CFE en LMNP : qui la paie, exonérations et paiement
La location meublée est une activité commerciale : la cotisation foncière des entreprises s’applique, même à un particulier. Voici qui la paie, quelles exonérations existent, comment elle se calcule, quelles déclarations déposer et quand payer.
Sommaire
Oui, un loueur en meublé est en principe redevable de la CFE : la location meublée est une activité commerciale, même pour un particulier. L’avis est à régler avant le 15 décembre. Les petits chiffres d’affaires, à 5 000 € ou moins, et l’année de création de l’activité sont exonérés.
Un loueur en meublé doit-il payer la CFE ?
La location de locaux meublés constitue par nature une activité commerciale : elle entre donc dans le champ de la CFE. Un particulier reste redevable même s’il n’est pas une entreprise au sens courant. Seules des exonérations précises écartent la cotisation : petits chiffres d’affaires, habitation personnelle, année de création.
La CFE est due par les personnes qui exercent à titre habituel une activité non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle ne dépend pas du régime d’imposition de vos revenus : au micro-BIC comme au réel, le loueur en meublé est imposable à la CFE. C’est un impôt local, distinct de l’impôt sur le revenu et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui s’ajoute à la taxe foncière que vous payez déjà en tant que propriétaire.
Les exonérations de CFE en location meublée
Sont exonérés : les redevables à la cotisation minimum dont les recettes ne dépassent pas 5 000 €, la location occasionnelle d’une partie de son habitation, la location d’une pièce constituant la résidence principale du locataire à loyer raisonnable, et l’année de création. Meublés de tourisme de son habitation personnelle : exonération sauf délibération contraire.
| Situation | CFE | Condition |
|---|---|---|
| Recettes de la période de référence inférieures ou égales à 5 000 € | Exonéré | Redevables relevant de la cotisation minimum (article 1647 D du CGI) |
| Année de création de l’activité | Exonéré | La première cotisation est due l’année suivante |
| Location occasionnelle d’une partie de son habitation personnelle | Exonéré | Sans caractère périodique : une location renouvelée chaque année n’est pas exceptionnelle |
| Pièce louée constituant la résidence principale du locataire (un étudiant, par exemple) | Exonéré | Loyer raisonnable : en 2026, au plus 215 € par m² et par an hors charges en Île-de-France, 159 € ailleurs |
| Meublé de tourisme faisant partie de son habitation personnelle | Exonéré sauf délibération | La collectivité peut rétablir la CFE. Voir notre guide de la location Airbnb |
| Bien d’investissement loué en meublé, recettes supérieures à 5 000 € | Redevable | Cas courant du LMNP : le bien n’est pas votre habitation personnelle |
Les exonérations facultatives, celles qui dépendent d’une délibération, varient d’une commune à l’autre. Vérifiez la décision de votre collectivité avant de demander une exonération, et reportez-vous aux conditions pour relever du statut LMNP.
Comment la CFE d’un loueur en meublé est-elle calculée ?
La CFE repose sur la valeur locative cadastrale des biens passibles de taxe foncière détenus pendant la période de référence, soit N-2. En l’absence de local, ou si la valeur locative est inférieure, une base minimum fixée par la commune selon le chiffre d’affaires s’applique. Le taux est voté par les collectivités.
La base minimum est encadrée par la loi : chaque commune ou intercommunalité fixe, pour chaque tranche de chiffre d’affaires, un montant compris entre un plancher et un plafond. Les fourchettes ci-dessous datent de 2023 et sont revalorisées chaque année selon l’inflation prévisionnelle.
| Chiffre d’affaires ou recettes HT | Base minimum, de | à |
|---|---|---|
| Jusqu’à 10 000 € | 237 € | 565 € |
| De 10 000 € à 32 600 € | 237 € | 1 130 € |
| De 32 600 € à 100 000 € | 237 € | 2 374 € |
| De 100 000 € à 250 000 € | 237 € | 3 957 € |
| De 250 000 € à 500 000 € | 237 € | 5 652 € |
| Plus de 500 000 € | 237 € | 7 349 € |
La base minimum n’est pas la cotisation finale : on lui applique le taux de votre collectivité. Retenez l’ordre de grandeur, puis consultez votre avis en ligne pour le montant exact. Au-delà de 152 500 € HT de chiffre d’affaires, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) peut aussi s’appliquer, un seuil que peu de LMNP atteignent.
Quelles déclarations déposer pour la CFE en LMNP ?
