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Loi Jeanbrun à Angers (49000) : zone B1, plafonds de loyer et exemples chiffrés
Angers est classée en zone B1 : le plafond de loyer intermédiaire y est de 11,80 €/m² de surface utile. Sur les petites surfaces, ce plafond arrive quasiment au niveau du loyer de marché angevin. C’est la particularité de la ville : l’effort de loyer demandé par le dispositif y est presque nul sous 45 m², et devient significatif au-delà de 65 m².
Sommaire
- Le dispositif Jeanbrun en bref
- Angers en zone B1 : le plafond de loyer réel, surface par surface
- Le marché immobilier angevin en 2026
- Un amortissement non écrêté jusqu’à 88 m²
- Les quartiers à étudier
- Deux exemples chiffrés : T2 et T3
- Loi Jeanbrun ou LMNP à Angers
- Les erreurs qui coûtent cher
- Lexique
- Être accompagné sur mon projet
- FAQ
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique à Angers comme partout en France : le zonage ne conditionne plus l’éligibilité, il fixe seulement le plafond de loyer. Angers étant en zone B1, ce plafond intermédiaire s’établit à 11,80 €/m² de surface utile, corrigé par le coefficient 0,7 + 19/S limité à 1,2. Avec un prix moyen de 3 227 €/m² et un loyer de marché de 14,0 €/m², le rendement brut ressort à 5,2 %. Le plafond annuel d’amortissement n’est atteint qu’au-delà de 88 m² : les T2 et T3 angevins amortissent la totalité de leur base.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Relance logement, dit loi Jeanbrun (article 47 de la loi de finances pour 2026, codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts), succède au Pinel. Il repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, non plus sur une réduction d’impôt.
| Type de logement | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % | environ -30 % | environ -45 % |
Le bien doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif, être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et être déclaré au régime réel des revenus fonciers. Contrairement à ce qu’indiquent encore plusieurs sites, le dispositif ne se limite pas au neuf : l’ancien assorti de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération est éligible, à un taux d’amortissement minoré. Pour le détail complet du mécanisme, voir notre guide du statut du bailleur privé 2026.
Le zonage ne décide plus de l’éligibilité
Sous le Pinel, une commune hors zone A, A bis ou B1 était exclue. Sous le Jeanbrun, toutes les communes sont éligibles : le zonage ABC ne sert plus qu’à fixer le plafond de loyer intermédiaire et les plafonds de ressources du locataire. Angers reste en B1, ce qui joue en sa faveur, mais l’argument commercial « investissez à Angers parce que c’est en B1 » n’a plus de portée juridique.
Angers en zone B1 : le plafond de loyer réel, surface par surface
Le plafond intermédiaire en zone B1 est de 11,80 €/m² de surface utile en 2026, multiplié par le coefficient 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2. Ce coefficient avantage fortement les petites surfaces. Résultat à Angers : sur un 30 m², le plafond Jeanbrun dépasse le loyer moyen de marché ; sur un 80 m², il impose un effort de 21 %. La question n’est donc pas « le Jeanbrun est-il rentable à Angers », mais « à partir de quelle surface cesse-t-il de l’être ».
La formule de calcul
Loyer mensuel maximum = 11,80 € × surface utile × min(0,7 + 19 / S ; 1,2), hors charges. La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, cellier) dans la limite de 8 m². Elle est distincte de la surface Carrez, qui n’a pas d’usage fiscal ici.
| Surface utile | Coefficient | Plafond Jeanbrun | Loyer moyen de marché | Effort de loyer |
|---|---|---|---|---|
| 30 m² | 1,20 | 424 € | 420 € | +1 % |
| 38 m² | 1,20 | 538 € | 532 € | +1 % |
| 45 m² | 1,12 | 595 € | 630 € | -5 % |
| 55 m² | 1,05 | 678 € | 770 € | -12 % |
| 65 m² | 0,99 | 761 € | 910 € | -16 % |
| 80 m² | 0,94 | 885 € | 1 120 € | -21 % |
Source : plafond intermédiaire zone B1 2026 de 11,80 €/m² de surface utile avec coefficient 0,7 + 19/S limité à 1,2, loyer moyen appartement de 14,0 €/m² par mois (MeilleursAgents, 1er août 2026), calcul ILA. Le loyer de marché retenu est une moyenne toutes surfaces confondues.
La limite de cette comparaison
Le loyer de 14,0 €/m² est une moyenne communale, sur une fourchette allant de 8,8 à 25,1 €/m². Or les petites surfaces se louent structurellement plus cher au mètre carré que les grandes. Sur un studio réellement positionné à 17 ou 18 €/m², le plafond Jeanbrun redevient contraignant. Le tableau ci-dessus mesure l’effet du coefficient de surface, pas le loyer atteignable sur un bien précis : la seule vérification qui compte est la comparaison entre le plafond calculé et les loyers réellement constatés dans la rue visée.
Plafonds sociaux, très sociaux et ressources du locataire
Les niveaux social et très social ne sont pas fixés par zone mais par arrêté annuel, commune par commune, dans le cadre de référence Loc’Avantages. Ils ouvrent des taux d’amortissement de 4,5 % et 5,5 % dans le neuf, en contrepartie d’un effort de loyer nettement plus marqué. Les plafonds de ressources du locataire dépendent, eux, de la zone et de la composition du foyer. Ces deux barèmes sont révisés chaque année : demandez la version applicable à la date de signature du bail à l’ADIL 49 plutôt que de vous fier à un tableau daté.
Zone B1 n’est pas zone tendue
Deux zonages différents sont régulièrement confondus. Le zonage ABC, qui classe Angers en B1, fixe les plafonds Jeanbrun. La liste des zones tendues, issue du décret du 10 mai 2013 et actualisée depuis, déclenche le préavis d’un mois, la taxe sur les logements vacants et la surtaxe sur les résidences secondaires. Angers ne fait par ailleurs pas partie des neuf territoires appliquant l’encadrement strict des loyers issu de la loi ELAN. Vérifiez le statut zone tendue de votre adresse sur le simulateur officiel avant de rédiger le bail.