Liasse fiscale LMNP : formulaires 2031 et 2033
Le formulaire 2031 et les annexes 2033 forment la liasse fiscale que tout loueur en meublé au réel dépose chaque année. Voici ce que contient chaque formulaire, qui doit le déposer, comment le télétransmettre et quelles erreurs éviter.
Sommaire
La liasse fiscale LMNP est le dossier de déclaration de résultat du régime réel : le formulaire 2031 et ses annexes 2033, télétransmis chaque année à l’administration. Elle permet de déduire charges et amortissements. Le résultat est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO. Au micro-BIC, aucune liasse n’est à déposer.
Qu’est-ce que la liasse fiscale en LMNP ?
Au régime réel, la liasse fiscale remplace l’abattement forfaitaire du micro-BIC : vous déclarez vos loyers, déduisez vos charges réelles et l’amortissement du bien, puis le résultat obtenu est imposé. Son contenu repose sur une comptabilité complète, tenue tout au long de l’exercice.
Le formulaire 2031, souvent cherché sous le nom de cerfa 2031, porte l’identification de l’activité, le régime d’imposition et le résultat fiscal. Les annexes 2033 le complètent avec le bilan, le compte de résultat et le suivi des amortissements. Le résultat qui en ressort alimente la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, base de votre impôt sur le revenu. Pour la vue d’ensemble des démarches, consultez notre guide de la déclaration LMNP.
Qui doit déposer une liasse fiscale LMNP ?
Doivent déposer une liasse les loueurs en meublé relevant du régime réel : de plein droit si leurs recettes dépassent les plafonds du micro-BIC, ou sur option. Pour les revenus 2025, ces plafonds sont de 77 700 € HT en location classique et de 15 000 € HT pour un meublé de tourisme non classé.
| Situation | Régime | Liasse 2031-2033 | À déposer |
|---|---|---|---|
| Recettes jusqu’à 77 700 € HT (location classique, meublé classé), sans option | Micro-BIC, abattement de 50 % | Non | 2042-C-PRO uniquement |
| Meublé de tourisme non classé, recettes jusqu’à 15 000 € HT, sans option | Micro-BIC, abattement de 30 % | Non | 2042-C-PRO uniquement |
| Option pour le réel alors que le micro-BIC reste possible | Réel simplifié sur option | Oui | 2031, 2033 puis 2042-C-PRO |
| Recettes au-delà du plafond micro-BIC et jusqu’à 254 000 € HT | Réel simplifié de plein droit | Oui | 2031, 2033 puis 2042-C-PRO |
| Recettes au-delà de 254 000 € HT | Réel normal | Oui | 2031 et formulaires de la série 2050, non traités ici |
Le passage au réel devient obligatoire quand les plafonds du micro-BIC sont dépassés deux années consécutives. L’option pour le réel doit être exercée au plus tard à la date de dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédente, par courrier ou messagerie sécurisée auprès du service des impôts des entreprises. Elle vaut pour un an, se reconduit tacitement et reste irrévocable pendant cette période.
Les plafonds sont réévalués périodiquement. Vérifiez le montant applicable à vos revenus sur impots.gouv.fr avant de choisir votre régime, et reportez-vous à nos conditions pour relever du statut LMNP et à la différence entre LMNP et LMP.
Les formulaires de la liasse : 2031 et 2033
La liasse LMNP se compose du formulaire 2031 (déclaration de résultat) et des annexes 2033-A à 2033-D : bilan simplifié, compte de résultat, immobilisations et amortissements, déficits reportables. La 2033-E ne concerne que les recettes supérieures à 152 500 € HT. Les 2033-F et 2033-G ne s’appliquent pas à une entreprise individuelle.