La première année, déposez la déclaration 1447-C-SD auprès du service des impôts des entreprises du lieu du bien, au plus tard le 31 décembre. Les années suivantes, aucune déclaration n’est requise, sauf modification de votre situation, à signaler par la 1447-M-SD avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
- Déposer la 1447-C-SD la première année. Pour la première année de location, déposez la déclaration 1447-C-SD auprès du service des impôts des entreprises du lieu du bien, au plus tard le 31 décembre. Pas encore de numéro SIRET ? Voir comment l’obtenir en LMNP.
- Indiquer l’établissement au micro-BIC. Au régime micro-BIC, mentionnez l’adresse de l’établissement principal sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.
- Signaler les changements éventuels. Les années suivantes, aucune déclaration n’est requise, sauf modification de la situation (surface, demande d’exonération) : déposez alors la 1447-M-SD avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
- Consulter l’avis dans l’espace professionnel. Les avis de CFE ne sont consultables qu’en ligne, dans l’espace professionnel d’impots.gouv.fr. Créez-le dès le début de l’activité.
- Payer avant les échéances. Réglez le solde au plus tard le 15 décembre, et l’acompte du 15 juin si la cotisation de l’année précédente atteignait 3 000 €. Le paiement est dématérialisé.
Dates de paiement de la CFE
Le solde de CFE est dû au plus tard le 15 décembre. Un acompte de 50 % de la cotisation de l’année précédente s’ajoute le 15 juin si celle-ci atteignait au moins 3 000 €, sauf prélèvement mensuel. Le paiement est dématérialisé et l’avis se consulte uniquement dans l’espace professionnel.
| Échéance | Date | Précision |
|---|---|---|
| Acompte | 15 juin | 50 % de la CFE de l’année précédente, si elle atteignait au moins 3 000 € et sans prélèvement mensuel |
| Solde | 15 décembre | Paiement en ligne ou par prélèvement |
| Adhésion au prélèvement mensuel | Jusqu’au 30 juin | Pour l’année en cours, selon la documentation de la DGFiP |
| Adhésion au prélèvement à l’échéance | 31 mai (acompte), 30 novembre (solde) | Le prélèvement intervient après la date limite de paiement |
La CFE est-elle déductible en LMNP ?
Au régime réel, la CFE est une charge d’exploitation déductible du résultat : la contribution économique territoriale figure parmi les impôts et taxes déductibles. Au micro-BIC, elle n’est pas déductible séparément, car l’abattement forfaitaire de 50 % ou de 30 % couvre l’ensemble des charges.
Pour un bien au réel, la CFE s’ajoute aux autres charges déductibles du LMNP et réduit le résultat imposable. Elle entre aussi dans le calcul de votre rentabilité LMNP, au même titre que la taxe foncière. Elle figure parmi les charges portées dans la liasse fiscale LMNP du régime réel, qu’il vous faut établir chaque année. Pour trancher entre les deux régimes, consultez notre comparaison du micro-BIC et du régime réel.
Confier la comptabilité LMNP à un comptable en ligne
Au réel, la CFE, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les amortissements doivent être justifiés et comptabilisés chaque année. Comparez les comptables LMNP en ligne selon leurs tarifs, leur accompagnement et leurs réserves.
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Les erreurs fréquentes sur la CFE du loueur en meublé
Les erreurs courantes : croire que le micro-BIC dispense de CFE, oublier la déclaration 1447-C-SD de la première année, ne pas consulter l’avis en ligne, confondre CFE et taxe foncière, ou réclamer une exonération facultative sans vérifier la délibération de la commune.
Croire que le micro-BIC dispense de CFE
Le régime d’imposition de vos revenus n’a pas d’effet sur l’assujettissement à la CFE. Le loueur en meublé au micro-BIC y reste imposable et indique l’adresse de son établissement principal sur la 2042-C-PRO.
Oublier la 1447-C-SD de la première année
La déclaration est à déposer au plus tard le 31 décembre. Elle permet à l’administration d’établir votre cotisation, y compris en cas d’exonération la première année.
Attendre un avis papier
Les avis de CFE ne sont pas envoyés par courrier : ils ne sont consultables que dans l’espace professionnel de impots.gouv.fr. Sans espace créé, l’échéance du 15 décembre peut passer inaperçue.
