Courtier immobilier pour expatrié : comparatif 2026 des spécialistes du crédit non-résident
Emprunter en France en vivant à l’étranger reste possible, mais les banques demandent plus d’apport, décotent les revenus en devises et refusent certains pays. Nous comparons 4 courtiers qui affichent une offre dédiée aux expatriés et non-résidents, ainsi qu’Empruntis, réseau national de courtage, sur leurs honoraires publiés, leur organisation et leurs conditions.
Sommaire
Pour un expatrié, le meilleur courtier immobilier est celui qui dispose d’une équipe dédiée aux non-résidents. Pretto publie ses honoraires (2 490 € + 0,3 % du prêt, minimum 2 990 €) et revendique 900 projets financés. Cafpi et La Centrale de Financement ont une cellule internationale, Opeongo est spécialisé. Prévoyez 20 à 30 % d’apport.
Les courtiers spécialisés expatriés retenus en 2026
Nous avons retenu Empruntis, réseau national de courtage, et 4 courtiers dont le site décrit une organisation dédiée aux expatriés et non-résidents : Pretto, Cafpi, La Centrale de Financement et Opeongo Finance. Aucune note n’est attribuée : seuls Pretto et Opeongo détaillent leurs conditions, ce qui ne permet pas de noter les quatre à armes égales.
| Courtier | Organisation dédiée | Format | Honoraires publiés | Chiffre clé |
|---|---|---|---|---|
| Empruntis | Réseau national, sans équipe expatriés affichée | En ligne et plus de 160 agences | Non publiés en ligne | Plus de 100 banques |
| Pretto | Équipe de 7 experts non-résidents | En ligne | 2 490 € + 0,3 %, min. 2 990 € | 900 projets non-résidents |
| Cafpi | Cellule crédit international | Distance ou 200 agences | Non chiffrés | Avis de faisabilité sous 24 h |
| La Centrale de Financement | Agence internationale, Paris 9e | Agence et distance | Non chiffrés | Prêt, assurance, rachat |
| Opeongo Finance | Courtier spécialisé | Distance, français et anglais | Au succès, fixés par écrit | Plus de 60 % de clients à l’étranger |
Les 5 courtiers pour expatriés à la loupe
Empruntis
Courtier en ligne et réseau d’agences
Créé en 2000 et inscrit à l’ORIAS (n° 10054038), Empruntis combine un courtage en ligne et un réseau de plus de 160 agences franchisées, avec plus de 100 banques et 35 assureurs partenaires. Il publie un guide du crédit immobilier pour expatriés, mais ne présente pas d’équipe dédiée aux non-résidents : vérifiez dès le premier contact que votre pays de résidence et la devise de vos revenus sont acceptés.
Points forts
- Rendez-vous possible dans plus de 160 agences en France.
- Assurance emprunteur traitée avec le prêt (plus de 35 assureurs).
- Honoraires dus seulement au déblocage des fonds.
Points à vérifier
- Pas d’équipe non-résidents affichée.
- Honoraires variables selon l’agence, grille non publiée en ligne.
Pour qui ? Un expatrié au dossier classique (revenus en euros, pays sans contrainte particulière) qui veut aussi optimiser son assurance emprunteur. Détails dans notre avis sur Empruntis.
Pretto
Courtier en ligne, équipe dédiée aux non-résidents
Pretto consacre une équipe de 7 experts aux non-résidents et indique avoir financé 900 projets de ce type, avec 125 banques partenaires. Il est le plus transparent du panel : honoraires des dossiers complexes de 2 490 € plus 0,3 % du montant emprunté, avec un minimum de 2 990 €, payables uniquement au succès. Il publie aussi la liste des pays où certains profils peuvent être refusés.
Points forts
- Honoraires et conditions publiés.
- Liste des pays sensibles affichée (FATCA, GAFI).
Points à vérifier
- Honoraires plus élevés que pour un résident.
- Pas de réseau d’agences.
Pour qui ? Un expatrié qui veut connaître le coût du courtage avant de commencer. Notre avis sur Pretto.
Cafpi
Réseau de courtage, cellule crédit international
Cafpi dispose d’une cellule spécialisée dans le crédit immobilier international, avec des conseillers multilingues et un site en anglais. Le suivi peut se faire à distance ou dans l’une des 200 agences du groupe. Le courtier annonce un avis de faisabilité gratuit sous 24 heures et négocie avec des banques françaises et internationales. Il précise que des honoraires sont dus à l’obtention du crédit, sans les chiffrer sur la page.
