Avis, placements non cotés
Club deal : notre avis, la rentabilité réelle et pour quel profil
Le club deal réunit un cercle restreint d’investisseurs sur une seule opération non cotée. Rendements annoncés de 8 à 12 %, capital non garanti, argent bloqué jusqu’à la sortie. Notre note détaillée critère par critère, ce que rapporte réellement ce montage, et les profils pour lesquels il n’a pas sa place.
Notre avis en résumé
Notre verdict sur le club deal
Réponse directe
Le club deal est un bon satellite et un mauvais socle. Il donne accès à des opérations lisibles, à des durées plus courtes qu’un fonds et à un rendement cible de 8 à 12 %, mais il concentre tout le risque sur une seule opération, bloque le capital jusqu’à la sortie et n’offre aucune garantie sur le rendement annoncé. Notre note : 6/10, réservé aux investisseurs déjà diversifiés, sur une fraction limitée du patrimoine financier.
6/10
Note ILA
Ce qui vaut la note. C’est l’un des rares montages où l’investisseur sait exactement ce qu’il finance avant de payer : un actif identifié, un opérateur nommé, un plan de financement chiffré, une échéance. Les frais d’entrée sont bien inférieurs aux commissions de souscription d’une SCPI, et la durée d’immobilisation est deux à trois fois plus courte que celle d’un fonds de private equity.
Ce qui la plafonne. Il n’y a aucune mutualisation : une opération qui échoue n’est compensée par rien. Le rendement affiché est un engagement de l’emprunteur ou une hypothèse de business plan, pas une performance. Et la liquidité est nulle : ni rachat, ni marché secondaire, ni sortie anticipée hors clause spécifique.
Rentabilité cible
8/10
8 à 12 % annoncés, très au-dessus d’une SCPI ou d’un fonds euros.
Rentabilité constatée
5/10
Écart documenté entre rendement annoncé et rendement servi, retards fréquents.
Sécurité du capital
4/10
Perte totale possible. Les garanties réelles changent tout, quand il y en a.
Liquidité
2/10
Aucun marché secondaire. Prorogation d’échéance fréquente en obligataire.
Frais
7/10
0 à 5 % à l’entrée, contre 8 à 12 % de commission sur beaucoup de SCPI.
Transparence du sous-jacent
8/10
Actif, opérateur et stratégie de sortie connus avant la souscription.
Fiscalité
5/10
Flat tax de droit commun, aucun avantage propre. PEA-PME possible sur certains titres.
Charge de gestion
8/10
Placement passif après souscription, mais analyse exigeante en amont.
Accessibilité
6/10
1 000 € sur plateforme agréée, mais 100 000 € et plus en co-investissement direct.
Ce que le club deal apporte
- Un actif identifié et chiffré avant de payer, ce qu’aucun fonds à collecte ouverte ne permet
- Un rendement cible de 8 à 12 %, hors de portée des placements réglementés
- Une durée courte : 12 à 24 mois en obligataire, 3 à 7 ans en capital
- Des frais d’entrée contenus, sans commission de souscription à deux chiffres
- Un accès à des opérations réservées en pratique aux institutionnels
Ce que le club deal coûte
- Aucune mutualisation : une opération qui échoue n’est compensée par rien
- Capital bloqué jusqu’à la sortie, sans rachat ni marché secondaire
- Un rendement annoncé qui n’est ni garanti ni contrôlé par un tiers
- Une collecte courte qui pousse à décider vite sur un dossier découvert la veille
- Un dossier rédigé par celui qui a intérêt à ce qu’il soit financé
- Une qualité de reporting très variable une fois les fonds versés
1 actif
Un club deal finance une opération unique, pas un portefeuille
20 à 40
Nombre habituel de co-investisseurs dans un montage de gré à gré
31,4 %
Flat tax sur les intérêts et dividendes hors enveloppe, depuis janvier 2026
~26 %
Part des projets en retard de plus de 6 mois en financement participatif immobilier, début 2026
Pour qui
Pour quel profil d’investisseur
Réponse directe
Le club deal s’adresse à un investisseur qui dispose déjà d’une épargne de précaution, d’un patrimoine financier diversifié et d’un horizon compatible avec un blocage de plusieurs années. Il est inadapté à une épargne unique, à un besoin de revenu régulier, à un capital nécessaire à un projet daté et à tout investisseur qui ne peut pas assumer la perte du montant engagé.