Confondre CFE et taxe foncière
Ce sont deux impôts locaux distincts, avec deux avis et deux échéances. La taxe foncière est due par le propriétaire du bien, la CFE par l’exploitant de l’activité de location. Voir la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, souvent portée sur l’avis de taxe foncière.
Réclamer une exonération facultative sans vérifier
L’exonération des meublés de tourisme de son habitation personnelle tombe si la collectivité a délibéré en sens contraire. Un bien d’investissement n’en bénéficie pas.
Lexique de la CFE du loueur en meublé
- Cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Impôt local annuel dû par toute personne qui exerce à titre habituel une activité non salariée au 1er janvier, y compris un particulier qui loue en meublé.
- Base minimum
- Base d’imposition fixée par la commune selon le chiffre d’affaires, qui remplace la valeur locative en l’absence de local ou lorsque celle-ci est inférieure.
- Valeur locative cadastrale
- Loyer annuel théorique d’un bien, déterminé par l’administration fiscale, qui sert de base à la taxe foncière et à la CFE.
- Période de référence
- Année N-2, retenue pour apprécier le chiffre d’affaires et les biens imposables à la CFE de l’année N.
- Service des impôts des entreprises (SIE)
- Service de l’administration fiscale compétent pour la CFE du loueur en meublé : celui du lieu du bien, destinataire des déclarations 1447-C-SD et 1447-M-SD.
Questions fréquentes sur la CFE en LMNP
Un LMNP doit-il payer la CFE ?
Oui, en principe. La location de locaux meublés est une activité commerciale par nature, et un particulier qui la pratique reste redevable de la CFE. Des exonérations existent : recettes inférieures ou égales à 5 000 €, location de son habitation personnelle selon les cas, et année de création de l’activité.
À partir de quel chiffre d’affaires la CFE est-elle due en LMNP ?
Les redevables relevant de la cotisation minimum dont les recettes de la période de référence sont inférieures ou égales à 5 000 € sont exonérés de plein droit. Au-delà, la CFE est due. Votre avis en ligne indique le montant retenu, fixé par votre commune ou intercommunalité.
Quand faut-il payer la CFE ?
Le solde est dû au plus tard le 15 décembre. Un acompte de 50 % de la cotisation de l’année précédente est exigé le 15 juin si celle-ci atteignait au moins 3 000 € et sans prélèvement mensuel. Le paiement est dématérialisé : en ligne ou par prélèvement.
Faut-il déclarer son activité de loueur en meublé pour la CFE ?
Oui, la première année : déposez la déclaration 1447-C-SD auprès du service des impôts des entreprises du lieu du bien, au plus tard le 31 décembre. Les années suivantes, seule la 1447-M-SD est utile, en cas de modification de la situation, avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
La CFE est-elle déductible en LMNP ?
Au régime réel, oui : la CFE est une charge d’exploitation déductible du résultat, car la contribution économique territoriale figure parmi les impôts et taxes déductibles. Au micro-BIC, non : l’abattement forfaitaire de 50 % ou de 30 % couvre l’ensemble des charges, sans déduction séparée.
Un meublé de tourisme est-il exonéré de CFE ?
Les meublés de tourisme faisant partie de votre habitation personnelle sont exonérés, sauf délibération contraire de la collectivité. Un bien d’investissement n’est pas votre habitation personnelle : cette exonération ne s’y applique pas. Vérifiez la délibération de votre commune avant de demander l’exonération.
Sources
- 1. DGFiP, Je fais de la location meublée : dois-je payer de la CFE ?, consultée en octobre 2026 : impots.gouv.fr
- 2. DGFiP, L’impôt s’adapte à votre IE, Loueurs en meublé, plaquette : impots.gouv.fr
- 3. DGFiP, Fiche CET et IFER 2026, consultée en octobre 2026 : impots.gouv.fr
- 4. DGFiP, La cotisation foncière des entreprises, dépliant : impots.gouv.fr
- 5. DGFiP, Notice 1447-C-NOT-SD, millésime 2026 : impots.gouv.fr
- 6. BOFiP, Cotisation foncière des entreprises, cotisation minimum, règles générales (BOI-IF-CFE-20-20-40-10), barème 2023 : bofip.impots.gouv.fr
- 7. BOFiP, Impôts et taxes déductibles, liste non exhaustive (BOI-ANNX-000120) : bofip.impots.gouv.fr
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé ni un conseil en investissement. Montants, seuils et délibérations locales évoluent : vérifiez-les sur impots.gouv.fr ou auprès de votre service des impôts des entreprises avant toute démarche.