Où investir à Marseille ? Les arrondissements classés par rendement locatif
Les 16 arrondissements de Marseille comparés sur le prix de vente réel (DVF), le loyer d’annonce (ANIL) et le rendement. Où le rendement est réel, où il est trompeur, et quel budget prévoir.
Sommaire
Pour un investissement locatif à Marseille, les arrondissements qui offrent le meilleur rapport loyer / prix sont les 11e, 13e, 10e et 9e (rendement brut de 7,1 % à 8,1 %). Les 15e, 14e et 3e affichent des rendements faciaux plus élevés (10,2 % à 13,0 % brut) mais demandent une sélection très fine de la rue et de la copropriété. Les 7e et 8e arrondissements, les plus chers, relèvent d’une logique patrimoniale (4,8 à 5,2 % brut).
Le classement des 16 arrondissements de Marseille
Marseille est l’une des grandes villes françaises où l’écart de prix entre arrondissements est le plus fort : plus de trois fois plus cher au m² dans le 7e que dans le 15e. Le loyer, lui, ne varie que d’environ 30 %. Les arrondissements nord affichent donc des rendements très élevés, qu’il faut lire avec prudence.
Sur l’ensemble de la ville, le prix médian va de 1 326 €/m² (15e) à 4 634 €/m² (7e), et le rendement brut de 4,8 % à 13,0 %. Le loyer varie beaucoup moins que le prix : c’est ce décalage qui fait le rendement.
| Rang | Arrondissement | Prix m² | Loyer m² | Brut | Net | Ventes | Quartiers |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 15e ⚠ | 1 326 €/m² | 14,3 € | 13,0 % | 8,1 % | 2 267 | Saint-Louis, Saint-Antoine |
| 2 | 14e ⚠ | 1 484 €/m² | 14,3 € | 11,6 % | 7,2 % | 2 812 | Sainte-Marthe, Saint-Barthélemy, Le Merlan |
| 3 | 3e ⚠ | 1 750 €/m² | 14,9 € | 10,2 % | 6,4 % | 3 150 | Belle de Mai, Saint-Lazare |
| 4 | 11e | 2 500 €/m² | 16,8 € | 8,1 % | 5,0 % | 2 128 | La Valentine, Saint-Marcel |
| 5 | 13e | 2 514 €/m² | 16,5 € | 7,9 % | 4,9 % | 4 090 | Château-Gombert, Saint-Jérôme |
| 6 | 10e | 2 605 €/m² | 16,0 € | 7,4 % | 4,6 % | 4 132 | Saint-Loup, La Capelette, Menpenti |
| 7 | 9e | 2 954 €/m² | 17,4 € | 7,1 % | 4,4 % | 4 785 | Mazargues, Sainte-Marguerite, Luminy |
| 8 | 16e | 2 857 €/m² | 16,1 € | 6,8 % | 4,2 % | 521 | L’Estaque, Saint-Henri |
| 9 | 4e | 2 769 €/m² | 15,5 € | 6,7 % | 4,2 % | 4 958 | Cinq-Avenues, Chartreux, Blancarde |
| 10 | 2e | 3 162 €/m² | 16,6 € | 6,3 % | 3,9 % | 2 231 | Joliette, Euroméditerranée, Le Panier |
| 11 | 12e | 3 298 €/m² | 17,2 € | 6,3 % | 3,9 % | 3 698 | Saint-Barnabé, Saint-Julien, Montolivet |
| 12 | 5e | 3 361 €/m² | 16,2 € | 5,8 % | 3,6 % | 5 180 | Baille, La Conception, Camas |
| 13 | 1er | 3 045 €/m² | 14,7 € | 5,8 % | 3,6 % | 3 577 | Noailles, Belsunce, Canebière |
| 14 | 6e | 3 710 €/m² | 16,8 € | 5,4 % | 3,4 % | 4 808 | Castellane, Notre-Dame-du-Mont, Vauban |
| 15 | 8e | 4 182 €/m² | 18,1 € | 5,2 % | 3,2 % | 6 415 | Prado, Périer, Pointe-Rouge |
| 16 | 7e | 4 634 €/m² | 18,4 € | 4,8 % | 3,0 % | 3 368 | Endoume, Saint-Victor, Roucas-Blanc |
⚠ : prix inférieur de plus de 40 % au prix moyen du périmètre (3 032 €/m²), rendement facial à vérifier (vacance, impayés, état de la copropriété). Ventes : nombre de ventes d’appartements sur 10 semestres (liquidité du marché). Sources : ANIL 2025, DVF juillet 2026, calculs ILA.
