Où investir à Bordeaux ? Les meilleurs quartiers et communes pour un investissement locatif
Les quartiers de Bordeaux et les communes de Bordeaux Métropole comparés sur le prix de vente réel, le loyer et le rendement. Rive droite, Euratlantique, première couronne : où l’équation reste rentable.
Sommaire
Dans Bordeaux, Bacalan, Belcier, Saint-Michel et la Bastide offrent les meilleurs ratios, autour de 4 à 5,5 % brut selon notre guide. À l’échelle de la métropole, les communes les plus rentables avec un marché liquide sont Lormont, Ambarès-et-Lagrave, Bassens et Cenon (5,4 % à 6,7 % brut), contre 4,3 % pour Bordeaux ville.
Les communes de la métropole classées par rendement
Bordeaux ville est l’une des plus chères de province au m², et l’encadrement des loyers y limite la hausse des revenus. Les communes de la rive droite (Lormont, Cenon, Floirac) et la première couronne sud offrent un rendement nettement supérieur.
Sur l’ensemble des 23 communes retenues, le prix médian va de 2 531 €/m² (Lormont) à 4 427 €/m² (Bordeaux), et le rendement brut de 4,3 % à 6,7 %. Le loyer varie beaucoup moins que le prix : c’est ce décalage qui fait le rendement.
| Rang | Commune | Prix m² | Loyer m² | Brut | Net | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Lormont | 2 531 €/m² | 14,0 € | 6,7 % | 4,2 % | 710 |
| 2 | Carbon-Blanc | 2 661 €/m² | 14,0 € | 6,3 % | 4,0 % | 147 |
| 3 | Ambarès-et-Lagrave | 2 767 €/m² | 13,7 € | 5,9 % | 3,7 % | 164 |
| 4 | Bassens | 2 935 €/m² | 13,8 € | 5,7 % | 3,5 % | 161 |
| 5 | Cenon | 3 130 €/m² | 14,2 € | 5,4 % | 3,4 % | 1 129 |
| 6 | Blanquefort | 3 181 €/m² | 14,4 € | 5,4 % | 3,4 % | 286 |
| 7 | Floirac | 3 212 €/m² | 14,2 € | 5,3 % | 3,3 % | 468 |
| 8 | Pessac | 3 574 €/m² | 15,3 € | 5,1 % | 3,2 % | 1 576 |
| 9 | Gradignan | 3 514 €/m² | 15,0 € | 5,1 % | 3,2 % | 977 |
| 10 | Bègles | 3 433 €/m² | 14,5 € | 5,1 % | 3,2 % | 1 225 |
| 11 | Mérignac | 3 532 €/m² | 14,8 € | 5,0 % | 3,1 % | 3 667 |
| 12 | Bruges | 3 556 €/m² | 14,8 € | 5,0 % | 3,1 % | 1 097 |
| 13 | Villenave-d’Ornon | 3 400 €/m² | 14,1 € | 5,0 % | 3,1 % | 1 077 |
| 14 | Saint-Médard-en-Jalles | 3 610 €/m² | 14,9 € | 5,0 % | 3,1 % | 423 |
| 15 | Le Taillan-Médoc | 3 552 €/m² | 14,5 € | 4,9 % | 3,1 % | 100 |
| 16 | Artigues-près-Bordeaux | 3 135 €/m² | 12,7 € | 4,9 % | 3,0 % | 168 |
| 17 | Eysines | 3 537 €/m² | 14,3 € | 4,8 % | 3,0 % | 907 |
| 18 | Le Bouscat | 3 840 €/m² | 15,4 € | 4,8 % | 3,0 % | 1 208 |
| 19 | Parempuyre | 3 393 €/m² | 13,4 € | 4,7 % | 3,0 % | 209 |
| 20 | Talence | 3 970 €/m² | 15,6 € | 4,7 % | 2,9 % | 2 016 |
| 21 | Le Haillan | 3 620 €/m² | 14,0 € | 4,6 % | 2,9 % | 440 |
| 22 | Martignas-sur-Jalle | 3 699 €/m² | 13,9 € | 4,5 % | 2,8 % | 132 |
| 23 | Bordeaux | 4 427 €/m² | 16,0 € | 4,3 % | 2,7 % | 17 838 |
⚠ : prix inférieur de plus de 40 % au prix moyen du périmètre (3 955 €/m²), rendement facial à vérifier (vacance, impayés, état de la copropriété). Ventes : nombre de ventes d’appartements sur 10 semestres (liquidité du marché). Sources : ANIL 2025, DVF juillet 2026, calculs ILA.
Barres or : rendement brut supérieur à la référence de Bordeaux. Barres grises : inférieur.
