Acheter un bien loué pour l’habiter : le calendrier réel de la reprise

Quel délai pour récupérer un logement loué que vous venez d’acheter ?

En location vide, si le terme du bail intervient moins de deux ans après la date d’acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de cette date. Si le terme intervient plus de deux ans après, le congé produit effet à l’échéance normale du bail. Le préavis reste de six mois dans les deux cas.

Article vérifié le 13 juillet 2026 au regard de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette règle figure à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Macron du 6 août 2015. L’objectif du législateur : garantir au locataire dont le logement change de mains au moins deux ans d’occupation après la vente.

Deux mécanismes que la quasi-totalité des articles sur le sujet passe sous silence — et qui décident du sort de l’opération :

• Le report d’effet n’est pas un report de préavis. Vous devez malgré tout notifier le congé six mois avant le terme du bail en cours. C’est son effet qui est reporté à la date anniversaire des deux ans, pas son envoi. La loi crée ici une prolongation légale du contrat, et non une reconduction.
• Si vous ratez cette fenêtre de six mois, tout est perdu pour trois ans. Le bail se reconduit tacitement pour trois ans et vous ne pourrez donner congé qu’à l’échéance suivante. C’est l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse : l’acquéreur se dit « j’attends les deux ans, puis je donne congé » — et il attend cinq ans.

Le calendrier de reprise, cas par cas

Trois paramètres déterminent la date à laquelle vous entrerez dans les lieux : la date de l’acte authentique, le terme du bail en cours, et le type de bail. Les quatre configurations rencontrées en pratique produisent des délais allant de 5 à 42 mois.

L’écart entre la première ligne et la dernière — 24 mois contre 5 mois — n’est pas une subtilité juridique. C’est ce qui détermine si l’opération a un sens, et combien vous devez négocier sur le prix.

L’angle mort de 90 % des articles : le bail meublé

La règle des deux ans figure à l’article 15-I, qui régit la location vide. Le bail meublé relève de l’article 25-8, qui ne reprend pas ce report d’effet. Sur un bien loué meublé, la reprise est donc possible au terme du bail en cours, avec un préavis de trois mois, sans attendre deux ans après l’achat.

Sur un bail meublé d’un an, cela signifie une reprise possible en quatre à douze mois, contre deux ans minimum en location vide. Pour un acquéreur qui achète pour habiter, c’est un critère de sélection qui prime sur le prix.

Deux réserves, parce que la contrepartie existe :

• Le raisonnement suppose un véritable bail meublé relevant de la loi de 1989 : résidence principale du locataire, mobilier conforme au décret du 31 juillet 2015. Un bail requalifié en location nue par le juge — mobilier insuffisant — vous renvoie à l’article 15 et à ses deux ans. Exigez l’inventaire du mobilier avant de signer.
• La reprise en meublé n’est ouverte ni aux SCI familiales ni aux indivisions. L’article 13, qui étend le droit de reprise à ces structures, ne vise que l’article 15. En meublé, le bailleur doit être une personne physique.

Le congé pour reprise : forme, mentions, jurisprudence

Le congé pour reprise est un acte formaliste : une mention manquante suffit à le rendre nul, ce qui reconduit le bail. Il doit indiquer le motif, l’identité du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien avec le bailleur, et être accompagné de la notice d’information officielle en location vide.

Qui peut être bénéficiaire de la reprise

La liste est limitative (article 15-I) : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette même date, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Un frère, une sœur, un neveu, un ami : impossible.

Le bénéficiaire doit y établir sa résidence principale. Une reprise destinée à une résidence secondaire ou à un pied-à-terre est frauduleuse.

