Acheter un appartement déjà loué : avantages, risques et points de contrôle
Un appartement vendu avec son locataire rapporte dès le jour de la signature et s’achète souvent moins cher qu’un bien libre. En contrepartie, vous héritez du bail, du loyer et du locataire tels qu’ils sont. Ce que dit la loi, comment évaluer la décote et les documents à exiger avant l’offre.
Acheter un appartement déjà loué est une bonne idée pour un investisseur qui veut des loyers immédiats, sans vacance ni travaux de remise en location, et un prix souvent décoté. Le bail est transféré tel quel : vous ne pouvez ni changer le loyer ni reprendre le logement avant l’échéance prévue par la loi. Tout se joue sur le bail, le loyer et le locataire.
Pourquoi acheter un appartement déjà loué
Acheter un bien déjà loué offre un loyer immédiat et prouvé par des quittances, aucune vacance au démarrage, pas de mise en location ni d’ameublement à financer, un dossier bancaire plus simple et, souvent, un prix négocié à la baisse parce que la plupart des acheteurs cherchent un logement libre pour y habiter.
| Critère | Bien loué | Bien libre |
|---|---|---|
| Premier loyer | Dès la signature | Après travaux et recherche de locataire |
| Loyer retenu par la banque | Prouvé par le bail et les quittances | Estimé par une agence |
| Prix d’achat | Souvent décoté | Prix de marché |
| Choix du locataire et du loyer | Imposés par le bail en cours | Libres |
| Visite et état du logement | Limitée, logement occupé | Complète |
| Revente libre | Pas avant l’échéance légale du bail | Immédiate |
Le premier avantage est rarement mis en avant : le loyer est un fait, pas une promesse. Le bail, les quittances et l’historique de paiement remplacent l’estimation d’agence. La banque le retient plus volontiers dans le calcul du taux d’endettement.
Le second est la décote. Le marché des biens occupés est plus étroit : l’acheteur qui veut habiter le logement en est exclu. Moins de concurrence, donc plus de marge de négociation. Pour la démarche inverse (acheter loué pour y habiter plus tard), voir acheter un bien loué pour l’habiter.
Le bail en cours : ce que la loi impose à l’acheteur
Le bail se poursuit automatiquement avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions (article 1743 du Code civil). Vous devenez bailleur, vous restituez le dépôt de garantie en fin de bail, et vous ne pouvez donner congé qu’à l’échéance, avec des délais allongés quand le bien a été acheté occupé.
L’acheteur reprend le bail tel qu’il est : loyer, durée, clauses, date d’échéance. Il ne peut ni l’annuler, ni imposer un nouveau bail, ni augmenter le loyer en dehors de la révision annuelle prévue au contrat.
| Motif du congé | Règle générale | Si le bien a été acheté occupé |
|---|---|---|
| Reprise pour habiter | À l’échéance du bail, préavis de 6 mois (nu) ou 3 mois (meublé) | Si l’échéance tombe moins de 2 ans après l’achat, le congé ne prend effet que 2 ans après l’acquisition |
| Vente | À l’échéance du bail, le locataire bénéficie d’un droit de préemption | Si l’échéance tombe moins de 3 ans après l’achat, congé possible seulement à la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction |
| Motif légitime et sérieux | Impayés, troubles, manquements du locataire | Même règle, à l’échéance |
| Point | Règle | Source |
|---|---|---|
| Dépôt de garantie | Restitué par le nouveau bailleur en fin de bail, même s’il ne l’a pas encaissé | Loi de 1989, article 22 |
| Locataire âgé et modeste | Plus de 65 ans et ressources sous plafond : congé seulement avec offre de relogement, sauf exceptions | Loi de 1989, article 15, III |
| Logement décent | Le locataire en place peut exiger une mise en conformité, y compris le critère énergétique | Décret n° 2002-120 modifié |
| Droit de préemption | Pas de droit de préemption du locataire lors d’une vente occupée, hors cas particuliers (vente après division de l’immeuble, vente en bloc) | Loi du 31 décembre 1975 |
Point clé pour un logement mal classé : un logement classé G n’est plus un logement décent depuis le 1er janvier 2025. Le locataire en place peut exiger les travaux, et un nouveau bail n’est plus possible. Vérifiez le DPE avant l’offre. Voir DPE G interdit à la location.
