Où investir à Toulouse ? Les meilleurs quartiers et communes pour un investissement locatif
Les quartiers de Toulouse et les communes de Toulouse Métropole comparés sur le prix de vente réel, le loyer et le rendement. Métro, campus, bassin aéronautique : où la demande locative est la plus solide.
Sommaire
Dans Toulouse, Empalot et Rangueil sont nos secteurs préférés pour le rendement : ticket d’entrée bas, métro B et demande étudiante durable autour de l’université Paul Sabatier. À l’échelle de la métropole, les communes les plus rentables avec un marché liquide sont Fenouillet, Villeneuve-Tolosane, Colomiers et Cornebarrieu (6,0 % à 6,3 % brut), contre 5,1 % pour Toulouse ville.
Les communes de la métropole classées par rendement
Toulouse reste l’une des grandes métropoles où l’on achète encore autour de 3 300 €/m². Les communes de première couronne ouest et nord, portées par le bassin aéronautique, offrent des rendements supérieurs à la ville centre avec des loyers à peine plus bas.
Sur l’ensemble des 26 communes retenues, le prix médian va de 2 386 €/m² (Fenouillet) à 3 658 €/m² (Quint-Fonsegrives), et le rendement brut de 4,5 % à 6,3 %. Le loyer varie beaucoup moins que le prix : c’est ce décalage qui fait le rendement.
| Rang | Commune | Prix m² | Loyer m² | Brut | Net | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Fenouillet | 2 386 €/m² | 12,5 € | 6,3 % | 3,9 % | 200 |
| 2 | Villeneuve-Tolosane | 2 462 €/m² | 12,6 € | 6,1 % | 3,8 % | 194 |
| 3 | Colomiers | 2 584 €/m² | 13,1 € | 6,1 % | 3,8 % | 1 649 |
| 4 | Cornebarrieu | 2 571 €/m² | 12,8 € | 6,0 % | 3,7 % | 239 |
| 5 | Bruguières | 2 500 €/m² | 12,4 € | 5,9 % | 3,7 % | 127 |
| 6 | Launaguet | 2 579 €/m² | 12,8 € | 5,9 % | 3,7 % | 268 |
| 7 | Gagnac-sur-Garonne | 2 523 €/m² | 12,4 € | 5,9 % | 3,7 % | 157 |
| 8 | Mondonville | 2 495 €/m² | 12,3 € | 5,9 % | 3,7 % | 237 |
| 9 | Cugnaux | 2 578 €/m² | 12,7 € | 5,9 % | 3,7 % | 679 |
| 10 | Aucamville | 2 661 €/m² | 13,0 € | 5,9 % | 3,7 % | 526 |
| 11 | Fonbeauzard | 2 604 €/m² | 12,6 € | 5,8 % | 3,6 % | 146 |
| 12 | Aussonne | 2 715 €/m² | 12,8 € | 5,7 % | 3,5 % | 164 |
| 13 | Castelginest | 2 628 €/m² | 12,4 € | 5,6 % | 3,5 % | 349 |
| 14 | Beauzelle | 2 884 €/m² | 13,5 € | 5,6 % | 3,5 % | 244 |
| 15 | Montrabé | 2 914 €/m² | 13,4 € | 5,5 % | 3,4 % | 152 |
| 16 | Blagnac | 3 000 €/m² | 13,6 € | 5,5 % | 3,4 % | 1 328 |
| 17 | Pibrac | 2 770 €/m² | 12,5 € | 5,4 % | 3,4 % | 148 |
| 18 | Tournefeuille | 3 000 €/m² | 13,4 € | 5,4 % | 3,4 % | 674 |
| 19 | Saint-Jean | 3 086 €/m² | 13,7 € | 5,3 % | 3,3 % | 292 |
| 20 | Saint-Orens-de-Gameville | 3 074 €/m² | 13,4 € | 5,3 % | 3,3 % | 443 |
| 21 | L’Union | 3 273 €/m² | 14,0 € | 5,1 % | 3,2 % | 164 |
| 22 | Toulouse | 3 293 €/m² | 14,0 € | 5,1 % | 3,2 % | 36 057 |
| 23 | Seilh | 3 094 €/m² | 13,0 € | 5,1 % | 3,2 % | 216 |
| 24 | Saint-Jory | 2 951 €/m² | 12,0 € | 4,9 % | 3,1 % | 143 |
| 25 | Balma | 3 395 €/m² | 13,5 € | 4,8 % | 3,0 % | 701 |
| 26 | Quint-Fonsegrives | 3 658 €/m² | 13,7 € | 4,5 % | 2,8 % | 135 |
⚠ : prix inférieur de plus de 40 % au prix moyen du périmètre (3 195 €/m²), rendement facial à vérifier (vacance, impayés, état de la copropriété). Ventes : nombre de ventes d’appartements sur 10 semestres (liquidité du marché). Sources : ANIL 2025, DVF juillet 2026, calculs ILA.
