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Loi Jeanbrun à Rouen en 2026 : pourquoi l’optimum se situe exactement à 38 m²
Le dispositif Jeanbrun récompense les petites surfaces par son coefficient de loyer. Le marché rouennais fait l’inverse : un studio s’y paie 3 246 €/m² contre 2 244 €/m² pour un cinq-pièces, soit 45 % de plus. Les deux logiques se contrarient, et le point où elles s’équilibrent est calculable : 38 m².
Sommaire
- Le dispositif Jeanbrun en bref
- Le marché rouennais en 2026
- L’optimum à 38 m², le vrai calcul rouennais
- Ce que le rendement brut ne dit pas
- L’ancien rouennais et le pan de bois
- Ni zone tendue, ni encadrement des loyers
- Les quartiers à étudier
- Loi Jeanbrun ou LMNP à Rouen
- Les simulations et les erreurs à éviter
- Lexique et FAQ
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique à Rouen sans condition de zonage pour l’éligibilité, pour un appartement en immeuble collectif loué nu en résidence principale pendant neuf ans. Rouen est en zone B1 : le plafond de loyer intermédiaire est de 11,80 €/m² en 2026, majoré du coefficient de surface, et devient contraignant dès 38 m². Le rendement brut de marché atteint 6,64 %, avec un prix moyen de 2 549 €/m² et un loyer de 14,10 €/m². Mais ce chiffre est calculé sur un prix moyen toutes typologies : rapporté au prix réel d’un studio ou d’un T2, il tombe à 5,2 et 6,2 %.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Relance logement, dit loi Jeanbrun (article 47 de la loi de finances pour 2026, codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts), succède au Pinel. Il repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, non plus sur une réduction d’impôt.
| Type de logement | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % | environ -30 % | environ -45 % |
Le bien doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif, être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et être déclaré au régime réel des revenus fonciers. Le locataire est apprécié sur son revenu fiscal de référence de l’année N-2, une seule fois à la signature du bail : en zone B1, le plafond du niveau intermédiaire s’établit à 48 268 € pour un couple et à 70 073 € pour un couple avec deux personnes à charge. Pour le détail du mécanisme, voir notre guide du statut du bailleur privé 2026 et la comparaison ville par ville.
L’écrêtement ne joue pas à Rouen
Le plafond annuel de 8 000 à 12 000 € par foyer fiscal, qui écrête l’amortissement dès 30 m² à Paris et 35 m² à Boulogne-Billancourt, est ici hors d’atteinte : au prix moyen de 2 549 €/m², il faudrait acheter 107 à 112 m² dans le neuf, ou 131 à 147 m² dans l’ancien rénové. Comme à Metz et à Amiens, une seule variable pilote donc l’opération rouennaise, et c’est le loyer. Ou plus exactement, comme nous allons le voir, le couple loyer et prix par typologie.
Le marché rouennais en 2026
Au 1er août 2026, le prix moyen d’un appartement à Rouen est estimé à 2 549 €/m², avec une fourchette de 1 676 à 3 601 €/m² selon les quartiers. Le loyer moyen des appartements ressort à 14,10 €/m² par mois. Le rendement brut de marché atteint donc 6,64 %, le deuxième niveau de notre cluster derrière Metz (7,06 %) et devant Amiens (6,52 %).
Rouen compte environ 114 100 habitants et présente le profil le plus locatif de toutes les villes que nous avons étudiées : les propriétaires occupants ne représentent que 27,7 % des habitants, et 85,1 % du parc est constitué d’appartements contre 43,6 % dans le reste de la Seine-Maritime. La condition d’immeuble d’habitation collectif n’écarte donc qu’une minorité de biens. L’âge moyen, 37 ans, traduit le poids d’une population étudiante représentant environ 13 % de la population mobile.
Deux nuances de lecture avant d’aller plus loin. D’abord, le marché s’est stabilisé après plusieurs années de hausse : les appartements ont progressé de 1,7 % entre février et mars 2026, puis reculé de 0,4 % en avril, tandis que les loyers sont restés quasi immobiles autour de 14,1 à 14,2 €/m². Ensuite, l’écart entre les prix affichés en annonce et les transactions réellement enregistrées est substantiel : environ 3 169 €/m² en annonce contre 2 543 €/m² en transaction en juillet 2026, soit plus de 600 €/m² de différence. Travailler sur une moyenne d’annonces conduit à surestimer le budget et à sous-estimer le rendement.
