Indivision : qui décide quoi, et comment en sortir
L’indivision n’est pas un blocage, c’est un régime de pouvoirs comptés. Trois niveaux de décision, une règle des deux tiers largement mal comprise, une indemnité d’occupation souvent oubliée, et cinq voies de sortie dont une seule ne demande l’accord de personne. Le guide complet, à jour du Code civil et de la loi du 7 avril 2026.
Sommaire
L’indivision est la situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune pour une quote-part, sans division matérielle. Les décisions suivent trois niveaux : un seul indivisaire suffit pour les actes conservatoires, une majorité des deux tiers des droits indivis permet les actes d’administration, et l’unanimité reste exigée pour vendre. Personne n’est tenu d’y rester : l’article 815 du Code civil prévoit que le partage peut toujours être provoqué.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision désigne la propriété collective d’un même bien par plusieurs personnes, appelées indivisaires. Chacune détient une quote-part exprimée en fraction (un tiers, 40 %, etc.), mais cette quote-part ne correspond à aucune partie physique du bien : personne ne possède « la cuisine » ou « le premier étage ». Chaque indivisaire a des droits sur la totalité du bien, à hauteur de sa fraction.
C’est cette absence de division matérielle qui explique toute la mécanique juridique : puisque personne ne peut agir seul sur « sa » partie, il faut des règles de majorité pour décider.
Les trois situations qui créent une indivision
- Une succession, de loin le cas le plus fréquent. Au décès, les héritiers reçoivent les biens en indivision jusqu’au partage. C’est la source de la grande majorité des conflits d’indivision.
- Un achat à plusieurs, entre concubins, partenaires de PACS, amis ou membres d’une même famille. Les quotes-parts sont fixées dans l’acte d’acquisition, en principe à proportion des apports.
- Une séparation, divorce ou rupture de PACS, qui laisse les ex-conjoints propriétaires ensemble jusqu’à la liquidation du régime.
Indivision, SCI, copropriété : ne pas confondre
La copropriété divise un immeuble en lots privatifs identifiés, chaque copropriétaire étant seul maître de son lot. La SCI fait détenir le bien par une société dont vous avez des parts, avec des statuts qui organisent librement les pouvoirs. L’indivision est le régime par défaut, non organisé, celui qui s’applique quand rien n’a été prévu. C’est précisément pour cela qu’elle est la plus conflictuelle des trois.
Qui décide quoi : les trois niveaux de décision
La gestion d’un bien indivis repose sur une gradation issue des articles 815-2 et 815-3 du Code civil. Un acte conservatoire peut être décidé par un seul indivisaire, même minoritaire. Un acte d’administration exige la majorité des deux tiers des droits indivis. Un acte de disposition, dont la vente du bien, exige l’unanimité. Qualifier correctement l’acte est la première chose à faire avant toute démarche.
Articles 815-2 et 815-3 du Code civil. La Cour de cassation veille à ce que la souplesse de l’acte conservatoire ne serve pas à contourner la majorité exigée pour les actes d’administration.
« Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. »
Cette formulation est plus favorable qu’on ne le croit : l’urgence n’est pas requise. Un indivisaire seul peut donc souscrire l’assurance du bien, engager une réparation nécessaire ou interrompre une prescription. La jurisprudence a également admis que l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre pouvait relever de la mesure conservatoire, sans qu’il soit besoin de réunir une majorité.
La règle des deux tiers : ce qu’elle permet, et surtout ce qu’elle ne permet pas
La majorité des deux tiers se calcule en fraction de droits indivis, pas par tête : un indivisaire détenant 70 % peut décider seul des actes d’administration. Mais cette majorité est strictement limitée à une liste : actes d’administration, mandat général d’administration, vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges, et conclusion ou renouvellement des baux, à l’exception des baux agricoles, commerciaux, industriels et artisanaux.
| Décision | Majorité requise |
|---|---|
| Mettre le bien en location d’habitation | 2/3 des droits |
| Donner un mandat général d’administration | 2/3 des droits |
| Vendre des meubles indivis pour payer dettes et charges | 2/3 des droits |
| Conclure ou renouveler un bail d’habitation | 2/3 des droits |
| Vendre le bien immobilier | Unanimité |
| Hypothéquer le bien, constituer une sûreté | Unanimité |
| Conclure un bail commercial, rural, industriel ou artisanal | Unanimité |
| Donner le bien | Unanimité |
L’obligation d’informer, sous peine d’inopposabilité
Les indivisaires majoritaires qui décident à la majorité des deux tiers doivent en informer les autres. À défaut, la décision prise leur est inopposable. Autrement dit, un bail conclu par les deux tiers sans information des minoritaires peut être privé d’effet à leur égard. C’est le vice de procédure le plus fréquent, et il suffit d’une notification écrite pour l’éviter.