Barres or : rendement brut supérieur à la référence de Toulouse. Barres grises : inférieur.
Les meilleurs quartiers de Toulouse pour investir
La donnée publique s’arrête à l’échelle de la commune. À l’intérieur de Toulouse, nous reprenons l’analyse quartier par quartier de notre guide de l’investissement locatif à Toulouse : fourchettes de prix observées, rendement brut indicatif et profil locataire.
| Quartier | Prix indicatif | Rendement brut | Profil | Notre avis |
|---|---|---|---|---|
| Empalot | 2 000 à 3 300 €/m² | 5 à 7 % | Métro B, rénovation urbaine, ticket bas | Notre sélection |
| Mirail | 2 600 à 3 000 €/m² | n.c. | Université Jean Jaurès, étudiants | Au cas par cas |
| Izards / Borderouge | 2 600 à 3 100 €/m² | 5 à 6,5 % | Métro B, en mutation, populaire | Au cas par cas |
| Rangueil / Sauzelong | 3 100 à 3 600 €/m² | 5 à 7 % | Université Paul Sabatier, demande étudiante durable | Notre sélection |
| Minimes / Bonnefoy | 2 800 à 3 700 €/m² | 4,5 à 6 % | Nord, futur métro ligne C | Au cas par cas |
| Compans-Caffarelli | 3 200 à 3 800 €/m² | 5 à 6,5 % | TBS et écoles, petites surfaces recherchées | Au cas par cas |
| Saint-Michel | 3 200 à 3 800 €/m² | 4,5 à 5,5 % | Sud centre, tramway, jeunes actifs | Au cas par cas |
| Saint-Cyprien | 3 800 à 4 700 €/m² | 4 à 5 % | Rive gauche, prisé, bon compromis | Au cas par cas |
| Busca / Côte Pavée | 4 200 à 5 200 €/m² | 3,5 à 4,5 % | Résidentiel haut de gamme | Au cas par cas |
| Chalets / Concorde | 4 300 à 5 500 €/m² | 3,5 à 4,5 % | Village chic, patrimonial | Au cas par cas |
| Carmes | 4 800 à 5 600 €/m² | 3 à 4 % | Hypercentre historique, sécurité locative | Au cas par cas |
| Capitole / Saint-Étienne | 5 200 à 6 000 €/m² | 3 à 4 % | Triangle d’or, le plus cher, patrimonial pur | Pas pour le rendement |
| Blagnac, Colomiers, Saint-Martin-du-Touch | n.c. | 4 à 5 % | Bassin aéronautique, cadres et ingénieurs | Au cas par cas |
Notre lecture : le métro B structure le rendement toulousain. Empalot offre le ticket d’entrée le plus bas intra-muros et Rangueil la demande étudiante la plus sûre. Le Capitole, les Carmes et Saint-Étienne se paient pour la sécurité locative, pas pour le cash-flow. Pour loger les ingénieurs et cadres de l’aéronautique, regardez Blagnac et Colomiers.
Quelle commune choisir selon votre objectif ?
