Loi Jeanbrun au Mans (72000) : zone B1, plafonds de loyer et exemples chiffrés

Le dispositif Jeanbrun en bref

Le dispositif Relance logement, dit loi Jeanbrun (article 47 de la loi de finances pour 2026, codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts), succède au Pinel. Il repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, non plus sur une réduction d’impôt.

Le bien doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif, être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et être déclaré au régime réel des revenus fonciers. Le neuf comme l’ancien assorti de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération sont éligibles, à des taux différents. Pour le détail complet du mécanisme, voir notre guide du statut du bailleur privé 2026.

Le Mans, une ville que le Pinel avait presque oubliée

C’est un point d’histoire fiscale qui explique beaucoup de choses sur l’offre locale. Le Mans était classée en zone B2, exclue du Pinel depuis le 1er janvier 2018. L’arrêté du 2 octobre 2023 l’a reclassée en zone B1, la rendant éligible au dispositif à compter du 3 octobre 2023, soit quinze mois avant l’extinction du Pinel pour tout nouvel investissement au 31 décembre 2024. Autrement dit : la ville n’a jamais eu le temps de développer un marché du neuf défiscalisé comparable à celui d’Angers ou de Nantes.

Le plafond de loyer B1 n’est pas contraignant jusqu’à 50 m²

La formule, appliquée pas à pas

Loyer mensuel maximum = 11,80 € × surface utile × min(0,7 + 19 / S ; 1,2), hors charges. La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, cellier) dans la limite de 8 m². Sur un T2 de 42 m² habitables avec une cave de 6 m², la surface utile est de 42 + 3 = 45 m², le coefficient de 0,7 + 19/45 = 1,122, et le plafond de 11,80 × 1,122 × 45 = 595 € par mois hors charges.

Plafonds sociaux, très sociaux et ressources du locataire

Les niveaux social et très social ne sont pas fixés par zone mais par arrêté annuel, commune par commune, dans le cadre de référence Loc’Avantages. Ils ouvrent des taux de 4,5 % et 5,5 % dans le neuf. Au Mans, où le plafond intermédiaire est déjà proche du marché, le passage au niveau social est un arbitrage réel : le taux d’amortissement gagne un point, ce qui compense une partie de la décote de loyer. Les plafonds de ressources du locataire dépendent de la zone et de la composition du foyer, et le revenu médian manceau de 24 011 € situe une large part de la demande locale sous ces seuils. Demandez la version applicable à la date de signature du bail à l’ADIL 72.

Le marché immobilier manceau en 2026

Structure du parc et profil de la demande

Le Mans compte 81 020 logements, dont 88,4 % de résidences principales, 2,3 % de résidences secondaires et 9,3 % de logements vacants. Le logement social pèse 22,2 % du parc. Le revenu médian par ménage s’établit à 24 011 €, avec un taux d’activité de 72,0 % et un taux de chômage de 18,5 % chez les 15 à 64 ans. Les étudiants représentent environ 8 % de la population mobile selon SeLoger, contre 14 % à Angers : le récit du « marché porté par les étudiants », fréquent sur les pages concurrentes, ne résiste pas aux chiffres.

La répartition par typologie est le second point structurant. Les une pièce ne pèsent que 7,0 % des résidences principales et les deux pièces 17,0 %, soit 24 % de petites surfaces, contre 52,3 % de logements de quatre pièces et plus. Or c’est précisément sur les petites et moyennes surfaces que le Jeanbrun est le plus favorable au Mans. La conséquence est directe : le produit optimal est aussi le plus rare, ce qui justifie un temps de recherche plus long et une vraie discipline sur le prix d’achat.

Appartements en hausse, maisons en baisse : ce que cela signifie

Pourquoi c’est un risque et pas seulement une bonne nouvelle

Un prix soutenu par la demande d’investisseurs est un prix corrélé au rendement. Si les rendements manceaux se compriment, parce que les prix montent plus vite que les loyers, la demande d’investisseurs se retire et le support de prix disparaît. Cette mécanique est déjà visible : les appartements ont pris 21 % en cinq ans quand les loyers progressaient bien plus lentement. À l’inverse, un marché porté par des accédants qui achètent leur résidence principale est structurellement plus stable, puisqu’ils ne revendent pas pour cause de rendement insuffisant.

Un plafond d’amortissement hors de portée

Les deux conséquences pratiques

Première conséquence : le plafond de deux logements par foyer fiscal devient la vraie limite, pas le plafond en euros. Deux T3 de 65 m² au prix moyen représentent 264 940 € et génèrent 7 418 € d’amortissement annuel en niveau intermédiaire, soit toujours moins que les 8 000 € autorisés. Au Mans, vous pouvez donc déployer deux lots complets sans jamais perdre un euro d’amortissement, ce qui est impossible à Lyon où le plafond est saturé dès 61 m².

