Loi Jeanbrun à Toulouse 2026 : zone A, plafonds de loyer et rendement réel

Toulouse en zone A : quel plafond de loyer

Deux questions distinctes que beaucoup de pages confondent. L’éligibilité au dispositif Jeanbrun ne dépend pas du zonage : contrairement au Pinel, il s’applique sur tout le territoire, zones B2 et C incluses. Les plafonds, en revanche, restent fixés par le classement ABC du ministère chargé du Logement.

Toulouse a basculé de la zone B1 vers la zone A par l’arrêté du 2 octobre 2023, en même temps que Bordeaux et Strasbourg. Le plafond intermédiaire est passé de 11,80 à 14,64 €/m², soit 24 % de loyer autorisé en plus.

La base de calcul est la surface utile : surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave, cellier), ces annexes étant retenues dans la limite de 8 m². Un T3 de 65 m² habitables avec un balcon de 8 m² et une cave de 4 m² a donc une surface utile de 71 m², et un plafond en euros supérieur d’autant. C’est une erreur de calcul fréquente et coûteuse.

Le seuil de 56 m² qui change tout

Les plafonds de ressources du locataire

Second plafond, tout aussi contraignant et bien plus souvent oublié : le revenu fiscal de référence du locataire, apprécié à la signature du bail sur l’avis d’imposition de l’année N-2. Pour un bail conclu en 2026, c’est l’avis 2024 qui fait foi. Le contrôle a lieu à l’entrée uniquement : un locataire dont les revenus progressent ensuite reste éligible.

L’écart entre les deux zones est considérable : 18 % de plus pour une personne seule et 37 % de plus pour un couple à Toulouse par rapport à la périphérie. Un bien situé dans la ville-centre donne donc accès à un vivier de locataires nettement plus large, ce qui réduit mécaniquement le risque de vacance et la difficulté de relocation sur neuf ans.

Pour les niveaux social et très social, la loi de finances 2026 renvoie au régime de l’article 199 tricies. Aucun barème Jeanbrun autonome n’ayant été publié séparément à ce jour, ces seuils doivent être relevés au moment du bail et ne sont pas chiffrés ici.

Le paradoxe Airbus

Faites le calcul. Le revenu fiscal de référence correspond, en première approche, au salaire net imposable après abattement de 10 %. Un ingénieur aéronautique confirmé rémunéré 60 000 € brut se situe autour de 43 000 € de RFR : il passe tout juste sous le plafond de 44 344 €. Un couple de deux ingénieurs à 45 000 € brut chacun atteint environ 65 000 € de RFR cumulé, soit à quelques centaines d’euros du plafond couple de 66 276 €.

Amortissement et seuil d’écrêtement

Le dispositif repose sur un amortissement calculé sur une base égale à 80 % du prix d’acquisition, le foncier étant exclu forfaitairement à hauteur de 20 %. Le montant déductible est ensuite écrêté par un plafond annuel exprimé en euros et apprécié par foyer fiscal, non par logement.

Exemple chiffré d’un T3 neuf à Toulouse

Hypothèse d’un appartement neuf de 65 m² acquis 260 000 € hors frais d’acquisition, soit 4 000 €/m², ordre de grandeur réaliste pour une opération neuve toulousaine. Exemple simplifié, qui ne remplace pas une simulation fiscale personnalisée.

Aucun écrêtement sur les trois niveaux, le prix restant sous les seuils de 272 727 à 285 714 €. Côté loyer, pour une surface utile de 65 m², le coefficient s’établit à 0,992 et le loyer intermédiaire maximum à 944 € par mois, contre environ 988 € au loyer de marché.

C’est ce rapport qui distingue Toulouse : l’amortissement obtenu représente près de quatorze fois le loyer sacrifié. Et sur un T2 de 45 m², le loyer sacrifié tombe à zéro, ce qui rend le ratio infini. L’économie d’impôt étant proportionnelle à la tranche marginale, le dispositif ne devient réellement intéressant qu’à partir d’une TMI de 30 %.

Le rendement réel, surface par surface

Au 1er août 2026, le prix moyen d’un appartement à Toulouse est estimé à 3 561 €/m², dans une fourchette de 2 220 à 4 965 €/m², pour un loyer moyen de 15,2 €/m² par mois. Le tableau applique à chaque surface le loyer effectivement encaissable, c’est-à-dire le plus bas du plafond Jeanbrun et du loyer de marché.

