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Loi Jeanbrun à Paris en 2026 : zone A bis, plafonds et rentabilité réelle
Paris est classée en zone A bis, la plus favorable du barème Jeanbrun en €/m². Mais à 9 657 €/m² en moyenne, le plafond annuel d’amortissement est saturé dès environ 30 m², et le loyer plafonné se heurte en plus à l’encadrement des loyers parisien, en vigueur depuis 2019 sur 80 secteurs.
Sommaire
- Le dispositif Jeanbrun en bref
- Le marché parisien et le rendement réel
- Le piège parisien : l’amortissement écrêté dès 30 m²
- Le double plafond : Jeanbrun et encadrement des loyers
- Neuf ou ancien à Paris
- Où investir : arrondissements et petite couronne
- Loi Jeanbrun ou LMNP à Paris
- Les erreurs à éviter et la méthode
- Lexique et FAQ
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique à Paris sans zonage, comme partout en France, pour un appartement en immeuble collectif loué nu en résidence principale pendant neuf ans. Paris est classée en zone A bis, le plafond de loyer Jeanbrun le plus élevé du barème : 19,71 €/m²/mois en niveau intermédiaire. Mais avec un prix moyen de 9 657 €/m² (MeilleursAgents, août 2026), le plafond annuel d’amortissement (8 000 à 12 000 €) est saturé dès environ 30 m² dans le neuf. Le rendement brut de marché ressort à environ 3,3 %, et tombe à environ 2,45 % au loyer Jeanbrun plafonné.
Loi Jeanbrun Paris : les informations clés
- Nom officiel du dispositif
- Relance logement
- Base légale
- Art. 47 LF 2026, art. 31 i et j du CGI
- Période d’acquisition
- 21 fév. 2026 au 31 déc. 2028
- Zone Jeanbrun
- A bis
- Plafond loyer Loc1 (intermédiaire)
- 19,71 €/m²/mois
- Mode de location
- Nue, résidence principale
- Engagement
- 9 ans minimum
- Base amortissable
- 80 % du prix retenu
- Amortissement neuf
- 3,5 % / 4,5 % / 5,5 %
- Plafond annuel par foyer fiscal
- 8 000 / 10 000 / 12 000 €
- Prix moyen appartement
- 9 657 €/m² (août 2026)
- Loyer médian de marché (OLAP)
- 26,60 €/m²
- Loyer de référence majoré
- 18,1 à 52,2 €/m² selon 80 zones
- Encadrement des loyers
- Oui, depuis le 1er juil. 2019
- Seuil d’écrêtement (neuf)
- ≈ 30 m²
- Population
- 2 103 778 hab. (INSEE 2023)
Le plafond Loc1 de 19,71 €/m² est le plafond national du barème Jeanbrun zone A bis. Les niveaux Loc2 (social) et Loc3 (très social) sont fixés commune par commune via le référentiel Loc’Avantages : vérifier le montant exact auprès du simulateur de l’ANAH avant d’arrêter un plan de financement.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Relance logement s’applique aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif partout en France, sans condition de zonage, contrairement au Pinel qui réservait l’avantage aux zones tendues. Paris, classée en zone A bis, est éligible dans le neuf comme dans l’ancien fortement rénové. L’absence de zonage à l’éligibilité ne change rien à la contrainte parisienne : le zonage continue de fixer le plafond de loyer et le plafond de ressources du locataire.
Comment fonctionne l’amortissement
Le dispositif permet de déduire chaque année une fraction de la base amortissable du logement des revenus fonciers. La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 % du prix d’acquisition, quelle que soit la zone.
| Type de logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien éligible avec travaux | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % marché | environ -30 % marché | environ -45 % marché |
Les conditions à respecter
- Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans un bâtiment d’habitation collectif au sens de l’article L111-1, 6° du Code de la construction et de l’habitation.
- Louer nu et en résidence principale : le meublé, la location saisonnière et la location touristique sont exclus pendant l’engagement.