| Profil | Verdict | Pourquoi |
|---|---|---|
| Premier placement, épargne encore peu constituée | à écarter | Le risque de perte totale sur une opération unique n’a pas sa place avant un socle diversifié et une épargne de précaution. |
| Investisseur immobilier expérimenté, patrimoine financier diversifié | adapté | Cible naturelle du montage : capacité d’analyse d’un dossier immobilier et poche satellite assumée. |
| Recherche d’un revenu complémentaire régulier | à écarter | Les distributions sont ponctuelles et conditionnées à la réussite de l’opération, pas mensuelles. |
| Capital destiné à un projet daté (achat, études, retraite proche) | à écarter | La prorogation d’échéance est courante : la date de sortie n’est pas une date certaine. |
| Dirigeant en report d’imposition après cession | sous conditions | L’éligibilité au réinvestissement de l’apport-cession doit être validée avant l’apport, opération par opération. |
| Investisseur cherchant un avantage fiscal | neutre | Aucun régime de faveur propre au club deal : c’est la fiscalité de droit commun des revenus du capital. |
| Profil averse au risque, capital à préserver | à écarter | Le capital n’est jamais garanti, quelle que soit la présentation commerciale de l’opération. |
Notre règle de dimensionnement
Une opération de club deal ne devrait représenter qu’une fraction du patrimoine financier, et l’ensemble de la poche non cotée rester très minoritaire dans l’allocation globale. Le bon test n’est pas « est-ce que le dossier me plaît », mais « si je perds ce montant en totalité, qu’est-ce que cela change à mes projets ». Si la réponse n’est pas « rien », le montant est trop élevé.
Définition
Qu’est-ce qu’un club deal, précisément
Réponse directe
Un club deal est une opération d’investissement dans laquelle un cercle restreint d’investisseurs met en commun ses capitaux pour financer un seul actif ou une seule société non cotée, via une structure dédiée. Quatre caractéristiques le distinguent : une opération unique, un nombre limité de co-investisseurs, une collecte de quelques semaines, et une durée de blocage définie sans marché secondaire.
Le terme vient du private equity, où plusieurs fonds se regroupaient pour financer une acquisition trop lourde pour un seul d’entre eux. Il a été repris par l’immobilier, puis par les plateformes de financement participatif, jusqu’à désigner des opérations dont le ticket d’entrée va de mille euros à plusieurs centaines de milliers.
Les quatre marqueurs d’un club deal
- Une opération, un actif. Là où un fonds déploie la collecte sur une série de dossiers choisis par la société de gestion, le club deal est adossé à un projet identifié, décrit et chiffré avant la souscription.
- Un cercle restreint. De quelques investisseurs à quelques dizaines dans les montages de gré à gré ; plusieurs centaines lorsque l’opération est distribuée par une plateforme agréée.
- Une collecte courte. Quelques semaines, parfois quelques jours. Cette rapidité fait partie du modèle : elle impose une décision sur un dossier que l’investisseur découvre.
- Une sortie programmée. Remboursement à échéance pour un montage obligataire, revente de l’actif pour un montage en capital. Entre les deux, il n’existe en général aucun moyen de sortir.
