Bricks avis : j’ai investi 1 000 € pendant 1 an, voici mon bilan chiffré
Pas un comparatif recopié : de l’argent réellement placé, des captures d’écran de mon compte, deux projets qui ont pris du retard et un rendement final loin du marketing. Voici exactement ce que 1 000 € ont rapporté sur Bricks en douze mois, et ce que j’en retiens.
Plateforme solide, rendement réel sous les promesses
Sommaire
Mon bilan Bricks après 12 mois : 1 000 € investis en avril 2025, 87 € d’intérêts bruts perçus, soit un rendement de 8,7 % brut et environ 6,1 % net après le prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Aucune perte en capital, mais deux projets sur six ont pris du retard, ce qui a tiré la moyenne sous les 10 à 12 % affichés en cible. La plateforme est régulée par l’AMF sous l’agrément PSFP n° FP-2023-8. Mon avis : bonne porte d’entrée vers l’immobilier fractionné, à condition de diversifier et d’accepter l’illiquidité.
Mon bilan chiffré après un an sur Bricks
Commençons par le seul élément qui compte vraiment dans un avis : les chiffres réels, pas les rendements cibles. J’ai placé 1 000 € en avril 2025, répartis sur six projets. Douze mois plus tard, voici l’état exact de mon compte.
| Poste | Montant | Détail |
|---|---|---|
| Capital récupéré | 580 € | Projets arrivés à échéance et remboursés |
| Capital encore investi | 420 € | Projets en cours, dont les deux en retard |
| Intérêts bruts perçus | 87 € | Versements mensuels cumulés sur 12 mois |
| Valeur totale du compte | 1 087 € | Soit un gain brut de 87 € sur l’année |
| Gain net estimé | ~61 € | Après prélèvement forfaitaire unique de 30 % |
Relevé personnel de compte, avril 2026. Rendement net calculé après prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Performance passée sur un portefeuille unique de 1 000 €, non représentative d’un résultat futur.
Pourquoi 8,7 % et pas les 10 à 12 % affichés
Mes projets visaient des cibles de 9,5 % à 10 %. J’ai obtenu 8,7 % brut, parce que deux dossiers ont suspendu temporairement leurs versements. C’est le point que presque aucun avis ne quantifie honnêtement : le rendement cible n’est pas le rendement servi. Sur un portefeuille réel, il faut mentalement retirer un à deux points aux cibles affichées, et accepter que la moyenne dépende du nombre de dossiers qui déraillent.
Bricks, c’est quoi exactement en 2026 ?
Bricks est une plateforme française de financement participatif immobilier, fondée à Montpellier par Cédric O’Neill, dont la plateforme a été lancée en 2021. Depuis 2023, elle fonctionne en obligations : vous prêtez de l’argent à un porteur de projet immobilier, à partir de 10 €, en échange d’intérêts versés mensuellement et d’un remboursement du capital à l’échéance. Vous n’êtes pas propriétaire du bien : vous êtes créancier obligataire.
Cette distinction est essentielle et souvent mal comprise. Investir sur Bricks n’a rien à voir avec un achat locatif : pas de crédit bancaire, pas d’effet de levier, pas d’amortissement, pas de plus-value immobilière. Vous détenez une créance qui rapporte un taux, sur une durée définie. Le rendement est plafonné par le contrat, et le risque est celui de l’emprunteur, pas celui du marché immobilier au sens strict.
| Critère | Bricks (obligations) | Investissement locatif classique |
|---|---|---|
| Votre statut | Créancier obligataire | Propriétaire du bien |
| Ticket d’entrée | À partir de 10 € | Plusieurs dizaines de milliers d’euros |
| Effet de levier bancaire | Non | Oui, principal moteur de rendement |
| Gestion locative | Aucune, tout est délégué au porteur | À votre charge ou déléguée |
| Liquidité | Très faible, fonds bloqués jusqu’à l’échéance | Faible, mais revente possible du bien |
| Fiscalité | Flat tax de 30 % sur les intérêts | Revenus fonciers ou BIC, charges déductibles |
| Plafond de gain | Le taux contractuel, pas plus | Loyers, plus plus-value potentielle |
Autrement dit, ce sont deux outils différents dans un patrimoine, pas deux options concurrentes. Si votre objectif est de bâtir un patrimoine avec de l’effet de levier, comparez plutôt les approches dans notre dossier sur les sociétés d’investissement locatif et vérifiez vos chiffres avec le calculateur de rentabilité.
