend le mieux de notre série, et ce pour une raison qu’on ne trouve nulle part ailleurs : la population étudiante n’y pèse qu’environ 7 % de la population mobile, contre 13 % à Rouen et 17 % à Lille. Le marché du meublé, qui capte ailleurs l’essentiel des petites surfaces, y est donc bien moins dominant. La demande est d’abord une demande d’actifs et de familles en location nue, exactement ce que le dispositif exige.
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, loyer plafonné | Meublée, loyer libre |
| Adéquation au marché havrais | Bonne : actifs et familles, faible poids étudiant | Marché du meublé moins profond qu’à Rouen ou Lille |
| Plafond de loyer sous 43 m² | Indolore | Aucun plafond fiscal |
| Plafond de loyer à 65 m² | Décote de 13,3 % | Aucun plafond fiscal |
| Écrêtement de l’amortissement | Jamais atteint avant 143 m² | Aucun plafond annuel |
| Plafonds de ressources | Peu filtrants sur le bassin havrais | Aucun plafond |
| Gestion et rotation | Bail de trois ans, rotation faible | Rotation plus élevée, remise en état récurrente |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025 |
Le tableau penche donc en faveur du dispositif, sous une réserve unique mais lourde : il faut réussir à acheter au bon prix sur un marché où les références publiques divergent de 46 %, et sur un bâti dont la partie la plus attractive est aussi la moins rénovable. Détail du statut dans notre guide LMNP.
Vous hésitez entre plusieurs dispositifs pour votre projet au Havre ?
Certains liens du site sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les avis ni les recommandations.
Les simulations et les erreurs à éviter
Deux scénarios simplifiés, hors frais de notaire, gestion locative et assurance, en catégorie intermédiaire, au prix de référence de 1 905 €/m². Le premier sous le point de bascule, le second au-delà.
Scénario 1 : T2 de 40 m², sous le point de bascule
Le plafond fiscal dépasse le loyer de marché de 2,7 % sur cette surface : il ne contraint rien. Le ticket d’entrée, sous 80 000 €, est le plus accessible de tout notre cluster, ce qui élargit considérablement le bassin d’acheteurs à la revente, entre investisseurs et primo-accédants. La dernière ligne montre l’écart réel entre la façade et le terrain : 1,9 point de rendement disparaît entre les deux.
Scénario 2 : T3 de 65 m², au-delà du point de bascule
Le T3 havrais ne se rattrape à aucune tranche marginale
Sur le T3, le plafond de loyer coûte 116 € par mois, soit 1 396 € par an et 12 564 € sur les neuf ans. En face, l’amortissement supplémentaire par rapport au T2 représente 1 333 € de base déductible additionnelle par an, soit environ 629 € d’économie réelle pour une tranche marginale de 30 % augmentée des prélèvements sociaux de 17,2 %. À 41 %, le gain n’atteint que 776 €. Dans les deux cas, il reste inférieur au loyer abandonné. Comme à Amiens et à Rouen, deux petites surfaces valent mieux qu’une grande, quelle que soit votre situation fiscale.
Les erreurs qui coûtent cher
- retenir 8,5 % comme un rendement acquis : c’est la borne haute d’une fourchette qui descend à 5,8 % selon la source de prix ;
- travailler sur une moyenne communale alors que l’écart intra-communal va de 1 477 €/m² au Mont-Gaillard à plus de 4 000 €/m² sur les meilleures adresses ;
- estimer la taxe foncière à un mois de loyer sans demander l’avis d’imposition du vendeur, sur un marché où la moyenne communale atteint 2 505 € ;
- croire que franchir le seuil de 30 % de travaux rend le bien éligible : c’est le DPE A ou B atteint qui décide, et le seuil est trivial sur un T2 à 76 000 € ;
- acheter dans le centre Perret avec un objectif de DPE A ou B sans étude thermique préalable ;
- acheter un T3 ou un T4 parce que l’écrêtement de l’amortissement ne joue jamais : la décote de loyer atteint 13,3 % à 65 m² et 18,1 % à 80 m² ;
- ignorer les 10 % de logements vacants et raisonner comme dans un marché tendu ;
- bâtir un plan de financement sur le calendrier d’une future ligne ferroviaire ;
- viser une maison individuelle, exclue du dispositif, alors qu’elle représente plus d’un quart du parc havrais.
Méthodologie
Le prix de référence retenu est celui des appartements havrais publié par MeilleursAgents au 1er août 2026, soit 1 905 €/m², sur une fourchette réelle de 1 254 à 2 719 €/m². Trois autres bases sont utilisées dans le graphique de sensibilité : RealAdvisor en juillet 2026, et les valeurs foncières enregistrées en 2024 pour les appartements et pour la typologie T2. Ces dernières sont antérieures d’environ deux ans et portent sur des transactions, non sur un stock : elles ne sont pas directement comparables aux estimations. Le loyer de 13,50 €/m² correspond au relevé de janvier 2026 pour les appartements, les sources s’échelonnant de 12,0 €/m² en médiane sur quatre trimestres à 14,0 €/m². Le plafond de loyer est calculé selon le barème de la location intermédiaire en zone B1 pour 2026 et le coefficient de surface. Le taux d’imposition retenu pour l’économie fiscale est la tranche marginale majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %. Les hypothèses de taxe foncière sont des ordres de grandeur illustratifs, non des relevés. Ces simulations ne constituent pas un conseil personnalisé.