Ce que « club deal » ne veut pas dire
Le club deal n’est ni un statut juridique, ni un produit agréé, ni un label. C’est une manière d’organiser une opération. Deux montages vendus sous le même nom peuvent avoir des risques opposés : obligation à 18 mois émise par un marchand de biens, part de SAS immobilière bloquée sept ans, ou co-investissement en capital-développement. Avant de comparer des rendements, il faut identifier ce que l’on achète : une créance ou du capital.
| Critère | Club deal | SCPI | Fonds non coté (FPCI, SLP) |
|---|---|---|---|
| Diversification | Aucune : une opération risque concentré | Portefeuille de dizaines à centaines d’actifs | 10 à 25 participations selon la stratégie |
| Visibilité sur le sous-jacent | Totale, actif connu avant souscription atout | Partielle, arbitrages décidés par la société de gestion | Faible à l’entrée, portefeuille constitué après la collecte |
| Ticket d’entrée courant | 1 000 € à plus de 500 000 € selon le montage | Quelques centaines à quelques milliers d’euros | 100 000 € pour un FPCI ouvert aux investisseurs avertis |
| Durée | 12 mois à 7 ans selon la nature de l’opération | Recommandation d’au moins 8 à 10 ans | 8 à 12 ans, avec appels de fonds échelonnés |
| Liquidité avant terme | Quasi nulle, pas de marché secondaire bloqué | Marché de parts, variable selon la SCPI | Cession possible mais rare et décotée |
| Frais d’entrée typiques | 0 à 5 %, parfois supportés par l’opérateur | Commission de souscription souvent de 8 à 12 % | Frais de gestion annuels plus carried interest |
Pour situer un club deal face à un projet locatif en direct, comparez les deux scénarios sur des grandeurs homogènes avec le calculateur de rentabilité.
Typologie
Les trois familles de club deals, et pourquoi elles ne se comparent pas
Réponse directe
Un club deal peut prendre trois formes très différentes : une obligation prêtée à un opérateur immobilier, une prise de participation au capital d’une société qui détient un actif, ou un co-investissement en private equity aux côtés d’une société de gestion. Le rendement affiché n’a pas le même sens dans les trois cas : dans le premier, c’est un taux contractuel ; dans les deux autres, une cible.
| Montage | Ce que détient l’investisseur | Durée usuelle | Rendement annoncé | Risque principal |
|---|---|---|---|---|
| Club deal obligataire (marchand de biens, promoteur) | Une obligation, donc une créance sur la société de projet | 12 à 24 mois | Taux contractuel, souvent 9 à 12 % | Défaut ou retard de l’opérateur ; rang de la créance |
| Club deal immobilier en capital (SAS, SCI) | Des actions ou parts sociales de la société qui détient l’actif | 3 à 7 ans | TRI cible, non contractuel | Valeur de revente inférieure au business plan |
| Co-investissement en private equity | Des titres d’une société cible, aux côtés d’un fonds | 4 à 8 ans | Multiple cible sur la durée | Échec de la trajectoire de croissance ; dilution |
Créancier ou associé : la distinction qui décide de tout
Dans un club deal obligataire, l’investisseur est prêteur. Il perçoit un intérêt fixe, ne profite pas de la surperformance, et sa créance peut être garantie par une hypothèque, une caution personnelle du dirigeant ou une garantie autonome. Un rang de créance et une garantie réelle valent plus qu’un taux affiché de deux points supérieur.
Dans un club deal en capital, l’investisseur est associé. Il capte toute la plus-value au-delà du business plan, mais absorbe aussi la première perte, après remboursement de la banque et des créanciers. Le même actif, financé par le même opérateur, ne présente pas le même risque selon la place que l’on occupe dans la structure du financement.
Le réflexe à avoir
Demandez le tableau de financement complet de l’opération : dette bancaire, dette obligataire, quasi-fonds propres, fonds propres de l’opérateur, et à quel niveau se situe votre argent. Un club deal dans lequel l’opérateur n’engage pas ses propres fonds propres n’est pas un co-investissement, c’est un financement.