Sur le T2, le loyer retenu est celui du marché et non le plafond, puisque le plafond lui est supérieur : le rendement affiché est donc le plein rendement de marché, sans aucune perte liée au dispositif. L’écart entre le T2 et le T5 atteint 0,73 point de rendement, uniquement dû à la mécanique des plafonds. Pour la méthode de calcul complète, voir notre calculateur de rendement locatif.

Le second plafond que personne ne mentionne

La différence est technique mais elle a une conséquence directe sur neuf ans d’engagement. Si vous fixez un loyer d’entrée en dessous du plafond Jeanbrun, vous ne pourrez pas le rattraper librement à la relocation : l’écart initial se cristallise pour toute la durée du dispositif, indexé sur l’IRL. Un bailleur qui aurait sous-évalué son loyer de 50 € au premier bail traînera ce manque à gagner pendant neuf ans, soit environ 5 400 € cumulés.

Le marché toulousain en chiffres

• 4e commune de France par la population, densité d’environ 4 352 habitants au km² ;
• croissance démographique de 7,35 % entre 2017 et 2023, l’une des plus fortes des grandes villes ;
• Toulouse Métropole : 841 524 habitants sur 37 communes (INSEE 2023) ;
• 64,2 % des ménages sont locataires de leur résidence principale, contre 53,2 % à Marseille ;
• 39,8 % des résidences principales sont des T1 ou des T2, un parc structurellement orienté vers les petites surfaces ;
• environ 130 000 étudiants, la ville figurant régulièrement en tête des classements de villes étudiantes ;
• filière aéronautique et spatiale de l’ordre de 80 000 emplois autour d’Airbus, Thales, Safran, Latécoère et Daher ;
• prix des appartements quasi stables : +0,2 % sur un an, +0,2 % sur cinq ans, +27,7 % sur dix ans ;
• part de logements vacants de 8,4 %, la plus élevée des quatre plus grandes villes françaises.

Deux signaux à tenir ensemble. Une population jeune, très largement locataire et en croissance rapide soutient structurellement la demande. Mais un taux de vacance de 8,4 % et une stagnation des prix sur cinq ans rappellent que ce marché n’est pas homogène : le bien mal placé ou mal noté au DPE reste vacant, quelle que soit la tension globale.

Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun ?

La troisième colonne est la plus opérationnelle : elle indique la surface au-delà de laquelle votre amortissement est écrêté dans chaque quartier. Aux Carmes, un T3 de 60 m² dépasse déjà le seuil ; à Soupetard, vous pouvez viser un T4 sans écrêtement. L’amplitude des prix par rue va d’environ 1 681 à 5 884 €/m², soit un facteur de 3,5 à l’intérieur de la commune : le calcul doit se faire à l’adresse, pas au quartier.

Dans les secteurs sous 3 000 €/m², la question n’est plus de savoir si le plafond Jeanbrun est atteignable, mais si le loyer de marché le dépasse encore. Dans le cas contraire, le dispositif n’impose aucune contrainte de loyer, mais le risque de vacance devient le sujet principal.

Toulouse ou la métropole : l’arbitrage chiffré

La ville-centre délivre 0,70 point de rendement supplémentaire malgré un prix d’achat plus élevé de 14 000 €, parce que l’écart de plafond de loyer entre zone A et zone B1 est trois fois plus important que l’écart de prix entre les deux communes. S’y ajoute un vivier de locataires bien plus large : 66 276 € de plafond couple contre 48 268 €, soit 37 % d’écart.

Le raisonnement inverse, consistant à chercher un ticket moins cher en périphérie, dégrade donc le rendement plafonné dans le cadre du dispositif Jeanbrun, alors qu’il resterait pertinent en location libre ou en LMNP.

Pour l’analyse d’un marché en zone A comparable, voir nos pages loi Jeanbrun à Strasbourg et loi Jeanbrun à Marseille. Pour un cas où l’écrêtement mord dès 30 m², voir loi Jeanbrun à Paris.

Le cumul avec le LLI

Le dispositif Jeanbrun peut se cumuler avec le régime du logement locatif intermédiaire, qui ouvre droit à une TVA réduite à 10 % sur l’acquisition et à une exonération de taxe foncière de longue durée. Sur un neuf toulousain, l’économie de TVA seule représente environ 10 % du prix, soit de l’ordre de 26 000 € sur un T3 à 260 000 €.

Ce montage n’a de sens que pour un investisseur à TMI élevée, avec un horizon de détention réellement long et une capacité à immobiliser le bien sur deux décennies. Il n’est pas comparable à une opération Jeanbrun classique.

Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Toulouse

• appliquer le plafond zone B1 de 11,80 €/m², obsolète pour Toulouse depuis octobre 2023, ou le barème 2024 de 14,03 €/m² ;
• calculer le loyer plafond sans le coefficient de surface, ce qui fait croire à une décote uniforme de 3,7 % alors qu’elle va de zéro à 14 % selon la surface ;
• utiliser la surface habitable au lieu de la surface utile, en oubliant la moitié des annexes dans la limite de 8 m² ;
• supposer qu’une commune de la métropole est en zone A parce qu’elle est limitrophe de Toulouse ;
• viser la clientèle étudiante, incompatible avec l’obligation de location nue en résidence principale ;
• présumer qu’un couple de cadres aéronautiques passe les plafonds de ressources : à 66 276 €, la marge est très mince ;
• fixer un loyer d’entrée trop bas, alors que la zone tendue empêche de le rattraper librement à la relocation ;
• appliquer la décote moyenne à un quartier central où le loyer de marché dépasse largement les 15,2 €/m² ;
• investir dans un secteur sous 3 000 €/m² sans vérifier que le loyer de marché dépasse encore le plafond ;
• acheter au-delà de 80 m² dans le neuf, où décote de loyer et écrêtement de l’amortissement se cumulent ;
• négliger le taux de vacance de 8,4 % et le DPE du bien, les exigences de performance énergétique conditionnant l’éligibilité de l’ancien rénové ;
• viser une maison individuelle, exclue du dispositif quelle que soit la zone ;
• confondre rénovation décorative et travaux éligibles au seuil de 30 % du prix d’acquisition.

Pour une liste plus large des pièges de l’investissement locatif, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat.

Lexique

Relance logement

Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.

Zone A

Zone du zonage ABC comprenant Toulouse depuis l’arrêté du 2 octobre 2023, avec un plafond de loyer Jeanbrun intermédiaire de 14,64 euros par mètre carré et par mois en 2026.

Surface utile

Surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes, dans la limite de 8 mètres carrés. C’est elle, et non la surface habitable, qui sert de base au calcul du loyer plafond.

Coefficient de surface

Multiplicateur appliqué au plafond de loyer, égal à 0,7 plus 19 divisé par la surface utile, sans pouvoir dépasser 1,2. Il relève le loyer autorisé sur les petites surfaces et l’abaisse sur les grandes.

Seuil de bascule

Surface à laquelle le plafond de loyer du dispositif rejoint le loyer de marché local. À Toulouse, il se situe autour de 56 mètres carrés de surface utile.

Écrêtement

Réduction de l’amortissement effectivement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal.

Revenu fiscal de référence

Montant figurant sur l’avis d’imposition du locataire, apprécié à la signature du bail sur l’année N-2, et comparé aux plafonds de ressources de la zone.

Zone tendue

Classement issu d’un décret de 2013 qui réduit le préavis du locataire à un mois et encadre l’évolution du loyer entre deux locataires. Distinct de l’encadrement du niveau des loyers, qui ne s’applique pas à Toulouse.

Sources des données

• Légifrance, article 47 de la loi de finances pour 2026 ;
• Ministères Transition écologique et Logement, zonage A, B, C et liste des communes en zone A ;
• Légifrance, arrêté du 2 octobre 2023 modifiant le classement des communes par zones A, B, C ;
• Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement ;
• Service-Public.fr, connaître le zonage ABC d’une commune ;
• BOFiP, pour la vérification des plafonds de loyer et de ressources en vigueur à la date du bail ;
• INSEE, dossier complet de la commune de Toulouse (31555), RP 2023 ;
• MeilleursAgents, prix et loyers à Toulouse, août 2026 ;
• MeilleursAgents, prix immobilier à Tournefeuille, août 2026.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les décotes par surface, seuils d’écrêtement, seuil de bascule et rendements sont des calculs ILA à partir des plafonds légaux et des prix et loyers moyens cités en sources, sur des hypothèses volontairement simplifiées. Le loyer plafond réel dépend de la surface utile propre au bien, annexes comprises. Les plafonds des niveaux social et très social ne sont pas chiffrés ici, la loi renvoyant au régime de l’article 199 tricies sans barème Jeanbrun autonome publié à ce jour. Le zonage ABC étant révisé périodiquement, vérifiez le classement de la commune visée sur le simulateur officiel avant tout engagement. Investir comporte un risque de perte en capital. Faites confirmer votre situation auprès de l’ADIL de la Haute-Garonne.