12 % de logements vacants
Le parc rouennais se répartit entre 86 % de résidences principales, 2 % de résidences secondaires et 12 % de logements vacants, un niveau élevé qui approche celui de Metz. Ce taux mesure un stock communal et ne s’applique pas mécaniquement à un bien donné, mais il indique que la sélection du secteur et de l’immeuble pèse davantage ici que dans un marché tendu. Un mois de vacance annuelle ramène un rendement brut de 6,64 % à 6,09 %, deux mois à 5,53 %.
L’optimum à 38 m², le vrai calcul rouennais
Deux forces opposées se rencontrent à Rouen. Le coefficient de surface du dispositif, égal à 0,7 + 19/S et plafonné à 1,2, favorise les petites surfaces : sous 38 m², le plafond de loyer atteint 14,16 €/m² et dépasse le loyer de marché de 14,10 €/m², donc n’impose aucune décote. Mais le marché rouennais fait payer très cher ces mêmes petites surfaces : 3 246 €/m² pour un studio contre 2 526 €/m² pour un T3 et 2 244 €/m² pour un cinq-pièces. Le point d’équilibre se situe exactement au sommet du coefficient : 38 m².
Le gradient de prix par typologie
| Typologie | Prix moyen au m² | Écart avec le T3 |
|---|---|---|
| Studio | 3 246 €/m² | + 28 % |
| T2 | 2 710 €/m² | + 7 % |
| T3 | 2 526 €/m² | référence |
| T4 | 2 487 €/m² | − 2 % |
| T5 et plus | 2 244 €/m² | − 11 % |
Ce gradient est la donnée la plus utile disponible sur le marché rouennais, et aucun guide publié sur le dispositif ne l’exploite. Il signifie que le conseil habituel, valable à Metz ou à Amiens, « visez une petite surface pour échapper à la décote de loyer », se paie ici d’une surprime à l’achat qui peut annuler le bénéfice. Encore faut-il le chiffrer plutôt que de le supposer.
Le rendement réel par typologie
Source : prix au m² par typologie issus des valeurs foncières enregistrées à Rouen en 2024, loyer de marché de 14,10 €/m² par mois (avril 2026), barème de la location intermédiaire en zone B1 pour 2026 de 11,80 €/m², coefficient de surface 0,7 + 19/S plafonné à 1,2. Calcul de rendement brut ILA, avant charges, taxe foncière, gestion et vacance. Un loyer unique de 14,10 €/m² est appliqué à toutes les typologies : dans la réalité, les petites surfaces se louent au-dessus de cette moyenne, ce qui relève leur rendement. La courbe indique donc une tendance, pas une valeur exacte par typologie.
La forme de la courbe est ce qui compte, et elle est unique dans notre série : partout ailleurs le rendement décroît de façon monotone avec la surface, ici il forme une cloche. Le studio est pénalisé par sa surprime à l’achat de 28 %, le T3 et le T4 par la décote de loyer, et le T2 de 38 m² cumule les deux avantages : il se situe au dernier palier où le coefficient est encore plafonné à 1,2, et il échappe à l’essentiel de la surprime des studios.
Le plafond de loyer, surface par surface
| Surface | Coefficient | Plafond Jeanbrun | Loyer de marché | Écart |
|---|---|---|---|---|
| 25 m² | 1,20 (plafonné) | 14,16 €/m² | 14,10 €/m² | Aucune décote |
| 38 m² | 1,20 (dernier palier) | 14,16 €/m² | 14,10 €/m² | Point de bascule |
| 45 m² | 1,122 | 13,24 €/m² | 14,10 €/m² | Décote de 6,1 % |
| 60 m² | 1,017 | 12,00 €/m² | 14,10 €/m² | Décote de 14,9 % |
| 80 m² | 0,938 | 11,06 €/m² | 14,10 €/m² | Décote de 21,6 % |
Le point de bascule le plus précoce du cluster
Strasbourg tient jusqu’à 58 m², Versailles 51 m², Lille 46 m², Reims 42 m², Amiens 40 m², Metz 39 m². Rouen s’arrête à 38 m², soit exactement la surface où le coefficient cesse d’être plafonné à 1,2. C’est la conséquence d’un loyer local de 14,10 €/m² élevé pour une zone B1 dont le barème n’est que de 11,80 €/m². La conclusion opérationnelle est donc plus étroite qu’ailleurs : viser un T2 de 35 à 38 m², ni un studio, ni un T3.
