Guide bailleur · Loyers impayés
Mon locataire ne paie plus : quelles étapes suivre ?
Un loyer qui n’arrive pas, puis un deuxième. Entre la relance amiable, la caution, l’assurance, la CAF, le commissaire de justice et le juge, l’ordre des démarches compte autant que leur contenu : un délai manqué ou un acte mal rédigé peut vous faire perdre plusieurs mois. Voici la procédure complète, dans l’ordre, avec les délais en vigueur en 2026.
Réponse directe
Que faire quand un locataire ne paie plus son loyer ?
Réagissez dès le premier retard : contact amiable, puis mise en demeure par lettre recommandée. Activez ensuite votre garantie (caution, Visale ou assurance loyers impayés) et signalez l’impayé à la CAF si le locataire touche une aide au logement. Si rien ne bouge, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice : le locataire dispose de six semaines pour régulariser, ou deux mois si votre bail est antérieur au 29 juillet 2023 et prévoit ce délai. Passé ce délai, le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Ne vous faites jamais justice vous-même : changer les serrures ou couper l’eau est un délit.
La procédure
Les 9 étapes à suivre, du premier retard à l’expulsion
Les quatre premières étapes se mènent en parallèle et sans frais importants. Elles règlent la majorité des situations. Les suivantes relèvent de la procédure judiciaire : elles sont plus longues, plus coûteuses, et chaque formalité oubliée peut rendre votre demande irrecevable.
Contacter le locataire dès le premier retard
Jours 1 à 10Appel, SMS ou e-mail, sur un ton neutre. Un retard ponctuel a souvent une cause simple : virement rejeté, changement de banque, salaire décalé. Demandez la raison et une date de paiement. Si la difficulté est durable (perte d’emploi, séparation, maladie), c’est le moment d’en parler, pas trois mois plus tard. Notez chaque échange dans un tableau de suivi daté : il servira de preuve.
Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée
Vers le 15e jour sans réponseSans réaction, passez à l’écrit. La mise en demeure en recommandé avec accusé de réception indique le détail des sommes dues mois par mois, un délai pour payer (8 à 15 jours) et le rappel de la clause résolutoire du bail. Elle n’est pas un préalable légal au commandement de payer, mais la plupart des assureurs et la garantie Visale l’exigent, et elle fait courir les intérêts de retard. Adressez-en une copie à la caution.
Activer la garantie : caution, Visale ou assurance
Dans les délais du contratSi vous avez souscrit une assurance loyers impayés, déclarez le sinistre dans le délai fixé par votre contrat : il est souvent court, et une déclaration tardive peut entraîner un refus de prise en charge. Même logique pour Visale, qui a ses propres règles de constitution et de déclaration de l’impayé. Avec une caution, vous pouvez lui réclamer les sommes dues. Le détail par type de garantie figure plus bas.
Signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA
Au plus tard 2 mois après la constitution de l’impayéSi le locataire perçoit une aide au logement, le signalement est obligatoire, que l’aide vous soit versée directement ou non. Un oubli peut entraîner une pénalité financière. La CAF peut ensuite maintenir l’aide pendant que vous mettez en place un plan d’apurement avec le locataire, ce qui sécurise une partie du loyer. Le signalement se fait depuis l’espace partenaire sur caf.fr.
Proposer un plan d’apurement écrit
En parallèle des étapes 2 à 4Un échéancier signé par les deux parties (loyer courant + une mensualité de rattrapage) évite souvent la procédure. Le locataire peut aussi solliciter le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département, et vous pouvez saisir gratuitement un conciliateur de justice. Un accord écrit et respecté vaut mieux qu’un jugement que vous mettrez des mois à exécuter.
Faire délivrer un commandement de payer
Dès que l’amiable échoueC’est l’acte qui déclenche la clause résolutoire. Il est obligatoirement délivré par un commissaire de justice (ex-huissier) et doit contenir des mentions précises, à peine de nullité. À partir de sa signification, le locataire dispose de :
- six semaines pour régulariser, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023 ;
- deux mois si votre bail est antérieur et que sa clause résolutoire prévoit ce délai, selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024.
Si une personne s’est portée caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours. À défaut, elle ne pourra pas être tenue des pénalités et intérêts de retard.
Assigner le locataire devant le juge
À l’expiration du délai du commandementLe commissaire de justice assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Deux formalités conditionnent la recevabilité de votre demande : l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, et la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) doit avoir été informée. Si vous louez via une SCI qui n’est pas familiale, c’est à vous de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation : vérifiez ce point avec votre commissaire de justice.
Le juge constate la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement et ordonne l’expulsion. Il peut aussi accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement et suspendre la clause résolutoire, mais seulement si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et peut rembourser sa dette.
Faire exécuter l’expulsion
Après le jugementLe commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois. Le juge de l’exécution peut accorder des délais supplémentaires, compris entre un mois et un an. Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, mais la procédure judiciaire continue pendant cette période. Si le locataire reste dans les lieux, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. En cas de refus ou de silence, l’État peut être tenu de vous indemniser.
