Où investir à Paris ? Le meilleur arrondissement pour un investissement locatif
Les 20 arrondissements de Paris classés par rendement locatif, à partir des prix de vente réels (DVF) et des loyers d’annonce (ANIL). Prix du m², loyer, budget et stratégie : tout ce qu’il faut pour choisir le bon arrondissement.
Sommaire
Pour un investissement locatif à Paris, les arrondissements qui offrent le meilleur rapport loyer / prix sont les 13e, 20e, 19e et 18e (rendement brut de 3,8 % à 4,0 %). Les 6e et 7e arrondissements, les plus chers, relèvent d’une logique patrimoniale (3,1 % brut).
Le classement des 20 arrondissements de Paris
À Paris, le prix au m² varie presque du simple au double entre l’est et le centre ouest, alors que le loyer ne varie que d’environ 35 %. Les arrondissements périphériques de l’est et du sud, moins chers à l’achat, rapportent donc davantage. Le classement ci-dessous les trie par rendement net avant impôt.
Sur l’ensemble de la ville, le prix médian va de 8 606 €/m² (19e) à 14 617 €/m² (6e), et le rendement brut de 3,1 % à 4,0 %. Le loyer varie beaucoup moins que le prix : c’est ce décalage qui fait le rendement.
| Rang | Arrondissement | Prix m² | Loyer m² | Brut | Net | Ventes | Quartiers |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 13e | 9 135 €/m² | 30,4 € | 4,0 % | 2,5 % | 7 438 | Butte-aux-Cailles, Olympiades, Paris Rive Gauche |
| 2 | 20e | 8 847 €/m² | 28,6 € | 3,9 % | 2,4 % | 10 047 | Belleville, Ménilmontant, Gambetta |
| 3 | 19e | 8 606 €/m² | 27,7 € | 3,9 % | 2,4 % | 8 088 | Villette, Buttes-Chaumont, Flandre |
| 4 | 18e | 9 375 €/m² | 29,8 € | 3,8 % | 2,4 % | 15 654 | Montmartre, Clignancourt, Goutte d’Or |
| 5 | 15e | 10 033 €/m² | 31,7 € | 3,8 % | 2,4 % | 15 805 | Vaugirard, Convention, Beaugrenelle |
| 6 | 12e | 9 599 €/m² | 30,3 € | 3,8 % | 2,4 % | 8 374 | Bercy, Nation, Daumesnil |
| 7 | 10e | 9 917 €/m² | 31,2 € | 3,8 % | 2,4 % | 7 941 | Canal Saint-Martin, gares du Nord et de l’Est |
| 8 | 14e | 9 957 €/m² | 31,3 € | 3,8 % | 2,4 % | 7 797 | Montparnasse, Alésia, Cité universitaire |
| 9 | 17e | 10 686 €/m² | 32,7 € | 3,7 % | 2,3 % | 13 084 | Batignolles, Ternes, Épinettes |
| 10 | 11e | 10 393 €/m² | 31,7 € | 3,7 % | 2,3 % | 12 422 | Oberkampf, Bastille, Roquette |
| 11 | 2e | 11 498 €/m² | 35,0 € | 3,7 % | 2,3 % | 2 174 | Bourse, Sentier, Montorgueil |
| 12 | 3e | 12 059 €/m² | 36,3 € | 3,6 % | 2,3 % | 3 392 | Haut Marais, Arts-et-Métiers |
| 13 | 9e | 11 167 €/m² | 33,5 € | 3,6 % | 2,3 % | 5 881 | Opéra, Saint-Georges |
| 14 | 16e | 11 259 €/m² | 33,4 € | 3,6 % | 2,2 % | 12 434 | Passy, Auteuil, Trocadéro |
| 15 | 4e | 12 895 €/m² | 37,8 € | 3,5 % | 2,2 % | 2 623 | Marais, Île Saint-Louis |
| 16 | 8e | 12 415 €/m² | 36,1 € | 3,5 % | 2,2 % | 3 259 | Champs-Élysées, Monceau, Europe |
| 17 | 5e | 12 188 €/m² | 34,6 € | 3,4 % | 2,1 % | 4 333 | Quartier latin, Jardin des Plantes |
| 18 | 1er | 12 647 €/m² | 35,4 € | 3,4 % | 2,1 % | 1 525 | Louvre, Châtelet, Palais-Royal |
| 19 | 6e | 14 617 €/m² | 37,9 € | 3,1 % | 1,9 % | 3 953 | Saint-Germain-des-Prés, Odéon |
| 20 | 7e | 14 312 €/m² | 36,5 € | 3,1 % | 1,9 % | 4 611 | Invalides, Gros-Caillou |
⚠ : prix inférieur de plus de 40 % au prix moyen du périmètre (10 470 €/m²), rendement facial à vérifier (vacance, impayés, état de la copropriété). Ventes : nombre de ventes d’appartements sur 10 semestres (liquidité du marché). Sources : ANIL 2025, DVF juillet 2026, calculs ILA.