Points forts
- Agences physiques pour les rendez-vous en France.
- Conseillers multilingues.
Points à vérifier
- Honoraires, pays acceptés et apport non publiés.
Pour qui ? Un expatrié qui rentre régulièrement en France et préfère un rendez-vous physique.
La Centrale de Financement
Agence internationale dédiée aux expatriés et non-résidents
La Centrale de Financement a ouvert une agence internationale au 75, rue Saint-Lazare, à Paris 9e, dédiée aux expatriés et non-résidents. Elle y traite le prêt immobilier, l’assurance emprunteur et le rachat de crédits, et compare plusieurs banques lors d’un même rendez-vous. L’agence affiche une note de 4,8/5 sur 9 371 avis Avis Vérifiés (note de réseau, octobre 2026).
Points forts
- Prêt et assurance emprunteur traités ensemble.
- Agence dédiée à Paris.
Points à vérifier
- Honoraires et conditions d’éligibilité non publiés.
Pour qui ? Un expatrié qui veut aussi optimiser son assurance emprunteur.
Opeongo Finance
Courtier spécialisé expatriés et investisseurs internationaux
Opeongo Finance est un courtier inscrit à l’ORIAS (n° 25 010 121) dont plus de 60 % des clients vivent à l’étranger. Il travaille en français ou en anglais, à distance ou en rendez-vous. Ses honoraires sont fixés par écrit à l’avance et dus uniquement si le financement aboutit. Il publie des repères utiles : apport d’environ 20 %, décote de 15 à 25 % des revenus en devises, délai de 3 à 4 mois.
Points forts
- Spécialisation non-résidents revendiquée.
- Numéro ORIAS affiché.
Points à vérifier
- Structure de taille réduite.
- Banques partenaires non nommées.
Pour qui ? Un dossier atypique (revenus en devises, plusieurs pays) qui demande un suivi personnalisé.
Tableau comparatif des courtiers pour expatriés
Pretto est le seul à publier un barème chiffré et la liste des pays sensibles. Cafpi et La Centrale de Financement offrent des rendez-vous physiques en France. Opeongo affiche la spécialisation la plus marquée. Dans tous les cas, aucun honoraire ne peut être perçu avant le versement effectif des fonds.
| Critère | Empruntis | Pretto | Cafpi | LCF | Opeongo |
|---|---|---|---|---|---|
| Honoraires publiés | Non | Oui | Non | Non | Fixés par écrit |
| Rendez-vous physique | 160+ agences | En ligne | 200 agences | Paris 9e | Sur rendez-vous |
| Langues | Non précisé | Non précisé | Multilingue | Non précisé | Français, anglais |
| Pays sensibles publiés | Non | Oui | Non | Non | Non |
| Assurance emprunteur | Oui, 35+ assureurs | Non précisé | Non précisé | Oui | Non précisé |
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Quelles conditions les banques imposent-elles aux expatriés ?
Les banques demandent généralement 20 à 30 % d’apport à un non-résident, contre environ 10 % pour un résident, appliquent le même plafond d’endettement de 35 % et peuvent décoter les revenus perçus en devises de 15 à 25 %. Pretto estime le surcoût moyen de taux à 0,40 point.
| Critère | Non-résident | Source |
|---|---|---|
| Apport | 20 à 30 % du prix, plus les frais | Pretto, Opeongo |
| Taux d’endettement maximal | 35 % | Pretto (norme HCSF) |
| Décote des revenus en devises | 15 à 25 % | Opeongo |
| Surcoût moyen de taux | 0,40 point | Pretto |
| Délai moyen | 3 à 4 mois | Opeongo |
| Contreparties possibles | Épargne domiciliée, assurance vie | Pretto |
Certains pays compliquent le dossier : les résidents américains (obligations FATCA), les pays inscrits sur les listes du GAFI ou des territoires à fiscalité privilégiée font l’objet de contrôles renforcés. Un rendez-vous en France peut être exigé. Pour le cadre général du crédit en 2026, voir notre point sur les taux de crédit immobilier.
Comment choisir son courtier quand on vit à l’étranger ?
Vérifiez d’abord l’inscription à l’ORIAS, puis l’existence d’une équipe dédiée aux non-résidents, le barème écrit et la liste des pays acceptés. Un courtier généraliste sans cellule internationale perd souvent des semaines sur des dossiers que les banques classent comme atypiques.