Recouvrer la dette
Jusqu’à 3 ans pour agirLe jugement est un titre exécutoire : le commissaire de justice peut pratiquer une saisie sur salaire, sur compte bancaire ou sur les biens du locataire. L’action en paiement des loyers se prescrit par trois ans. Si le locataire est déjà parti et que la dette est inférieure à 5 000 €, la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, menée par un commissaire de justice, ou l’injonction de payer sont des alternatives plus rapides.
Le bon réflexe en octobre 2026
La trêve hivernale commence le 1er novembre 2026 et s’achève le 31 mars 2027. Elle bloque l’expulsion elle-même, pas le reste. Un commandement de payer délivré maintenant laisse le temps d’obtenir un jugement pendant l’hiver et d’être en mesure d’exécuter dès avril. Attendre la fin de la trêve pour commencer, c’est perdre cinq mois.
Délais
Le calendrier type d’une procédure pour impayés
Les délais ci-dessous sont les minimums légaux. En pratique, l’encombrement des tribunaux et les délais accordés au locataire allongent souvent la procédure : entre le premier impayé et une expulsion effective, comptez rarement moins de six mois à un an, et davantage si l’hiver s’intercale.
| Étape | Délai | Qui agit | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Relance amiable | Dès le 1er retard | Bailleur | Garder une trace écrite de chaque échange |
| Mise en demeure LRAR | 8 à 15 jours laissés | Bailleur | Souvent exigée par la GLI et Visale |
| Déclaration GLI / Visale | Selon le contrat | Bailleur | Hors délai, la garantie peut être refusée |
| Signalement CAF / MSA | 2 mois max. | Bailleur | Pénalité en cas d’oubli |
| Commandement de payer | 6 semaines (ou 2 mois) | Commissaire de justice | Délai selon la date du bail ; dénonciation à la caution sous 15 jours |
| Assignation | ≥ 6 semaines avant l’audience | Commissaire de justice | Notification au préfet et information de la CCAPEX |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois | Commissaire de justice | Délais de grâce possibles, d’un mois à un an |
| Expulsion | Hors trêve hivernale | Commissaire de justice, préfet | Aucune expulsion du 1er novembre au 31 mars |
Ce qui accélère la procédure
- Réagir par écrit dès le premier mois d’impayé.
- Un bail avec une clause résolutoire correctement rédigée.
- Un décompte locatif à jour, mois par mois.
- Une assurance loyers impayés qui pilote le contentieux.
- Un commandement délivré avant l’hiver.
Ce qui la fait dérailler
- Un mauvais délai mentionné dans le commandement de payer.
- L’oubli de la notification au préfet ou de la CCAPEX.
- Un commandement non dénoncé à la caution dans les 15 jours.
- Un signalement CAF jamais fait.
- Plusieurs mois d’attente « pour laisser une chance ».
Votre situation
Ce qui change selon la garantie prévue au bail
La procédure judiciaire est la même pour tous les bailleurs. Ce qui change, c’est qui vous paie pendant ce temps, et qui pilote les démarches.
Caution solidaire
Vous pouvez réclamer les sommes dues au garant sans avoir à poursuivre d’abord le locataire. Envoyez-lui une mise en demeure en même temps qu’au locataire, et faites-lui dénoncer le commandement de payer dans les quinze jours.
Caution simple
Le garant peut exiger que vous poursuiviez d’abord le locataire avant de payer. La caution simple est plus rare dans les baux d’habitation, vérifiez la mention exacte de l’acte de cautionnement.
Garantie Visale
Action Logement prend en charge les impayés dans les limites du contrat, puis se retourne contre le locataire. Respectez strictement ses règles : constitution de l’impayé, mise en demeure préalable, déclaration en ligne dans les délais.
Assurance loyers impayés
L’assureur indemnise selon les plafonds du contrat et prend en général en charge la procédure et ses frais. Votre rôle : déclarer vite et fournir les pièces demandées. Rappel : elle n’est pas cumulable avec une caution, sauf locataire étudiant ou apprenti.
Aucune garantie ?
Vous assumez seul les frais de procédure (commissaire de justice, éventuellement avocat) et le manque à gagner. Le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé pour payer les loyers en cours de bail : il ne s’impute qu’à la sortie du locataire. Raison de plus pour agir vite et pour intégrer le risque d’impayé dans votre calcul de rendement lors de vos prochains investissements.
Les erreurs graves
Ce qu’il ne faut jamais faire, même après des mois d’impayés
La frustration est légitime, mais un bailleur qui force le départ de son locataire sans décision de justice commet un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. Et il ruine sa propre procédure.
Interdit, quelle que soit la dette
- Changer les serrures ou bloquer l’accès au logement.
- Couper l’eau, l’électricité, le gaz ou le chauffage.
- Entrer dans le logement sans l’accord du locataire.
- Vider le logement ou retirer les affaires du locataire.