Seconde conséquence, plus dérangeante : l’amortissement en euros est faible parce que les prix sont bas. Sur un T2 de 45 m², l’amortissement annuel s’élève à 2 568 €, soit une économie d’impôt d’environ 1 212 € par an pour une tranche marginale de 30 %. C’est réel, mais cela ne transforme pas une opération. Le moteur de la rentabilité au Mans reste le loyer, pas l’impôt.

Les quartiers, et le piège des rendements à deux chiffres

La dispersion des prix au Mans est extrême : de 1 325 €/m² aux Sablons / Newton à 2 519 €/m² à République, soit un rapport de 1,9. À l’échelle de la rue, l’écart va de 1 449 €/m² rue Galilée à 2 933 €/m² rue de la Reine Bérengère. Comme le plafond de loyer Jeanbrun ne dépend pas du quartier, le rendement théorique explose dans les secteurs les moins chers. C’est exactement là qu’il faut être le plus méfiant.

Trois secteurs — Étangs Chauds, ZA / Nord et ZA / Zone Commerciale Sud — ne font pas l’objet d’une estimation publiée, faute d’un volume de transactions résidentielles suffisant. C’est en soi une information : l’absence de comparables rend l’estimation d’un bien, et donc sa revente, plus difficile.

Du rendement brut au rendement net : la cascade complète

La plupart des pages consacrées au Jeanbrun s’arrêtent au rendement brut. C’est le chiffre le moins utile, parce qu’il ignore les frais d’acquisition, la vacance, la gestion et l’impôt. Voici la cascade complète sur un T2 de 45 m² de surface utile acquis dans l’ancien au prix moyen manceau, loué au loyer de marché puisque le plafond Jeanbrun n’est pas contraignant à cette surface.

Et maintenant l’impôt, avec et sans Jeanbrun

L’amortissement Jeanbrun de 2 568 € par an vient s’ajouter aux charges déductibles pour déterminer le résultat foncier imposable. Le taux appliqué est la tranche marginale d’imposition majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 47,2 % pour une TMI de 30 %.

Le gain annuel apporté par le dispositif est de 1 213 €, soit 1,2 point de rendement net après impôt. Sur les neuf années d’engagement, cela représente environ 10 900 € pour une TMI de 30 %, sans aucune contrepartie en loyer à cette surface. C’est cet écart, et non le rendement brut de 7,5 %, qui doit être comparé aux autres solutions.

L’arbitrage sur neuf ans selon votre tranche d’imposition

Deux lectures. D’abord, la courbe du solde n’est pas monotone : elle culmine à 55 m² puis décroît, parce qu’au-delà de ce seuil chaque mètre carré supplémentaire coûte plus en loyer abandonné qu’il ne rapporte en amortissement. Ensuite, l’écart entre les deux colonnes de TMI est de l’ordre de 25 à 85 % selon la surface : plus la surface est grande, plus le dispositif exige une tranche marginale élevée pour rester intéressant. Un contribuable en tranche à 11 % n’a, en revanche, presque rien à gagner ici.

Le Mans, Angers, Nantes : le comparatif

Les trois villes que nous suivons dans le Grand Ouest présentent des profils Jeanbrun radicalement différents. Le Mans se distingue par un rendement nettement supérieur et un plafond de loyer non contraignant, au prix d’un avantage fiscal en euros plus faible et d’un risque de vacance plus élevé.

La lecture est claire. Si votre objectif est le cash-flow, Le Mans domine largement : le rendement brut y est supérieur de plus de deux points, et le dispositif ne coûte rien en loyer sur les petites surfaces. Si votre objectif est de réduire une facture fiscale importante, Angers ou Nantes produisent un amortissement en euros supérieur de 60 à 70 % sur une surface équivalente, simplement parce que la base amortissable y est plus élevée. Voir nos analyses détaillées sur la loi Jeanbrun à Angers et la loi Jeanbrun à Nantes.

Loi Jeanbrun ou LMNP au Mans

Le facteur décisif est souvent négligé : le Jeanbrun s’impute sur des revenus fonciers, le LMNP sur un résultat BIC. Si vous n’avez aucun autre revenu foncier, l’amortissement Jeanbrun ne peut s’imputer que sur les loyers du bien lui-même, et son effet est mécaniquement plafonné. Détail du statut dans notre guide LMNP. Voir aussi notre page déficit foncier 2026 pour l’articulation avec le plafond majoré à 21 400 €, mobilisable jusqu’au 31 décembre 2027 sur les travaux de rénovation énergétique — un levier particulièrement pertinent au Mans, où l’ancien à rénover constitue l’essentiel de l’offre.

