Loi Jeanbrun à Marseille en 2026 : zone A, plafonds et rentabilité réelle

La loi Jeanbrun est-elle applicable à Marseille ?

Oui. Le dispositif Relance logement s’applique aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif partout en France, sans condition de zonage. Marseille, classée en zone A du zonage ABC, est éligible dans le neuf comme dans l’ancien fortement rénové.

Le zonage ne conditionne plus l’éligibilité, mais il continue de fixer deux choses : le plafond de loyer applicable et le plafond de ressources du locataire. À Marseille, la vérification est plus fine qu’ailleurs pour un motif précis : si le plafond intermédiaire est bien un plafond de zone (14,64 €/m² en zone A), les plafonds social et très social sont arrêtés arrondissement par arrondissement, une particularité que Marseille partage seulement avec Paris et Lyon.

Les conditions à respecter

• Acheter pendant la période éligible : acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
• Choisir un logement collectif : bâtiment d’habitation collectif au sens de l’article L111-1, 6° du Code de la construction et de l’habitation.
• Louer nu : le dispositif relève des revenus fonciers, la location meublée est exclue pendant l’engagement.
• Louer en résidence principale : la location saisonnière ou touristique est incompatible, point d’attention réel à Marseille où le meublé touristique est très développé.
• Respecter neuf années de location, sauf exceptions légales à la revente anticipée.
• Respecter le plafond de loyer zone A : 14,64 €/m² en intermédiaire, plafonds arrondissement par arrondissement en social et très social.
• Vérifier les ressources du locataire : revenu fiscal de référence N-2 et composition du foyer à la signature du bail.
• Ne pas louer à un proche interdit : membre du foyer fiscal et certains parents ou alliés exclus.
• Déclarer au régime réel : le micro-foncier ne permet pas de pratiquer l’amortissement.
• Conserver les justificatifs : bail, avis d’imposition du locataire, factures, attestations de travaux.

À Marseille s’ajoute une condition administrative que le dispositif fiscal ne prévoit pas mais qui bloque matériellement la mise en location : l’autorisation préalable de mise en location, dite permis de louer, sur les périmètres délimités par la Métropole Aix-Marseille-Provence. Sans elle, le bail ne peut pas être signé régulièrement, et l’engagement locatif de neuf ans ne peut donc pas démarrer.

Quels logements sont éligibles à Marseille ?

Appartement neuf ou VEFA

Un appartement neuf en résidence collective ouvre droit aux taux les plus élevés (3,5 à 5,5 %). À Marseille, l’offre neuve se concentre sur les opérations de renouvellement urbain, le secteur Euroméditerranée et les arrondissements Sud et Est. Le prix promoteur y dépasse généralement le prix de l’ancien du même secteur, mais l’écart reste absorbable : contrairement à Paris ou Lyon, un neuf marseillais ne saturera pas le plafond annuel d’amortissement pour un T2 ou un T3 standard.

Appartement ancien avec rénovation lourde

Le parc marseillais est massivement ancien et la ville compte à elle seule 24 863 copropriétés. Un appartement devient éligible lorsque les travaux répondent aux critères de réhabilitation prévus par la loi et représentent au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie des travaux d’amélioration. Vu le niveau des prix d’entrée marseillais, ce seuil de 30 % est mécaniquement plus facile à franchir qu’ailleurs, ce qui rend la voie de l’ancien rénové plus accessible qu’à Paris.

• faire établir un audit énergétique ou une étude technique ;
• vérifier l’existence d’un arrêté de mise en sécurité ou de péril sur l’immeuble ;
• lire le carnet d’entretien et les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années ;
• vérifier si l’immeuble est inclus dans un périmètre d’opération publique ;
• obtenir des devis détaillés d’artisans qualifiés ;
• vérifier le franchissement réel du seuil de 30 % ;
• contrôler le DPE attendu après rénovation ;
• vérifier si l’adresse est soumise au permis de louer ;
• conserver factures et attestations.

Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun

Le dispositif permet de déduire chaque année une fraction de la base amortissable du logement des revenus fonciers. La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 % du prix d’acquisition.

Le loyer maximum ne se déduit pas du seul plafond au mètre carré : un coefficient de surface s’applique, égal à 0,7 plus 19 divisé par la surface utile, sans pouvoir dépasser 1,2. Ce coefficient favorise nettement les petites surfaces, ce qui compte à Marseille où les T1 et T2 sont abondants.

L’avantage marseillais : un amortissement rarement écrêté

Conséquence pratique : pour un T2 ou un T3 marseillais, les trois niveaux de location délivrent leur amortissement en totalité. L’arbitrage entre intermédiaire, social et très social redevient donc un vrai calcul économique, fondé sur la comparaison entre l’amortissement supplémentaire obtenu et le loyer abandonné. À Paris, cet arbitrage est faussé par l’écrêtement, qui ramène mécaniquement l’écart entre les trois niveaux à 4 000 € par an.

Le plafond de loyer zone A face au marché marseillais

Cette faible décote est ce qui rend l’opération Jeanbrun économiquement lisible à Marseille : le bailleur accepte un manque à gagner limité, en échange d’un amortissement qu’il perçoit intégralement. Attention toutefois, le loyer moyen de 16,8 €/m² est une moyenne communale sur une ville dont les loyers de marché varient fortement d’un arrondissement à l’autre. Dans les secteurs les plus abordables, le loyer de marché peut se situer au niveau du plafond, voire en dessous, ce qui prive le dispositif de tout coût de loyer, mais interroge alors sur la qualité du bien et de son environnement.

Exemple d’un T3 neuf à Marseille

Hypothèse d’un appartement neuf de 65 m² acquis 250 000 € hors frais d’acquisition, soit environ 3 846 €/m², ordre de grandeur réaliste pour une opération neuve dans un arrondissement marseillais intermédiaire. Exemple simplifié, qui ne remplace pas une simulation fiscale personnalisée.

Aucun écrêtement sur les trois niveaux. Passons au loyer plafonné. Pour une surface utile de 65 m², le coefficient de surface s’établit à 0,99 (0,7 plus 19 divisé par 65), et le loyer intermédiaire maximum à environ 944 € par mois.

Le manque à gagner locatif s’élève donc à environ 148 € par mois, soit 1 776 € par an, en contrepartie de 7 000 € d’amortissement annuel entièrement déductible. Le calcul reste à finaliser selon la tranche marginale d’imposition du foyer, mais l’équilibre de départ est nettement plus favorable qu’à Paris, où le manque à gagner locatif est plus élevé et l’amortissement partiellement perdu.

Exemple d’un appartement ancien rénové à Marseille

Hypothèse d’un appartement ancien de 50 m² acquis 180 000 € avec 60 000 € de travaux éligibles, soit 33,3 % du prix d’acquisition. Le seuil de 30 % est franchi, mais toutes les autres conditions doivent rester respectées.

Le loyer intermédiaire maximum pour 50 m² de surface utile ressort à environ 791 € par mois, avec un coefficient de surface de 1,08. Sur un montant total engagé de 240 000 €, cela représente un rendement brut d’environ 3,96 %, nettement inférieur au scénario neuf. L’explication est simple : les 60 000 € de travaux augmentent le capital engagé sans augmenter la surface louable ni le loyer plafonné.

Encadrement des loyers : ce qui s’applique vraiment à Marseille

Concrètement, un bailleur Jeanbrun marseillais n’a qu’un seul plafond de loyer à respecter, le plafond fiscal, contrairement à Lyon ou Paris qui en imposent deux. Ce point est fréquemment présenté à l’envers par des contenus commerciaux affirmant que Marseille serait passée sous encadrement strict. À la date de rédaction, ce n’est pas le cas.