- Respecter neuf années de location, sauf exceptions légales à la revente anticipée.
- Respecter le plafond de loyer zone A bis : 19,71 €/m² en intermédiaire, plafonds inférieurs en social et très social.
- Vérifier les ressources du locataire : revenu fiscal de référence N-2 et composition du foyer à la signature du bail.
- Ne pas louer à un proche interdit : membre du foyer fiscal et certains parents ou alliés exclus.
- Déclarer au régime réel : le micro-foncier ne permet pas de pratiquer l’amortissement.
- Conserver les justificatifs : bail, avis d’imposition du locataire, factures, attestations de travaux.
La troisième vérification, propre à Paris
Aux deux contrôles fiscaux habituels, plafond de loyer et plafond de ressources, s’ajoute à Paris une contrainte distincte du dispositif : l’arrêté préfectoral d’encadrement des loyers. Son non-respect expose à une amende administrative et à la restitution du trop-perçu, indépendamment du sort de l’avantage Jeanbrun. Trois vérifications sont donc nécessaires avant toute signature de bail, et nous détaillons la troisième plus bas.
Le marché parisien et le rendement réel
Au 1er août 2026, le prix moyen d’un appartement à Paris est estimé à 9 657 €/m², avec une fourchette de 6 488 à 16 195 €/m² selon les arrondissements. Le loyer médian constaté par l’OLAP, tous logements confondus, s’établit à 26,60 €/m². Le rendement brut de marché ressort donc à environ 3,3 %, et tombe à environ 2,45 % si l’on applique le plafond Jeanbrun intermédiaire.
Ces deux chiffres encadrent la réalité d’un projet Jeanbrun parisien : entre 2,45 % et 3,30 % brut avant charges, crédit et fiscalité, contre environ 4,35 % à Lyon et 6 % à Grenoble. À Paris, le Jeanbrun se pense en logique patrimoniale et de valorisation, pas en cash-flow immédiat.
Source : calcul ILA à partir des prix moyens MeilleursAgents et des loyers médians publiés pour chaque commune, extraction août 2026. Rendement brut avant frais, charges, travaux et fiscalité. Détail par commune dans nos analyses de la loi Jeanbrun à Versailles et de la loi Jeanbrun à Boulogne-Billancourt.
Ce que dit la démographie
- 2e département le plus peuplé de France, densité d’environ 19 968 habitants au km², la plus élevée du pays ;
- population en baisse continue depuis 2012, environ -14 000 habitants par an entre 2017 et 2023 (INSEE) ;
- Métropole du Grand Paris : plus de 7,1 millions d’habitants (INSEE 2023) ;
- marché locatif structurellement tendu malgré la baisse démographique, porté par les étudiants et les actifs en mobilité professionnelle.
La baisse démographique ne s’est pas traduite par une baisse des prix comparable : le marché reste tiré par une demande internationale et une rareté structurelle du foncier, ce qui maintient la pression sur le rendement locatif.
Le loyer d’annonce n’est jamais le plafond Jeanbrun
Le loyer médian constaté par l’OLAP à Paris s’établit à 26,60 €/m², tous logements confondus. Le loyer Jeanbrun intermédiaire, à 19,71 €/m², est inférieur d’environ 26 % à ce médian, et l’écart grimpe à environ 30 à 45 % en social ou très social selon les repères du ministère du Logement. Un plan de financement bâti sur un loyer d’annonce est faux dès la première ligne.
