Guide 2027
Zones tendues 2027 : liste des communes, nouveautés et règles à connaître
Préavis d’un mois, encadrement de l’évolution des loyers, nouvelle taxe sur la vacance dès le 1er janvier 2027 : le classement en zone tendue pèse sur chaque bail et chaque investissement locatif. Voici ce qui est confirmé par les textes officiels, ce qui change en 2027 et ce qui reste à vérifier.
Définition
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une zone tendue est une commune d’une agglomération de plus de 50 000 habitants où la demande de logements dépasse nettement l’offre. En 2027, elle déclenche un préavis d’un mois, l’encadrement de l’évolution des loyers (jusqu’au 31 juillet 2027) et la nouvelle taxe sur la vacance, applicable dès le 1er janvier 2027.
Le classement se fait commune par commune : deux villes voisines peuvent être traitées différemment. Il ne faut pas le confondre avec deux autres notions. L’encadrement du niveau des loyers, avec loyers de référence, ne concerne que certaines communes comme Paris ou Lille. Et le zonage A, B, C utilisé pour certains dispositifs d’aide est un classement distinct.
Calendrier
Zones tendues en 2027 : ce qui change
Plusieurs textes se succèdent depuis 2013. Le tableau ci-dessous les remet dans l’ordre, avec la date et l’effet de chacun.
| Date | Texte | Ce qu’il change |
|---|---|---|
| 10 mai 2013 | Décret n° 2013-392 | Fixe, en annexe, la liste des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants. Cette liste sert aussi de référence aux zones tendues. |
| 25 août 2023 | Décret n° 2023-822 | Actualise la liste (1 434 communes dans la liste initiale). Applicable aux baux signés, reconduits ou renouvelés à partir du 27 août 2023. |
| 15 juillet 2025 | Décret n° 2025-652 | Encadrement de l’évolution des loyers du 1er août 2025 au 31 juillet 2026. |
| 22 décembre 2025 | Décret n° 2025-1267 | Met à jour la liste : 2 communes ajoutées, 10 retirées. En vigueur depuis le 24 décembre 2025. |
| 19 février 2026 | Loi de finances pour 2026 (art. 108) | Crée la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, qui remplace la TLV et la THLV pour les impositions de 2027. |
| 20 juillet 2026 | Décret n° 2026-644 | Encadrement de l’évolution des loyers du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. |
| 25 août 2026 | Décret n° 2026-831 (JO du 29 août 2026) | Fixe les communes où la nouvelle taxe s’applique de plein droit (en vigueur le 30 août 2026). Abroge le décret de 2013 à compter du 1er janvier 2027. |
| 1er janvier 2027 | Taxe sur la vacance (art. 1406 bis du CGI) | Première année d’application de la taxe unique. |
Retenez la nuance : le décret du 25 août 2026 vise la taxe sur la vacance. Son annexe comporte deux parties : les communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants, et des communes hors agglomération où le déséquilibre entre offre et demande est marqué. L’encadrement de l’évolution des loyers, lui, ne s’applique pas aux zones dites « tendues et touristiques ». Voir aussi notre guide sur la taxe sur les logements vacants en 2027.
Liste officielle
Liste des communes en zone tendue : ce que dit le décret de décembre 2025
La liste de référence pour le préavis et l’encadrement de l’évolution des loyers est celle du décret du 10 mai 2013, remplacée en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Elle n’avait pas été revue depuis 2023. La mise à jour tient compte de la création de communes nouvelles.
| Mouvement | Communes | Précision |
|---|---|---|
| Ajoutées (2) | Oullins-Pierre-Bénite (métropole de Lyon), Victot-en-Auge (Normandie) | Communes existant depuis le 1er janvier 2024. |
| Retirées (10) | Oullins, Pierre-Bénite, Pierrefitte-sur-Seine, Haut Valromey, Gerrots, Victot-Pontfol, Hauterive-la-Fresse, Ville-du-Pont, Corbès, Boëge | Plusieurs retraits correspondent à des fusions de communes. |
Pour un bail signé, reconduit ou renouvelé depuis le 27 août 2023, une commune retirée de la liste depuis le 24 décembre 2025 n’est plus considérée en zone tendue, et le préavis du locataire d’un logement vide redevient de trois mois. C’est le résultat que renvoie le simulateur officiel.