Ce que le rendement brut ne dit pas
Deux postes pèsent lourd à Rouen et n’apparaissent dans aucun rendement brut. La taxe foncière moyenne relevée dans la commune s’établit à 1 989 €, un niveau élevé au regard des valeurs du marché local. Et le volume de transactions s’est contracté : environ 885 biens vendus en 2024 selon les valeurs foncières exploitées par les réseaux d’agences, en recul de près de 60 % en deux ans.
Sur la taxe foncière, une précision est nécessaire : les 1 989 € correspondent à une moyenne communale toutes typologies confondues, maisons incluses. Sur un T2, le montant sera sensiblement inférieur. Mais l’ordre de grandeur mérite d’être vérifié, parce qu’il change l’arithmétique : à Rouen, la taxe foncière représente une part du loyer annuel nettement supérieure à ce qu’un investisseur habitué aux marchés du sud ou de l’ouest anticipe spontanément. La bonne pratique est simple : demander l’avis de taxe foncière du vendeur avant de faire une offre, et non se contenter d’une estimation forfaitaire à un mois de loyer.
Comment lire la contraction du volume de transactions
Deux précautions avant d’en tirer des conclusions. D’abord, les bases de valeurs foncières sont fréquemment incomplètes sur les millésimes récents au moment de leur extraction, ce qui peut exagérer une baisse apparente en fin de série. Ensuite, un recul de volume n’est pas un recul de prix : les prix rouennais se sont stabilisés, pas effondrés. Mais un engagement Jeanbrun se termine par une revente, et sur un marché où les acheteurs se raréfient, la revendabilité intrinsèque du bien devient un critère de sélection, pas un détail.
Les trois critères de revendabilité rouennais
Premièrement, la profondeur du bassin d’acheteurs au niveau de prix visé : un T2 à 100 000 € s’adresse à la fois aux investisseurs et aux primo-accédants, ce qui est un avantage réel. Deuxièmement, l’état de la copropriété, décisif sur un parc ancien où les ravalements et les reprises de structure sont coûteux. Troisièmement, la rive : nous y revenons dans la section quartiers, mais l’écart de liquidité entre rive droite et rive gauche est le plus marqué de notre série de villes.
L’ancien rouennais et le pan de bois
La voie de l’ancien rénové est attractive sur le papier à Rouen : elle donne accès au centre, ouvre le déficit foncier majoré et repousse encore le seuil d’écrêtement. Elle se heurte à une difficulté propre à cette ville. Le centre historique rouennais concentre l’un des plus importants ensembles de maisons à pans de bois de France, dans un périmètre patrimonial protégé où l’isolation par l’extérieur et le remplacement des menuiseries sont fortement encadrés.
Le dispositif exige un DPE A ou B après travaux dans l’ancien. Atteindre ce niveau suppose en pratique de traiter ensemble l’isolation, les menuiseries, la ventilation et le système de chauffage. Sur du colombage, l’isolation par l’extérieur est exclue par nature puisqu’elle masquerait la structure, et l’isolation par l’intérieur mal conçue expose le bois à des désordres d’humidité qui peuvent compromettre le bâti lui-même. Viser un DPE A ou B sur ce type de construction relève de l’exception, quel que soit le budget engagé.
Trois vérifications avant toute offre dans l’ancien rouennais
La situation exacte du bien au regard du périmètre patrimonial protégé, à faire confirmer par le service urbanisme : les règles varient d’une rue à l’autre et ne se déduisent pas d’une carte approximative. La nature réelle de la structure, pan de bois, brique ou pierre, qui détermine ce qui est techniquement possible. Et la faisabilité du saut de classe énergétique, validée par un bureau d’études thermique avant le compromis, pas après.
Le déficit foncier majoré n’est pas plafonné à 8 000 €
Sur un parc ancien comme celui de Rouen, c’est un levier à ne pas négliger. Le déficit foncier majoré, porté à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique caractérisant un saut de classe, mobilisable jusqu’au 31 décembre 2027, obéit à une mécanique distincte et n’est pas soumis au plafond annuel du dispositif. Contrairement à l’amortissement, il reste proportionnel au montant des travaux engagés. Détail dans notre page déficit foncier 2026.