Pour une liste plus large des pièges classiques, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat, et notre calculateur de rendement locatif pour la méthode complète.
Lexique
- Relance logement
- Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- Zone B1
- Zone intermédiaire du zonage ABC, à laquelle Le Havre appartient avec Harfleur et Octeville-sur-Mer. Le plafond de loyer de la location intermédiaire y est de 11,80 euros par mètre carré en 2026.
- Point de bascule
- Surface à partir de laquelle le plafond de loyer du dispositif descend sous le loyer moyen de marché local. Il se situe à 43 mètres carrés au Havre.
- Valeurs foncières
- Base publique recensant les transactions immobilières enregistrées par les notaires. Elle mesure des ventes réelles, à distinguer des estimations de prix portant sur un stock théorique de biens.
- Écrêtement
- Réduction de l’amortissement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal. Il n’intervient pas au Havre avant 143 mètres carrés.
- Rendement net de charges
- Loyer annuel diminué de la taxe foncière, des charges non récupérables, de la gestion et de la vacance, rapporté au prix d’achat frais inclus.
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun au Havre
La loi Jeanbrun s’applique-t-elle au Havre ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique sur tout le territoire français sans condition de zonage pour l’éligibilité, aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif et respectant l’ensemble des conditions prévues par la loi. Le zonage sert uniquement à fixer les plafonds de loyer et de ressources : Le Havre relève de la zone B1, aux côtés de Harfleur et d’Octeville-sur-Mer. Avec 72,8 % d’appartements dans le parc communal, la condition d’immeuble collectif n’écarte qu’une minorité de biens.
Quel rendement attendre au Havre avec la loi Jeanbrun ?
Entre 5,8 % et 8,5 % de rendement brut selon la source retenue pour le prix au mètre carré, à loyer constant de 13,50 €/m². C’est l’écart le plus large de notre série de villes. Sur notre référence de 1 905 €/m², un T2 de 40 m² ressort à 8,50 % brut, mais retombe à 6,63 % après un mois de vacance et 900 € de taxe foncière.
Pourquoi les prix au m² varient-ils autant au Havre ?
Parce que les sources ne mesurent pas la même chose. SeLoger et MeilleursAgents estiment la valeur d’un stock théorique de biens, autour de 1 899 à 1 905 €/m² pour les appartements. RealAdvisor combine annonces, ventes et données publiques et ressort à 2 452 €/m². Les valeurs foncières enregistrées en 2024 portent sur des transactions réelles et donnent 2 774 €/m². Aucun n’est faux, mais l’écart atteint 46 % : sur ce marché, seule une comparaison à l’adresse, rue par rue, a du sens.
À partir de quelle surface le plafond de loyer devient-il contraignant au Havre ?
À partir de 43 m². En dessous, le plafond corrigé du coefficient de surface atteint 13,87 €/m² à 40 m² et 14,16 €/m² sous 38 m², donc au-dessus du loyer moyen de 13,50 €/m². Au-delà, la décote atteint 5,6 % à 50 m², 13,3 % à 65 m² et 18,1 % à 80 m². Le Havre se situe dans la moitié favorable des villes de zone B1 sur ce critère.
Peut-on investir dans le centre Perret classé UNESCO avec la loi Jeanbrun ?
Le bâti y coche la condition d’immeuble d’habitation collectif, puisqu’il s’agit d’immeubles en béton armé reconstruits entre 1945 et 1964. Mais dans l’ancien, le dispositif exige aussi un DPE A ou B après travaux, et c’est là que la difficulté se concentre : les ponts thermiques structurels et les menuiseries d’origine plombent la performance, alors que l’isolation par l’extérieur et le remplacement des menuiseries sont fortement encadrés par les protections patrimoniales du périmètre. Faites valider la faisabilité par un bureau d’études thermique et les règles applicables par le service urbanisme avant toute offre.
La taxe foncière est-elle élevée au Havre ?
Le montant moyen des impôts locaux relevé dans la commune s’établit à 2 505 €, toutes typologies confondues et maisons incluses, un niveau supérieur à celui de Rouen sur un marché 25 % moins cher au mètre carré. Sur un T2, le montant sera nettement inférieur, mais même une hypothèse prudente de 900 € coûte 1,2 point de rendement brut. Demandez systématiquement l’avis de taxe foncière du vendeur avant de faire une offre.
Le plafond d’amortissement est-il atteint au Havre ?