Le piège parisien : l’amortissement écrêté dès 30 m²
C’est la conséquence directe du prix parisien sur un plafond annuel fixé en euros, pas en pourcentage. Le plafond de 8 000, 10 000 ou 12 000 € par foyer fiscal signifie qu’au-delà d’un certain prix d’acquisition, chaque euro supplémentaire investi ne génère plus aucun amortissement additionnel. À Paris, ce seuil est atteint entre 272 727 € et 375 000 € selon le niveau et le type de bien, soit à peine 28 à 39 m² au prix moyen parisien.
| Niveau de location | Neuf : seuil prix / surface | Ancien : seuil prix / surface |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 285 714 € / 29,6 m² | 333 333 € / 34,5 m² |
| Social | 277 778 € / 28,8 m² | 357 143 € / 37 m² |
| Très social | 272 727 € / 28,2 m² | 375 000 € / 38,8 m² |
Autrement dit : au prix moyen parisien, un studio suffit déjà à saturer le plafond dans le neuf. Un T2 ou T3 parisien type, 45 à 65 m², est donc mécaniquement écrêté sur l’essentiel de sa surface, quel que soit le niveau de loyer choisi. L’avantage fiscal ne progresse plus avec le prix payé au-delà de ce seuil, alors que le risque en capital, lui, continue d’augmenter avec chaque mètre carré supplémentaire.
Hypothèse : appartement neuf acquis 450 000 € à Paris, base amortissable 360 000 €. Source : calcul ILA à partir des taux et plafonds de l’article 47 de la loi de finances 2026 et du prix moyen MeilleursAgents, extraction août 2026.
Exemple 1 : un T2 neuf à 450 000 €
| Niveau de location | Taux | Amortissement théorique | Plafond annuel | Montant retenu |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 12 600 € | 8 000 € | 8 000 € écrêté |
| Sociale | 4,5 % | 16 200 € | 10 000 € | 10 000 € écrêté |
| Très sociale | 5,5 % | 19 800 € | 12 000 € | 12 000 € écrêté |
Les trois niveaux sont écrêtés, et de manière beaucoup plus marquée qu’en province : entre 36 % et 39 % de l’amortissement théorique est purement et simplement perdu. L’écart d’avantage fiscal entre intermédiaire et très social reste limité à 4 000 € par an, pour un effort de loyer qui, lui, atteint environ 30 points de plus. Sur ce type de ticket parisien, l’intermédiaire l’emporte presque systématiquement en calcul net.
Exemple 2 : un ancien rénové à 510 000 € tous frais de travaux inclus
Hypothèse d’un appartement ancien acquis 380 000 € avec 130 000 € de travaux éligibles, soit 34,2 % du prix d’acquisition. Le seuil de 30 % est franchi.
| Niveau de location | Taux ancien | Amortissement théorique | Plafond annuel | Montant retenu |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 12 240 € | 8 000 € | 8 000 € écrêté |
| Sociale | 3,5 % | 14 280 € | 10 000 € | 10 000 € écrêté |
| Très sociale | 4 % | 16 320 € | 12 000 € | 12 000 € écrêté |
La conséquence stratégique, en une phrase
À Paris, l’avantage Jeanbrun est une prime quasi forfaitaire, pas un avantage proportionnel au capital engagé. La stratégie efficiente consiste donc à viser la plus petite surface qui sature le plafond, soit environ 30 m² dans le neuf et 35 m² dans l’ancien rénové. Au-delà, vous payez du capital qui ne produit aucune déduction supplémentaire. Le déficit foncier majoré à 21 400 €, mobilisable jusqu’au 31 décembre 2027 sur les travaux de rénovation énergétique, reste en revanche indépendant de ce plafond et compense une partie de la perte dans l’ancien.
Le double plafond : Jeanbrun et encadrement des loyers
Paris applique l’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019, sur un découpage bien plus fin que la plupart des villes concernées : 80 secteurs géographiques croisés avec le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. Le bailleur Jeanbrun parisien doit retenir le plus bas des deux plafonds, Jeanbrun ou encadrement, adresse par adresse.
