Quel est le quartier le plus pauvre de France ? Le classement des quartiers et des villes
D’après les données de l’Insee sur les 1 362 quartiers prioritaires de l’Hexagone, le quartier le plus pauvre de France est le Bas-Vernet, à Perpignan, où 75 % des habitants vivent sous le seuil de pauvreté. Voici le top 20, les villes les plus touchées, les limites de ces chiffres et ce qu’un investisseur doit en retenir.
Sommaire
Le quartier le plus pauvre de France est le Bas-Vernet (ancienne ZUS), à Perpignan, avec un taux de pauvreté de 75 % selon les données Insee 2021 publiées pour les quartiers prioritaires de 2024. Il devance deux autres quartiers perpignanais, Rois de Majorque (75 %) et Champ de Mars (73 %), puis Pissevin-Valdegour à Nîmes (72 %).
Le top 20 des quartiers les plus pauvres de France
Les 20 quartiers prioritaires les plus pauvres de l’Hexagone affichent un taux de pauvreté compris entre 63 % et 75 %, soit quatre à cinq fois la moyenne de la France métropolitaine (14,9 %). Trois des quatre premiers sont à Perpignan, et le plus peuplé du classement est Pissevin-Valdegour, à Nîmes, avec 16 500 habitants.
| Rang | Quartier | Commune | Habitants | Taux de pauvreté |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Bas-Vernet (ancienne ZUS) | Perpignan (66) | 2 483 | 75 % |
| 2 | Rois de Majorque | Perpignan (66) | 1 382 | 75 % |
| 3 | Champ de Mars | Perpignan (66) | 1 680 | 73 % |
| 4 | Pissevin-Valdegour | Nîmes (30) | 16 500 | 72 % |
| 5 | Iranget Grangette | Béziers (34) | 3 871 | 71 % |
| 6 | Pontcarral | Toulon (83) | 1 437 | 71 % |
| 7 | Pous-du-Plan | Carpentras (84) | 1 481 | 71 % |
| 8 | Laden Petit Train | Castres (81) | 1 024 | 69 % |
| 9 | Cantepau | Albi (81) | 1 986 | 69 % |
| 10 | Jules Guesde | Troyes (10) | 1 708 | 67 % |
| 11 | Le Viguier-Saint-Jacques | Carcassonne (11) | 1 734 | 67 % |
| 12 | Chemin-Bas d’Avignon-Clos d’Orville | Nîmes (30) | 7 254 | 66 % |
| 13 | Devèze | Béziers (34) | 3 225 | 65 % |
| 14 | Île de Thau | Sète (34) | 3 415 | 65 % |
| 15 | Le Sillon de Bretagne | Saint-Herblain (44) | 1 183 | 65 % |
| 16 | Rodrigues-Barleté | Agen (47) | 2 175 | 65 % |
| 17 | La Madeleine-Maréchal Leclerc | L’Aigle (61) | 1 379 | 65 % |
| 18 | Val de l’Aurence Sud | Limoges (87) | 4 575 | 65 % |
| 19 | Sénardes | Troyes (10) | 1 647 | 63 % |
| 20 | Narbonne Est | Narbonne (11) | 1 674 | 63 % |
Source : Insee, données sur les quartiers 2024 de la politique de la ville (août 2024), données 2021, classement établi par l’Observatoire des inégalités (10 décembre 2024). À taux égal, l’ordre est celui de la publication d’origine. Outre-mer exclu.
Les 10 quartiers les plus pauvres de France en un coup d’œil
Source : Insee, données QPV 2024, revenus 2021 ; classement Observatoire des inégalités, décembre 2024. Taux de pauvreté au seuil de 60 % du niveau de vie médian. La ligne pointillée indique la moyenne de la France métropolitaine (14,9 %). Axe à base zéro.
Où se trouvent les quartiers les plus pauvres de France ?
Les quartiers les plus pauvres de France se concentrent sur l’arc méditerranéen : 12 des 20 premiers sont en Occitanie (Perpignan, Nîmes, Béziers, Sète, Carcassonne, Narbonne, Albi, Castres) et 2 en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Ce ne sont pas les grandes banlieues parisiennes, plus peuplées mais moins pauvres en proportion.
| Région | Quartiers dans le top 20 | Villes concernées |
|---|---|---|
| Occitanie | 12 | Perpignan (3), Nîmes (2), Béziers (2), Sète, Carcassonne, Narbonne, Albi, Castres |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | 2 | Toulon, Carpentras |
| Grand Est | 2 | Troyes (2) |
| Nouvelle-Aquitaine | 2 | Agen, Limoges |
| Pays de la Loire | 1 | Saint-Herblain |
| Normandie | 1 | L’Aigle |
Les quartiers prioritaires ne sont pas tous des grands ensembles de périphérie : la géographie de 2024 comprend aussi des centres anciens dégradés. C’est un point important pour un investisseur, car ces centres anciens cumulent souvent des prix d’achat bas et des dispositifs de rénovation ciblés. Vérifiez toujours la nature exacte du quartier, rue par rue, avant de conclure. Voir nos guides de l’investissement locatif à Perpignan et à Nîmes.