Les meilleurs quartiers de Bordeaux pour investir
La donnée publique s’arrête à l’échelle de la commune. À l’intérieur de Bordeaux, nous reprenons l’analyse quartier par quartier de notre guide de l’investissement locatif à Bordeaux : fourchettes de prix observées, rendement brut indicatif et profil locataire.
| Quartier | Prix indicatif | Rendement brut | Profil | Notre avis |
|---|---|---|---|---|
| Bacalan / Bassins à Flot | 3 500 à 4 200 €/m² | 4,5 à 5,5 % | Reconversion, tram B, Cité du Vin | Notre sélection |
| Belcier / Euratlantique | 3 800 à 4 500 €/m² | 4,5 % | Gare Saint-Jean, OIN en livraison | Notre sélection |
| Saint-Michel | 3 900 à 4 300 €/m² | 4,2 à 4,5 % | Populaire, jeune, en requalification | Notre sélection |
| La Bastide (rive droite) | 4 000 à 4 350 €/m² | 4,3 % | Décote 15 à 20 % vs rive gauche | Notre sélection |
| Chartrons | 5 000 à 6 200 €/m² | 3,5 à 4 % | Branché, vacance faible, patrimonial | Au cas par cas |
| Caudéran | 5 000 à 5 800 €/m² | < 3,5 % | Résidentiel familial haut de gamme | Pas pour le rendement |
| Triangle d’Or / centre | 6 000 à 7 500 €/m² | < 3 % | Prestige, loyers déconnectés du prix | Pas pour le rendement |
| Talence, Pessac, Bègles (première couronne) | n.c. | n.c. | n.c. | Au cas par cas |
Notre lecture : le prix d’entrée fait tout à Bordeaux. Bacalan, Belcier, Saint-Michel et la Bastide laissent une marge de rendement ; le Triangle d’Or et Caudéran relèvent d’une logique patrimoniale, sous 3 à 3,5 % brut. Pour une pure logique de rendement étudiant, la première couronne (Talence, Pessac, Bègles) mérite l’analyse.
Quelle commune choisir selon votre objectif ?
Il n’existe pas de meilleure commune dans l’absolu, seulement la meilleure commune pour votre stratégie. Nous avons réparti les 23 communes en trois groupes égaux selon leur rendement net avant impôt.
Priorité rendement
Rendement net de 3,2 % à 4,2 %. Le tiers le plus rentable : le loyer pèse le plus lourd face au prix d’achat.
Équilibre
Rendement net de 3,1 % à 3,2 %. Le tiers intermédiaire, compromis entre loyer et prix d’achat.
Priorité patrimoine
Rendement net de 2,7 % à 3,0 %. Le tiers le moins rentable, où l’on paie surtout l’adresse et la valeur de revente.
Barres or : prix médian inférieur ou égal à la référence de Bordeaux.
Quel budget pour investir à Bordeaux ?
Coût total estimé (prix médian de la commune plus 8 % de frais de notaire) et loyer de marché charges comprises, pour 30 m² et 50 m². Ces montants donnent un ordre de grandeur avant de négocier un bien précis.
| Commune | Surface | Coût total | Loyer CC | Net |
|---|---|---|---|---|
| Lormont | 30 m² | 82 000 € | 420 € / mois | 4,2 % |
| Lormont | 50 m² | 137 000 € | 700 € / mois | 4,2 % |
| Ambarès-et-Lagrave | 30 m² | 90 000 € | 410 € / mois | 3,7 % |
| Ambarès-et-Lagrave | 50 m² | 149 000 € | 680 € / mois | 3,7 % |
| Bassens | 30 m² | 95 000 € | 420 € / mois | 3,5 % |
| Bassens | 50 m² | 158 000 € | 690 € / mois | 3,5 % |
| Cenon | 30 m² | 101 000 € | 430 € / mois | 3,4 % |
| Cenon | 50 m² | 169 000 € | 710 € / mois | 3,4 % |
| Bordeaux | 30 m² | 143 000 € | 480 € / mois | 2,7 % |
| Bordeaux | 50 m² | 239 000 € | 800 € / mois | 2,7 % |
Pour tester votre propre scénario (apport, taux, fiscalité), utilisez notre calculateur de rentabilité locative.
Les règles à connaître avant d’investir à Bordeaux
- Encadrement des loyers : La ville de Bordeaux applique l’encadrement des loyers (dispositif expérimental). Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Les loyers d’annonce utilisés dans nos calculs peuvent dépasser ce plafond : vérifiez le loyer légal de votre bien. Voir notre page encadrement des loyers.
- Zone tendue : le préavis du locataire est réduit à un mois et la hausse de loyer à la relocation est encadrée. Intégrez-le dans vos simulations.
- Permis de louer : certaines communes imposent une autorisation ou une déclaration préalable de mise en location dans des secteurs d’habitat ancien. Vérifiez auprès de la mairie avant d’acheter.
- Performance énergétique : les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Faites réaliser un DPE avant l’offre et chiffrez les travaux.
- Fiscalité : en meublé (LMNP), le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les loyers pour une location classique, contre 30 % en location nue au micro-foncier. Voir notre guide LMNP et notre classement des villes après impôt.
