Pourquoi les patrimoines importants achètent rarement un bien immobilier en vendant leurs placements

Vendre son assurance vie est souvent une mauvaise décision patrimoniale

Lorsqu’un particulier souhaite acheter un bien immobilier, le réflexe consiste souvent à utiliser son épargne afin de limiter le recours à l’emprunt. Pourtant, cette logique est rarement celle des familles disposant d’un patrimoine financier conséquent.

Un entrepreneur ayant cédé son entreprise, un dirigeant, un investisseur ou une famille possédant plusieurs millions d’euros d’actifs financiers choisira fréquemment de financer un chalet à la montagne ou un pied-à-terre à Milan… sans vendre ses placements. Cette stratégie peut sembler paradoxale : pourquoi payer des intérêts alors que l’on dispose déjà des liquidités nécessaires ?

La réponse est simple : parce que, dans bien des cas, conserver son patrimoine investi est plus rentable que le liquider. Les placements continuent de produire de la performance, l’assurance vie conserve tous ses avantages fiscaux et successoraux, et le patrimoine global continue à croître pendant que le bien immobilier est financé par un crédit Lombard.

Loin d’être une niche réservée à quelques initiés, cette stratégie est aujourd’hui largement utilisée par les banques privées et les cabinets spécialisés en gestion de fortune.

Pour une personne disposant d’un patrimoine important, une assurance vie n’est pas simplement un placement financier. C’est une véritable enveloppe patrimoniale.

Tant que les capitaux restent investis dans le contrat, ils continuent à capitaliser sans fiscalité sur les arbitrages, tout en bénéficiant du cadre successoral propre à l’assurance vie. Les sommes investies pourront être transmises aux bénéficiaires désignés selon un régime souvent beaucoup plus favorable que celui applicable à un patrimoine détenu en direct.

Sortir plusieurs centaines de milliers, voire plusieurs millions d’euros d’une assurance vie pour acheter un bien immobilier revient donc à réduire le patrimoine bénéficiant de cette protection.

Le coût d’opportunité est souvent sous-estimé. Non seulement les capitaux cessent de produire de la performance, mais ils quittent également une enveloppe particulièrement efficace pour organiser la transmission du patrimoine et protéger financièrement ses enfants ou son conjoint.

Pour les grandes fortunes, cet aspect est fondamental. La réflexion ne porte pas uniquement sur l’achat du bien immobilier, mais sur la manière de préserver un patrimoine qui continuera à produire des performances et qui pourra être transmis dans de bonnes conditions plusieurs décennies plus tard.

Le crédit Lombard repose sur une logique patrimoniale

Le crédit Lombard consiste à emprunter auprès d’une banque en donnant un portefeuille financier en garantie.

Dans la pratique, ce portefeuille est le plus souvent constitué d’une assurance vie luxembourgeoise ou d’un compte-titres détenu auprès d’une banque spécialisée dans la clientèle patrimoniale.

La banque prend un nantissement sur ces actifs puis accorde un financement dont le montant dépend de leur qualité, de leur diversification et de leur volatilité.

Le point essentiel est que les placements ne sont pas vendus. Ils restent investis et continuent à capitaliser pendant toute la durée du financement. Le patrimoine financier poursuit donc son développement alors même que l’investisseur devient propriétaire de son bien immobilier.

Cette mécanique est radicalement différente d’un crédit immobilier classique, dans lequel les revenus de l’emprunteur constituent la principale garantie. Ici, c’est avant tout la qualité du patrimoine financier qui permet d’obtenir le financement.

Pourquoi les assurances vie luxembourgeoises sont souvent privilégiées

Les patrimoines importants utilisent très fréquemment les assurances vie luxembourgeoises comme support du crédit Lombard.

Cette préférence s’explique d’abord par la qualité de leur architecture financière. Ces contrats donnent accès à une gamme d’investissements particulièrement large : ETF internationaux, fonds actions, dette privée, obligations souveraines et d’entreprises, fonds d’infrastructures, private equity ou encore mandats de gestion très personnalisés. Ils permettent ainsi de construire des allocations adaptées aux patrimoines de plusieurs millions d’euros, bien au-delà de ce que proposent généralement les contrats grand public.

Les assurances vie luxembourgeoises présentent également un cadre juridique particulièrement protecteur, notamment grâce au mécanisme du triangle de sécurité.

Enfin, elles conservent tous les avantages patrimoniaux de l’assurance vie, notamment en matière de transmission. Pour une famille souhaitant protéger ses enfants, conserver plusieurs millions d’euros dans une assurance vie est souvent beaucoup plus pertinent que de retirer ces capitaux pour financer un achat immobilier comptant.

Le compte-titres peut également être utilisé dans le cadre d’un crédit Lombard, mais il présente généralement moins d’intérêt sur le plan patrimonial. Les arbitrages sont fiscalisés et il ne bénéficie pas du régime successoral propre à l’assurance vie.

Le véritable intérêt économique : les placements rapportent davantage que le coût du crédit

Le crédit Lombard n’a de sens que parce qu’il existe un différentiel entre le rendement attendu du portefeuille et le coût de l’emprunt.

Un portefeuille patrimonial correctement diversifié n’est pas construit pour rechercher une performance maximale chaque année. Il vise une création de valeur régulière sur plusieurs décennies.