Barres or : rendement brut supérieur à la référence de la ville. Barres grises : inférieur.
Quel arrondissement choisir selon votre objectif ?
Il n’existe pas de meilleur arrondissement dans l’absolu, seulement le meilleur arrondissement pour votre stratégie. Nous avons réparti les 16 arrondissements en trois groupes égaux selon leur rendement net avant impôt.
Priorité rendement
Rendement net de 4,9 % à 8,1 %. Le tiers le plus rentable : le loyer pèse le plus lourd face au prix d’achat.
Équilibre
Rendement net de 3,9 % à 4,6 %. Le tiers intermédiaire, compromis entre loyer et prix d’achat.
Priorité patrimoine
Rendement net de 3,0 % à 3,6 %. Le tiers le moins rentable, où l’on paie surtout l’adresse et la valeur de revente.
Barres or : prix médian inférieur ou égal à la référence de la ville.
Quel budget pour investir à Marseille ?
Coût total estimé (prix médian de l’arrondissement plus 8 % de frais de notaire) et loyer de marché charges comprises, pour 30 m² et 50 m². Ces montants donnent un ordre de grandeur avant de négocier un bien précis.
| Arrondissement | Surface | Coût total | Loyer CC | Net |
|---|---|---|---|---|
| 11e | 30 m² | 81 000 € | 500 € / mois | 5,0 % |
| 11e | 50 m² | 135 000 € | 840 € / mois | 5,0 % |
| 13e | 30 m² | 81 000 € | 490 € / mois | 4,9 % |
| 13e | 50 m² | 136 000 € | 820 € / mois | 4,9 % |
| 10e | 30 m² | 84 000 € | 480 € / mois | 4,6 % |
| 10e | 50 m² | 141 000 € | 800 € / mois | 4,6 % |
| 9e | 30 m² | 96 000 € | 520 € / mois | 4,4 % |
| 9e | 50 m² | 160 000 € | 870 € / mois | 4,4 % |
| 7e | 30 m² | 150 000 € | 550 € / mois | 3,0 % |
| 7e | 50 m² | 250 000 € | 920 € / mois | 3,0 % |
Pour tester votre propre scénario (apport, taux, fiscalité), utilisez notre calculateur de rentabilité locative.
Les règles à connaître avant d’investir à Marseille
- Pas d’encadrement des loyers à ce jour : aucun arrêté fixant des loyers de référence n’est en vigueur à Marseille. Le loyer reste libre à la première location, dans la limite des règles de la zone tendue.
- Zone tendue : le préavis du locataire est réduit à un mois et la hausse de loyer à la relocation est encadrée. Intégrez-le dans vos simulations.
- Permis de louer : certaines communes imposent une autorisation ou une déclaration préalable de mise en location dans des secteurs d’habitat ancien. Vérifiez auprès de la mairie avant d’acheter.
- Performance énergétique : les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Faites réaliser un DPE avant l’offre et chiffrez les travaux.
- Fiscalité : en meublé (LMNP), le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les loyers pour une location classique, contre 30 % en location nue au micro-foncier. Voir notre guide LMNP et notre classement des villes après impôt.
5 erreurs à éviter à Marseille
- Raisonner en moyenne de ville : deux rues voisines peuvent afficher 20 % d’écart de loyer. Visitez le quartier en semaine, le soir et le week-end.
- Négliger la copropriété : demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le montant du fonds de travaux avant l’offre.
- Acheter un DPE F ou G sans budget travaux : le calendrier d’interdiction de location s’applique à tous les baux, meublés compris.
- Acheter un rendement à distance : les 13 % bruts du 15e ou les 11 % du 14e sont des moyennes. Dans ces secteurs, la vacance, les impayés et les charges de copropriétés dégradées peuvent effacer l’écart. Ne jamais acheter sans visiter le quartier de jour comme de nuit.
- Ignorer le temps de trajet : à Marseille, un bien à moins de dix minutes à pied d’une station de métro ou de tram se loue nettement plus vite, quel que soit l’arrondissement.