- Menacer, harceler ou exercer des pressions pour obtenir son départ.
- Imputer le dépôt de garantie sur les loyers en cours de bail.
Seul le commissaire de justice, muni d’un jugement d’expulsion et, si nécessaire, du concours de la force publique, peut faire libérer le logement.
Impôts
Et côté impôts : faut-il déclarer les loyers impayés ?
En location nue, les revenus fonciers sont imposés sur les loyers effectivement encaissés. Un loyer impayé n’a donc pas à être déclaré l’année où il n’est pas perçu. S’il est récupéré plus tard, il sera déclaré l’année de son encaissement. Au régime réel, les frais de procédure et de commissaire de justice, ainsi que la prime d’assurance loyers impayés, sont déductibles. Les indemnités versées par l’assureur, en revanche, sont imposables comme des loyers.
En location meublée au régime réel, une créance devenue définitivement irrécouvrable peut sous conditions être constatée en charge. Si vous détenez le bien via une SCI ou en LMNP, faites valider le traitement comptable par votre expert-comptable avant la déclaration.
Pour la suite
Éviter le prochain impayé
Une procédure pour impayés coûte du temps, de l’argent et de l’énergie. La meilleure protection se construit avant la signature du bail.
Sélectionner et vérifier le dossier
Une part importante des impayés trouve son origine dans un dossier falsifié. Notre méthode pour bien choisir ses locataires et vérifier un dossier en 10 minutes repose sur des outils officiels et gratuits.
Choisir la bonne garantie
Caution solidaire, Visale ou assurance : chacune a ses conditions et ses limites. Le comparatif des assurances loyers impayés détaille les plafonds, franchises et délais de carence.
Suivre les encaissements
Un logiciel de gestion locative détecte les retards automatiquement, envoie les relances et tient le décompte locatif à jour, ce qui servira de preuve devant le juge.
Déléguer la gestion
Un gestionnaire professionnel sélectionne les candidats, encaisse et relance pour vous. Comparez les offres sur notre page gestion locative.
Questions fréquentes
FAQ : locataire qui ne paie plus
Au bout de combien de loyers impayés peut-on agir ?
Dès le premier. Aucun nombre minimum de mois n’est exigé pour envoyer une mise en demeure ou faire délivrer un commandement de payer. Plus vous agissez tôt, plus la dette reste remboursable et plus la procédure est courte.
Combien de temps a le locataire après un commandement de payer ?
Six semaines pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023. Deux mois pour les baux antérieurs dont la clause résolutoire prévoit ce délai, selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024.
Puis-je expulser mon locataire pendant la trêve hivernale ?
Non, aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars. En revanche, vous pouvez délivrer un commandement de payer, assigner et obtenir un jugement pendant cette période, pour pouvoir exécuter dès la fin de la trêve.
Puis-je garder le dépôt de garantie pour couvrir les impayés ?
Pas en cours de bail. Le dépôt de garantie ne s’impute sur les sommes dues qu’à la restitution des clés, après l’état des lieux de sortie. Le locataire ne peut pas non plus refuser de payer son dernier loyer en invoquant le dépôt de garantie.
Mon locataire ne paie plus car il invoque des travaux à faire : a-t-il le droit ?
En principe non. Le locataire ne peut suspendre le paiement que si le logement est rendu impossible à habiter, et la question est tranchée par le juge. S’il conteste l’état du logement, il doit vous mettre en demeure de faire les travaux ou saisir la commission de conciliation, pas cesser de payer. Traitez néanmoins sa réclamation par écrit : elle sera examinée à l’audience.
Et si le locataire dépose un dossier de surendettement ?
La recevabilité du dossier suspend les procédures d’exécution sur ses biens, et le juge peut suspendre la procédure d’expulsion. La dette peut être rééchelonnée, voire en partie effacée. Déclarez votre créance à la commission avec le décompte locatif, et maintenez l’exigence du paiement du loyer courant.
Que faire si le locataire est parti sans payer ni rendre les clés ?
Ne reprenez pas le logement de vous-même. Une procédure spécifique permet de faire constater l’abandon par un commissaire de justice puis de faire constater la résiliation du bail par le juge. Pour la dette, l’injonction de payer ou la procédure simplifiée des petites créances, en dessous de 5 000 €, sont les voies les plus rapides.
Combien coûte une procédure pour impayés ?
Les actes du commissaire de justice sont en partie tarifés, auxquels s’ajoutent d’éventuels honoraires d’avocat, non obligatoires devant le juge des contentieux de la protection. Ces frais peuvent être mis à la charge du locataire par le jugement, mais encore faut-il les recouvrer. Avec une assurance loyers impayés, ils sont généralement pris en charge par l’assureur.
Cette page est informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les délais indiqués sont ceux de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à jour en octobre 2026. Pour une situation précise, l’ADIL de votre département renseigne gratuitement bailleurs et locataires, et un commissaire de justice ou un avocat pourra sécuriser la procédure.