| Plafond | Base légale | Portée | Sanction en cas de dépassement |
|---|---|---|---|
| Plafond Jeanbrun | Art. 47 LF 2026, art. 31 i et j CGI | 19,71 €/m² zone A bis, applicable partout en France selon la zone | Perte de l’avantage fiscal |
| Encadrement des loyers | Loi ÉLAN, arrêté préfectoral IDF-2025-06-16-00003 | Loyer de référence majoré de 18,1 à 52,2 €/m² selon 80 secteurs, Paris intra-muros uniquement | Amende administrative et restitution du trop-perçu |
L’arrêté IDF-2025-06-16-00003, applicable jusqu’au 30 juin 2026, doit être remplacé par un nouveau texte pour la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, publication attendue à l’été 2026. Le simulateur officiel de la DRIHL donne le loyer de référence majoré exact pour une adresse donnée. Les deux procédures sont indépendantes et peuvent se cumuler sur un même bail.
Échéance à surveiller
L’expérimentation nationale de l’encadrement des loyers arrive à échéance le 23 novembre 2026. Sa reconduction fait débat politiquement et n’était pas arbitrée à la date de rédaction. Un engagement Jeanbrun de neuf ans à Paris court jusqu’en 2035 au plus tôt : les deux calendriers ne coïncident pas. Modélisez donc votre opération avec et sans encadrement, plutôt que de parier sur l’un des deux scénarios.
Pour le détail du mécanisme et le calcul du loyer de référence par secteur, voir notre page dédiée à l’encadrement des loyers.
Neuf ou ancien à Paris
Le foncier disponible pour du neuf en collectif est structurellement rare intra-muros : peu de programmes VEFA existent à Paris même, l’essentiel de l’offre neuve éligible se situe en petite couronne. Le parc parisien étant très majoritairement ancien, haussmannien ou de faubourg, la voie des travaux est celle qui se présente réellement. Elle cumule d’ailleurs un seuil d’écrêtement plus haut et l’accès au déficit foncier majoré.
| Critère | Appartement neuf | Appartement ancien rénové |
|---|---|---|
| Disponibilité à Paris intra-muros | Très rare, foncier saturé | Parc dominant, forte disponibilité |
| Travaux d’éligibilité | Aucun seuil de 30 % | Travaux lourds, seuil de 30 % à franchir |
| Taux intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Seuil d’écrêtement (intermédiaire) | 285 714 € (~29,6 m²) | 333 333 € (~34,5 m²) |
| Déficit foncier majoré 21 400 € | Non mobilisable | Mobilisable sur rénovation énergétique |
| Risque copropriété | Généralement plus faible | Charges de copropriété haussmannienne à anticiper |
Sécuriser la voie de l’ancien : la check-list
- faire établir un audit énergétique ou une étude technique avant l’offre ;
- obtenir des devis détaillés d’artisans qualifiés ;
- vérifier le franchissement réel du seuil de 30 % du prix d’acquisition ;
- contrôler le DPE attendu après rénovation ;
- vérifier les autorisations d’urbanisme et le règlement de copropriété ;
- analyser les contraintes des secteurs protégés, notamment le Marais et les façades classées ;
- conserver factures et attestations pour la durée de l’engagement.
Spécificité parisienne : copropriétés anciennes et charges
Le bâti haussmannien impose souvent des travaux de copropriété lourds, ravalement, ascenseur, toiture, qui s’ajoutent au budget travaux du lot lui-même sans être toujours comptabilisés dans le seuil de 30 %. Ce risque budgétaire doit être chiffré avant l’offre d’achat, via le carnet d’entretien et les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années. Voir aussi notre guide déficit foncier 2026.