Pour le détail du mécanisme et la liste des villes concernées, voir notre page dédiée à l’encadrement des loyers.

Le permis de louer, contrainte propre à la métropole marseillaise

• l’autorisation doit être obtenue avant la signature du bail, pas après ;
• une nouvelle autorisation est nécessaire à chaque changement de locataire ;
• les renouvellements, reconductions et avenants de bail ne sont pas concernés ;
• l’autorisation devient caduque si le logement n’est pas loué dans les deux ans suivant son obtention ;
• les bailleurs sociaux et les logements conventionnés avec l’ANAH ne sont pas concernés ;
• le périmètre exact est publié en données ouvertes par la Métropole.

Pour un projet Jeanbrun, l’enjeu n’est pas seulement l’amende. C’est le calendrier. L’engagement locatif de neuf ans suppose une mise en location effective dans les délais prévus par la loi après l’achèvement des travaux ou l’acquisition. Un refus d’autorisation, ou une régularisation qui traîne, décale la mise en location et fragilise le respect de ce calendrier fiscal. La vérification du périmètre se fait donc avant l’offre d’achat, en même temps que la vérification du zonage.

Le vrai risque marseillais : les copropriétés dégradées

C’est ici que se situe la contrainte marseillaise, et elle est sans équivalent dans les autres grandes villes du cluster. Le Programme local de l’habitat 2023-2028 de la Métropole prévoit un plan de traitement de 12 000 logements indignes sur dix ans. En décembre 2025, quatre opérations de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national ont été créées par décret sur les sites du Mail, de La Maurelette, des Rosiers-Super Belvédère et de Consolat, portant sur 2 600 logements et environ 9 000 habitants.

Pour un investisseur Jeanbrun, cette réalité a une traduction opérationnelle simple : l’analyse de la copropriété prime sur l’analyse du lot. Le dispositif engage sur neuf années de location, période durant laquelle un appel de fonds exceptionnel, un arrêté de mise en sécurité ou une procédure sur l’immeuble peuvent survenir et rendre le logement temporairement inhabitable, donc l’engagement locatif impossible à honorer.

La loi Jeanbrun est-elle rentable à Marseille ?

Au 1er août 2026, le prix moyen d’un appartement à Marseille est estimé à 3 620 €/m², avec une fourchette allant de 2 196 à 5 503 €/m² selon les secteurs. Le loyer moyen d’un appartement s’établit à 16,8 €/m² par mois, dans une fourchette de 12,3 à 24,8 €/m² (MeilleursAgents).

Ces deux valeurs encadrent la réalité d’un projet Jeanbrun marseillais avant frais, charges, travaux et fiscalité. L’écart entre les deux, environ 0,7 point de rendement, est le prix réel du dispositif à Marseille. À Paris, le même écart atteint 0,85 point sur une base de rendement deux fois plus faible, ce qui change complètement la portée de l’arbitrage.

Marseille se situe en tête des trois plus grandes villes françaises sur le rendement mécanique. Pour la méthode de calcul complète, voir notre guide calculateur de rendement locatif, et notre analyse comparée sur la page loi Jeanbrun à Lyon.

Le marché marseillais en chiffres

• 2e commune de France par la population, sur une superficie de 240,6 km², soit une densité d’environ 3 682 habitants au km² ;
• Métropole Aix-Marseille-Provence : 1 961 169 habitants (INSEE 2023) ;
• population communale en hausse, contrairement à Paris ;
• prix des appartements quasi stables sur un an (environ -0,3 %), en hausse de 10,1 % sur cinq ans et de 39,7 % sur dix ans (MeilleursAgents, août 2026) ;
• part de logements vacants d’environ 7,6 %, supérieure à celle de Lyon ;
• 53,2 % des ménages sont locataires de leur résidence principale, une proportion élevée qui soutient la demande locative ;
• Aix-Marseille Université accueille environ 80 000 étudiants sur ses cinq campus, dont une majorité à Marseille.