Barres or : rendement brut supérieur à la référence parisienne. Barres grises : inférieur.
Quel arrondissement choisir selon votre objectif ?
Il n’existe pas de meilleur arrondissement dans l’absolu, seulement le meilleur arrondissement pour votre stratégie. Nous avons réparti les 20 arrondissements en trois groupes égaux selon leur rendement net avant impôt.
Priorité rendement
Rendement net de 2,4 % à 2,5 %. Le tiers le plus rentable : le loyer pèse le plus lourd face au prix d’achat.
Équilibre
Rendement net de 2,3 % à 2,4 %. Le tiers intermédiaire, compromis entre loyer et prix d’achat.
Priorité patrimoine
Rendement net de 1,9 % à 2,2 %. Le tiers le moins rentable, où l’on paie surtout l’adresse et la valeur de revente.
Barres or : prix médian inférieur ou égal à la référence de la ville.
Quel budget pour investir à Paris ?
Coût total estimé (prix médian de l’arrondissement plus 8 % de frais de notaire) et loyer de marché charges comprises, pour 20 m² et 40 m². Ces montants donnent un ordre de grandeur avant de négocier un bien précis.
| Arrondissement | Surface | Coût total | Loyer CC | Net |
|---|---|---|---|---|
| 13e | 20 m² | 197 000 € | 610 € / mois | 2,5 % |
| 13e | 40 m² | 395 000 € | 1 210 € / mois | 2,5 % |
| 20e | 20 m² | 191 000 € | 570 € / mois | 2,4 % |
| 20e | 40 m² | 382 000 € | 1 150 € / mois | 2,4 % |
| 19e | 20 m² | 186 000 € | 550 € / mois | 2,4 % |
| 19e | 40 m² | 372 000 € | 1 110 € / mois | 2,4 % |
| 18e | 20 m² | 202 000 € | 600 € / mois | 2,4 % |
| 18e | 40 m² | 405 000 € | 1 190 € / mois | 2,4 % |
| 7e | 20 m² | 309 000 € | 730 € / mois | 1,9 % |
| 7e | 40 m² | 618 000 € | 1 460 € / mois | 1,9 % |
Pour tester votre propre scénario (apport, taux, fiscalité), utilisez notre calculateur de rentabilité locative.
Les règles à connaître avant d’investir à Paris
- Encadrement des loyers : Tout Paris applique l’encadrement des loyers (dispositif expérimental). Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Les loyers d’annonce utilisés dans nos calculs peuvent dépasser ce plafond : vérifiez le loyer légal de votre bien. Voir notre page encadrement des loyers.
- Location meublée touristique : la location de courte durée d’une résidence principale est plafonnée à 90 jours par an à Paris. Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d’usage avec compensation, très coûteuse. Un investissement locatif parisien se raisonne donc en bail d’habitation (nu, meublé, mobilité ou étudiant).
- Zone tendue : le préavis du locataire est réduit à un mois et la hausse de loyer à la relocation est encadrée. Intégrez-le dans vos simulations.
- Performance énergétique : les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Faites réaliser un DPE avant l’offre et chiffrez les travaux.
- Fiscalité : en meublé (LMNP), le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les loyers pour une location classique, contre 30 % en location nue au micro-foncier. Voir notre guide LMNP et notre classement des villes après impôt.
5 erreurs à éviter à Paris
- Raisonner en moyenne de ville : deux rues voisines peuvent afficher 20 % d’écart de loyer. Visitez le quartier en semaine, le soir et le week-end.
- Négliger la copropriété : demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le montant du fonds de travaux avant l’offre.
- Acheter un DPE F ou G sans budget travaux : le calendrier d’interdiction de location s’applique à tous les baux, meublés compris.