La forme : là où les dossiers tombent

• La lettre recommandée est un piège. La Cour de cassation a jugé qu’un congé envoyé par LRAR et revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé » n’est pas régulièrement notifié (Cass. 3^e civ., 21 septembre 2022, n° 21-17.691). Un locataire qui ne retire pas le pli fait tomber votre congé — et vous le découvrez une fois les six mois écoulés.
• Passez par un commissaire de justice. Quelques dizaines d’euros pour une date certaine, opposable même si le destinataire refuse l’acte. Sur une opération à 200 000 €, économiser cet acte est un arbitrage absurde.
• Notifiez chaque titulaire du bail individuellement : chaque colocataire, chaque époux, chaque partenaire de PACS.
• Joignez la notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017 (obligations du bailleur, voies de recours et d’indemnisation du locataire). Obligatoire en location vide, pas en meublé.
• Bien en indivision : le congé est un acte d’administration, il requiert l’accord des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil).

Le juge peut vérifier d’office

L’article 15 autorise le juge, même d’office, à vérifier la réalité du motif du congé. Il peut le déclarer non valide si la non-reconduction du bail ne lui paraît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Un congé frauduleux — vous reprenez « pour habiter », puis relouez six mois plus tard — est puni d’une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, le locataire pouvant se constituer partie civile.

Le locataire protégé : la clause qui peut tuer l’opération

Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond des logements conventionnés ne peut recevoir congé que si le bailleur lui propose une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Les deux conditions sont cumulatives.

Trois précisions qui décident du dossier :

• Les dates d’appréciation diffèrent. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat ; les ressources, à la date de notification du congé. Un locataire de 64 ans au compromis peut donc être protégé au moment où le congé produit effet.
• La protection s’étend au locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, si les ressources cumulées du foyer passent sous le plafond.
• Une contre-exception existe. La protection tombe si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures au même plafond.

Le relogement doit être offert dans les limites géographiques de l’article 13 bis de la loi du 1^er septembre 1948 : en pratique, l’arrondissement ou les arrondissements limitrophes dans les grandes agglomérations, un périmètre restreint ailleurs. C’est une obligation de proposition effective, pas de principe : un relogement théorique, hors zone ou hors budget, fait annuler le congé.

Ce que vaut vraiment la décote — et ce qu’elle rémunère

La décote d’un bien occupé n’est pas une remise commerciale : elle rémunère le temps d’attente, le risque de contentieux et l’impossibilité d’habiter immédiatement. On observe couramment 5 à 15 % pour un bail proche de son terme, et 20 à 30 % quand le locataire est protégé ou le bail long.

Pour un achat destiné à l’habitation, un seul calcul compte : la décote couvre-t-elle vos frais de logement pendant l’attente ?

• Vous continuez à payer un loyer, ou une mensualité, ailleurs pendant 24 mois.
• Vous encaissez le loyer du locataire en place, mais il est fiscalisé en revenus fonciers (barème de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). Ce n’est pas de l’argent net.
• Vous supportez la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant.
• Vous portez le risque d’un contentieux qui repousse la sortie de plusieurs mois.

Exemple chiffré. Bien à 200 000 € libre, décoté à 180 000 € occupé — soit 20 000 € gagnés (–10 %). Vous louez ailleurs 900 €/mois pendant 24 mois : 21 600 € dépensés. Le loyer perçu, net d’impôt, de taxe foncière et de charges, couvre au mieux la moitié de vos mensualités. Le gain apparent fond entièrement — et il ne reste aucune marge de sécurité si le calendrier dérape.

Négocier un départ anticipé : ce qui fonctionne réellement

Le protocole de départ anticipé, signé entre le nouveau bailleur et le locataire, est la seule voie permettant de raccourcir le calendrier légal. Il repose sur une contrepartie financière chiffrée, formalisée par écrit — et ne se négocie jamais avant d’avoir sécurisé le congé par la voie légale.

L’ordre des opérations est contre-intuitif mais déterminant : délivrez d’abord un congé pour reprise valable, dans les formes et les délais. Négociez ensuite. Vous discutez alors depuis une position où le locataire sait qu’il partira de toute façon à une date connue : la négociation ne porte plus que sur l’avancement de cette date. Si vous négociez avant, et que la discussion échoue, vous avez souvent laissé passer la fenêtre des six mois.