- Inscription ORIAS comme intermédiaire en opérations de banque : vérifiable sur le registre public.
- Honoraires écrits dans la convention de courtage, payables seulement après le versement des fonds (article L. 519-6 du Code monétaire et financier).
- Expérience de votre pays : demandez combien de dossiers depuis ce pays ont abouti l’an passé.
- Gestion de la devise : décote appliquée, prêt en euros ou en devise, couverture du risque de change.
- Assurance emprunteur : la délégation peut réduire fortement le coût total. Voir la meilleure assurance emprunteur pour investir.
| Votre profil | Choix 1 | Choix 2 | Pourquoi |
|---|---|---|---|
| Vous voulez connaître le coût d’avance | Pretto | Opeongo | Honoraires publiés ou fixés par écrit |
| Vous rentrez souvent en France | Cafpi | LCF | Agences physiques |
| Revenus en devises, dossier complexe | Opeongo | Pretto | Spécialisation non-résidents |
| Prêt et assurance emprunteur ensemble | LCF | Cafpi | Offre combinée |
Le dossier de crédit d’un expatrié : les pièces à préparer
Un dossier de non-résident comprend les pièces habituelles (identité, contrat de travail, bulletins de salaire, relevés de comptes, avis d’imposition) et des justificatifs propres à l’expatriation : contrat local traduit, attestation de résidence fiscale, relevés dans la devise de paiement et, parfois, une traduction certifiée.
- Pièce d’identité et justificatif de domicile à l’étranger.
- Contrat de travail et trois derniers bulletins de salaire, traduits si nécessaire.
- Avis d’imposition du pays de résidence et, le cas échéant, français.
- Relevés de comptes des trois derniers mois, y compris en devise.
- Justificatif de l’apport et compromis de vente.
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Questions fréquentes sur les courtiers pour expatriés
Quel est le meilleur courtier immobilier pour un expatrié ?
Celui qui dispose d’une équipe dédiée aux non-résidents et connaît votre pays. Pretto est le plus transparent sur ses honoraires et ses conditions, Cafpi et La Centrale de Financement offrent des rendez-vous physiques en France, et Opeongo Finance est spécialisé dans les dossiers internationaux.
Combien coûte un courtier pour un non-résident ?
Pretto publie ses honoraires pour les dossiers complexes : 2 490 € plus 0,3 % du montant emprunté, avec un minimum de 2 990 €. Opeongo fixe ses honoraires par écrit avant de commencer. Dans tous les cas, la loi interdit au courtier d’être payé avant le versement effectif des fonds.
Quel apport faut-il pour emprunter en France en étant expatrié ?
Les courtiers étudiés indiquent un apport généralement compris entre 20 et 30 % du prix du bien, en plus des frais de notaire et de garantie, contre environ 10 % pour un résident. Certaines banques demandent aussi de domicilier de l’épargne ou une assurance vie.
Les banques acceptent-elles les revenus en devises étrangères ?
Oui, mais avec prudence. Les revenus perçus en devises sont souvent décotés de 15 à 25 % pour tenir compte du risque de change, selon Opeongo. Certaines devises et certains pays de résidence entraînent des contrôles renforcés ou des refus, notamment les États-Unis en raison de FATCA.
Comment vérifier qu’un courtier est autorisé ?
Un courtier en crédit immobilier doit être inscrit à l’ORIAS comme intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement. Demandez son numéro, vérifiez-le sur le registre public et exigez une convention de courtage écrite indiquant ses honoraires.
Sur le même sujet
Sources
- 1. Pretto, « Non-résident français : le prêt immobilier pour les expatriés », consulté en octobre 2026.
- 2. Empruntis, guide « Crédit immobilier expatrié » et informations reprises de notre avis Empruntis, consultés en octobre 2026.
- 3. Cafpi, page « Crédit immobilier international », consultée en octobre 2026.
- 4. La Centrale de Financement, page « Agence internationale », consultée en octobre 2026.
- 5. Opeongo Finance, site officiel, consulté en octobre 2026.
- 6. Code monétaire et financier, article L. 519-6 (interdiction de percevoir une rémunération avant le versement des fonds).
- 7. ORIAS, registre des intermédiaires en assurance, banque et finance : orias.fr
Article informatif, ni offre de crédit ni conseil personnalisé. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.