Deux lectures de ces chiffres coexistent, et il faut les tenir ensemble. La demande locative est forte et le prix d’entrée reste bas, ce qui explique le rendement affiché. Mais un taux de vacance de 7,6 % rappelle que ce rendement n’est pas uniformément accessible : une partie du parc ne trouve pas preneur, généralement pour des raisons d’état du bien, de performance énergétique ou de localisation.

Dans quels arrondissements investir avec la loi Jeanbrun ?

Marseille compte seize arrondissements dont les écarts de prix sont les plus larges des grandes villes françaises. Au niveau des quartiers, l’amplitude va d’environ 1 492 €/m² à La Calade à environ 7 007 €/m² à Endoume, soit un facteur de près de cinq à l’intérieur d’une même commune.

À Marseille, l’analyse à l’échelle de la rue n’est pas une précaution de style, c’est la condition de viabilité de l’opération. Un même arrondissement peut contenir des immeubles à 2 000 €/m² et à 5 000 €/m², et la différence tient rarement à la seule esthétique du bâti. Le prix bas intègre le plus souvent un risque identifié par le marché.

Neuf ou ancien à Marseille ?

C’est le point où Marseille inverse la conclusion de Lyon et de Paris. Là où le seuil d’écrêtement poussait vers l’ancien dans les villes chères, il ne discrimine plus rien à Marseille puisqu’aucun des deux scénarios n’est écrêté. L’arbitrage se déplace donc entièrement sur le risque technique, et ce risque est nettement plus élevé dans l’ancien marseillais que dans l’ancien lyonnais. Voir aussi notre guide déficit foncier 2026.

Loi Jeanbrun ou LMNP à Marseille ?

À Marseille, la comparaison est plus serrée qu’ailleurs, et pour une raison précise : le Jeanbrun y délivre son amortissement en totalité, ce qui n’est le cas ni à Paris ni à Lyon sur des tickets équivalents. Un T3 ou T4 destiné à un couple ou une famille dans les arrondissements Sud correspond bien au dispositif. Un T1 ou T2 proche des campus universitaires relèvera plus naturellement du LMNP, qui échappe au plafond de ressources. Détail du statut dans notre guide LMNP.

Quel impact fiscal à la revente ?

L’avantage fiscal doit être apprécié sur toute la durée de détention, pas seulement pendant la phase locative. Les amortissements pratiqués peuvent influer sur le calcul de la plus-value lors de la vente, selon le régime applicable au moment de la cession.

À Marseille, la question de la revente se double d’un enjeu de liquidité. Les prix ont progressé de 39,7 % sur dix ans mais sont restés quasi stables sur les douze derniers mois. Surtout, la revente s’adressera à un marché d’occupants, sensible à l’état du bien, à la copropriété et au DPE, pas au rendement locatif affiché. Un bien acquis à bas prix dans une copropriété fragile se revend difficilement, quel que soit l’amortissement obtenu entre temps.

Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Marseille

• acheter uniquement pour réduire son impôt, sans analyse immobilière ;
• croire que Marseille est passée sous encadrement strict des loyers, ce qui n’est pas le cas en 2026 ;
• oublier de vérifier si l’adresse est soumise au permis de louer avant l’offre d’achat ;
• analyser le lot sans analyser la copropriété, ses impayés et son fonds travaux ;
• prendre un prix au m² très bas pour une bonne affaire sans en chercher la cause ;
• ignorer l’existence d’un arrêté de mise en sécurité ou d’un périmètre d’opération publique sur l’immeuble ;
• appliquer le plafond de 14,64 €/m² sans le coefficient de surface ni la distinction surface utile et surface habitable ;
• choisir le niveau très social sans mesurer la baisse de loyer correspondante, l’amortissement étant déjà intégral en intermédiaire ;
• viser une maison individuelle, exclue du dispositif ;
• confondre rénovation décorative et travaux éligibles au seuil de 30 % ;
• louer en meublé touristique pendant l’engagement de neuf ans ;
• revendre avant neuf ans sans vérifier les conséquences fiscales et la liquidité réelle du bien.