Il n’existe pas de meilleure commune dans l’absolu, seulement la meilleure commune pour votre stratégie. Nous avons réparti les 26 communes en trois groupes égaux selon leur rendement net avant impôt.
Priorité rendement
Rendement net de 3,7 % à 3,9 %. Le tiers le plus rentable : le loyer pèse le plus lourd face au prix d’achat.
Équilibre
Rendement net de 3,4 % à 3,7 %. Le tiers intermédiaire, compromis entre loyer et prix d’achat.
Priorité patrimoine
Rendement net de 2,8 % à 3,4 %. Le tiers le moins rentable, où l’on paie surtout l’adresse et la valeur de revente.
Barres or : prix médian inférieur ou égal à la référence de Toulouse.
Quel budget pour investir à Toulouse ?
Coût total estimé (prix médian de la commune plus 8 % de frais de notaire) et loyer de marché charges comprises, pour 30 m² et 50 m². Ces montants donnent un ordre de grandeur avant de négocier un bien précis.
| Commune | Surface | Coût total | Loyer CC | Net |
|---|---|---|---|---|
| Fenouillet | 30 m² | 77 000 € | 370 € / mois | 3,9 % |
| Fenouillet | 50 m² | 129 000 € | 620 € / mois | 3,9 % |
| Villeneuve-Tolosane | 30 m² | 80 000 € | 380 € / mois | 3,8 % |
| Villeneuve-Tolosane | 50 m² | 133 000 € | 630 € / mois | 3,8 % |
| Colomiers | 30 m² | 84 000 € | 390 € / mois | 3,8 % |
| Colomiers | 50 m² | 140 000 € | 660 € / mois | 3,8 % |
| Cornebarrieu | 30 m² | 83 000 € | 380 € / mois | 3,7 % |
| Cornebarrieu | 50 m² | 139 000 € | 640 € / mois | 3,7 % |
| Toulouse | 30 m² | 107 000 € | 420 € / mois | 3,2 % |
| Toulouse | 50 m² | 178 000 € | 700 € / mois | 3,2 % |
| Quint-Fonsegrives | 30 m² | 119 000 € | 410 € / mois | 2,8 % |
| Quint-Fonsegrives | 50 m² | 198 000 € | 690 € / mois | 2,8 % |
Pour tester votre propre scénario (apport, taux, fiscalité), utilisez notre calculateur de rentabilité locative.
Les règles à connaître avant d’investir à Toulouse
- Zone tendue : le préavis du locataire est réduit à un mois et la hausse de loyer à la relocation est encadrée. Intégrez-le dans vos simulations.
- Permis de louer : certaines communes imposent une autorisation ou une déclaration préalable de mise en location dans des secteurs d’habitat ancien. Vérifiez auprès de la mairie avant d’acheter.
- Performance énergétique : les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Faites réaliser un DPE avant l’offre et chiffrez les travaux.
- Fiscalité : en meublé (LMNP), le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les loyers pour une location classique, contre 30 % en location nue au micro-foncier. Voir notre guide LMNP et notre classement des villes après impôt.
5 erreurs à éviter à Toulouse
- Raisonner en moyenne de ville : deux rues voisines peuvent afficher 20 % d’écart de loyer. Visitez le quartier en semaine, le soir et le week-end.
- Négliger la copropriété : demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le montant du fonds de travaux avant l’offre.
- Acheter un DPE F ou G sans budget travaux : le calendrier d’interdiction de location s’applique à tous les baux, meublés compris.
- Acheter au Capitole pour le rendement : entre 5 200 et 6 000 €/m² pour 3 à 4 % brut, c’est un placement patrimonial.
- Oublier la mobilité : la troisième ligne de métro changera la carte des quartiers recherchés ; un bien éloigné des transports se loue plus lentement.
Pour préparer votre investissement à Toulouse
Où investir dans les autres villes
D’où viennent ces chiffres ?