Les contreparties qui aboutissent, par ordre d’efficacité constatée :

1. Prise en charge des frais de déménagement (1 500 à 3 000 € selon le volume) : la plus efficace, parce qu’elle lève un obstacle concret et immédiat.
2. Restitution intégrale du dépôt de garantie sans retenue, actée dans le protocole.
3. Dispense des derniers mois de loyer : à chiffrer contre votre coût d’attente réel, pas au ressenti.
4. Aide à la recherche d’un logement : constitution du dossier, garantie Visale, mise en relation. Sous-estimée, très efficace sur un marché tendu.

Le protocole doit être écrit, daté, signé, et mentionner la date de libération, les modalités de l’état des lieux de sortie, le sort du dépôt de garantie et la renonciation à toute contestation du congé. Un accord verbal ne vaut rien le jour où le locataire change d’avis.

Les 7 erreurs qui coûtent le plus cher

1. Se fier à l’annonce. « Bail se terminant en 2027 » n’est pas une donnée juridique. Exigez le bail complet : date de prise d’effet, durée, échéance, type, dépôt de garantie, avenants, congés déjà délivrés, historique des impayés.
2. Confondre date du compromis et date d’acquisition. Le délai de deux ans court à compter de la signature de l’acte authentique. Trois mois de compromis, c’est trois mois de plus.
3. Attendre les deux ans pour envoyer le congé. L’erreur numéro un. Le congé se notifie six mois avant le terme du bail ; c’est son effet qui est reporté.
4. Se contenter d’une LRAR. Un pli non réclamé annule la notification. Commissaire de justice.
5. Ignorer l’âge et les ressources du locataire. Un locataire protégé peut rendre la reprise impossible sans relogement — et donc l’opération sans objet.
6. Acheter via une SCI en pensant reprendre. Seules les SCI familiales et les indivisions ouvrent le droit de reprise, en location vide uniquement, et au profit d’un associé lui-même — pas d’un de ses proches. Une SCI classique ne peut pas reprendre pour habiter.
7. Ne pas provisionner le contentieux. Un congé contesté, même mal fondé, retarde la sortie de six à dix-huit mois. Cette hypothèse a sa place dans votre plan de trésorerie, pas dans vos espoirs.

Si le calendrier ne tient pas, la décision rationnelle n’est pas de renoncer à l’immobilier : c’est de basculer sur une opération locative assumée, où le locataire en place devient un atout — rendement immédiat, aucune vacance — plutôt qu’un obstacle. C’est exactement la logique des sociétés que nous évaluons dans notre classement des sociétés d’investissement locatif, et l’un des axes d’accompagnement de Catanéo comme d’Ouiker. Un projet de reprise mal calibré se transforme souvent, sans perte, en projet d’investissement locatif structuré.

Lexique : les 6 termes à maîtriser

Congé pour reprise

Acte par lequel le bailleur met fin au bail à son échéance pour occuper le logement lui-même ou y loger un proche figurant sur une liste limitative. Préavis : six mois en location vide, trois mois en meublé.

Date d’acquisition

Date de signature de l’acte authentique chez le notaire — et non date du compromis. C’est elle qui sert de point de départ au délai de deux ans.

Prolongation légale

Mécanisme par lequel un bail dont le terme intervient moins de deux ans après l’achat se poursuit jusqu’à la date anniversaire des deux ans, sans être pour autant reconduit pour une durée pleine.

Locataire protégé

Locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond des logements conventionnés. Sa reprise suppose une offre de relogement effective, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou de ressources modestes.

Notice d’information

Document officiel (arrêté du 13 décembre 2017) rappelant les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire, à joindre au congé en location vide, à peine de nullité.

Décote d’occupation

Écart de prix entre un bien vendu libre et le même bien vendu occupé. Elle rémunère l’attente, le risque juridique et l’absence de jouissance immédiate — ce n’est pas une remise.