Pour une liste plus large des pièges de l’investissement locatif, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat.

Comment analyser un projet loi Jeanbrun à Marseille

1. Définir le budget total et l’apport disponible.
2. Confirmer que le budget reste sous le seuil d’écrêtement, soit environ 285 000 € dans le neuf.
3. Confirmer que le logement est bien en bâtiment d’habitation collectif.
4. Vérifier si l’adresse est incluse dans un périmètre de permis de louer.
5. Vérifier l’absence d’arrêté de mise en sécurité ou de péril sur l’immeuble.
6. Analyser la copropriété : impayés, fonds travaux, procès-verbaux d’assemblée générale.
7. Analyser l’arrondissement, puis la rue, puis l’immeuble.
8. Calculer le loyer plafond Jeanbrun avec le coefficient de surface.
9. Comparer ce plafond au loyer de marché réel du secteur, pas à la moyenne communale.
10. Vérifier les plafonds de ressources du locataire cible.
11. Pour un projet social ou très social, relever le plafond spécifique à l’arrondissement visé.
12. Sécuriser les travaux, les devis et le DPE visé.
13. Calculer l’amortissement annuel et vérifier qu’il passe sous le plafond.
14. Intégrer crédit, charges de copropriété, taxe foncière et vacance.
15. Simuler la fiscalité sur les neuf années d’engagement.
16. Simuler la revente, l’impact des amortissements et la liquidité du bien.
17. Comparer au LMNP et à la location nue classique.

Lexique

Relance logement

Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.

Zone A

Zone du zonage ABC national regroupant notamment Marseille, Lyon, Lille et Montpellier, avec un plafond de loyer Jeanbrun intermédiaire fixé à 14,64 euros par mètre carré et par mois en 2026.

Coefficient de surface

Multiplicateur appliqué au plafond de loyer, égal à 0,7 plus 19 divisé par la surface utile, sans pouvoir dépasser 1,2. Il relève le loyer autorisé pour les petites surfaces.

Écrêtement

Réduction de l’amortissement effectivement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal.

Permis de louer

Autorisation préalable de mise en location exigée sur certains périmètres délimités par la Métropole Aix-Marseille-Provence, à obtenir avant la signature du bail, sous peine d’une amende de 5 000 à 15 000 euros.

Déficit foncier majoré

Plafond d’imputation sur le revenu global porté de 10 700 à 21 400 euros par an pour les dépenses de rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2027.

Sources des données

• Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026 ;
• Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement ;
• Service-Public.fr, connaître le zonage ABC d’une commune ;
• INSEE, dossier complet de la commune de Marseille (13055), RP 2023 ;
• MeilleursAgents, prix et loyers à Marseille, août 2026 ;
• Métropole Aix-Marseille-Provence, le permis de louer ;
• Métropole Aix-Marseille-Provence, périmètre des secteurs soumis au permis de louer, données ouvertes ;
• Métropole Aix-Marseille-Provence, lutte contre l’habitat indigne ;
• Ministères Aménagement du Territoire, Ville et Logement, décrets ORCOD d’intérêt national à Marseille, décembre 2025 ;
• Ville de Marseille, éradication de l’habitat indigne ;
• Aix-Marseille Université, chiffres clés.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les seuils d’écrêtement, loyers plafonds et rendements présentés sont des calculs ILA à partir des taux et plafonds légaux, sur des hypothèses de prix volontairement simplifiées. Le plafond de loyer réel dépend de la surface utile et du coefficient de surface propres au bien. Investir comporte un risque de perte en capital. Vérifiez le barème applicable, le périmètre de permis de louer et l’état de la copropriété auprès de l’ADIL des Bouches-du-Rhône et de la Métropole Aix-Marseille-Provence avant tout engagement.