L’historique de Bricks : ce qu’il faut savoir avant d’investir
Bricks a démarré avec un modèle de « royalties » non réglementé. Fin décembre 2022, l’AMF a estimé que ces contrats devaient être considérés comme des titres de créance, donc relever d’une régulation adaptée. La plateforme a alors pivoté vers un modèle obligataire classique et obtenu, le 30 juin 2023, l’agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) n° FP-2023-8, qui la place sous la supervision de l’AMF.
Je considère ce pivot comme un point positif net : la plateforme opère aujourd’hui dans un cadre légal solide, avec les obligations qui vont avec, notamment la connaissance client, la ségrégation des fonds via un prestataire de paiement agréé et un plan de continuité d’activité. Le statut PSFP ouvre aussi un passeport européen.
Mais il faut le dire clairement : les investisseurs de la première génération, sur le modèle royalties, ont connu des déceptions bien plus lourdes que les miennes, notamment des vacances locatives et des reventes difficiles sur le marché secondaire, parfois avec de fortes décotes. Mon retour d’expérience porte sur le modèle obligataire actuel, pas sur l’ancien. Ne confondez pas les deux quand vous lisez des avis en ligne : beaucoup de témoignages très négatifs datent de l’époque royalties.
Ce que l’agrément AMF ne signifie pas
Un agrément PSFP encadre le fonctionnement de la plateforme. Il ne garantit ni le rendement, ni le capital, et ne valide pas la qualité individuelle des projets. L’AMF supervise l’intermédiaire, pas la solvabilité de chaque porteur de projet. C’est un gage de sérieux opérationnel, pas une assurance.
Mon expérience de l’application au quotidien
L’inscription m’a pris moins de dix minutes : pièce d’identité, vérification d’identité, et le compte était actif. C’est le point fort le plus évident de Bricks, et il est réel : l’application est fluide, claire, et le tableau de bord montre en un coup d’oeil le portefeuille, les intérêts cumulés et l’état de chaque projet.
Les deux fonctions qui changent réellement l’expérience
- L’investissement automatique : vous définissez vos critères (rendement minimum, durée, type de projet) et l’algorithme place vos fonds sur les nouvelles opportunités. C’est ce qui m’a le plus servi, parce que les bons projets partent parfois en quelques minutes. Sans automatisation, difficile de placer des montants significatifs.
- La rémunération du solde non investi : les liquidités en attente de placement sont rémunérées, ce qui évite que l’argent dorme entre deux projets. Attention toutefois, cette rémunération n’est pas assimilable à celle d’un livret réglementé : elle n’offre ni garantie du capital ni disponibilité comparable.
Chaque fiche projet est correctement documentée : rendement cible, durée prévisionnelle, nature des garanties (souvent une hypothèque), localisation et simulateur de gains. Le suivi mensuel dans l’application, avec photos et rapports d’avancement, donne un sentiment d’implication réel sans avoir rien à gérer. C’est agréable, et c’est aussi un piège : cette fluidité rend l’investissement presque ludique, alors que le risque, lui, reste entier.
Mon conseil sur l’auto-investissement
Configurez-le, mais avec un plancher de rendement et un plafond par projet. Sans plafond, l’algorithme peut concentrer une part importante de vos fonds sur un même dossier, ce qui annule tout l’intérêt de la diversification. J’ai limité chaque ligne à environ 20 à 25 % de mon enveloppe, et c’est ce qui a évité que les deux projets en retard plombent tout.