Quelle est la ville la plus pauvre de France ?
Parmi les villes de plus de 20 000 habitants, Roubaix (Nord) et Saint-Benoît (La Réunion) ont le taux de pauvreté le plus élevé de France, 46 % selon les données Insee 2021. Viennent ensuite Grigny (44 %), puis Aubervilliers, La Courneuve et Clichy-sous-Bois (42 %). À l’échelle infra-communale, le 3e arrondissement de Marseille atteint 52 %.
| Commune | Département | Taux de pauvreté |
|---|---|---|
| Roubaix | Nord (59) | 46 % |
| Saint-Benoît | La Réunion (974) | 46 % |
| Grigny | Essonne (91) | 44 % |
| Aubervilliers | Seine-Saint-Denis (93) | 42 % |
| La Courneuve | Seine-Saint-Denis (93) | 42 % |
| Clichy-sous-Bois | Seine-Saint-Denis (93) | 42 % |
Plusieurs communes de La Réunion figurent aussi entre 43 et 44 %. En nombre de personnes pauvres, ce sont les grandes villes qui dominent : environ 313 000 à Paris, 201 000 à Marseille et 92 000 à Toulouse. Dans la capitale, le 19e arrondissement est le plus touché (22 %), contre 52 % dans le 3e arrondissement de Marseille. Pour Marseille, voir notre guide où investir à Marseille.
Quartier ou ville : deux classements différents
Une ville très pauvre en moyenne, comme Roubaix, peut ne compter aucun quartier dans le top 20, et une ville moyenne comme Perpignan peut en compter trois. Le taux communal dilue les écarts internes ; le taux par quartier les fait ressortir. Comparez toujours à la même échelle.
Comment est mesurée la pauvreté d’un quartier ?
Une personne est pauvre, au sens de l’Insee, si son niveau de vie est inférieur à 60 % du niveau de vie médian, soit 1 158 € par mois pour une personne seule en 2021. Le taux de pauvreté d’un quartier est la part de ses habitants sous ce seuil, après impôts et prestations sociales.
- Les données datent de 2021 : ce sont les plus récentes publiées par l’Insee pour la géographie des quartiers prioritaires entrée en vigueur le 1er janvier 2024.
- Le classement porte sur 1 362 quartiers de France métropolitaine, sur les quelque 1 500 quartiers prioritaires ; l’outre-mer en est exclu.
- Deux taux nationaux coexistent : 14,9 % est le taux de la France métropolitaine issu des données localisées (Filosofi), utilisé pour comparer quartiers et communes ; l’enquête nationale de l’Insee donne 14,5 % pour 2021, avec un seuil de 1 158 € par mois.
- Les taux sont arrondis à l’unité : deux quartiers à 75 % ne sont pas départageables avec certitude.
- La moyenne des quartiers prioritaires est de 44 % en France métropolitaine, pour un niveau de vie médian de 14 700 € par an.
- Un taux élevé ne dit pas tout : il reflète la composition sociale (logement social, familles monoparentales, chômage), pas la qualité de vie ni l’évolution récente du quartier, parfois en pleine rénovation.
Faut-il investir dans un quartier pauvre ?
Un quartier pauvre affiche souvent des prix bas et un rendement brut élevé, mais ce rendement est fragile : demande locative solvable plus faible, risque d’impayés et de vacance accru, revente plus lente. Il peut se justifier dans un centre ancien en rénovation, rarement dans un quartier sans projet urbain.
Ce qui attire
- Prix d’achat bas, donc ticket d’entrée accessible.
- Rendement brut affiché élevé.
- Projets de renouvellement urbain qui peuvent revaloriser un secteur.
- Dispositifs fiscaux ciblés sur la rénovation de l’ancien dans certains centres-villes.
Ce qui coûte
- Locataires plus exposés aux difficultés de paiement.
- Vacance plus longue entre deux locations.
- Biens anciens souvent mal classés au DPE, donc travaux obligatoires.
- Revente plus lente et plus-value incertaine.
| Situation | Verdict | Pourquoi |
|---|---|---|
| Centre ancien avec opération de rénovation en cours | À étudier | Prix bas et revalorisation possible, si le projet public est engagé. |
| Rue précise déjà en mutation (commerces, rénovations) | Possible | La micro-localisation compte plus que la moyenne du quartier. |
| Grand ensemble sans projet urbain | Déconseillé | Demande solvable faible et revente difficile. |
| Bien classé F ou G | Déconseillé sans travaux | Location interdite ou bientôt interdite en résidence principale. |
Le rendement brut est un piège dans ces quartiers
Un rendement brut de 10 % peut tomber sous 4 % une fois intégrés deux mois de vacance par an, un impayé tous les quelques années, les travaux de remise en état et la gestion. Calculez toujours un rendement net, et sécurisez les loyers avec une assurance loyers impayés lorsque le profil du locataire le permet.