Le mandat tacite : quand un indivisaire gère seul depuis des années
Il arrive qu’un indivisaire gère le bien seul, au su des autres et sans opposition de leur part. Le Code civil prévoit alors qu’il est censé avoir reçu un mandat tacite. Attention à sa portée exacte : ce mandat couvre les actes d’administration, mais ni les actes de disposition, ni la conclusion ou le renouvellement des baux. Et la preuve de la connaissance des autres indivisaires pèse sur celui qui invoque ce mandat.
Charges, revenus et indemnité d’occupation
Chaque indivisaire contribue aux charges et dettes de l’indivision à proportion de sa quote-part, et perçoit les revenus dans la même proportion : les fruits et revenus du bien accroissent à l’indivision. Point souvent ignoré : l’indivisaire qui occupe seul le bien ou en jouit privativement est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision.
Cette indemnité d’occupation est la source de contentieux la plus fréquente dans les indivisions successorales. Un héritier qui habite la maison familiale sans rien verser accumule une dette envers l’indivision, laquelle sera comptabilisée au moment du partage. Elle correspond en principe à la valeur locative du bien, éventuellement minorée pour tenir compte des contraintes de l’indivision.
Le réflexe à avoir dès le premier jour
Tenez une comptabilité écrite de l’indivision : taxe foncière, assurance, travaux, loyers encaissés, occupation privative. Au moment du partage, tout se règle sur pièces. L’indivisaire qui a avancé des charges peut en demander le remboursement, mais uniquement s’il peut le prouver. Sans justificatifs, des années de bonne foi disparaissent.
Si le bien indivis est loué, la gestion doit être irréprochable côté administratif : voyez nos guides sur la gestion locative, la quittance de loyer et l’assurance loyers impayés, sachant que la mise en location relève des deux tiers et non de l’unanimité.
La convention d’indivision : l’outil que presque personne n’utilise
La convention d’indivision est un contrat écrit entre indivisaires qui organise la gestion du bien : désignation d’un gérant, répartition des charges et des revenus, modalités de décision. Elle doit être établie par écrit et, lorsqu’elle porte sur un immeuble, passée devant notaire avec publicité foncière. Elle peut être conclue pour une durée déterminée, au maximum cinq ans renouvelable, ou pour une durée indéterminée.
Son intérêt principal est considérable et mal connu : une convention à durée déterminée neutralise temporairement le droit de demander le partage à tout moment. Elle transforme une indivision subie, où chacun peut tout bloquer ou tout provoquer, en une organisation prévisible. Pour une fratrie qui hérite d’un bien qu’elle veut conserver et louer, c’est l’outil approprié.
Convention d’indivision ou SCI familiale ?
La convention organise l’indivision sans la faire disparaître, à un coût limité et sans transfert de propriété. La SCI familiale, elle, fait sortir le bien de l’indivision en le transférant à une société : gouvernance plus souple, transmission facilitée, mais création de structure, comptabilité annuelle et coût d’apport. La convention convient à un horizon court ou moyen ; la SCI à une stratégie patrimoniale de long terme.
Les cinq voies pour sortir d’une indivision
Le principe posé par l’article 815 du Code civil est absolu : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué. Cinq voies existent : le partage amiable, le rachat de quote-part par un coïndivisaire, la cession de quote-part à un tiers, la vente autorisée à la majorité des deux tiers par voie judiciaire, et le partage judiciaire avec licitation.
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »
Articles 815 et suivants du Code civil. Les délais et les coûts croissent fortement de la voie 1 à la voie 5 : privilégiez toujours l’amiable, y compris via une médiation, avant d’engager une procédure.
La voie que personne ne peut vous refuser : céder votre quote-part
C’est le point le plus utile de tout ce guide pour un indivisaire bloqué. Vous ne pouvez pas vendre le bien seul, mais vous pouvez céder votre propre quote-part, et cela ne requiert l’accord de personne. En contrepartie, vos coïndivisaires bénéficient d’un droit de préemption : vous devez leur notifier le prix et les conditions de la cession projetée, et ils peuvent se substituer à l’acquéreur.
Pourquoi cette voie débloque souvent la situation
La simple notification d’un projet de cession à un tiers change la dynamique d’une indivision figée. Les coïndivisaires réalisent qu’un inconnu peut entrer dans l’indivision, et se décident soit à préempter, soit à accepter enfin la vente globale. C’est fréquemment le levier le plus efficace, sans aller au contentieux.
Vendre un bien indivis sans l’accord de tous
L’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de faire autoriser la vente par le tribunal. La procédure impose une notification formelle aux autres indivisaires par acte d’huissier ou de commissaire de justice, un délai de réponse, puis une saisine du tribunal. Cette voie est exclue notamment en cas de démembrement de la propriété du bien.