- Loyers : loyer médian d’annonce au m² charges comprises d’un appartement non meublé de référence (carte des loyers ANIL et ministère de la Transition écologique annonces 2025). Estimation par commune ; 280 366 annonces au total sur le périmètre.
- Prix : prix médian au m² des ventes d’appartements (Statistiques DVF Etalab 10 derniers semestres mise à jour juillet 2026) ; 45 632 ventes sur le périmètre.
- Rendement brut : loyer annuel divisé par le prix médian. Rendement net avant impôt : 90 % du loyer (charges récupérables déduites), moins 25 % de charges propriétaire (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien, un mois de vacance), rapporté au prix majoré de 8 % de frais d’acquisition.
- Périmètre : communes de Toulouse Métropole dont le loyer est estimé à la commune, avec au moins 200 annonces et 100 ventes d’appartements, soit 26 communes. Les petites surfaces se louent plus cher au m² que la référence : un studio rapporte en général davantage que ces moyennes.
- Quartiers intra-muros : fourchettes issues de l’analyse terrain de notre guide ville ; elles ne proviennent pas d’une base publique et restent indicatives.
Investissement Locatif Avis, « Où investir à Toulouse ? Les meilleurs quartiers et communes pour un investissement locatif », https://investissement-locatif-avis.fr/ou-investir-a-toulouse/. Données réutilisables sous licence CC BY 4.0 avec mention de la source.Vous visez Toulouse ?
Nous vous mettons en relation avec une société d’investissement locatif qui connaît le terrain : recherche du bien, travaux, ameublement et mise en location.
Questions fréquentes sur l’investissement à Toulouse
Quel est le meilleur quartier pour investir à Toulouse ?
Dans Toulouse, Empalot et Rangueil sont nos secteurs préférés pour le rendement : ticket d’entrée bas, métro B et demande étudiante durable autour de l’université Paul Sabatier. Dans la métropole, Fenouillet, Villeneuve-Tolosane, Colomiers et Cornebarrieu offrent les meilleurs rendements parmi les communes au marché liquide (6,0 % à 6,3 % brut, contre 5,1 % pour Toulouse ville).
Quel rendement locatif espérer à Toulouse ?
Le rendement brut médian à Toulouse est de 5,1 %, soit environ 3,2 % net avant impôt une fois déduits les charges, la vacance et les frais de notaire. Il varie de 4,5 % à 6,3 % brut selon la commune. Un studio meublé bien placé fait généralement mieux que ces moyennes.
Quel est le prix du m² à Toulouse ?
Le prix médian d’un appartement à Toulouse est de 3 293 €/m² (ventes DVF des 10 derniers semestres). Il va de 2 386 €/m² (Fenouillet) à 3 658 €/m² (Quint-Fonsegrives).
Quel budget pour un 30 m² à Toulouse ?
Comptez environ 107 000 € frais de notaire compris pour 30 m² au prix médian, pour un loyer de marché d’environ 420 € charges comprises par mois. Dans la commune la plus rentable au marché liquide (Fenouillet), la même surface revient à environ 77 000 €.
Faut-il investir en location nue ou en LMNP ?
En location meublée non professionnelle, le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les loyers d’une location classique, et le régime réel permet d’amortir le bien. En location nue, le micro-foncier n’abat que 30 %. Pour un petit logement en ville étudiante ou active, le LMNP reste généralement plus rentable après impôt.
Sources
- 1. ANIL et ministère de la Transition écologique, Carte des loyers, indicateurs de loyers d’annonce par commune en 2025, data.gouv.fr.
- 2. Etalab, Statistiques DVF (demandes de valeurs foncières), 10 derniers semestres, mise à jour juillet 2026, data.gouv.fr.
- 3. Loi Climat et Résilience du 22 août 2021, calendrier d’interdiction de location des logements énergivores.
- 4. Investissement Locatif Avis, guide de l’investissement locatif à Toulouse, analyse des quartiers.
Contenu informatif, qui ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les médianes décrivent un marché, pas un bien : visitez, comparez et faites-vous accompagner. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.