5 erreurs à éviter à Bordeaux
- Raisonner en moyenne de ville : deux rues voisines peuvent afficher 20 % d’écart de loyer. Visitez le quartier en semaine, le soir et le week-end.
- Négliger la copropriété : demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le montant du fonds de travaux avant l’offre.
- Acheter un DPE F ou G sans budget travaux : le calendrier d’interdiction de location s’applique à tous les baux, meublés compris.
- Payer le prix du centre pour un loyer plafonné : dans le Triangle d’Or, l’encadrement bloque le loyer alors que le prix d’achat reste libre.
- Sous-estimer la rive droite : Lormont, Cenon et Floirac restent reliées au centre par le tram A et coûtent bien moins cher.
Pour préparer votre investissement à Bordeaux
Où investir dans les autres villes
D’où viennent ces chiffres ?
- Loyers : loyer médian d’annonce au m² charges comprises d’un appartement non meublé de référence (carte des loyers ANIL et ministère de la Transition écologique annonces 2025). Estimation par commune ; 152 897 annonces au total sur le périmètre.
- Prix : prix médian au m² des ventes d’appartements (Statistiques DVF Etalab 10 derniers semestres mise à jour juillet 2026) ; 36 125 ventes sur le périmètre.
- Rendement brut : loyer annuel divisé par le prix médian. Rendement net avant impôt : 90 % du loyer (charges récupérables déduites), moins 25 % de charges propriétaire (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien, un mois de vacance), rapporté au prix majoré de 8 % de frais d’acquisition.
- Périmètre : communes de Bordeaux Métropole dont le loyer est estimé à la commune, avec au moins 200 annonces et 100 ventes d’appartements, soit 23 communes. Les petites surfaces se louent plus cher au m² que la référence : un studio rapporte en général davantage que ces moyennes.
- Quartiers intra-muros : fourchettes issues de l’analyse terrain de notre guide ville ; elles ne proviennent pas d’une base publique et restent indicatives.
Investissement Locatif Avis, « Où investir à Bordeaux ? Les meilleurs quartiers et communes pour un investissement locatif », https://investissement-locatif-avis.fr/ou-investir-a-bordeaux/. Données réutilisables sous licence CC BY 4.0 avec mention de la source.Vous visez Bordeaux ?
Nous vous mettons en relation avec une société d’investissement locatif qui connaît le terrain : recherche du bien, travaux, ameublement et mise en location.
Questions fréquentes sur l’investissement à Bordeaux
Quel est le meilleur quartier pour investir à Bordeaux ?
Dans Bordeaux, Bacalan, Belcier, Saint-Michel et la Bastide offrent les meilleurs ratios, autour de 4 à 5,5 % brut selon notre guide. Dans la métropole, Lormont, Ambarès-et-Lagrave, Bassens et Cenon offrent les meilleurs rendements parmi les communes au marché liquide (5,4 % à 6,7 % brut, contre 4,3 % pour Bordeaux ville).
Quel rendement locatif espérer à Bordeaux ?
Le rendement brut médian à Bordeaux est de 4,3 %, soit environ 2,7 % net avant impôt une fois déduits les charges, la vacance et les frais de notaire. Il varie de 4,3 % à 6,7 % brut selon la commune. Un studio meublé bien placé fait généralement mieux que ces moyennes.
Quel est le prix du m² à Bordeaux ?
Le prix médian d’un appartement à Bordeaux est de 4 427 €/m² (ventes DVF des 10 derniers semestres). Il va de 2 531 €/m² (Lormont) à 4 427 €/m² (Bordeaux).
Quel budget pour un 30 m² à Bordeaux ?
Comptez environ 143 000 € frais de notaire compris pour 30 m² au prix médian, pour un loyer de marché d’environ 480 € charges comprises par mois. Dans la commune la plus rentable au marché liquide (Lormont), la même surface revient à environ 82 000 €.
Faut-il investir en location nue ou en LMNP ?
En location meublée non professionnelle, le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les loyers d’une location classique, et le régime réel permet d’amortir le bien. En location nue, le micro-foncier n’abat que 30 %. Pour un petit logement en ville étudiante ou active, le LMNP reste généralement plus rentable après impôt.
Sources
- 1. ANIL et ministère de la Transition écologique, Carte des loyers, indicateurs de loyers d’annonce par commune en 2025, data.gouv.fr.
- 2. Etalab, Statistiques DVF (demandes de valeurs foncières), 10 derniers semestres, mise à jour juillet 2026, data.gouv.fr.
- 3. Loi Climat et Résilience du 22 août 2021, calendrier d’interdiction de location des logements énergivores.
- 4. Investissement Locatif Avis, guide de l’investissement locatif à Bordeaux, analyse des quartiers.
Contenu informatif, qui ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les médianes décrivent un marché, pas un bien : visitez, comparez et faites-vous accompagner. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.