Pour préparer votre investissement à Marseille
Où investir dans les autres villes
D’où viennent ces chiffres ?
- Loyers : loyer médian d’annonce au m² charges comprises d’un appartement non meublé de référence (carte des loyers ANIL et ministère de la Transition écologique annonces 2025). Estimation par arrondissement ; 148 089 annonces au total sur le périmètre.
- Prix : prix médian au m² des ventes d’appartements (Statistiques DVF Etalab 10 derniers semestres mise à jour juillet 2026) ; 58 120 ventes sur le périmètre.
- Rendement brut : loyer annuel divisé par le prix médian. Rendement net avant impôt : 90 % du loyer (charges récupérables déduites), moins 25 % de charges propriétaire (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien, un mois de vacance), rapporté au prix majoré de 8 % de frais d’acquisition.
- Les petites surfaces se louent plus cher au m² que la référence : un studio rapporte en général davantage que ces moyennes.
- Limites : un arrondissement mélange des rues très différentes ; la médiane ne remplace ni la visite, ni l’étude de la copropriété.
Investissement Locatif Avis, « Où investir à Marseille ? Les arrondissements classés par rendement locatif », https://investissement-locatif-avis.fr/ou-investir-a-marseille/. Données réutilisables sous licence CC BY 4.0 avec mention de la source.Vous visez Marseille ?
Nous vous mettons en relation avec une société d’investissement locatif qui connaît le terrain : recherche du bien, travaux, ameublement et mise en location.
Questions fréquentes sur l’investissement à Marseille
Quel est le meilleur arrondissement pour investir à Marseille ?
Pour le rendement avec un marché liquide, les 11e, 13e, 10e et 9e arrivent en tête, avec un rendement brut de 7,1 % à 8,1 %. Pour un placement patrimonial, privilégiez les 7e et 8e, plus chers et moins rentables mais très recherchés.
Quel rendement locatif espérer à Marseille ?
Le rendement brut médian à Marseille est de 6,5 %, soit environ 4,1 % net avant impôt une fois déduits les charges, la vacance et les frais de notaire. Il varie de 4,8 % à 13,0 % brut selon l’arrondissement. Un studio meublé bien placé fait généralement mieux que ces moyennes.
Quel est le prix du m² à Marseille ?
Le prix médian d’un appartement à Marseille est de 3 032 €/m² (ventes DVF des 10 derniers semestres). Il va de 1 326 €/m² (15e) à 4 634 €/m² (7e).
Quel budget pour un 30 m² à Marseille ?
Comptez environ 98 000 € frais de notaire compris pour 30 m² au prix médian, pour un loyer de marché d’environ 490 € charges comprises par mois. Dans l’arrondissement le plus rentable (11e), la même surface revient à environ 81 000 €.
Quels arrondissements de Marseille éviter pour investir ?
Aucun arrondissement n’est à exclure en bloc, mais les 14e, 15e et une partie du 3e cumulent prix très bas, forte proportion de copropriétés fragiles et vacance plus élevée. Leur rendement facial est le plus haut de la ville ; il ne se concrétise qu’avec une sélection rue par rue et un gestionnaire local.
Le loyer est-il encadré à Marseille ?
Non, aucun encadrement des loyers n’est en vigueur à Marseille à ce jour. La ville est en revanche en zone tendue : le préavis du locataire est d’un mois et la hausse du loyer à la relocation est limitée.
Faut-il investir en location nue ou en LMNP ?
En location meublée non professionnelle, le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les loyers d’une location classique, et le régime réel permet d’amortir le bien. En location nue, le micro-foncier n’abat que 30 %. Pour un petit logement en ville étudiante ou active, le LMNP reste généralement plus rentable après impôt.
Sources
- 1. ANIL et ministère de la Transition écologique, Carte des loyers, indicateurs de loyers d’annonce par commune en 2025, data.gouv.fr.
- 2. Etalab, Statistiques DVF (demandes de valeurs foncières), 10 derniers semestres, mise à jour juillet 2026, data.gouv.fr.
- 3. Loi Climat et Résilience du 22 août 2021, calendrier d’interdiction de location des logements énergivores.
Contenu informatif, qui ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les médianes décrivent un marché, pas un bien : visitez, comparez et faites-vous accompagner. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.