Rentabilité
La rentabilité réelle : ce que l’on annonce et ce que l’on touche
Réponse directe
Les club deals affichent des rendements cibles de 8 à 12 % par an, contre environ 4 à 6 % pour une SCPI. Cet écart rémunère un risque qui s’est matérialisé : sur le financement participatif immobilier, segment le plus documenté, les baromètres de marché situent début 2026 la part des projets en retard de plus de six mois autour de 26 %, contre moins de 1 % avant 2020. C’est la raison pour laquelle nous notons la rentabilité constatée 5/10, quand la rentabilité cible mérite 8/10.
Dès janvier 2025, l’Autorité des marchés financiers relevait dans son étude sur le financement participatif immobilier que les rendements effectivement servis s’écartaient sensiblement des rendements contractuels annoncés aux souscripteurs, avec des retards très fréquents. Le retournement de la promotion immobilière entre 2022 et 2024 a fait le reste : plusieurs opérateurs ont fait défaut, et une plateforme historique du secteur a été placée en redressement judiciaire fin 2025 avant d’être reprise.
Ce constat ne condamne pas la classe d’actifs, mais il impose une lecture correcte des chiffres. Un taux contractuel de 10 % n’est pas un rendement de 10 % : c’est ce que l’emprunteur s’engage à payer s’il en a les moyens à l’échéance. Un TRI cible de 12 % n’est pas davantage un rendement : c’est le résultat d’un business plan dont chaque hypothèse peut être discutée.
Notre méthode de calcul
Reconstruisez le rendement net dans le scénario défavorable, pas dans celui du dossier : intérêts perçus après fiscalité, retard de douze mois à l’échéance, et perte partielle du capital sur une opération sur cinq. Un portefeuille de club deals qui ne tient qu’au scénario central est mal dimensionné, pas malchanceux.
Pour comparer honnêtement un club deal à un projet locatif en direct, raisonnez sur des grandeurs comparables : rendement net de fiscalité, effort de trésorerie et durée d’immobilisation. Le calculateur de rendement locatif permet de poser les deux scénarios côte à côte.
Risque
Les cinq risques à chiffrer avant de souscrire
Réponse directe
Cinq risques structurent un club deal : la concentration sur une opération unique, la défaillance de l’opérateur, le rang de la créance ou de la participation dans le financement, l’absence de liquidité avec prorogation possible de l’échéance, et le risque de gouvernance en cas de désaccord entre co-investisseurs. Aucun n’est couvert par une garantie de capital.
- Concentration. Le premier risque n’est pas dans le dossier, il est dans l’allocation : une seule opération, donc aucun effet de compensation. C’est le point qui plafonne notre note à 4/10 sur la sécurité du capital.
- Contrepartie. Tout repose sur la capacité de l’opérateur à mener l’opération à terme. Son historique de sorties réalisées compte davantage que le nombre de projets financés qu’il met en avant.
- Rang. Un obligataire subordonné passe après la banque ; un associé passe après tous les créanciers. À taux affiché identique, deux positions dans la structure de financement n’ont pas le même risque.
- Liquidité. Pas de rachat, pas de marché secondaire, et une prorogation d’échéance courante en obligataire. La date de sortie annoncée est une intention, pas une échéance certaine.
- Gouvernance. En capital, un blocage entre associés peut retarder une revente de plusieurs mois. C’est le pacte d’associés, et lui seul, qui détermine ce qui se passe alors.
Signal d’alarme
Une opération présentée comme un club deal mais distribuée par mail, sur les réseaux sociaux ou par un intermédiaire rémunéré ne peut pas relever à la fois de l’offre privée et de la publicité. Si l’intermédiaire perçoit une rémunération sur la souscription, vérifiez son statut sur le registre de l’ORIAS et, pour un conseiller en investissements financiers, son adhésion à une association agréée par l’AMF.