Point de vocabulaire important : cette majorité des deux tiers n’autorise pas les deux tiers à vendre eux-mêmes. Elle leur donne qualité pour demander au tribunal d’autoriser la vente. Le juge conserve son appréciation et vérifie notamment que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires. La vente se fait alors par adjudication.
Mise à jour 2026
L’article 815-6 du Code civil, qui permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou d’autoriser les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, a été modifié par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026. Si votre situation implique une mesure urgente sur un bien indivis, faites vérifier la rédaction en vigueur du texte par un professionnel : c’est un point de droit très récent, encore peu commenté.
| Voie | Condition | Ce qu’il faut anticiper |
|---|---|---|
| Cession de sa quote-part | Aucune majorité requise | Droit de préemption des coïndivisaires, décote fréquente sur la valeur d’une quote-part |
| Vente autorisée, art. 815-5-1 | Deux tiers des droits indivis | Notification formelle, saisine du tribunal, appréciation du juge, vente par adjudication |
| Autorisation judiciaire, art. 815-5 | Refus d’un indivisaire mettant en péril l’intérêt commun | Il faut démontrer l’atteinte à l’intérêt commun |
| Mesures urgentes, art. 815-6 | Urgence et intérêt commun | Texte modifié en avril 2026 : vérifier la version applicable |
| Partage judiciaire | Droit de tout indivisaire | Procédure longue, frais d’expertise et de notaire, licitation possible |
Fiscalité de l’indivision : le principe de transparence
L’indivision n’a pas de personnalité fiscale propre : elle est transparente. Chaque indivisaire déclare les revenus du bien à proportion de sa quote-part, dans sa propre déclaration, et supporte l’impôt et les prélèvements sociaux selon sa situation personnelle. La taxe foncière est établie au nom de l’indivision, mais se répartit entre indivisaires au prorata.
Principe de transparence fiscale de l’indivision. Les modalités déclaratives précises dépendent de la nature de la location (nue ou meublée) et du régime choisi par chaque indivisaire.
Deux conséquences pratiques trop souvent découvertes trop tard. D’abord, deux indivisaires du même bien peuvent supporter une fiscalité très différente, puisque chacun est imposé selon sa tranche et son régime. Ensuite, le partage donne lieu à un droit de partage, dont le taux usuel est de 2,5 % de la valeur nette de l’actif partagé : à vérifier au moment de l’opération, car ce coût pèse dans l’arbitrage entre partage amiable et cession de quote-part.
Si le bien indivis génère des revenus locatifs, vérifiez la rentabilité réelle par indivisaire avec notre calculateur de rentabilité, et pensez que les frais de gestion sont déductibles au régime réel, comme détaillé dans notre guide sur les frais de gestion locative.
Les erreurs qui coûtent le plus cher en indivision
Compter les indivisaires au lieu de compter les droits
La majorité des deux tiers se calcule sur les droits indivis, pas par tête. Trois héritiers ne font pas trois voix égales si leurs quotes-parts diffèrent. Un indivisaire à 70 % détient seul la majorité qualifiée pour les actes d’administration.
Décider aux deux tiers sans informer les minoritaires
L’obligation d’information est une condition d’opposabilité, pas une politesse. Sans notification, la décision est inopposable aux indivisaires non informés, et un bail peut être privé d’effet à leur égard.
Occuper le bien sans provisionner l’indemnité d’occupation
Habiter gratuitement le bien indivis pendant des années crée une dette envers l’indivision, qui ressortira au partage, parfois pour des dizaines de milliers d’euros. Ce n’est pas une faveur familiale, c’est un compte à régler.
Avancer des charges sans conserver les justificatifs
L’indivisaire qui paie la taxe foncière, l’assurance ou les travaux peut en demander le remboursement, mais seulement s’il le prouve. Sans pièces, la créance disparaît.
Aller au partage judiciaire en premier réflexe
C’est la voie la plus longue et la plus coûteuse, et la licitation aboutit fréquemment à un prix inférieur à celui d’une vente de gré à gré. Épuisez l’amiable, la médiation, le rachat de part et la notification de cession avant de saisir le tribunal.
Vous détenez un bien en indivision et vous vous demandez s’il faut le conserver, le louer ou en sortir ?
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Lexique de l’indivision
- Indivision
- Situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune pour une quote-part, sans division matérielle du bien.
- Quote-part
- Fraction des droits détenue par un indivisaire dans l’indivision. Elle détermine sa part des revenus, sa contribution aux charges et son poids dans les décisions.
- Acte conservatoire
- Mesure nécessaire à la conservation du bien indivis, que tout indivisaire peut prendre seul, même sans urgence, en application de l’article 815-2 du Code civil.
- Acte d’administration
- Acte de gestion courante, comme la mise en location d’habitation ou l’octroi d’un mandat de gestion, décidé à la majorité des deux tiers des droits indivis.