Mes projets, un par un
J’ai réparti mes 1 000 € sur six lignes, avec des durées et des zones volontairement différentes. Voici les principales, avec leur résultat réel.
| Projet | Montant | Cible | Durée | Résultat à 12 mois |
|---|---|---|---|---|
| Immeuble résidentiel, Vichy | 200 € | 10 % | 12 mois | Remboursé, rendement tenu |
| Résidence, La Bourboule | 250 € | 10 % | 24 mois | En cours, versements réguliers |
| Ensemble industriel, Haute-Savoie | 150 € | 9,5 % | 6 à 12 mois | Remboursé rapidement |
| Projet Sainte-Maxime | Environ 200 € | 10 % | Prolongée | Retard, régularisation partielle |
| Sixième ligne | Solde de l’enveloppe | 9 à 10 % | En cours | Retard de versements |
Ce qui ressort de cette répartition : les projets courts, de six à douze mois, ont été les plus fiables et ont libéré du capital rapidement, ce qui est précieux quand tout le reste est bloqué. Les durées longues, de 24 mois, offrent un confort de versements réguliers mais immobilisent l’argent bien plus longtemps que ce que la plupart des débutants anticipent.
Les galères : deux projets sur six en retard
Deux de mes six projets ont pris du retard, pour cause de vacance locative et de difficultés du porteur de projet. Concrètement : les versements d’intérêts s’arrêtent temporairement, le capital reste bloqué, et un vote des obligataires peut être organisé pour activer les garanties, notamment l’hypothèque. L’un des deux dossiers a mis six à huit mois à se régulariser partiellement.
Honnêtement, la communication a été correcte : notifications, mises à jour écrites, explications sur les recours engagés. Ce que j’ai trouvé plus frustrant, c’est la lenteur sur les détails opérationnels : on sait qu’il y a un problème et qu’une procédure est lancée, mais l’horizon de résolution reste flou pendant des mois. Quand c’est votre argent qui est immobilisé, cette incertitude pèse plus que la perte de rendement elle-même.
Le point à retenir, et il est structurel plutôt que propre à Bricks : dans le financement participatif immobilier, une part non négligeable des projets sort du calendrier prévu. Les retards font partie du modèle, ils ne sont pas une anomalie. La question n’est donc pas « y aura-t-il des retards » mais « mon portefeuille est-il construit pour les absorber ».
Retard n’est pas défaut, mais retard peut devenir défaut
Un retard signifie que le calendrier glisse. Un défaut signifie que le capital est perdu, totalement ou partiellement. Sur mes douze mois, je n’ai constaté aucune perte en capital, seulement des décalages. Mais rien ne garantit qu’un retard prolongé se termine bien : c’est précisément à ce moment que les garanties, hypothèque comprise, deviennent le seul filet réel. Lisez systématiquement la nature des sûretés avant d’investir sur une ligne.
Frais et fiscalité : ce qui sort vraiment de la poche
Bricks ne prélève pas de frais d’entrée ni de frais de gestion sur les investissements : la plateforme se rémunère auprès des porteurs de projet. Les seuls frais que j’ai payés sont des frais de retrait modiques au-delà des retraits gratuits annuels. En revanche, la fiscalité est la vraie ponction : les intérêts obligataires sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Calcul sur mes 87 € d’intérêts bruts constatés. Le PFU de 30 % s’applique aux intérêts obligataires ; une option pour le barème progressif est possible et peut être plus favorable aux foyers faiblement imposés.
Le point fiscal qui peut vous faire gagner
Le PFU de 30 % est le régime par défaut, mais vous pouvez opter pour l’imposition au barème progressif. Si votre tranche marginale est de 0 % ou 11 %, cette option est souvent plus avantageuse. Attention, l’option est globale : elle s’applique à l’ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers de l’année, pas seulement à vos intérêts Bricks. À arbitrer avec votre comptable.
Les vrais risques, tels que je les ai vécus
Cartographie établie à partir de mon expérience et des facteurs de risque propres au financement participatif immobilier.
Avertissement. Investir en financement participatif immobilier présente un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu’un risque d’illiquidité. Les rendements affichés sont des cibles, non des garanties. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. N’investissez que des sommes dont vous n’avez pas besoin à court terme, et diversifiez toujours sur plusieurs projets et plusieurs supports.
