TVLH 2027 : la taxe sur les logements vacants qui remplace la TLV et la THLV
Au 1er janvier 2027, la TVLH remplace la TLV et la THLV. Taux de 17 % à 60 % de la valeur locative, liste des communes fixée par le décret du 25 août 2026, exonérations, calcul chiffré et marche à suivre pour un investisseur.
Sommaire
La TVLH, taxe sur la vacance des locaux d’habitation, remplace la TLV et la THLV au 1er janvier 2027. En zone tendue, elle frappe de plein droit les logements vides depuis un an, à 17 % puis 34 % de la valeur locative, jusqu’à 30 % puis 60 % si la commune le vote.
Ce qui a changé depuis juillet 2026
Trois éléments fixent le cadre de la TVLH : le vote de Paris aux taux maximaux en juillet 2026, le décret du 25 août 2026 listant les communes concernées de plein droit, et l’échéance du 1er octobre 2026 hors zone tendue. Les taux de base restent 17 % puis 34 %.
| Date | Nouveauté | Ce que cela change |
|---|---|---|
| Juillet 2026 | Le Conseil de Paris vote les taux maximaux de la TVLH : 30 % puis 60 %. | À Paris, la taxe sur un logement vacant passe de 17 % puis 34 % à 30 % puis 60 % de la valeur locative dès 2027. |
| 25 août 2026 | Décret n° 2026-831 : liste des communes où la TVLH s’applique de plein droit. | Plus de 3 600 communes selon LégiFiscal. Le zonage propre à la TVLH se lit dans l’annexe du décret. |
| 2 septembre 2026 | Mise à jour de la fiche Service Public sur la taxe unique. | Confirme les taux, l’exonération des 90 jours consécutifs et l’affectation du produit aux communes et intercommunalités. |
| 1er octobre 2026 | Échéance passée pour instituer la TVLH hors zone tendue. | Sans délibération avant cette date, la commune n’applique pas la TVLH en 2027. |
Point de vigilance sur les taux
Le taux légal ne bouge pas. Avant 2027, la TLV était déjà fixée à 17 % puis 34 % (Service Public). Ce qui change, c’est la faculté de majorer jusqu’à 30 % puis 60 %, le zonage et l’affectation du produit.
Qu’est-ce que la TVLH ?
La TVLH est une taxe locale annuelle sur les logements d’habitation non meublés laissés vacants. Créée par l’article 108 de la loi du 19 février 2026 et codifiée à l’article 1406 bis du CGI, elle fusionne la TLV et la THLV et rapporte aux communes et intercommunalités.
Elle est issue d’un amendement adopté au Sénat « dans un souci de simplification et de lisibilité » : selon Service Public, la cohabitation de la TLV et de la THLV « entraîne une certaine confusion ». Elle remplace deux taxes à compter du 1er janvier 2027 :
- la TLV (article 232 du CGI), due de plein droit en zone tendue, dont le produit allait à l’Anah ;
- la THLV (article 1407 bis du CGI), instaurable par délibération hors zone tendue, au profit des communes.
La TVLH en résumé
- Objectif : pénaliser la vacance durable pour remettre des logements sur le marché.
- Assiette : valeur locative cadastrale du logement.
- Bénéficiaires : communes et intercommunalités.
- Contrôle et contentieux : mêmes règles que la taxe foncière sur les propriétés bâties.
- Textes : article 1406 bis du CGI, article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026.
Calendrier de la TVLH : les dates à retenir
Le calendrier de la TVLH tient en quatre dates : la loi du 19 février 2026, le décret du 25 août 2026, l’échéance du 1er octobre 2026 pour instituer la taxe hors zone tendue, puis l’entrée en vigueur le 1er janvier 2027. Les taux locaux se votent avant le 15 avril 2027.
| Date | Étape | Effet |
|---|---|---|
| 19 février 2026 | Loi n° 2026-103, article 108 : création de la TVLH (article 1406 bis du CGI). | Abrogation différée de la TLV (article 232) et de la THLV (article 1407 bis). |
| 25 août 2026 | Décret n° 2026-831 relatif au champ d’application de la TVLH. | Liste des communes où la taxe s’applique de plein droit. |
| Avant le 1er octobre 2026 | Délibération d’institution hors zone tendue (échéance passée). | Sans délibération, pas de TVLH en 2027 dans ces communes. |
| 1er janvier 2027 | Entrée en vigueur. La vacance s’apprécie à cette date. | TLV et THLV abrogées, délibérations THLV caduques, vacance antérieure prise en compte. |
| Avant le 15 avril 2027 | Date limite habituelle de communication des taux locaux (article 1639 A du CGI). | Fixe les taux applicables aux avis de 2027. |
Règle transitoire
Pour la première imposition au titre de 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte. Un logement de zone tendue vide depuis le 1er janvier 2026 est donc imposable dès 2027. Selon les analyses publiées, un logement déjà vide depuis deux ans au 1er janvier 2027 peut être imposé d’emblée au taux de deuxième année : à confirmer avec votre service des impôts pour votre cas.
TLV, THLV, TVLH : quelles différences ?