Cadre juridique
Comment un club deal est monté, et qui le contrôle
Réponse directe
Un club deal repose sur une structure dédiée, le plus souvent une SAS, parfois une SCI ou une société de libre partenariat, et sur un pacte d’associés qui fixe la gouvernance et les conditions de sortie. Selon la manière dont il est commercialisé, il relève soit du régime de l’offre privée, hors du champ de l’agrément AMF, soit d’une plateforme de financement participatif agréée, soit d’un fonds professionnel géré par une société de gestion agréée.
Les investisseurs souscrivent au capital ou aux obligations d’une société créée pour l’opération. Le pacte d’associés est le document déterminant : il précise qui décide, à quelle majorité, ce qui se passe en cas de désaccord, comment sont réparties les distributions, et par quel mécanisme un associé peut ou ne peut pas sortir avant l’échéance. Un club deal sans pacte, ou avec un pacte qui n’aborde pas la sortie, est un club deal dont on ne connaît pas la fin.
Trois cadres réglementaires possibles
- L’offre privée. Une opération proposée sans publicité ni démarchage, à un cercle restreint approché individuellement, reste hors du champ de l’agrément AMF dans les conditions prévues par le code monétaire et financier. Cette voie n’offre aucun filet réglementaire : ni document d’information normalisé, ni contrôle d’un tiers.
- La plateforme agréée. Depuis l’entrée en application du règlement européen sur le financement participatif, les plateformes exercent sous le statut de prestataire de services de financement participatif, agréé et supervisé par l’AMF, avec obligation de remettre une fiche d’informations clés sur l’investissement et de tester les connaissances de l’investisseur non averti.
- Le fonds professionnel. Un FPCI ou une SLP gérée par une société de gestion agréée encadre le club deal dans un véhicule réglementé, avec un ticket minimum généralement fixé à 100 000 € pour les investisseurs non professionnels.
Frais
Ce que coûte réellement un club deal
Réponse directe
Les frais d’entrée d’un club deal se situent généralement entre 0 et 5 %, très en dessous des commissions de souscription d’une SCPI : c’est ce qui vaut à ce critère une note de 7/10. Mais la rémunération de l’organisateur se déplace ailleurs : commission prélevée sur l’opérateur, frais de structuration intégrés au montage, et intéressement à la surperformance au-delà d’un seuil de rendement.
Un club deal annoncé « sans frais pour l’investisseur » n’est pas gratuit : la rémunération est payée par le porteur de projet, donc financée par la marge de l’opération. Ce n’est pas illégitime, mais cela crée une question de conflit d’intérêts qu’il faut poser directement : l’intermédiaire est-il rémunéré au volume collecté, ou à la performance finale servie aux investisseurs ?
- Frais de structuration : 0 à 5 % du montant levé, parfois prélevés côté opérateur.
- Frais de gestion annuels : fréquents dans les montages en capital détenus plusieurs années, souvent 1 à 2 % de l’actif.
- Intéressement à la performance : couramment 20 % de la plus-value au-delà d’un rendement préférentiel de 7 à 8 % par an.
- Coûts de la structure : comptabilité, commissariat aux comptes le cas échéant, frais bancaires et d’acte, à la charge de la société de projet.
La question qui clarifie tout
Demandez la répartition d’un euro de plus-value entre l’opérateur, l’organisateur et les investisseurs, dans le scénario central puis dans un scénario dégradé. Un montage sain sait répondre par un tableau ; un montage opaque répond par un discours.
Fiscalité
La fiscalité d’un club deal
Réponse directe
Depuis le 1er janvier 2026, les intérêts obligataires, dividendes et plus-values mobilières d’un investisseur personne physique résident sont soumis par défaut à une flat tax de 31,4 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Le taux global antérieur était de 30 %, la hausse provenant de la CSG. Le club deal ne bénéficie d’aucun régime de faveur propre : c’est la fiscalité de droit commun des revenus du capital, d’où notre note de 5/10 sur ce critère.