Pour les centres anciens à rénover, le dispositif Denormandie peut s’appliquer dans les communes éligibles. Avant d’acheter, consultez aussi nos guides des villes à éviter pour l’investissement locatif, des biens immobiliers à éviter et nos analyses par quartier, par exemple les quartiers à éviter à Nice.
Lexique : pauvreté et quartiers prioritaires
- Quartier prioritaire (QPV)
- Quartier de la politique de la ville défini par l’État selon le revenu de ses habitants. Une nouvelle géographie est entrée en vigueur le 1er janvier 2024.
- Seuil de pauvreté
- Niveau de vie égal à 60 % du niveau de vie médian, soit 1 158 € par mois pour une personne seule en 2021.
- Taux de pauvreté
- Part de la population dont le niveau de vie est inférieur au seuil de pauvreté.
- Niveau de vie
- Revenu disponible du ménage, après impôts et prestations, divisé par le nombre d’unités de consommation.
- Rendement net
- Loyers annuels diminués des charges, de la vacance, de la gestion et des impôts locaux, rapportés au prix de revient du bien.
Faire analyser un quartier avant d’investir
Vous hésitez sur un bien dans un quartier à prix bas ? Indiquez la ville et votre budget : un membre de l’équipe ILA vous aide à évaluer le rendement net et les risques.
Questions fréquentes sur le quartier le plus pauvre de France
Quel est le quartier le plus pauvre de France ?
Selon les données Insee 2021 pour les quartiers prioritaires de 2024, c’est le Bas-Vernet (ancienne ZUS), à Perpignan, avec un taux de pauvreté de 75 %. Il est suivi de Rois de Majorque (75 %) et de Champ de Mars (73 %), également à Perpignan, puis de Pissevin-Valdegour, à Nîmes (72 %).
Quelle est la ville la plus pauvre de France ?
Parmi les communes de plus de 20 000 habitants, Roubaix et Saint-Benoît, à La Réunion, ont le taux de pauvreté le plus élevé, 46 % selon les données Insee 2021. Suivent Grigny (44 %) puis Aubervilliers, La Courneuve et Clichy-sous-Bois (42 %).
Pourquoi Perpignan compte-t-elle les quartiers les plus pauvres ?
Trois des quatre quartiers les plus pauvres de France sont à Perpignan, avec des taux de 73 à 75 %. Le phénomène dépasse cette ville : l’Occitanie et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur regroupent 14 des 20 quartiers prioritaires les plus pauvres de France métropolitaine, selon les données Insee 2021.
Quel est le taux de pauvreté moyen dans les quartiers prioritaires ?
Il est de 44 % en France métropolitaine selon l’Insee, pour des données 2021, contre 14,9 % pour l’ensemble de la France métropolitaine. Le niveau de vie médian des habitants des quartiers prioritaires de l’Hexagone est de 14 700 € par an.
Est-ce une bonne idée d’investir dans un quartier pauvre ?
Rarement par défaut. Les prix bas et le rendement brut élevé sont souvent compensés par la vacance, les impayés, les travaux et une revente lente. Un tel achat peut se justifier dans un centre ancien en cours de rénovation, à condition de raisonner en rendement net et rue par rue.
Sur le même sujet
Sources
- 1. Observatoire des inégalités, « Les vingt quartiers prioritaires les plus pauvres de France », 10 décembre 2024, d’après Insee, données QPV 2024 : inegalites.fr
- 2. Observatoire des inégalités, « Les communes les plus touchées par la pauvreté », 4 décembre 2024, d’après Insee 2021 : inegalites.fr
- 3. Insee Flash Provence-Alpes-Côte d’Azur n° 106, 9 octobre 2024 (taux de pauvreté moyen des QPV de France métropolitaine) : insee.fr
- 4. Insee Première n° 1973, « En 2021, les inégalités et la pauvreté augmentent » (seuil de 1 158 € et taux national de 14,5 %) : insee.fr
- 5. Insee Flash Corse n° 97, 13 février 2025 (niveau de vie médian des QPV de l’Hexagone, Filosofi 2021) : insee.fr
Article informatif fondé sur des statistiques publiques. Un taux de pauvreté décrit les revenus des habitants à une date donnée, pas la valeur d’un bien ni la qualité de vie d’un quartier. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement ; investir comporte un risque de perte en capital.