Combien de communes ? Le décret de 2023 listait 1 434 communes. Après la mise à jour de décembre 2025, le total reste de l’ordre de 1 400 communes, mais nous ne citons pas de chiffre exact : seule l’annexe publiée au Journal officiel fait foi. Pour la nouvelle taxe, la presse spécialisée évoque un périmètre de l’ordre de 3 600 communes, annexe du décret n° 2026-831 comprise. Cet ordre de grandeur reste à confirmer dans le texte.
Grands ensembles urbains concernés
Les principales agglomérations françaises sont classées en zone tendue. Vérifiez toutefois votre commune exacte, car le périmètre d’une agglomération ne coïncide pas avec ses limites administratives.
| Ensemble urbain | Guide investissement locatif | Loi Jeanbrun |
|---|---|---|
| Paris | Investir à Paris | Jeanbrun Paris |
| Lyon | Investir à Lyon | Jeanbrun Lyon |
| Marseille | Investir à Marseille | Jeanbrun Marseille |
| Lille | Investir à Lille | Jeanbrun Lille |
| Toulouse | Investir à Toulouse | Jeanbrun Toulouse |
| Bordeaux | Investir à Bordeaux | Jeanbrun Bordeaux |
| Nantes | Investir à Nantes | Jeanbrun Nantes |
| Strasbourg | Investir à Strasbourg | Jeanbrun Strasbourg |
| Montpellier | Investir à Montpellier | Jeanbrun Montpellier |
| Rennes | Investir à Rennes | Jeanbrun Rennes |
| Nice | Investir à Nice | Jeanbrun Nice |
| Grenoble | Investir à Grenoble | Jeanbrun Grenoble |
Pour comparer d’autres villes, consultez notre sélection où investir dans l’immobilier locatif et l’index des villes.
Règles applicables
Location en zone tendue : préavis et loyer
En zone tendue, le locataire d’un logement vide donne congé avec un préavis d’un mois au lieu de trois. À la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire, sauf exceptions : première mise en location, vacance de plus de 18 mois, travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.
Préavis du locataire
Le préavis est de trois mois par principe pour un logement loué vide. Il passe à un mois en zone tendue, à condition que le locataire précise ce motif dans son courrier de congé. Sans mention du motif, le préavis reste de trois mois. Un logement meublé bénéficie déjà d’un préavis d’un mois quelle que soit la zone.
Encadrement de l’évolution des loyers
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 s’applique aux contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, pour les logements vides ou meublés situés en zone tendue.
| Situation | Règle | Exceptions et plafonds |
|---|---|---|
| Relocation d’un logement vacant | Le nouveau loyer ne dépasse pas le dernier loyer du précédent locataire. Il peut être indexé sur l’IRL si ce loyer n’a pas été révisé depuis 12 mois. | Loyer identique si le dernier loyer a été révisé dans les 12 derniers mois. |
| Loyer manifestement sous-évalué | Hausse possible, limitée à la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage. | L’écart doit être démontré par des références de logements comparables. |
| Travaux d’amélioration ou de mise aux normes | Hausse plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux, rapporté au loyer annuel. | Travaux réalisés depuis le dernier bail, d’un coût au moins égal à une année de loyer. |
| Loyer libre à la relocation | Première mise en location, logement vacant depuis plus de 18 mois, ou travaux de moins de 6 mois d’un montant au moins égal à une année de loyer. | Sous réserve des autres régimes (encadrement du niveau des loyers, DPE). |
| Renouvellement du bail | Le loyer n’évolue qu’au rythme de l’IRL. | Réévaluation possible seulement si le loyer est manifestement sous-évalué, par tiers ou par sixième. |
| Logements classés F ou G | Le décret annuel ne s’applique pas : à la relocation, le loyer ne dépasse pas le dernier loyer. | Aucune réévaluation possible au renouvellement. |
Ne sont pas concernés : les logements HLM, les logements conventionnés APL, les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières. Pour les logements classés F ou G, voir notre guide sur le DPE G et l’interdiction de location.