Pour qui Bricks a du sens, et pour qui pas
| Votre situation | Verdict | Pourquoi |
|---|---|---|
| Vous voulez tester l’immobilier avec un petit montant | Pertinent | Ticket à partir de 10 €, aucune gestion, apprentissage rapide du vocabulaire |
| Vous cherchez à diversifier une épargne déjà constituée | Pertinent | Décorrélé d’un livret ou d’un fonds euros, sur une poche limitée |
| Vous voulez un flux mensuel sans gérer de locataire | Pertinent | Versements mensuels, aucune contrainte opérationnelle |
| C’est votre épargne de précaution | À éviter | Fonds bloqués jusqu’à l’échéance, revente décotée |
| Vous voulez la garantie du capital | À éviter | Risque de perte réel, aucune garantie contractuelle |
| Vous cherchez de l’effet de levier bancaire | Inadapté | Aucun crédit possible : c’est un placement, pas un investissement immobilier au sens patrimonial |
Mon positionnement personnel : Bricks occupe une poche limitée de mon patrimoine, en complément et non en remplacement d’un investissement locatif avec effet de levier. La logique patrimoniale reste ailleurs. Si votre objectif est de construire, l’immobilier détenu et financé à crédit garde une supériorité structurelle que les 10 % affichés d’une obligation ne compensent pas.
Les cinq choses que je ferais différemment
- Diversifier davantage dès le départ. Six lignes sur 1 000 €, c’est un minimum acceptable, pas un optimum. Avec le recul, dix à douze lignes plus petites auraient mieux amorti les deux retards.
- Privilégier les durées courtes au démarrage. Mes projets de six à douze mois ont été les plus fiables et ont libéré du capital pour réinvestir. Commencer par du 24 mois immobilise longtemps sans avoir encore compris la mécanique.
- Lire la nature des garanties avant le taux. J’ai regardé le rendement cible en premier. C’est l’inverse qu’il faut faire : la sûreté, hypothèque ou autre, détermine ce qui reste si le dossier tourne mal.
- Plafonner l’auto-investissement par projet. Sans plafond, l’algorithme concentre. Le paramétrage est plus important que l’activation.
- Raisonner en net dès le début. Je pensais en cibles brutes de 10 %. La réalité, c’est 8,7 % brut et 6,1 % net. Comparez toujours en net face aux autres supports, sinon la comparaison est faussée d’un tiers.
Mon verdict après 12 mois
Les notes ILA, critère par critère
Bilan positif, avec des réserves nettes. Bricks fait ce qu’elle promet sur le plan opérationnel : l’accessibilité est réelle, l’application excellente, le cadre réglementaire désormais solide, et j’ai perçu mes intérêts sans avoir rien à gérer. Sur mes 1 000 €, aucune perte en capital à douze mois et 87 € d’intérêts encaissés.
Mais le rendement réel s’établit à 8,7 % brut et environ 6,1 % net, pas aux 10 à 12 % qui font les visuels marketing, et deux projets sur six ont dérapé. C’est un placement à risque, illiquide, qui mérite une poche limitée d’un patrimoine diversifié, pas le coeur de votre stratégie. Je continue à y verser des montants réguliers via l’auto-investissement, en restant plus sélectif sur les garanties qu’à mes débuts.
Vous hésitez entre financement participatif et vrai investissement locatif à crédit ?
Cet avis repose sur un investissement personnel réel et n’est pas sponsorisé. Certains liens de nos guides sont partenaires ; ILA perçoit alors une commission, sans que cela modifie nos analyses ni nos notes.
Lexique du financement participatif immobilier
- Obligation
- Titre de créance : vous prêtez de l’argent à un porteur de projet en échange d’intérêts et d’un remboursement du capital à l’échéance. Vous êtes créancier, pas propriétaire.
- PSFP
- Prestataire de Services de Financement Participatif. Statut européen délivré par l’AMF, qui encadre le fonctionnement de la plateforme sans garantir les projets. Bricks opère sous le numéro FP-2023-8.
- Rendement cible
- Taux annoncé sur la fiche du projet. C’est un objectif contractuel, pas une garantie : le rendement effectivement servi peut être inférieur en cas de retard ou de défaut.
- Illiquidité
- Impossibilité de récupérer ses fonds avant l’échéance du projet. Un marché secondaire peut exister, mais la revente s’y fait fréquemment avec une décote.
- Retard et défaut
- Le retard décale le calendrier de remboursement. Le défaut correspond à une perte, partielle ou totale, du capital. Un retard prolongé peut évoluer en défaut.