Vous avez repéré un bien loué ?
Nous vous orientons vers un acteur qui analyse le bail, le loyer et la décote avant votre offre.
Quelle décote pour un appartement vendu loué ?
Il n’existe pas de barème officiel. La décote dépend surtout de la durée restant à courir avant de pouvoir récupérer le logement, de l’écart entre le loyer en place et le loyer de marché, et du profil du locataire. Elle est faible pour un bail récent au loyer de marché, et forte pour un loyer bas avec un locataire protégé.
| Facteur | Décote faible | Décote forte |
|---|---|---|
| Loyer en place | Au niveau du marché | Nettement sous le marché |
| Échéance du bail | Proche, congé possible rapidement | Lointaine, ou allongée par la règle des 2 et 3 ans |
| Profil du locataire | Paiements réguliers, garant | Locataire protégé, impayés passés |
| Type de bail | Meublé (1 an renouvelable) | Nu (3 ans renouvelable) |
| Acheteur visé | Investisseur | Occupant (le bien ne l’intéresse pas) |
Le bon réflexe : évaluer le bien comme un investisseur, en partant du loyer réel. Si le loyer en place est de 650 € et que vous visez 5,5 % de rendement brut, le prix cohérent est d’environ 142 000 € frais inclus, quel que soit le prix d’un bien libre comparable.
Exemple de prix cohérent à partir du loyer en place
Pour négocier, appuyez-vous sur notre méthode détaillée : négocier le prix d’un bien locatif. Et pour vérifier le revenu réel, combien rapporte un appartement loué.
Les 6 risques d’un achat avec locataire en place
Les principaux risques sont un loyer sous-évalué difficile à rattraper, un locataire en impayé ou procédurier, un logement en mauvais état invisible pendant la visite, un bail irrégulier (loyer au-dessus du plafond d’encadrement, clauses abusives), un dépôt de garantie non transmis et un DPE qui rend le logement non décent.
- Loyer sous-évalué. Hors révision annuelle, il ne peut être réévalué qu’au renouvellement, selon une procédure encadrée (article 17-2 de la loi de 1989) et, en zone tendue, dans des limites strictes.
- Locataire en impayé. Exigez les quittances des 12 derniers mois et une attestation du vendeur sur l’absence d’impayé et de procédure.
- État réel du logement. La visite est limitée par la présence du locataire. Demandez l’état des lieux d’entrée et prévoyez une provision pour travaux à la sortie.
- Loyer illégal. Dans une ville soumise à l’encadrement des loyers, un loyer au-dessus du plafond peut être contesté par le locataire, avec remboursement du trop-perçu. Le risque passe à l’acheteur.
- Dépôt de garantie. Faites-le déduire du prix ou verser au notaire : c’est vous qui le rendrez.
- DPE F ou G. Le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité, et le calendrier d’interdiction de louer s’applique au renouvellement.
Les documents à exiger avant de faire une offre
Avant toute offre, demandez le bail et ses avenants, l’état des lieux d’entrée, les 12 dernières quittances, l’attestation d’assurance du locataire, le montant du dépôt de garantie, le DPE, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le dernier avis de taxe foncière.
| Document | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|
| Bail et avenants | Date de prise d’effet, durée, loyer, clause de révision, type (nu ou meublé), complément de loyer |
| État des lieux d’entrée | État initial du logement, base de la retenue sur dépôt de garantie |
| 12 dernières quittances | Régularité des paiements, montant effectivement encaissé |
| Dépôt de garantie | Montant exact, à déduire du prix ou à consigner chez le notaire |
| Attestation d’assurance habitation | Obligatoire pour le locataire, à renouveler chaque année |
| DPE et diagnostics | Classe énergie, calendrier d’interdiction, décence du logement |
| Procès-verbaux d’AG et charges | Travaux votés, charges récupérables et non récupérables |
| Avis de taxe foncière | Charge annuelle du propriétaire, non récupérable |
Clause à faire insérer dans le compromis : une déclaration du vendeur sur l’absence d’impayés, de litige et de congé en cours, et la répartition du loyer du mois de la vente au prorata.