Un bien en zone tendue à acheter ou à relouer ?
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Faire étudier mon projetFiscalité 2027
Taxe sur la vacance des logements en 2027 : le changement majeur
À compter des impositions de 2027, la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) fusionnent dans une taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Son produit revient désormais aux communes et aux intercommunalités, alors que celui de la TLV allait à l’Anah.
| Critère | Commune en zone tendue | Autre commune |
|---|---|---|
| Application | De plein droit (liste du décret n° 2026-831) | Facultative, sur délibération de la commune ou de l’intercommunalité |
| Durée de vacance | Au moins un an au 1er janvier | Au moins deux ans au 1er janvier |
| Taux | 17 % la première année, 34 % ensuite | Fixé par la commune, plafonné à 50 % |
| Majoration locale | Taux votés jusqu’à 30 % puis 60 % | Sans objet |
| Base | Valeur locative cadastrale du logement | |
Sont notamment exonérés les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, ceux occupés plus de 90 jours consécutifs et les logements HLM. L’administration s’appuie sur la déclaration d’occupation faite sur impots.gouv.fr, à déposer avant le 1er juillet pour un bien non encore déclaré ou modifié. Un défaut de déclaration ou une déclaration inexacte expose à une amende de 150 € par local.
Selon la presse spécialisée, les communes hors zone tendue devaient délibérer avant le 1er octobre 2026 pour instaurer la taxe en 2027. Les délibérations de THLV antérieures cessent de s’appliquer au 1er janvier 2027. Consultez le guide ILA sur la taxe 2027 pour le détail et les exonérations.
Mode d’emploi
Comment savoir si votre commune est en zone tendue
Quatre étapes suffisent. La date du bail compte, car la liste a changé en août 2023 puis en décembre 2025.
- Relevez la date de signature du bail. Distinguez un bail signé, reconduit ou renouvelé depuis le 27 août 2023 d’un bail antérieur non reconduit.
- Lancez le simulateur officiel. Saisissez le nom ou le code postal de la commune dans le simulateur de service-public.fr.
- Contrôlez l’annexe au Journal officiel. Pour les cas limites, comparez avec l’annexe du décret du 22 décembre 2025 et, pour la taxe, celle du décret du 25 août 2026.
- Appliquez la règle correspondante. Préavis, loyer à la relocation ou taxe sur la vacance : chaque dispositif a ses conditions propres, détaillées plus haut.
Point de vigilance
Zones tendues et 2027 : ce qui reste à confirmer
Référence de la liste après le 1er janvier 2027. Le décret n° 2026-831 abroge le décret du 10 mai 2013 à compter du 1er janvier 2027. Or l’annexe de ce décret sert aujourd’hui de référence à la liste des zones tendues utilisée pour le préavis réduit et l’encadrement de l’évolution des loyers.
À la date de rédaction (12 octobre 2026), nous n’avons trouvé aucun texte officiel qui précise la liste applicable à ces deux règles après l’abrogation. Nous mettrons cette page à jour dès qu’un texte ou une instruction administrative le confirmera. D’ici là, utilisez le simulateur officiel avant chaque décision.