| Formulaire | Intitulé officiel | Rôle en LMNP | Pour un LMNP |
|---|---|---|---|
| 2031-SD | Déclaration de résultats BIC, régime simplifié | Identification, régime, résultat fiscal de l’exercice | Toujours |
| 2033-A-SD | Bilan simplifié | Le « bilan LMNP » : actif (bien immobilier, mobilier) et passif (emprunt, capitaux) | Oui, pour déduire les amortissements |
| 2033-B-SD | Compte de résultat simplifié | Loyers, charges, dotations aux amortissements, résultat | Oui |
| 2033-C-SD | Immobilisations, amortissements, plus-values, moins-values | Tableau des biens amortis et des dotations de l’exercice | Oui |
| 2033-D-SD | Relevé des provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables, divers | Suivi du déficit reportable sur dix ans | Oui |
| 2033-E-SD | Détermination des effectifs et de la valeur ajoutée | Uniquement si le chiffre d’affaires dépasse 152 500 € HT | Rarement |
| 2033-F-SD, 2033-G-SD | Capital social, filiales et participations | Non requis pour une entreprise individuelle | Non |
La plaquette de l’administration indique que la déclaration 2031 s’accompagne du cadre I de l’annexe 2031 bis, et que le tableau 2033-A est nécessaire pour déduire les amortissements d’un immeuble inscrit à l’actif. La notice 2033-NOT-SD du millésime en cours fait foi pour le détail ligne à ligne.
Comment déposer sa liasse fiscale LMNP, étape par étape
Pour déposer sa liasse LMNP : obtenir un SIRET, opter pour le réel, tenir une comptabilité complète, calculer les amortissements, établir les formulaires 2031 et 2033, les télétransmettre, puis reporter le résultat sur la 2042-C-PRO. Chaque étape repose sur vos justificatifs d’achat, de prêt et de travaux.
- Obtenir son numéro SIRET. Déclarez l’activité de loueur en meublé sur le guichet unique de l’INPI dans les 15 jours suivant le début de la location. Voir comment obtenir son numéro SIRET en LMNP.
- Opter pour le régime réel. Si vous pouvez rester au micro-BIC, informez le service des impôts des entreprises de votre choix du réel, au plus tard à la date de dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédente. Pour trancher, comparez le micro-BIC et le régime réel.
- Réunir les justificatifs et tenir la comptabilité. Rassemblez l’acte d’achat, le tableau d’amortissement du prêt, les factures de travaux et de mobilier, la taxe foncière et les charges. Au réel, la comptabilité complète est obligatoire.
- Calculer les amortissements par composants. Ventilez le prix entre terrain, bâti et équipements, puis amortissez chaque composant sur sa durée propre. Le terrain ne s’amortit pas. Le détail se trouve dans notre guide du calcul de l’amortissement LMNP.
- Établir la liasse 2031 et 2033. Renseignez le formulaire 2031 et les annexes 2033-A à 2033-D à partir de la comptabilité de l’exercice.
- Télétransmettre la liasse. Déposez-la par l’espace professionnel d’impots.gouv.fr ou par un prestataire comptable qui transmet en EDI. La transmission électronique est obligatoire au réel.
- Reporter le résultat sur la 2042-C-PRO. Reportez le résultat dans la rubrique des revenus des locations meublées non professionnelles au régime du bénéfice réel. Un déficit n’est imputable que sur ces revenus, sur dix ans. Le régime du déficit LMNP précise les règles d’imputation.
Pour télédéclarer, vous devez disposer d’un espace professionnel sur impots.gouv.fr, même si vous êtes loueur non professionnel. Vos charges déductibles au réel doivent toutes être justifiées par une pièce comptable.
Remplir sa liasse soi-même ou se faire accompagner ?
Vous pouvez remplir la liasse vous-même dans l’espace professionnel, avec un logiciel ou avec un prestataire. La saisie est rarement le point bloquant : ce sont la ventilation terrain et bâti, les amortissements et le bilan d’ouverture qui génèrent les erreurs. Les honoraires d’un service comptable sont déductibles au réel.
| Option | Ce que vous faites | Coût | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Saisie directe dans l’espace professionnel | Vous produisez comptabilité et amortissements, puis saisissez les formulaires | Gratuit, hors temps passé | Investisseur à l’aise avec la comptabilité |
| Logiciel en autonomie | Vous saisissez vos écritures, le logiciel génère et transmet la liasse | Abonnement : voir notre comparatif des comptables en ligne et le baromètre des tarifs | Un bien simple, profil autonome, par exemple avec Indy |
| Service accompagné | Un interlocuteur dédié prend en charge comptabilité, amortissements, liasse et télétransmission | À partir de 599 € TTC par an pour un bien, avec Nopillo | Premier ou deuxième bien meublé, ou régularisation d’années en retard |
Nopillo : comptabilité et liasse fiscale LMNP clés en main
Nopillo prend en charge la comptabilité, le plan d’amortissement par composants, la liasse fiscale 2031-SD et sa télétransmission. Un interlocuteur salarié de Nopillo suit votre dossier d’une année sur l’autre, et le service peut régulariser les exercices passés.