Selon le profil de risque retenu avec le client, une allocation diversifiée investie en actions internationales, obligations, dette privée, infrastructures et private equity peut raisonnablement viser une performance moyenne de l’ordre de 6 à 12 % par an sur longue période, en contrepartie d’une volatilité plus ou moins importante.

À l’inverse, le coût d’un crédit Lombard est généralement indexé sur le taux ESTER, le taux auquel les banques se prêtent de l’argent au jour le jour dans la zone euro. À ce taux de référence s’ajoute une marge commerciale appliquée par la banque privée. Cette marge est généralement dégressive selon le montant emprunté, la qualité des actifs donnés en garantie et l’importance de la relation entretenue avec la banque.

Autrement dit, les investisseurs ne cherchent pas à emprunter parce que le crédit est gratuit. Ils empruntent parce que, sur longue période, ils estiment que leur patrimoine financier produira une performance supérieure au coût de ce financement.

Exemple : pourquoi un entrepreneur ne vend pas son portefeuille

Prenons un cas concret.

Un entrepreneur a cédé son entreprise quelques années auparavant. Son patrimoine financier atteint 8 millions d’euros, investis dans une assurance vie luxembourgeoise selon une allocation diversifiée.

Il souhaite acquérir un chalet dans les Alpes pour 2 millions d’euros.

Deux stratégies sont possibles. La première consiste à retirer 2 millions d’euros de son assurance vie afin de régler le bien comptant. La seconde consiste à conserver les 8 millions d’euros investis et à financer le chalet grâce à un crédit Lombard.

Le patrimoine immobilier augmente sans que le patrimoine financier soit amputé. C’est précisément cette logique qui explique pourquoi les grandes fortunes vendent relativement rarement leurs placements pour financer une acquisition immobilière.

Quels actifs sont généralement acceptés en garantie ?

Toutes les catégories d’actifs ne permettent pas d’obtenir le même niveau de financement. Les banques analysent principalement la liquidité et la volatilité du portefeuille.

Plus le portefeuille est diversifié et composé d’actifs liquides, plus les conditions de financement sont généralement favorables.

Le choix de la banque est presque aussi important que celui de l’assureur

Toutes les banques privées ne pratiquent pas le crédit Lombard de la même manière.

Les marges appliquées au-dessus du taux ESTER, les quotités de financement, les actifs acceptés en garantie, les appels de marge ou encore les modalités de remboursement peuvent varier sensiblement d’un établissement à l’autre.

Le choix de l’assureur est tout aussi important lorsque le financement est adossé à une assurance vie luxembourgeoise.

C’est précisément sur ces arbitrages qu’interviennent des cabinets spécialisés comme Prosper Conseil. Ce cabinet de conseil en gestion de patrimoine accompagne une clientèle patrimoniale dans la mise en place de crédits Lombard en comparant les solutions proposées par plusieurs assureurs luxembourgeois, notamment Vitis Life, Utmost, La Mondiale Europartner, La Bâloise et Wealins, ainsi que par plusieurs banques privées telles qu’EFG International, Quintet Private Bank, Swissquote et Edmond de Rothschild.

Au-delà du choix des établissements, Prosper Conseil négocie également pour le compte de ses clients les conditions financières du crédit, notamment la marge bancaire appliquée au-dessus du taux ESTER, afin d’obtenir le montage le plus compétitif au regard du patrimoine, du projet immobilier et du niveau de financement recherché.

Pour les investisseurs souhaitant approfondir le fonctionnement de ce type d’opération, Prosper Conseil propose également un guide complet consacré au crédit Lombard adossé à une assurance vie, qui détaille les mécanismes de nantissement, les conditions d’accès et les principales situations dans lesquelles ce financement peut être pertinent.

Un outil puissant, mais réservé à des situations bien précises

Le crédit Lombard n’est pas un produit grand public.

Il s’adresse principalement aux personnes disposant d’un patrimoine financier significatif et d’un horizon d’investissement de long terme.

Cette stratégie suppose également que le portefeuille produise, sur longue période, une performance supérieure au coût du crédit. Si ce n’est pas le cas, son intérêt économique diminue fortement.

Ces montages doivent donc être construits avec soin et intégrés dans une stratégie patrimoniale globale.

Une stratégie largement utilisée par les grandes fortunes

Le crédit Lombard ne constitue pas une manière d’éviter de payer comptant. Il répond à une logique patrimoniale beaucoup plus large.

En conservant leurs capitaux investis dans une assurance vie, les familles fortunées continuent à faire croître leur patrimoine financier, préservent les avantages successoraux attachés à cette enveloppe, maintiennent leur diversification et financent simultanément un actif immobilier.

L’immobilier est ainsi acquis sans désorganiser la stratégie patrimoniale existante.

Pour un investisseur disposant de plusieurs millions d’euros, cette approche est souvent plus rationnelle que la vente de placements performants. L’objectif n’est pas simplement d’acquérir un chalet à la montagne ou un pied-à-terre à Milan, mais de le faire tout en laissant le patrimoine financier continuer à capitaliser au service de la famille et des générations futures.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou patrimonial personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Chaque situation doit être étudiée avec un professionnel avant toute décision.