Nu ou meublé : quelle fiscalité pour un bien acheté loué ?
Vous héritez du type de bail. Un bail nu génère des revenus fonciers (micro-foncier à 30 % d’abattement ou régime réel), un bail meublé des revenus en LMNP (micro-BIC à 50 % ou régime réel avec amortissement). Passer du nu au meublé suppose d’attendre la fin du bail et un nouveau locataire, ou un accord.
Un appartement loué en meublé est souvent plus intéressant à racheter : bail d’un an, loyer plus élevé et amortissement possible au régime réel, qui neutralise l’impôt pendant plusieurs années. En location nue, le déficit foncier reste un outil puissant si vous prévoyez des travaux. Comparez les deux régimes dans notre guide LMNP ou location nue.
Lexique de l’achat occupé
- Bien occupé
- Logement vendu avec un locataire en place. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
- Décote d’occupation
- Réduction de prix par rapport à un bien libre comparable, liée au bail en cours et au loyer en place.
- Congé pour vente
- Congé donné par le bailleur à l’échéance pour vendre le logement libre. Il ouvre un droit de préemption au locataire.
- Congé pour reprise
- Congé donné à l’échéance pour habiter le logement ou y loger un proche.
- Dépôt de garantie
- Somme versée par le locataire à l’entrée. Le nouveau bailleur la restitue en fin de bail.
- Locataire protégé
- Locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes, qui ne peut recevoir congé sans offre de relogement, sauf exceptions.
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Questions fréquentes
Est-ce intéressant d’acheter un appartement déjà loué ?
Oui pour un investisseur : loyers dès la signature, aucune vacance, loyer prouvé pour la banque et prix souvent négocié. C’est moins adapté si vous voulez habiter le logement rapidement, car le bail en cours et les règles de congé retardent la reprise.
Peut-on expulser le locataire après avoir acheté un appartement loué ?
Non. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Vous pouvez seulement donner congé à l’échéance, pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux, avec des délais allongés si l’échéance tombe peu après l’achat.
Quelle est la décote d’un appartement vendu avec locataire ?
Il n’existe pas de barème officiel. La décote dépend de la durée avant de pouvoir récupérer le logement, de l’écart entre le loyer en place et le marché et du profil du locataire. La méthode la plus sûre consiste à calculer le prix à partir du loyer réel et du rendement que vous visez.
Qui rend le dépôt de garantie après la vente d’un logement loué ?
Le nouveau propriétaire. La loi du 6 juillet 1989 met la restitution à la charge du nouveau bailleur, même s’il n’a jamais encaissé la somme. Faites-la déduire du prix ou consigner chez le notaire lors de la vente.
Le locataire a-t-il un droit de préemption quand le bien est vendu loué ?
Non, en règle générale. Le droit de préemption du locataire naît du congé pour vendre le logement libre. Il existe des cas particuliers, comme la première vente après division d’un immeuble ou certaines ventes en bloc.
Peut-on augmenter le loyer après l’achat d’un appartement loué ?
Seulement par la révision annuelle prévue au bail, selon l’indice de référence des loyers. Une réévaluation d’un loyer sous-évalué n’est possible qu’au renouvellement du bail, selon une procédure encadrée et, en zone tendue, dans des limites strictes.
Pour aller plus loin
Sources
- 1. Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- 2. Code civil, article 1743 (maintien du bail en cas de vente)
- 3. Service-public.fr, congé donné par le propriétaire d’un logement vide
- 4. ANIL, vente d’un logement occupé
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