Les trois risques propres au marché manceau

1. Une vacance structurelle de 9,3 %

Près d’un logement sur onze est vacant au Mans, contre 7,7 % à Angers et 6,5 % à Nantes. Cette vacance n’est pas répartie uniformément : elle se concentre dans le parc ancien mal isolé et dans les quartiers périphériques. Concrètement, un rendement brut de 7,5 % calculé sur douze mois de loyer plein est théorique. Provisionnez au minimum un mois de vacance par an, davantage hors du centre, et vérifiez le DPE avant toute offre : un logement classé F ou G est déjà interdit à la location ou en voie de l’être, et le Jeanbrun exige de louer sans interruption pendant neuf ans.

2. Un marché de l’appartement porté par les investisseurs

La divergence de vingt-quatre points entre appartements et maisons sur cinq ans traduit une demande d’investisseurs, pas d’accédants. Ce type de support de prix est réversible : il disparaît si les rendements se compriment. Votre acheteur en 2035 sera très probablement un investisseur comme vous, qui calculera son rendement sur les loyers de l’époque. C’est un argument de plus pour ne jamais intégrer d’hypothèse de plus-value dans le plan de financement.

3. Le produit optimal est le plus rare

Les logements de une et deux pièces représentent seulement 24 % des résidences principales, alors que c’est sur ces surfaces que le Jeanbrun est le plus favorable au Mans. À l’inverse, plus de la moitié du parc est constituée de logements de quatre pièces et plus, où l’effort de loyer dépasse 10 %. Cette rareté crée un risque de surpaiement : les petits lots bien placés attirent tous les investisseurs de la ville. La discipline sur le prix d’achat est la première source de rendement, avant tout arbitrage fiscal.

Les erreurs qui coûtent cher

Pour une liste plus large des pièges classiques, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat.

Lexique

Relance logement

Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.

Zone B1

Classement du Mans dans le zonage ABC depuis l’arrêté du 2 octobre 2023. Sous le Jeanbrun, ce zonage ne conditionne plus l’éligibilité : il fixe le plafond de loyer intermédiaire, soit 11,80 €/m² en 2026, et les plafonds de ressources du locataire.

Surface utile

Base de calcul du plafond de loyer : surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes, dans la limite de 8 m². Distincte de la surface Carrez utilisée à la vente.

Coefficient de surface

Multiplicateur égal à 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2, appliqué au plafond de loyer. Il majore le loyer autorisé sur les petites surfaces et le réduit sur les grandes. C’est lui qui rend le plafond inopérant sous 50 m² au Mans.

Base amortissable

Assiette de calcul de l’amortissement, égale à 80 % du prix retenu, la valeur du foncier étant exclue forfaitairement à hauteur de 20 %.

Écrêtement

Réduction de l’amortissement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal. Au Mans, il faudrait 140 m² pour y être confronté.

Rendement net après impôt

Loyers encaissés diminués de la vacance, des charges, de la gestion, de la taxe foncière et de l’impôt sur le résultat foncier, rapportés au coût total de l’opération frais d’acquisition inclus. Seul indicateur comparable entre deux projets.

Zone tendue

Zonage distinct du zonage ABC, défini par décret, qui déclenche le préavis d’un mois, la taxe sur les logements vacants et la surtaxe sur les résidences secondaires. À vérifier commune par commune sur le simulateur officiel.

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Sources

• 1. Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026.
• 2. Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement.
• 3. MeilleursAgents, prix, loyers, évolutions, quartiers et informations locales au Mans, 1er août 2026.
• 4. Service-Public.fr, connaître le zonage ABC d’une commune.
• 5. ANIL, plafonds de loyers et de ressources du cadre Loc’Avantages.
• 6. Arrêté du 2 octobre 2023 modifiant le classement des communes au zonage ABC, entré en vigueur le 3 octobre 2023.
• 7. SeLoger, structure du parc de logements et part d’étudiants au Mans, 2026 (source privée).

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les plafonds de loyer, seuils d’écrêtement, cascades de rendement et soldes sur neuf ans sont des calculs ILA à partir des taux et plafonds légaux 2026 et des prix et loyers cités en sources. Les comparaisons entre plafond Jeanbrun et loyer de marché reposent sur un loyer moyen communal toutes surfaces confondues et ne remplacent pas l’analyse des loyers réellement constatés à l’adresse visée. Les hypothèses de vacance, gestion, charges et taxe foncière sont des ordres de grandeur à ajuster à chaque opération. Les évolutions passées ne préjugent pas des évolutions futures. Investir comporte un risque de perte en capital. Vérifiez le barème de l’année, le zonage et le statut de zone tendue auprès de l’ADIL de la Sarthe avant tout engagement.