- Fixer le loyer au prix du marché sans vérifier le plafond : un loyer supérieur au loyer de référence majoré peut être contesté et réduit, avec remboursement du trop-perçu.
- Chercher du cash-flow : avec un rendement net autour de 2 à 2,5 % avant impôt, un achat à crédit à Paris est presque toujours en effort d’épargne. Paris s’achète pour la sécurité locative et la valeur à long terme.
Pour préparer votre investissement à Paris
Où investir dans les autres villes
D’où viennent ces chiffres ?
- Loyers : loyer médian d’annonce au m² charges comprises d’un appartement non meublé de référence (carte des loyers ANIL et ministère de la Transition écologique annonces 2025). Estimation par arrondissement ; 269 792 annonces au total sur le périmètre.
- Prix : prix médian au m² des ventes d’appartements (Statistiques DVF Etalab 10 derniers semestres mise à jour juillet 2026) ; 150 835 ventes sur le périmètre.
- Rendement brut : loyer annuel divisé par le prix médian. Rendement net avant impôt : 90 % du loyer (charges récupérables déduites), moins 25 % de charges propriétaire (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien, un mois de vacance), rapporté au prix majoré de 8 % de frais d’acquisition.
- Les petites surfaces se louent plus cher au m² que la référence : un studio rapporte en général davantage que ces moyennes.
- Limites : un arrondissement mélange des rues très différentes ; la médiane ne remplace ni la visite, ni l’étude de la copropriété.
Investissement Locatif Avis, « Où investir à Paris ? Le meilleur arrondissement pour un investissement locatif », https://investissement-locatif-avis.fr/ou-investir-a-paris/. Données réutilisables sous licence CC BY 4.0 avec mention de la source.Vous visez Paris ?
Nous vous mettons en relation avec une société d’investissement locatif qui connaît le terrain : recherche du bien, travaux, ameublement et mise en location.
Questions fréquentes sur l’investissement à Paris
Quel est le meilleur arrondissement pour investir à Paris ?
Pour le rendement avec un marché liquide, les 13e, 20e, 19e et 18e arrivent en tête, avec un rendement brut de 3,8 % à 4,0 %. Pour un placement patrimonial, privilégiez les 6e et 7e, plus chers et moins rentables mais très recherchés.
Quel rendement locatif espérer à Paris ?
Le rendement brut médian à Paris est de 3,7 %, soit environ 2,3 % net avant impôt une fois déduits les charges, la vacance et les frais de notaire. Il varie de 3,1 % à 4,0 % brut selon l’arrondissement. Un studio meublé bien placé fait généralement mieux que ces moyennes.
Quel est le prix du m² à Paris ?
Le prix médian d’un appartement à Paris est de 10 470 €/m² (ventes DVF des 10 derniers semestres). Il va de 8 606 €/m² (19e) à 14 617 €/m² (6e).
Quel budget pour un 20 m² à Paris ?
Comptez environ 226 000 € frais de notaire compris pour 20 m² au prix médian, pour un loyer de marché d’environ 640 € charges comprises par mois. Dans l’arrondissement le plus rentable (13e), la même surface revient à environ 197 000 €.
Le loyer est-il encadré à Paris ?
Oui. Tout Paris est soumis à l’encadrement des loyers : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. Un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles.
Vaut-il mieux investir à Paris ou en petite couronne ?
Paris offre une vacance très faible et une revente fluide, mais un rendement brut inférieur à 4 % dans tous les arrondissements. Les villes de petite couronne bien desservies coûtent nettement moins cher au m² pour des loyers proches : elles conviennent mieux à une recherche de rendement.
Faut-il investir en location nue ou en LMNP ?
En location meublée non professionnelle, le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les loyers d’une location classique, et le régime réel permet d’amortir le bien. En location nue, le micro-foncier n’abat que 30 %. Pour un petit logement en ville étudiante ou active, le LMNP reste généralement plus rentable après impôt.
Sources
- 1. ANIL et ministère de la Transition écologique, Carte des loyers, indicateurs de loyers d’annonce par commune en 2025, data.gouv.fr.
- 2. Etalab, Statistiques DVF (demandes de valeurs foncières), 10 derniers semestres, mise à jour juillet 2026, data.gouv.fr.
- 3. Loi Climat et Résilience du 22 août 2021, calendrier d’interdiction de location des logements énergivores.
Contenu informatif, qui ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les médianes décrivent un marché, pas un bien : visitez, comparez et faites-vous accompagner. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.