Selon votre profil
Que contrôler selon votre situation de propriétaire
| Profil | À contrôler en priorité | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| Achat pour louer vide | Dernier loyer du bien, durée de vacance, préavis réduit pour votre futur locataire | Calculer le rendement |
| Logement vacant à relouer | Durée de vacance (18 mois), travaux éventuels, risque de taxe sur la vacance en 2027 | Délais de mise en location |
| Location meublée | L’encadrement de l’évolution des loyers s’applique aux meublés en zone tendue | LMNP ou location nue |
| Investisseur en dispositif fiscal | Compatibilité du zonage avec le dispositif choisi | Dispositif Jeanbrun |
| Gestion à distance | Respect des règles de relocation par votre gestionnaire | Comparatif gestion locative |
Erreurs à éviter : confondre zone tendue et encadrement du niveau des loyers, fixer un loyer libre sans vérifier la durée de vacance, oublier la déclaration d’occupation avant le 1er juillet, et appliquer un préavis de trois mois à un locataire qui a bien invoqué la zone tendue.
Lexique
Les termes à connaître
- Zone tendue
- Commune d’une agglomération de plus de 50 000 habitants où la demande de logements dépasse nettement l’offre.
- Relocation
- Nouvelle mise en location d’un logement après le départ du précédent locataire.
- IRL
- Indice de référence des loyers, publié par l’Insee, qui sert à réviser les loyers.
- Logement vacant
- Logement vide de meubles et inoccupé, qui peut être soumis à la taxe sur la vacance.
- Taxe sur la vacance des locaux d’habitation
- Taxe unique applicable dès 2027, qui remplace la TLV et la THLV.
- Loyer manifestement sous-évalué
- Loyer nettement inférieur à ceux de logements comparables dans le voisinage.
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Questions fréquentes
FAQ : zones tendues 2027
Quelles sont les zones tendues en 2027 ?
Les zones tendues sont les communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants où la demande de logements dépasse nettement l’offre. La liste de référence reste celle du décret du 10 mai 2013, modifiée par le décret du 22 décembre 2025. Le décret du 25 août 2026 fixe en plus le périmètre de la nouvelle taxe sur la vacance applicable dès le 1er janvier 2027.
Comment savoir si mon logement est en zone tendue ?
Utilisez le simulateur officiel de service-public.fr avec le nom ou le code postal de la commune et la date de signature du bail. Pour les cas limites, consultez l’annexe publiée au Journal officiel, car le classement se fait commune par commune.
Quel est le préavis du locataire en zone tendue ?
Un mois au lieu de trois pour un logement loué vide, à condition que le locataire précise ce motif dans son courrier de congé. Hors zone tendue, le préavis d’un logement vide reste de trois mois, sauf autre motif de préavis réduit.
Le loyer est-il libre en zone tendue ?
Non, sauf exceptions. À la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire, éventuellement indexé sur l’IRL. Le loyer est libre pour une première mise en location ou après plus de 18 mois de vacance.
Quelle taxe sur les logements vacants en 2027 ?
À partir de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation remplace la TLV et la THLV. En zone tendue, elle s’applique de plein droit aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier, au taux de 17 % la première année puis 34 %, sur la valeur locative cadastrale.
Zone tendue et encadrement des loyers, est-ce la même chose ?
Non. L’encadrement de l’évolution des loyers s’applique en zone tendue à la relocation et au renouvellement. L’encadrement du niveau des loyers, avec des loyers de référence, ne concerne que certaines communes, comme Paris ou Lille.
Sources
- Légifrance, Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013
- Légifrance, Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 relatif au champ d’application de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation
- Service-Public.fr, Simulateur : savoir si un logement est situé en zone tendue
- Service-Public.fr, Une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027
- ANIL, Encadrement des loyers en zones tendues pour 2026
- Notaires de France, Mise à jour de la liste des communes situées en zones tendues
- Economie.gouv.fr, Tout savoir sur les taxes sur les logements vacants
- UNPI, Préavis réduit du locataire dans les zones tendues
Cette page fournit une information générale, à jour en octobre 2026, et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. La liste des communes et les conditions d’application évoluent : vérifiez votre situation auprès de l’administration ou d’un professionnel avant toute décision.