| Nature du revenu | Régime par défaut | Points d’attention |
|---|---|---|
| Intérêts d’obligations | Flat tax 31,4 % hausse récente | Imposables même si l’opération est ensuite en défaut ; dispense de l’acompte de 12,8 % possible sous conditions de revenus |
| Dividendes d’une SAS de projet | Flat tax 31,4 % après impôt sur les sociétés au niveau de la structure | Double étage d’imposition : IS à 15 ou 25 % puis flat tax à la distribution |
| Plus-value de cession des titres | Flat tax 31,4 % | Option pour le barème progressif possible ; abattements très encadrés |
| Titres logés dans un PEA ou un PEA-PME | Exonération d’impôt sur le revenu après 5 ans, prélèvements sociaux dus levier | Éligibilité à vérifier titre par titre ; plafond de versements cumulé de 225 000 € |
Trois points techniques qui changent le résultat net
L’enveloppe. Les actions de PME non cotées peuvent, sous conditions strictes, être logées dans un PEA ou un PEA-PME : société soumise à l’impôt sur les sociétés, siège dans l’Union européenne ou l’Espace économique européen, et participation du souscripteur et de son foyer inférieure à 25 % des droits. Le PEA-PME accepte en outre les obligations et titres participatifs émis via des plateformes agréées par l’AMF, ce qui ouvre la porte à certains club deals obligataires. Après cinq ans, les gains sortent sans impôt sur le revenu, mais les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus.
L’IFI. Une créance obligataire est un titre de créance, pas un actif immobilier : elle n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, même si le sous-jacent financé est un immeuble. À l’inverse, la détention de parts d’une société à prépondérance immobilière est en principe taxable à hauteur de la valeur immobilière représentée, sauf exonération applicable.
L’apport-cession. Un dirigeant en report d’imposition au titre de l’article 150-0 B ter du code général des impôts doit réinvestir 60 % du produit de cession dans un délai de deux ans, dans des actifs limitativement énumérés. Tous les club deals ne sont pas éligibles, et les opérations à finalité patrimoniale immobilière en sont largement exclues. Ce point se vérifie avant l’apport, avec l’avocat fiscaliste, jamais après.
Limite de cet article
La fiscalité d’un club deal dépend de la structure émettrice, de la nature des titres, de l’enveloppe de détention et de la résidence fiscale du souscripteur. Les éléments ci-dessus décrivent le régime de droit commun : ils ne remplacent pas l’analyse d’un conseil pour une situation donnée.
Méthode
Analyser un club deal en sept vérifications
Réponse directe
Sept points suffisent à écarter la majorité des mauvais dossiers : le statut de l’intermédiaire, la nature des titres souscrits, l’engagement en fonds propres de l’opérateur, l’historique de sorties réalisées, les garanties et leur rang, les conditions de sortie inscrites au pacte, et le montant investi rapporté au patrimoine financier.
- Vérifier qui vend. Statut de l’intermédiaire, immatriculation à l’ORIAS, agrément AMF de la plateforme le cas échéant, et mode de rémunération sur l’opération.
- Identifier ce que l’on achète. Obligation ou action, rang de la créance, présence d’une dette bancaire prioritaire, existence de quasi-fonds propres.
- Mesurer l’alignement d’intérêts. Montant de fonds propres engagé par l’opérateur, et co-investissement éventuel de l’organisateur dans la même opération.
- Examiner l’historique réel. Nombre d’opérations menées à terme, retards constatés, pertes effectives, et non seulement le nombre de projets financés.
- Lire les garanties. Hypothèque de premier rang, caution personnelle, garantie autonome : leur portée juridique et leur rang comptent davantage que leur mention commerciale.
- Vérifier la sortie. Échéance, possibilité de prorogation et sa durée maximale, clauses de liquidité, sort des associés minoritaires en cas de blocage.
- Calibrer le montant. Une part limitée du patrimoine financier par opération, et un montant que l’on peut perdre entièrement sans modifier ses projets de vie.
- Statut et rémunération de l’intermédiaire vérifiés avant tout échange de documents.
- Nature des titres et rang de la créance identifiés noir sur blanc dans la documentation.