Où investir : arrondissements et petite couronne
Paris compte vingt arrondissements aux écarts de prix considérables, de 6 488 à plus de 16 000 €/m². Ces écarts déterminent directement la surface achetable avant écrêtement du plafond Jeanbrun.
| Secteur | Prix moyen indicatif | Stratégie à étudier |
|---|---|---|
| 1er, 6e, 7e (centre historique, rive gauche) | 12 500 à 14 100 €/m² | Plafond saturé sous 25 m² : logique patrimoniale pure |
| 2e, 8e, 9e (affaires, patrimonial) | 10 700 à 11 200 €/m² | Écrêtement quasi systématique, valorisation avant rendement |
| 11e (Est branché) | ≈ 9 640 €/m² | T1 et T2, forte demande locative, plafond atteint vers 30 m² |
| 10e, 12e, 13e, 14e, 15e | 7 500 à 10 000 €/m² | Meilleur compromis surface et plafond, cible actifs et familles |
| 16e, 17e (ouest résidentiel) | 10 000 à 13 000 €/m² | Logique patrimoniale, rendement structurellement bas |
| 19e, 20e (nord-est, Grand Paris Express) | ≈ 8 500 à 8 600 €/m² | Segment le plus accessible intra-muros, meilleur ratio surface et plafond |
À Paris plus qu’ailleurs, le choix se fait à l’échelle de la rue : les prix par arrondissement ci-dessus masquent des écarts internes qui peuvent dépasser 4 000 €/m² au sein d’un même secteur, notamment entre rues classées et copropriétés dégradées.
L’alternative zone A bis hors Paris intra-muros
Certaines communes limitrophes partagent le classement zone A bis, donc le même plafond de loyer Jeanbrun de 19,71 €/m², pour un prix d’acquisition inférieur de 20 à 30 %. C’est le levier le plus direct pour repousser le seuil d’écrêtement sans dégrader le rendement locatif potentiel.
| Commune | Prix appartement | Seuil d’écrêtement (neuf) | Positionnement |
|---|---|---|---|
| Paris | 9 657 €/m² | ≈ 30 m² | Référence, rendement de marché ≈ 3,3 % |
| Boulogne-Billancourt | 8 232 €/m² | ≈ 35 m² | Rendement ≈ 4,31 %, mais plafond de loyer contraignant à toutes les surfaces |
| Versailles | 7 391 €/m² | ≈ 39 m² | Rendement ≈ 3,43 %, mais aucune décote de loyer avant 51 m² |
| Montreuil | À vérifier | Plus élevé qu’à Paris | Adjacente au 20e, marché en développement, mêmes plafonds Jeanbrun |
Ce raisonnement doit rester chiffré commune par commune : le classement en zone A bis se vérifie sur le simulateur officiel du ministère du Logement, il ne se déduit pas de la seule proximité géographique avec Paris. Et le classement ne dit rien de la contrainte réelle : Boulogne-Billancourt et Versailles partagent exactement le même plafond de 19,71 €/m², mais le premier subit une décote dès le studio quand le second n’en subit aucune avant 51 m².
Loi Jeanbrun ou LMNP à Paris
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Location | Nue | Meublée |
| Engagement | 9 ans minimum | Aucun engagement fiscal de 9 ans |
| Loyer | Plafonné par le barème A bis et l’encadrement | Encadrement des loyers uniquement |
| Ressources du locataire | Plafonnées | Aucun plafond général |
| Amortissement | Plafonné en euros, écrêtement fort à Paris | Amortissement comptable, bien et mobilier |
| Clientèle à Paris | Actifs, familles, agents publics | Étudiants, cadres en mobilité, courte durée |
Avec plus de 322 000 étudiants intra-muros et un marché de la mobilité professionnelle dense, Paris reste un terrain naturel pour le LMNP, qui échappe au plafond de ressources et à l’écrêtement en euros propre au Jeanbrun. Détail du statut dans notre guide LMNP.
L’impact fiscal à la revente
L’avantage fiscal doit être apprécié sur toute la durée de détention, pas seulement pendant la phase locative. Les amortissements pratiqués peuvent influer sur le calcul de la plus-value lors de la vente, selon le régime applicable au moment de la cession. À Paris, où la valorisation patrimoniale à long terme est souvent l’argument central de l’investissement, ce point mérite une attention particulière : une opération peut réduire l’imposition des revenus fonciers pendant neuf ans tout en majorant la plus-value taxable à la sortie, sur un bien dont le prix aura mécaniquement progressé.