Hors du périmètre patrimonial, le parc collectif d’après-guerre et des années 1960 à 1980 offre un terrain nettement plus praticable : structures en béton, copropriétés constituées, DPE de départ médiocre laissant une vraie marge de progression, et prix d’entrée inférieur. C’est le gisement le plus cohérent pour une opération Jeanbrun dans l’ancien à Rouen.
Ni zone tendue, ni encadrement des loyers
Rouen ne figure pas parmi les 28 unités urbaines classées en zone tendue par le décret du 10 mai 2013, et ne fait pas partie des neuf territoires appliquant l’encadrement des loyers avec loyer de référence. Le loyer y est donc librement fixé à la relocation, et la seule contrainte réelle est le plafond du dispositif si vous optez pour le Jeanbrun.
| Dispositif | Statut à Rouen | Effet sur un projet Jeanbrun |
|---|---|---|
| Encadrement par loyer de référence | Non applicable | Réservé à neuf territoires expérimentateurs : Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille et communes associées, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, Pays basque, Plaine Commune et Est Ensemble. |
| Encadrement de l’évolution en zone tendue | Non applicable | Rouen n’apparaît pas dans la liste des 28 unités urbaines du décret de 2013. Le loyer peut être réajusté au départ d’un locataire. Liste révisée par décret, à revérifier. |
| Taxe sur les logements vacants | Non applicable | La taxe nationale ne s’applique qu’en zone tendue. Une taxe d’habitation sur les logements vacants peut toutefois être instituée par la commune, point à vérifier compte tenu des 12 % de vacance. |
| Préavis du locataire | Trois mois en location nue | Le préavis de droit commun laisse davantage de temps pour relouer qu’en zone tendue. |
| Gel du loyer des logements F et G | Applicable | Un logement classé F ou G ne peut voir son loyer augmenté, y compris hors zone tendue. La rénovation doit précéder toute revalorisation. |
| Plafond de loyer du dispositif fiscal | Applicable au-delà de 38 m² | 11,80 €/m² en zone B1, majoré du coefficient de surface. C’est la seule contrainte réelle à Rouen. |
Cette liberté a une conséquence positive concrète : au terme des neuf ans d’engagement, vous récupérez la fixation libre du loyer sans plafond préfectoral résiduel. C’est une différence nette avec Lille, où deux plafonds se superposent, et avec Paris. Pour le cadre général, voir notre page encadrement des loyers.
Les quartiers à étudier
L’écart de prix intra-communal, de 1 676 à 3 601 €/m², dépasse le facteur deux, et il se lit d’abord à travers la Seine. Le centre rive droite ressort autour de 3 094 €/m² pour les appartements, dans une fourchette de 2 130 à 4 275 €/m², tandis que la rive gauche et le secteur Saint-Sever offrent les prix d’entrée les plus bas, avec des loyers descendant jusqu’à environ 10,3 €/m².
| Secteur | Profil | Stratégie à étudier |
|---|---|---|
| Centre rive droite, Vieux-Rouen | ≈ 3 094 €/m², cœur historique, pans de bois, périmètre protégé | Contraintes patrimoniales fortes : faisabilité DPE à valider avant toute offre dans l’ancien |
| Gare, Beauvoisine | Pôle de transport, ligne Paris en 1 h 15, demande de jeunes actifs | Cible cohérente : T2 de 35 à 38 m², demande à l’année, bonne liquidité |
| Jardin des Plantes | Rive gauche, prix d’entrée accessible, demande étudiante soutenue | Compromis prix et demande, examiner la copropriété et le DPE de départ |
| Saint-Sever | Rive gauche, secteur en renouvellement, loyers parmi les plus bas | Rendement apparent supérieur, mais liquidité à la revente à vérifier rue par rue |
| Croix-de-Pierre, Grammont | Rive gauche résidentielle, parc collectif d’après-guerre | Gisement praticable pour l’ancien rénové, hors contraintes patrimoniales |
| Mont-Gargan, Châtelet | Nord-est, grands ensembles, prix les plus bas de la commune | Prudence maximale : c’est là que le rendement affiché est le plus trompeur sur neuf ans |
La règle rouennaise se formule simplement : la rive droite coûte plus cher au mètre carré mais se revend mieux, la rive gauche affiche de meilleurs rendements apparents mais concentre l’incertitude de sortie. Sur un engagement de neuf ans en location nue, sans possibilité de basculer en meublé sans perdre l’amortissement, cet arbitrage se fait à l’achat et ne se corrige pas ensuite.