- Acte de disposition
- Acte engageant la substance du patrimoine indivis, comme la vente ou l’hypothèque du bien, qui exige l’unanimité des indivisaires.
- Indemnité d’occupation
- Somme due à l’indivision par l’indivisaire qui jouit privativement du bien, correspondant en principe à sa valeur locative, réglée au moment du partage.
- Licitation
- Vente aux enchères d’un bien indivis ordonnée dans le cadre d’un partage judiciaire, lorsque le bien ne peut être partagé en nature.
- Convention d’indivision
- Contrat écrit organisant la gestion de l’indivision, notarié pour un immeuble, conclu pour une durée déterminée de cinq ans au maximum renouvelable, ou indéterminée.
Gérer ou valoriser un bien détenu à plusieurs
Questions fréquentes sur l’indivision
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est la situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune pour une quote-part exprimée en fraction, sans division matérielle. Aucun indivisaire ne possède une partie physique identifiée du bien : chacun a des droits sur la totalité, à hauteur de sa fraction. Elle naît le plus souvent d’une succession, mais aussi d’un achat à plusieurs ou d’une séparation.
Peut-on vendre un bien en indivision sans l’accord de tous ?
Pas directement : la vente est un acte de disposition qui exige l’unanimité. Mais l’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de demander au tribunal d’autoriser la vente, après notification formelle aux autres. Vous pouvez aussi, sans l’accord de personne, céder votre propre quote-part, sous réserve du droit de préemption de vos coïndivisaires.
Comment se calcule la majorité des deux tiers en indivision ?
Elle se calcule en fraction de droits indivis, et non par tête. Un indivisaire détenant 70 % des droits atteint donc seul la majorité qualifiée pour les actes d’administration. Cette majorité permet la mise en location d’habitation, l’octroi d’un mandat de gestion, la vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges, et la conclusion de baux, hors baux agricoles, commerciaux, industriels et artisanaux.
Comment sortir d’une indivision ?
Cinq voies existent : le partage amiable avec l’accord de tous, le rachat de votre quote-part par un coïndivisaire, la cession de votre quote-part à un tiers, la vente autorisée par le tribunal à la demande des indivisaires détenant deux tiers des droits, et le partage judiciaire avec licitation en dernier recours. L’article 815 du Code civil garantit que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
Qui paie les charges d’un bien en indivision ?
Chaque indivisaire contribue aux charges et aux dettes de l’indivision à proportion de sa quote-part, et perçoit les revenus dans la même proportion. L’indivisaire qui a avancé des charges peut en demander le remboursement au moment du partage, à condition de produire les justificatifs. Sans pièces, la créance est très difficile à faire valoir.
Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation en indivision ?
C’est la somme due à l’indivision par l’indivisaire qui occupe seul le bien ou en jouit privativement. Elle correspond en principe à la valeur locative du bien, éventuellement minorée pour tenir compte des contraintes de l’indivision, et se règle au moment du partage. C’est la source de contentieux la plus fréquente dans les indivisions successorales.
À quoi sert une convention d’indivision ?
Elle organise par écrit la gestion du bien : désignation d’un gérant, répartition des charges et des revenus, modalités de décision. Notariée et publiée pour un immeuble, elle peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans au maximum renouvelable, ou indéterminée. Son intérêt majeur : une convention à durée déterminée neutralise temporairement le droit de demander le partage à tout moment.
Comment sont imposés les revenus d’un bien en indivision ?
L’indivision est fiscalement transparente : elle n’est pas imposée en tant que telle. Chaque indivisaire déclare les revenus du bien à proportion de sa quote-part dans sa propre déclaration, et supporte l’impôt selon sa situation personnelle. Deux indivisaires du même bien peuvent donc être imposés très différemment. Le partage donne par ailleurs lieu à un droit de partage, dont le taux usuel est de 2,5 % de l’actif net partagé.
Sources
- 1. Code civil, chapitre VII, du régime légal de l’indivision, articles 815 à 815-18, Légifrance.
- 2. Code civil, article 815 : principe selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
- 3. Code civil, articles 815-2 et 815-3 : actes conservatoires, majorité des deux tiers, unanimité et mandat tacite.
- 4. Code civil, article 815-5-1 : autorisation judiciaire de vente à la demande des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.
- 5. Code civil, article 815-6, modifié par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, article 5 : mesures urgentes dans l’intérêt commun.
- 6. Code civil, articles 1873-1 et suivants : convention relative à l’exercice des droits indivis.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Le droit de l’indivision évolue, y compris en 2026, et son application dépend étroitement des faits de chaque dossier. Avant toute démarche contentieuse ou tout acte notarié, faites vérifier votre situation par un notaire ou un avocat.