Question à poser à votre conseiller
Les modalités précises d’articulation entre amortissement Jeanbrun et calcul de la plus-value des particuliers font l’objet de précisions doctrinales encore en cours de stabilisation, sur un dispositif entré en vigueur en février 2026. Faites confirmer ce point par un professionnel avant de signer, en fonction de votre horizon de détention réel.
Les erreurs à éviter et la méthode
- acheter uniquement pour réduire son impôt, sans analyse immobilière ;
- confondre loyer de marché, 26,60 €/m² médian, et plafond Jeanbrun, 19,71 €/m² ;
- oublier le second plafond, celui de l’encadrement des loyers parisien sur 80 secteurs ;
- ignorer l’écrêtement du plafond annuel, atteint dès 28 à 39 m² à Paris ;
- choisir le taux maximal sans mesurer la baisse de loyer correspondante ;
- viser une maison individuelle, exclue du dispositif ;
- confondre rénovation décorative et travaux éligibles au seuil de 30 % ;
- sous-estimer les travaux de copropriété haussmannienne, non comptés dans le budget travaux du lot ;
- louer meublé pendant l’engagement de neuf ans ;
- parier sur la fin de l’encadrement des loyers au 23 novembre 2026 ;
- négliger les alternatives zone A bis en couronne, à prix inférieur et seuil d’écrêtement plus haut.
La méthode, en dix points
- Définir le budget total et l’apport disponible.
- Vérifier si le budget dépasse le seuil d’écrêtement, 28 à 39 m² à Paris.
- Arbitrer entre Paris intra-muros et couronne zone A bis.
- Arbitrer entre neuf, rare intra-muros, et ancien rénové.
- Confirmer que le logement est bien en bâtiment collectif.
- Calculer le plafond Jeanbrun A bis, relever le loyer de référence majoré via le simulateur DRIHL, puis retenir le plus bas des deux.
- Vérifier les plafonds de ressources du locataire cible.
- Sécuriser travaux, devis et DPE visé, y compris les travaux de copropriété.
- Calculer l’amortissement annuel, appliquer le plafond, puis intégrer crédit, charges, taxe foncière et vacance.
- Simuler la revente et l’impact des amortissements, et comparer au LMNP.
Pour une liste plus large des pièges de l’investissement locatif, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat.
Vous voulez faire vérifier un projet Jeanbrun à Paris avant de signer ?
Certains liens du site sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les avis ni les recommandations.
Lexique
- Relance logement
- Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- Zone A bis
- Zone géographique la plus tendue du zonage ABC national, couvrant Paris et une partie de la couronne, avec le plafond de loyer Jeanbrun le plus élevé.
- Base amortissable
- Assiette de calcul de l’amortissement, égale à 80 % du prix retenu, la valeur du foncier étant exclue forfaitairement à hauteur de 20 %.
- Écrêtement
- Réduction de l’amortissement effectivement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal.
- Loyer de référence majoré
- Plafond de loyer fixé par arrêté préfectoral dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, égal au loyer de référence médian majoré de 20 %.
- Déficit foncier majoré
- Plafond d’imputation sur le revenu global porté de 10 700 à 21 400 euros par an pour les dépenses de rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2027.
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun à Paris
La loi Jeanbrun fonctionne-t-elle à Paris ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique partout en France, sans zonage, aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif et respectant l’ensemble des conditions prévues par la loi. Paris est classée en zone A bis, la zone au plafond de loyer le plus élevé.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Paris ?
En zone A bis, le plafond Loc1, dit intermédiaire, est de 19,71 €/m²/mois de surface utile, avant application du coefficient de surface. Les niveaux social et très social sont fixés commune par commune via le référentiel Loc’Avantages et se vérifient auprès de l’ANAH.
Quel est le rendement de la loi Jeanbrun à Paris ?