Loi Jeanbrun ou LMNP à Rouen
L’arbitrage rouennais est étroit et se joue sur la typologie. Sur un T2 de 35 à 38 m², le Jeanbrun est efficient : aucune décote de loyer, écrêtement hors d’atteinte, plafonds de ressources peu filtrants sur un bassin où 72 % des habitants sont locataires. Sur un studio ou au-delà de 45 m², le LMNP reprend l’avantage, en particulier sur le marché étudiant qui représente environ 13 % de la population mobile.
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, loyer plafonné | Meublée, loyer libre |
| Plafond de loyer sur un T2 de 38 m² | Indolore | Aucun plafond fiscal |
| Plafond de loyer à 60 m² | Décote de 14,9 % | Aucun plafond fiscal |
| Marché du studio étudiant | Meublé exclu, et surprime à l’achat de 28 % | Cœur de cible du marché local |
| Écrêtement de l’amortissement | Jamais atteint avant 107 m² | Aucun plafond annuel |
| Plafonds de ressources | Peu filtrants sur le bassin rouennais | Aucun plafond |
| Gestion et rotation | Bail de trois ans, rotation faible | Rotation annuelle, remise en état récurrente |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025 |
Un point joue en faveur du dispositif dans un marché où la question de la sortie est réelle : les amortissements Jeanbrun ne sont pas réintégrés au calcul de la plus-value à la revente, contrairement au LMNP depuis février 2025. Si votre horizon est effectivement de neuf ans, ce paramètre pèse davantage à Rouen qu’ailleurs. Détail du statut dans notre guide LMNP.
Vous hésitez entre plusieurs dispositifs pour votre projet à Rouen ?
Certains liens du site sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les avis ni les recommandations.
Les simulations et les erreurs à éviter
Deux scénarios simplifiés, hors frais de notaire, gestion locative et assurance, en catégorie intermédiaire, avec le prix au m² propre à chaque typologie. Le premier au point de bascule, le second au-delà.
Scénario 1 : T2 de 38 m², à l’optimum
Sur cette surface, le plafond fiscal dépasse le loyer de marché : il ne contraint rien, et vous louez au prix du marché. Le ticket d’entrée, sous 105 000 €, est également l’un des plus accessibles de notre cluster, ce qui élargit le bassin d’acheteurs potentiels à la revente.
Scénario 2 : T3 de 60 m², au-delà du point de bascule
Le T3 rouennais ne se rattrape à aucune tranche marginale
Sur le T3, le plafond de loyer coûte 126 € par mois, soit 1 512 € par an et 13 608 € sur les neuf ans. En face, l’amortissement supplémentaire par rapport au T2 représente 1 361 € de base déductible additionnelle par an, soit environ 642 € d’économie réelle pour une tranche marginale de 30 % augmentée des prélèvements sociaux de 17,2 %. À 41 %, le gain n’atteint que 792 €. Dans les deux cas, il reste très inférieur au loyer abandonné. Comme à Amiens, deux petites surfaces valent mieux qu’une grande, quelle que soit votre situation fiscale.
Les erreurs qui coûtent cher
- calculer son rendement sur le prix moyen communal de 2 549 €/m² alors qu’un T2 se paie 2 710 €/m² et un studio 3 246 €/m² ;
- descendre sous 38 m² en pensant optimiser le coefficient de surface, alors que le plafond n’y gagne rien et que la surprime à l’achat atteint 28 % sur un studio ;
- acheter un T3 ou un T4 parce que l’écrêtement de l’amortissement ne joue pas : la décote de loyer atteint 14,9 % à 60 m² et 21,6 % à 80 m² ;
- travailler sur des prix d’annonce, supérieurs d’environ 600 €/m² aux transactions réellement enregistrées ;
- estimer la taxe foncière à un mois de loyer sans demander l’avis d’imposition du vendeur ;
- viser le centre historique en pan de bois avec un objectif de DPE A ou B ;
- ignorer les 12 % de logements vacants et raisonner comme dans un marché tendu ;
- acheter le rendement affiché le plus élevé sur la rive gauche sans examiner la liquidité à la revente ;
- viser une maison individuelle, exclue du dispositif, alors qu’elle représente 15 % du parc rouennais.