La TVLH reprend les taux de base de la TLV (17 % puis 34 %) mais ajoute trois nouveautés : une majoration possible jusqu’à 30 % puis 60 % en zone tendue, un taux libre plafonné à 50 % ailleurs, et un produit qui revient aux communes et intercommunalités plutôt qu’à l’Anah.
| Critère | TLV (jusqu’en 2026) | THLV (jusqu’en 2026) | TVLH (dès 2027) |
|---|---|---|---|
| Zone d’application | Zones tendues, liste fixée par décret | Hors zone tendue, sur délibération | De plein droit en zone tendue, sur délibération ailleurs |
| Vacance minimale au 1er janvier | Au moins 1 an | 2 ans | Au moins 1 an en zone tendue, au moins 2 ans ailleurs |
| Taux | 17 % puis 34 % | Taux de la THRS de la commune | 17 % puis 34 %, jusqu’à 30 % puis 60 % si la commune le vote. Ailleurs, taux voté jusqu’à 50 % |
| Majoration par la commune | Non | Non (taux aligné sur la THRS) | Oui, en zone tendue |
| Qui perçoit le produit | Anah | Communes et EPCI | Communes et EPCI |
| Texte | Article 232 du CGI | Article 1407 bis du CGI | Article 1406 bis du CGI |
Les communes de zone tendue, qui ne percevaient rien de la TLV, encaissent désormais le produit : l’incitation à majorer les taux est directe. Paris l’a illustré dès juillet 2026.
Qui est concerné par la TVLH ?
Est concerné le propriétaire, l’usufruitier ou le preneur d’un bail à construction, à réhabilitation ou emphytéotique d’un logement d’habitation non meublé, vide depuis au moins un an en zone tendue, ou deux ans ailleurs si la commune a institué la taxe, sans cause de vacance involontaire.
Logements visés
Au sens fiscal, un logement est vacant lorsqu’il est :
- à usage d’habitation ;
- non meublé, ou insuffisamment meublé pour permettre une habitation convenable ;
- équipé des éléments de confort de base (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires) ;
- libre de toute occupation depuis la durée requise.
Les résidences secondaires meublées et les locaux commerciaux ou professionnels sont hors champ.
Qui paie ?
Le redevable est le propriétaire, l’usufruitier, le preneur d’un bail à construction ou à réhabilitation, ou l’emphytéote. D’après la fiche de la direction générale des collectivités locales, il doit disposer du logement depuis le début de la période de vacance.
| Critère | Zone tendue | Hors zone tendue |
|---|---|---|
| Application | De plein droit, sans délibération | Facultative : délibération de la commune, ou de l’EPCI doté d’un PLH |
| Vacance minimale au 1er janvier | 1 an | 2 ans |
| Taux légal | 17 % puis 34 % | Aucun : taux voté par la commune |
| Taux maximal | 30 % puis 60 %, si la commune le vote | 50 % |
| Calendrier pour 2027 | Taux majorés votés dans les conditions de l’article 1639 A du CGI | Institution avant le 1er octobre 2026 (échéance passée), taux avant le 15 avril 2027 |
| Liste des communes | Annexe du décret n° 2026-831 du 25 août 2026 | Toute commune non listée |
Taux de la TVLH par zone
En zone tendue, la TVLH est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d’imposition, puis 34 %, avec un plafond communal de 30 % puis 60 %. Hors zone tendue, la commune qui a institué la taxe fixe librement son taux, dans la limite de 50 %.
| Zone | Vacance | Taux légal | Taux maximal voté | Bénéficiaire |
|---|---|---|---|---|
| Zone tendue, 1re année d’imposition | Au moins 1 an | 17 % | 30 % | Commune |
| Zone tendue, 2e année et suivantes | Au moins 1 an | 34 % | 60 % | Commune |
| Hors zone tendue | 2 ans | Aucun | 50 % | Commune ou EPCI |
Ce qui change par rapport à la TLV
Le taux légal reste celui de la TLV. La nouveauté tient au plafond : une commune de zone tendue peut aller jusqu’à 60 %, contre 34 % sans majoration possible avant 2027. Hors zone tendue, le taux n’est plus aligné sur la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Le cas de Paris
Le Conseil de Paris a voté en juillet 2026 les taux maximaux, 30 % puis 60 %, avec l’objectif affiché de remettre 20 000 logements vacants sur le marché (source : Ville de Paris). Vérifiez toujours la délibération de la commune où se situe votre bien : les taux varient d’une commune à l’autre.
Comment calculer la TVLH ?
La TVLH est égale à la valeur locative cadastrale multipliée par le taux applicable : 17 % la première année, 34 % ensuite, ou le taux majoré voté, jusqu’à 30 % puis 60 %. Sur 4 800 € de valeur locative, 17 % donnent 816 € et 60 % donnent 2 880 €.