- Prélèvement forfaitaire unique
- Fiscalité par défaut des intérêts obligataires : 30 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une option pour le barème progressif est possible.
Comparer avec les autres voies d’investissement
Questions fréquentes sur Bricks
Bricks est-il fiable ou est-ce une arnaque ?
Bricks n’est pas une arnaque : la plateforme est régulée par l’AMF sous l’agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif n° FP-2023-8, obtenu le 30 juin 2023. Cela implique des obligations strictes de connaissance client, de ségrégation des fonds et de continuité d’activité. Attention toutefois : cet agrément encadre la plateforme, il ne garantit ni le rendement ni le capital, et ne valide pas la qualité de chaque projet.
Combien rapporte réellement un investissement sur Bricks ?
Sur mon portefeuille personnel de 1 000 € tenu douze mois, j’ai perçu 87 € d’intérêts bruts, soit 8,7 % brut et environ 6,1 % net après le prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Les rendements cibles affichés sur les projets se situaient entre 9,5 % et 10 %, mais deux dossiers en retard ont tiré ma moyenne vers le bas. Retenez qu’un rendement cible n’est pas un rendement servi.
Peut-on perdre de l’argent avec Bricks ?
Oui. Le risque de perte partielle ou totale du capital est réel en cas de défaut d’un porteur de projet, et il n’existe aucune garantie du capital. À cela s’ajoute le risque d’illiquidité : la revente sur le marché secondaire se fait souvent avec une décote. Sur mes douze mois, je n’ai constaté aucune perte en capital, mais deux projets sur six ont pris du retard.
Quels sont les frais sur Bricks ?
La plateforme ne prélève pas de frais d’entrée ni de frais de gestion sur les investissements : elle se rémunère auprès des porteurs de projet. Les seuls frais que j’ai constatés sont des frais de retrait modiques au-delà des retraits gratuits annuels. Le vrai coût est fiscal : 30 % de prélèvement forfaitaire unique sur les intérêts perçus.
Comment sont imposés les gains Bricks ?
Les intérêts obligataires relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 30 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous pouvez opter pour l’imposition au barème progressif, souvent plus favorable si votre tranche marginale est de 0 % ou 11 %, mais cette option est globale et s’applique à tous vos revenus de capitaux mobiliers de l’année.
Peut-on récupérer son argent quand on veut sur Bricks ?
Non. Les fonds sont immobilisés jusqu’à l’échéance du projet, généralement de douze à vingt-quatre mois, et parfois davantage en cas de retard. Un marché secondaire permet de céder ses titres, mais la liquidité y est faible et la revente se fait fréquemment avec une décote. Ce placement ne convient donc pas à une épargne de précaution.
Bricks ou investissement locatif classique : que choisir ?
Ce ne sont pas des options concurrentes. Bricks vous rend créancier obligataire, sans crédit bancaire ni effet de levier, avec un rendement plafonné par le contrat. L’investissement locatif classique vous rend propriétaire, avec effet de levier, charges déductibles et plus-value potentielle, mais exige un apport, du temps et de la gestion. Bricks convient à une poche de diversification ; l’immobilier détenu à crédit reste supérieur pour construire un patrimoine.
Sources
- 1. Relevés de mon compte personnel Bricks, avril 2025 à avril 2026 (captures d’écran présentées dans l’article).
- 2. Registre des Prestataires de Services de Financement Participatif de l’AMF, agrément Bricks SAS n° FP-2023-8, délivré le 30 juin 2023.
- 3. Communication de l’AMF de décembre 2022 relative à la qualification des contrats de royalties en titres de créance.
- 4. Informations publiques sur la société Bricks SAS (création à Montpellier, fondateur Cédric O’Neill, lancement de la plateforme en 2021).
- 5. Code général des impôts, prélèvement forfaitaire unique applicable aux revenus de capitaux mobiliers.
Cet article est un retour d’expérience personnel à visée informative. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation d’achat, ni une incitation à investir. Le financement participatif immobilier comporte un risque de perte en capital et un risque d’illiquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Vérifiez les conditions et les facteurs de risque de chaque projet sur les documents officiels avant toute décision, et consultez un professionnel si nécessaire.