Méthodologie
Le prix moyen retenu est celui des appartements rouennais publié par MeilleursAgents au 1er août 2026, sur une fourchette réelle de 1 676 à 3 601 €/m². Les prix par typologie proviennent des valeurs foncières enregistrées en 2024 et sont donc antérieurs d’environ deux ans : ils indiquent un gradient, pas un niveau actuel. Le loyer de 14,10 €/m² correspond au relevé d’avril 2026 pour les appartements, les sources s’échelonnant de 14,0 à 15,0 €/m² sur l’année. Le plafond de loyer est calculé selon le barème de la location intermédiaire en zone B1 pour 2026 et le coefficient de surface. Le taux d’imposition retenu pour l’économie fiscale est la tranche marginale majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %. Les rendements sont bruts, avant charges de copropriété, taxe foncière, gestion et travaux. Ces simulations ne constituent pas un conseil personnalisé.
Pour une liste plus large des pièges classiques, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat, et notre calculateur de rendement locatif pour la méthode complète.
Lexique
- Relance logement
- Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- Zone B1
- Zone intermédiaire du zonage ABC, à laquelle Rouen appartient. Le plafond de loyer de la location intermédiaire y est de 11,80 euros par mètre carré en 2026, contre 14,64 euros en zone A.
- Coefficient de surface
- Multiplicateur égal à 0,7 plus 19 divisé par la surface habitable, plafonné à 1,2. Il majore le plafond de loyer des petites surfaces et le réduit sur les grandes.
- Point de bascule
- Surface à partir de laquelle le plafond de loyer du dispositif descend sous le loyer moyen de marché local. Il se situe à 38 mètres carrés à Rouen, le seuil le plus précoce de notre cluster.
- Gradient de prix par typologie
- Écart de prix au mètre carré entre les petites et les grandes surfaces d’un même marché. À Rouen, il atteint 45 % entre un studio et un cinq-pièces.
- Écrêtement
- Réduction de l’amortissement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal. Il n’intervient pas à Rouen avant 107 mètres carrés.
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Rouen
La loi Jeanbrun s’applique-t-elle à Rouen ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique sur tout le territoire français sans condition de zonage pour l’éligibilité, aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif et respectant l’ensemble des conditions prévues par la loi. Le zonage sert uniquement à fixer les plafonds de loyer et de ressources : Rouen relève de la zone B1. Avec 85,1 % d’appartements dans le parc communal, la condition d’immeuble collectif n’écarte qu’une minorité de biens.
Quelle surface viser pour un investissement Jeanbrun à Rouen ?
Un T2 de 35 à 38 m². C’est la surface où le coefficient de surface est encore plafonné à 1,2, donc où le plafond de loyer n’impose aucune décote, tout en échappant à la surprime à l’achat qui frappe les studios. En dessous, vous payez jusqu’à 28 % de plus au mètre carré sans aucun gain sur le plafond. Au-dessus de 45 m², la décote de loyer s’installe.
Quel rendement attendre à Rouen avec la loi Jeanbrun ?
Le rendement brut de marché atteint 6,64 % au prix moyen communal de 2 549 €/m² et à un loyer de 14,10 €/m². Mais ce chiffre mélange toutes les typologies. En retenant le prix réel de chaque typologie, un T2 de 38 m² ressort à 6,24 %, un studio de 25 m² à 5,21 %, un T3 de 60 m² à 5,70 % et un T4 de 80 m² à 5,34 %.
Pourquoi un studio est-il moins rentable qu’un T2 à Rouen ?
Parce que le prix au mètre carré n’est pas le même selon la typologie. D’après les valeurs foncières enregistrées en 2024, un studio rouennais se paie 3 246 €/m² contre 2 710 €/m² pour un T2, soit une surprime de 20 %. Or le coefficient de surface du dispositif est déjà plafonné à 1,2 dès 38 m² : descendre en dessous n’apporte aucun gain sur le plafond de loyer, mais coûte davantage à l’achat.
À partir de quelle surface le plafond de loyer devient-il contraignant à Rouen ?
À partir de 38 m², le seuil le plus précoce de notre cluster. En dessous, le plafond corrigé du coefficient atteint 14,16 €/m² et dépasse légèrement le loyer moyen de 14,10 €/m². Au-delà, la décote atteint 6,1 % à 45 m², 14,9 % à 60 m² et 21,6 % à 80 m². La cause est un loyer local élevé pour une zone B1 dont le barème n’est que de 11,80 €/m².
Le plafond d’amortissement est-il atteint à Rouen ?