Jamais en pratique, et Le Havre détient même le seuil le plus lointain de notre série. Au prix de référence de 1 905 €/m², il faudrait acquérir 143 à 150 m² dans le neuf, ou 175 à 197 m² dans l’ancien avec travaux, pour saturer le plafond annuel de 8 000 à 12 000 € par foyer fiscal. C’est l’inverse exact de Paris, où l’écrêtement se déclenche dès 30 m².
Le Havre est-elle en zone tendue ou soumise à l’encadrement des loyers ?
Non dans les deux cas. Le Havre ne figure pas parmi les 28 unités urbaines classées en zone tendue par le décret du 10 mai 2013, et ne fait pas partie des neuf territoires appliquant l’encadrement des loyers avec loyer de référence. Le loyer est donc librement fixé à la relocation, le préavis du locataire en location nue reste de trois mois, et la taxe nationale sur les logements vacants ne s’applique pas.
Quelle surface viser pour un investissement Jeanbrun au Havre ?
Une surface inférieure à 43 m², c’est-à-dire un studio ou un T2. En dessous de ce seuil, le plafond de loyer n’impose aucune décote et l’écrêtement de l’amortissement est très loin. Nos simulations montrent qu’un T3 de 65 m² perd 112 points de base de rendement brut par rapport à un T2 de 40 m², pour un gain fiscal qui ne compense pas la perte de loyer, y compris à une tranche marginale de 41 %.
Jeanbrun ou LMNP au Havre, lequel choisir ?
Le Havre est l’une des villes où le Jeanbrun se défend le mieux, parce que la population étudiante n’y pèse qu’environ 7 % de la population mobile contre 13 % à Rouen et 17 % à Lille : le marché du meublé y est moins dominant et la demande d’actifs en location nue plus profonde. Le dispositif ajoute l’absence de réintégration des amortissements à la revente. La réserve porte sur le prix d’achat, sur un marché où les références publiques divergent de 46 %.
Quel budget pour investir en loi Jeanbrun au Havre ?
Au prix de référence de 1 905 €/m², un T2 de 40 m² représente environ 76 200 € hors frais d’acquisition, le ticket le plus accessible de notre cluster. En retenant les valeurs foncières enregistrées pour la typologie T2, soit 2 342 €/m², le même bien monte à 93 700 €. C’est précisément l’écart qu’il faut trancher à l’adresse avant de s’engager.
Sources des données
- Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026 ;
- Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement ;
- Arrêté du 6 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier 2026 et BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026, plafonds de loyers et de ressources 2026 par zone ;
- Ministère de la Transition écologique, zonage A, B, C et historique des arrêtés de révision ;
- FPI France, zonage du territoire normand, classement du Havre en zone B1 ;
- MeilleursAgents, prix immobiliers au Havre, 1er août 2026 ;
- SeLoger, prix de vente, loyers et structure du parc au Havre, 2026 ;
- RealAdvisor, prix au m² au Havre, juillet 2026 ;
- Orpi, prix par typologie, structure du parc, impôts locaux et valeurs foncières 2024 au Havre ;
- Légifrance, décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 définissant les communes en zone tendue ;
- UNESCO, inscription du centre reconstruit du Havre par Auguste Perret sur la liste du patrimoine mondial, 2005 ;
- ANAH, plafonds de loyers et de ressources Loc’Avantages pour les niveaux social et très social.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les points de bascule, plafonds de loyer par surface, seuils d’écrêtement et rendements sont des calculs ILA à partir des taux, plafonds légaux et prix de marché cités. Le classement du Havre en zone B1 ressort des sources publiques disponibles et doit être revérifié sur le simulateur officiel, le zonage étant révisé par arrêté. Les prix au mètre carré divergent de 46 % entre fournisseurs : la référence retenue est celle de MeilleursAgents pour les appartements, par cohérence avec les autres villes de notre cluster, et l’incidence des autres bases est chiffrée explicitement dans le graphique de sensibilité. Les valeurs foncières citées portent sur l’année 2024 et sur des transactions, non sur un stock, et ne sont donc pas directement comparables aux estimations. Le montant moyen des impôts locaux de 2 505 € est une moyenne communale toutes typologies confondues, maisons incluses, et sera inférieur sur un T2 : les hypothèses de 700, 900 et 1 200 € sont des ordres de grandeur illustratifs, à remplacer par l’avis de taxe foncière du bien visé. Les contraintes patrimoniales évoquées sur le centre reconstruit varient d’une adresse à l’autre à l’intérieur du périmètre et doivent être vérifiées auprès du service urbanisme de la ville. L’absence du Havre de la liste des communes en zone tendue est établie à partir de la liste publiée des 28 unités urbaines concernées, liste révisée par décret. Investir comporte un risque de perte en capital. Vérifiez le barème, le zonage et les plafonds de ressources applicables auprès de l’ADIL de Seine-Maritime avant tout engagement.