Inclus
- Immatriculation de l’activité (formalités INPI)
- Plan d’amortissement par composants
- Liasse 2031-SD générée et télétransmise
- Régularisation des exercices passés et bilan de départ
- Facturation électronique sans supplément à partir de septembre 2026
Réserves
- Location meublée uniquement : ni SCI, ni location nue
- Au-delà de deux biens, comparez : +100 € par bien, sans dégressivité
- Justificatifs indispensables (acte, tableau d’amortissement du prêt, factures de travaux) : sans eux, le dossier reste bloqué
- Réponse annoncée sous 48 h par Nopillo, délai non mesuré par ILA
Lien partenaire. ILA perçoit une commission si vous souscrivez ; elle ne modifie ni la note ni les réserves ci-dessus. Remise de 100 € sur la première année pour un bien, pour les demandes ouvertes depuis ce lien. La note de 4,5/5 est une note éditoriale ILA, pas une moyenne Google ou Trustpilot. Tarifs TTC relevés en octobre 2026, conditions à vérifier au moment de souscrire.
Faites le test avant de payer. Les honoraires de comptabilité sont une charge déductible, mais l’économie réelle dépend de votre résultat imposable : si vos amortissements ramènent déjà le résultat à zéro, il n’y a pas d’économie immédiate. Le service se justifie si l’écart d’impôt entre micro-BIC et réel dépasse son coût. Chiffrez-le avec notre simulateur LMNP.
Date limite de dépôt de la liasse fiscale LMNP et sanctions
La liasse 2031 se dépose en principe avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai pour un exercice clos au 31 décembre, sauf calendrier de campagne plus favorable. La 2042-C-PRO suit le calendrier de la déclaration de revenus, échelonné par département. Vérifiez les dates publiées chaque printemps sur impots.gouv.fr.
| Démarche | Échéance de principe | Où la vérifier |
|---|---|---|
| Immatriculation de l’activité | Dans les 15 jours suivant le début de la location | Guichet unique de l’INPI |
| Option pour le réel | Au plus tard à la date de dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédente | Service des impôts des entreprises |
| Liasse 2031 et annexes 2033 | Avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai | Espace professionnel impots.gouv.fr |
| Déclaration 2042-C-PRO | Calendrier annuel de la déclaration de revenus, par département | impots.gouv.fr |
Sanctions. Un dépôt tardif entraîne une majoration de 10 % de l’impôt dû (article 1728 du CGI), pouvant être relevée à 20 % puis 40 % après une mise en demeure restée sans effet, ainsi que des intérêts de retard. Ne laissez pas l’échéance passer en attendant d’avoir un dossier parfait.
Les erreurs qui coûtent cher sur une liasse LMNP
Les erreurs les plus fréquentes touchent aux amortissements : terrain amorti à tort, déficit créé par l’amortissement, report oublié sur la 2042-C-PRO. S’y ajoutent le dépôt hors délai et l’oubli de la réintégration des amortissements à la revente. Chacune a une conséquence fiscale chiffrable.
Mal ventiler terrain et bâti
Le terrain ne s’amortit pas. Une ventilation trop favorable au bâti peut être remise en cause lors d’un contrôle. Appuyez-vous sur l’acte, l’avis de taxe foncière ou une évaluation argumentée.
Créer un déficit avec l’amortissement
L’amortissement ne peut pas creuser de déficit : la fraction excédentaire est reportée sans limitation de durée (article 39 C du CGI). Ne la confondez pas avec le déficit de charges, imputable sur dix ans. Voir le régime du déficit LMNP.
Oublier la 2042-C-PRO
La liasse ne suffit pas : le résultat doit être reporté dans la rubrique des locations meublées non professionnelles au régime du bénéfice réel, sinon il n’entre pas dans votre impôt.
Déposer hors délai ou sans télétransmission
La transmission électronique est obligatoire pour les loueurs au réel. Un dossier prêt mais non transmis reste un dossier non déposé.