- Fonds propres de l’opérateur chiffrés dans le plan de financement.
- Historique de sorties demandé, avec retards et pertes, pas seulement le volume financé.
- Pacte d’associés ou contrat obligataire relu, clauses de sortie et de prorogation comprises.
- Montant investi compatible avec une perte totale sans conséquence sur les projets personnels.
Un club deal sur la table, et un doute sur le montage
Faire relire un pacte d’associés, un plan de financement ou une garantie avant de virer les fonds coûte une fraction de ce que coûte une opération mal analysée.
Lexique
Six termes indispensables pour lire un dossier de club deal
- Club deal
- Opération d’investissement réunissant un cercle restreint d’investisseurs qui mutualisent leurs capitaux pour financer un actif ou une société non cotée unique, via une structure dédiée.
- Pacte d’associés
- Contrat entre co-investisseurs fixant la gouvernance, la répartition des distributions et les conditions de cession des titres. Il détermine notamment la possibilité de sortir avant l’échéance.
- Offre privée
- Proposition de titres financiers faite sans publicité ni démarchage, à un cercle restreint, qui échappe aux obligations d’une offre au public dans les conditions fixées par le code monétaire et financier.
- PSFP
- Prestataire de services de financement participatif, statut européen agréé et supervisé par l’AMF, imposant notamment la remise d’une fiche d’informations clés sur l’investissement.
- Rang de la créance
- Ordre dans lequel les créanciers sont remboursés en cas de défaillance. Une obligation subordonnée passe après la dette bancaire, ce qui change radicalement le risque à taux affiché identique.
- Carried interest
- Part de la plus-value revenant à l’organisateur au-delà d’un rendement préférentiel servi aux investisseurs, couramment 20 % au-delà de 7 à 8 % par an.
FAQ
Questions fréquentes sur le club deal
Le club deal est-il un bon investissement ?
Nous le notons 6/10 : bon satellite, mauvais socle. Il apporte de la transparence sur l’actif financé, un rendement cible de 8 à 12 % et une durée plus courte qu’un fonds, mais il concentre tout le risque sur une opération, bloque le capital jusqu’à la sortie et n’offre aucune garantie de rendement. Il n’a de sens que sur une fraction limitée d’un patrimoine financier déjà diversifié.
Qu’est-ce qu’un club deal en une phrase ?
C’est une opération dans laquelle un petit groupe d’investisseurs met en commun ses capitaux pour financer un seul actif ou une seule société non cotée, via une structure dédiée, avec une durée de blocage et une stratégie de sortie définies à l’avance.
Quel est le ticket d’entrée d’un club deal ?
Il varie de 1 000 € sur une plateforme de financement participatif agréée à plusieurs centaines de milliers d’euros pour un co-investissement de gré à gré aux côtés d’une société de gestion. Les fonds professionnels du type FPCI ou SLP appliquent généralement un minimum de 100 000 € pour un investisseur non professionnel.
Quelle rentabilité peut-on attendre d’un club deal ?
Les rendements annoncés se situent le plus souvent entre 8 et 12 % par an : taux contractuels dans les montages obligataires, cibles non garanties dans les montages en capital. Les données de marché publiées début 2026 sur le financement participatif immobilier montrent un écart significatif entre rendements annoncés et rendements réalisés, avec une part importante de projets en retard de plus de six mois.
Quel est le risque d’un club deal ?
Le risque de perte totale du capital, sans garantie ni mutualisation. Il se décompose en cinq facteurs : concentration sur une opération unique, défaillance de l’opérateur, rang de la créance ou de la participation dans le financement, absence de liquidité avec prorogation possible de l’échéance, et blocage de gouvernance entre co-investisseurs.
Un club deal est-il un placement liquide ?
Non, et c’est le critère sur lequel nous le notons le plus bas. Il n’existe en général aucun marché secondaire : le capital est immobilisé jusqu’au remboursement de l’obligation ou à la revente de l’actif. Une prorogation de l’échéance est fréquente dans les montages obligataires et doit être anticipée dès la souscription.