Jamais en pratique. Au prix moyen de 2 549 €/m², il faudrait acquérir 107 à 112 m² dans le neuf, ou 131 à 147 m² dans l’ancien avec travaux, pour saturer le plafond annuel de 8 000 à 12 000 € par foyer fiscal. C’est l’inverse exact de Paris, où l’écrêtement se déclenche dès 30 m².
Rouen est-elle en zone tendue ou soumise à l’encadrement des loyers ?
Non dans les deux cas. Rouen ne figure pas parmi les 28 unités urbaines classées en zone tendue par le décret du 10 mai 2013, et ne fait pas partie des neuf territoires appliquant l’encadrement des loyers avec loyer de référence. Le loyer est donc librement fixé à la relocation, le préavis du locataire en location nue reste de trois mois, et la taxe nationale sur les logements vacants ne s’applique pas. La liste étant révisée par décret, ce point reste à revérifier.
Peut-on investir dans l’ancien à Rouen avec la loi Jeanbrun ?
Oui, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et de l’atteinte d’un DPE A ou B après rénovation. Attention au centre historique : le pan de bois exclut par nature l’isolation par l’extérieur et l’isolation par l’intérieur mal conçue expose le bois à des désordres d’humidité. Le parc collectif d’après-guerre de la rive gauche, hors périmètre patrimonial, constitue un gisement bien plus praticable.
Quel budget pour investir en loi Jeanbrun à Rouen ?
Au prix T2 de 2 710 €/m², un logement de 38 m² représente environ 103 000 € hors frais d’acquisition. C’est l’un des tickets d’entrée les plus accessibles de notre cluster. Dans les secteurs les plus abordables de la rive gauche, où le prix descend vers 1 676 €/m², le même bien tombe sous 65 000 €, mais ce sont aussi les secteurs où la revendabilité est la plus incertaine.
Jeanbrun ou LMNP à Rouen, lequel choisir ?
Sur un T2 de 35 à 38 m², le Jeanbrun est efficient : pas de décote de loyer, pas d’écrêtement, plafonds de ressources peu filtrants sur un bassin où 72 % des habitants sont locataires, et absence de réintégration des amortissements à la revente. Sur un studio étudiant ou au-delà de 45 m², le LMNP reprend l’avantage grâce au loyer libre et à l’amortissement du mobilier.
Sources des données
- Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026 ;
- Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement ;
- Arrêté du 6 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier 2026 et BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026, plafonds de loyers et de ressources 2026 par zone ;
- Ministère de la Transition écologique, zonage A, B, C et historique des arrêtés de révision ;
- MeilleursAgents, prix immobiliers à Rouen et par quartier, 1er août 2026 ;
- SeLoger, prix de vente, loyers et structure du parc à Rouen, 2026 ;
- Orpi, prix par typologie, structure du parc, taxe foncière et volume de transactions à Rouen, valeurs foncières 2024 ;
- Légifrance, décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 définissant les communes en zone tendue ;
- ANAH, plafonds de loyers et de ressources Loc’Avantages pour les niveaux social et très social.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les points de bascule, plafonds de loyer par surface, seuils d’écrêtement et rendements sont des calculs ILA à partir des taux, plafonds légaux et prix de marché cités. Le classement de Rouen en zone B1 ressort des sources publiques disponibles et doit être revérifié sur le simulateur officiel, le zonage étant révisé par arrêté. Les prix par typologie proviennent des valeurs foncières enregistrées en 2024 et sont antérieurs d’environ deux ans aux prix de marché cités par ailleurs : ils sont utilisés pour établir un gradient relatif, non un niveau absolu actuel. Le rendement par typologie est calculé avec un loyer unique de 14,10 €/m², alors que les petites surfaces se louent en pratique au-dessus de cette moyenne : la courbe indique une tendance, pas une valeur exacte. La taxe foncière moyenne de 1 989 € est une moyenne communale toutes typologies confondues, maisons incluses, et sera inférieure sur un T2 : vérifiez l’avis d’imposition du vendeur. Le volume de transactions cité provient de valeurs foncières fréquemment incomplètes sur les millésimes récents et doit être lu comme un indicateur de tendance. L’absence de Rouen de la liste des communes en zone tendue est établie à partir de la liste publiée des 28 unités urbaines concernées, liste révisée par décret. Investir comporte un risque de perte en capital. Vérifiez le barème, le zonage et les plafonds de ressources applicables auprès de l’ADIL de Seine-Maritime avant tout engagement.