Ignorer la réintégration des amortissements à la revente
Pour les ventes à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont retirés du prix d’achat dans le calcul de la plus-value, sauf pour certaines résidences gérées (étudiants, seniors). Mesurez l’effet dans notre guide de la plus-value LMNP.
Lexique de la liasse fiscale LMNP
- Liasse fiscale
- Ensemble des formulaires de déclaration de résultat déposés chaque année par une entreprise au régime réel : formulaire 2031 et annexes 2033 pour un loueur en meublé au réel simplifié.
- Régime réel simplifié
- Régime d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux appliqué de plein droit au-delà des plafonds du micro-BIC et jusqu’à 254 000 € de recettes HT, ou sur option, avec déduction des charges réelles et des amortissements.
- Amortissement par composants
- Méthode qui répartit le prix du bien en composants (gros œuvre, toiture, installations, mobilier) amortis chacun sur sa propre durée d’utilisation. Le terrain n’est pas amortissable.
- Déficit reportable
- Déficit de location meublée non professionnelle imputable uniquement sur les revenus de même nature de l’année et des dix années suivantes.
- EDI
- Échange de données informatisé : mode de transmission par lequel un prestataire comptable dépose la liasse fiscale à la place du contribuable auprès de l’administration.
- 2042-C-PRO
- Déclaration complémentaire de revenus sur laquelle on reporte le résultat de la location meublée, une fois la liasse établie.
Questions fréquentes sur la liasse fiscale LMNP
Faut-il une liasse fiscale en LMNP ?
Oui, dès que vous êtes au régime réel, de plein droit ou sur option : vous déposez chaque année le formulaire 2031 et ses annexes 2033, par voie électronique. Au micro-BIC, il n’y a pas de liasse : vous reportez simplement vos recettes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.
Quelle est la différence entre le formulaire 2031 et les formulaires 2033 ?
Le formulaire 2031 est la déclaration de résultat qui identifie l’activité et chiffre le résultat fiscal. Les formulaires 2033 sont les annexes comptables : bilan simplifié, compte de résultat, tableau des immobilisations et amortissements, puis relevé des déficits reportables. Ensemble, ils forment la liasse fiscale.
Un comptable est-il obligatoire pour un LMNP au réel ?
Non, aucune obligation légale de recourir à un expert-comptable. En revanche, la comptabilité complète et la télétransmission de la liasse sont obligatoires au réel. Vous pouvez saisir vous-même vos déclarations dans l’espace professionnel, ou passer par un logiciel ou un prestataire comptable qui transmet en EDI.
Quand déposer la liasse fiscale LMNP ?
En principe avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, pour un exercice clos au 31 décembre, selon la plaquette de l’administration. Le calendrier de campagne peut accorder un délai supplémentaire. Vérifiez chaque printemps la date publiée sur impots.gouv.fr : la 2042-C-PRO suit un calendrier distinct.
Que risque-t-on en cas de retard ou d’oubli ?
Une majoration de 10 % de l’impôt dû en cas de dépôt tardif (article 1728 du CGI), pouvant être relevée à 20 % puis 40 % après une mise en demeure restée sans effet. Des intérêts de retard s’ajoutent dès le lendemain de la date limite, d’où l’intérêt de régulariser vite.
Peut-on faire sa liasse fiscale LMNP soi-même ?
Oui, la saisie se fait dans l’espace professionnel d’impots.gouv.fr. La difficulté n’est pas la saisie mais la préparation : ventilation terrain et bâti, amortissements par composants, bilan d’ouverture. Si ces calculs vous freinent, un logiciel ou un service d’accompagnement limite le risque d’erreur.
Sources
- 1. DGFiP, L’impôt s’adapte à votre IE, Loueurs en meublé, plaquette (règles des revenus 2025), consultée en octobre 2026 : impots.gouv.fr
- 2. DGFiP, Notice 2033-NOT-SD, millésime 2026, consultée en octobre 2026 : impots.gouv.fr
- 3. DGFiP, Régime des locations meublées, foire aux questions, mars 2026 : impots.gouv.fr
- 4. DGFiP, Formulaire 2031-SD (articles 53 A et 302 septies A bis du CGI) : impots.gouv.fr
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé ni un conseil en investissement. Les plafonds et les dates changent : vérifiez-les sur impots.gouv.fr ou auprès de votre service des impôts des entreprises avant de déposer.