Quelle est la fiscalité d’un club deal ?
Pour un particulier résident fiscal français, les intérêts, dividendes et plus-values mobilières sont soumis par défaut à la flat tax de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L’option pour le barème progressif reste ouverte, et certains titres peuvent être logés dans un PEA ou un PEA-PME, ce qui exonère les gains d’impôt sur le revenu après cinq ans.
Quelle différence entre un club deal et une SCPI ?
Une SCPI mutualise le risque sur un portefeuille de dizaines ou centaines d’actifs, avec une commission de souscription souvent élevée et un horizon long. Un club deal concentre tout sur une opération connue à l’avance, avec des frais d’entrée plus faibles, une durée plus courte, un rendement cible supérieur et un risque de perte en capital nettement plus concentré.
Un club deal est-il encadré par l’AMF ?
Cela dépend de sa commercialisation. Une opération distribuée par une plateforme de financement participatif relève d’un prestataire agréé et supervisé par l’AMF. Un fonds professionnel est géré par une société de gestion agréée. En revanche, une opération montée en offre privée, sans publicité ni démarchage, reste hors du champ de l’agrément : l’investisseur ne bénéficie alors d’aucun document d’information normalisé.
Peut-on perdre tout son capital dans un club deal ?
Oui. Le capital n’est pas garanti, quelle que soit la présentation commerciale de l’opération. En cas de défaillance de l’opérateur, un créancier obligataire ne récupère que ce que permettent la liquidation et le rang de sa créance ; un associé passe après tous les créanciers. C’est la raison pour laquelle le montant engagé par opération doit rester une fraction limitée du patrimoine financier.
Pour aller plus loin
Ressources liées
Notre méthode de notation. La note ILA est établie sur neuf critères notés de 1 à 10 : rentabilité cible, rentabilité constatée, sécurité du capital, liquidité, frais, transparence du sous-jacent, fiscalité, charge de gestion et accessibilité. Elle porte sur la classe d’actifs, pas sur une opération ou un intermédiaire particulier, et évalue le montage tel qu’il se présente en moyenne sur le marché français. Les critères de risque et de rentabilité constatée pèsent double dans la note globale. Aucun organisateur de club deal ne rémunère cette page.
Sources
- Direction de l’information légale et administrative, évolution du taux du prélèvement forfaitaire unique à 31,4 %, publication du 10 février 2026. Consulter
- Autorité des marchés financiers, étude sur le marché du financement participatif immobilier en France, 20 janvier 2025 : rendements effectifs éloignés des rendements contractuels, retards fréquents, risque de liquidité. Reprise par Batiactu. Consulter
- Baromètres sectoriels du financement participatif immobilier (HelloCrowdfunding, Forvis Mazars, Finance Participative France), données de retard et de défaut publiées début 2026.
- Code monétaire et financier, articles L. 411-2 et D. 411-4, régime des offres privées de titres financiers.
- Règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020 relatif aux prestataires européens de services de financement participatif, et régime PSFP applicable en France.
- Code général des impôts, article 150-0 B ter, report d’imposition et obligation de réinvestissement de 60 % dans un délai de deux ans ; articles L. 221-30 et suivants du code monétaire et financier pour l’éligibilité au PEA et au PEA-PME.
- Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), hausse de la CSG portant les prélèvements sociaux sur les revenus du capital de 17,2 % à 18,6 %.
Article d’information générale. Un club deal est un investissement non coté présentant un risque de perte totale du capital et une absence de liquidité. Les rendements passés ou cibles ne préjugent pas des rendements futurs. La note attribuée est une appréciation éditoriale portant sur la classe d’actifs, non une recommandation d’investissement. Cet article ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Vérifiez le statut de tout intermédiaire sur le registre de l’ORIAS et les listes publiées par l’AMF avant tout versement de fonds.