Le rendement brut de marché libre ressort à environ 3,3 %, sur la base d’un prix moyen de 9 657 €/m² et d’un loyer médian OLAP de 26,60 €/m². Au loyer plafonné Jeanbrun intermédiaire, 19,71 €/m², le rendement brut tombe à environ 2,45 %.
À partir de quelle surface le plafond d’amortissement est-il atteint à Paris ?
Dans le neuf, le plafond annuel est saturé dès environ 28 à 30 m² au prix moyen parisien, selon le niveau de location choisi. Dans l’ancien avec travaux, où les taux sont plus faibles, le seuil est un peu plus haut, entre 34 et 39 m². Au-delà, chaque euro investi n’ouvre plus aucune déduction supplémentaire.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il en plus du plafond Jeanbrun à Paris ?
Oui. Paris applique l’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019, sur 80 secteurs géographiques. Le bailleur doit retenir le plus bas des deux plafonds : le plafond fiscal Jeanbrun A bis et le loyer de référence majoré du secteur, fixé par arrêté préfectoral. Les deux sanctions, perte de l’avantage fiscal et amende administrative, sont indépendantes et peuvent se cumuler.
Quelle surface viser pour un investissement Jeanbrun à Paris ?
La plus petite surface qui sature le plafond annuel, soit environ 30 m² dans le neuf et 35 m² dans l’ancien rénové. En dessous, vous n’exploitez pas tout le potentiel du dispositif. Au-dessus, le capital supplémentaire ne produit aucune déduction additionnelle, alors que le loyer reste plafonné.
Peut-on acheter une maison avec la loi Jeanbrun à Paris ?
Non. Le dispositif vise les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Une maison individuelle n’est pas éligible, quelle que soit l’ampleur des travaux réalisés.
Existe-t-il une alternative moins chère en zone A bis autour de Paris ?
Oui. Plusieurs communes de la couronne partagent le classement zone A bis, et donc le même plafond de loyer de 19,71 €/m², pour un prix d’acquisition inférieur de 20 à 30 %. Boulogne-Billancourt se situe à 8 232 €/m² et Versailles à 7 391 €/m², ce qui repousse le seuil d’écrêtement à 35 et 39 m² respectivement, contre 30 m² à Paris.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Paris ?
Le LMNP échappe au plafond de loyer, au plafond de ressources et à l’écrêtement en euros, et permet d’amortir le mobilier : c’est souvent le choix par défaut à Paris pour le rendement. Le Jeanbrun se justifie surtout pour un foyer fortement imposé recherchant une logique patrimoniale de long terme, avec un locataire stable en location nue.
Sources des données
- Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026 ;
- Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement ;
- Service-Public.fr, connaître le zonage ABC d’une commune ;
- INSEE, dossier complet de la commune de Paris (75056), RP 2023 ;
- MeilleursAgents, prix immobilier à Paris, août 2026 ;
- Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP), loyers médians 2025-2026 ;
- Préfecture d’Île-de-France et DRIHL, arrêté préfectoral IDF-2025-06-16-00003, encadrement des loyers à Paris, et simulateur officiel de loyer de référence ;
- ANAH, plafonds de loyers et de ressources Loc’Avantages.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les seuils d’écrêtement et les simulations présentés sont des calculs ILA à partir des taux et plafonds légaux, sur des hypothèses de prix volontairement simplifiées. Le classement de Paris en zone A bis ressort des sources publiques disponibles et doit être revérifié sur le simulateur officiel, le zonage étant révisé par arrêté. L’échéance de l’expérimentation d’encadrement des loyers au 23 novembre 2026 n’était pas arbitrée à la date de rédaction et doit être revérifiée. Les prix par arrondissement sont indicatifs et masquent des écarts internes pouvant dépasser 4 000 €/m². Investir comporte un risque de perte en capital. Vérifiez le barème applicable et le loyer de référence de votre adresse auprès de l’ADIL de Paris avant tout engagement.