La valeur locative cadastrale figure dans vos avis d’impôts locaux ou s’obtient auprès du service des impôts. Ne la confondez pas avec le revenu cadastral de la taxe foncière, qui en représente en général la moitié.
| Taux | Valeur locative 3 600 € | Valeur locative 4 800 € | Lecture |
|---|---|---|---|
| 17 % | 612 € | 816 € | Taux légal, 1re année en zone tendue |
| 30 % | 1 080 € | 1 440 € | Plafond communal, 1re année |
| 34 % | 1 224 € | 1 632 € | Taux légal, 2e année et suivantes |
| 60 % | 2 160 € | 2 880 € | Plafond communal, 2e année et suivantes |
Exemple de la Ville de Paris : studio de 30 m2 dans le 17e
Montants estimés par la Ville de Paris et relayés par la presse spécialisée, à titre d’illustration. Votre avis dépendra de la valeur locative de votre bien.
Exonérations : qui échappe à la TVLH ?
Trois exonérations sont citées par Service Public : une inoccupation indépendante de la volonté du propriétaire, une occupation de plus de 90 jours de suite sur la période de référence, et la détention par un organisme HLM. La preuve passe par des justificatifs datés : mandat, annonces, devis, baux, quittances.
| Motif | Condition | Justificatifs à conserver |
|---|---|---|
| Occupation de plus de 90 jours de suite | Logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année précédente en zone tendue, ou des deux années précédentes ailleurs | Bail, quittances, états des lieux, attestation du locataire |
| Vacance indépendante de la volonté du propriétaire | Par exemple un bien en vente ou en location au prix du marché sans preneur, des travaux lourds, une procédure en cours ou un cas de force majeure | Mandat de vente, annonces datées, devis signés, factures, pièces de procédure |
| Logement détenu par un organisme HLM | Propriétaire de type organisme d’habitations à loyer modéré | Statut de l’organisme |
| Dépendance du domaine public | Local relevant de la domanialité publique | Titre domanial |
| Résidence secondaire ou local meublé | Hors champ de la TVLH (taxe d’habitation sur les résidences secondaires) | Inventaire du mobilier, déclaration d’occupation |
Le mot « de suite » compte
L’exonération suppose plus de 90 jours consécutifs, pas cumulés. Un bail de quatre mois suivi de vacance écarte la taxe. Deux semaines en janvier, trois semaines en avril et deux mois en été ne l’écartent pas, même si le total dépasse 90 jours.
Comment éviter la TVLH ?
Pour éviter la TVLH, remettez le logement en location pour plus de 90 jours consécutifs, ou documentez une vacance involontaire : mise en vente ou en location au prix du marché, travaux lourds, procédure en cours. À défaut, calculez si baisser le loyer coûte moins cher que la taxe.
- Louer vite, quitte à ajuster le loyer. Un loyer inférieur de 50 € par mois coûte 600 € par an, contre 1 224 € de TVLH au taux de 34 % sur une valeur locative de 3 600 €. Dans une zone concernée par l’encadrement des loyers, restez sous le plafond applicable.
- Viser plus de 90 jours consécutifs d’occupation. Un bail effectif de plus de 90 jours suffit à écarter la taxe, y compris de courte durée, à condition que l’occupation soit réelle et prouvable.
- Documenter les travaux. Un logement classé G ne peut plus être mis en location (DPE G et interdiction de location). Des travaux de rénovation conservés par devis signés et factures, réalisés par des entreprises de rénovation identifiées, peuvent justifier la vacance.
- En cas de vente, publier un mandat et une annonce au prix du marché. Service Public cite expressément le bien mis en vente ou en location au prix du marché sans preneur.
- Contester si la taxe est injustifiée. Le contentieux suit le régime de la taxe foncière sur les propriétés bâties : saisissez le service des impôts avec vos justificatifs.
Quelles communes sont concernées par la TVLH ?
La liste des communes où la TVLH s’applique de plein droit figure en annexe du décret n° 2026-831 du 25 août 2026 : plus de 3 600 communes selon LégiFiscal. Elle distingue les grandes zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et les autres communes très tendues ou riches en résidences non principales.
L’annexe répartit les communes en deux catégories, selon les 1° et 2° du B du I de l’article 1406 bis du CGI :
- les communes d’une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où l’on constate un niveau élevé des loyers ou des prix d’acquisition, ou un nombre élevé de demandes de logement social ;
- les autres communes à forte tension immobilière, ou à proportion élevée de logements qui ne sont pas des résidences principales.
Paris relève de la zone tendue : c’est la base de la délibération de juillet 2026. Pour toute autre commune, l’annexe du décret du 25 août 2026 sur Légifrance fait foi.
Vérifier votre commune
Consultez l’annexe du décret, puis recoupez avec le simulateur de Service Public ou celui du ministère du Logement (Zéro Logement Vacant), conçus pour la fiscalité en vigueur avant 2027. Hors zone tendue, demandez à votre mairie si une délibération d’institution a été prise avant le 1er octobre 2026.
Déclaration et formalités
Aucune déclaration spécifique à la TVLH n’est exigée : l’administration s’appuie sur la déclaration d’occupation des biens immobiliers (GMBI service sur impots.gouv.fr). Elle est obligatoire pour les propriétaires, et son omission ou son inexactitude expose à une amende de 150 € par local.
Pour établir qu’une personne est redevable, l’administration fiscale s’appuie sur les informations transmises dans le cadre de la déclaration d’occupation, à réaliser dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de l’espace particulier sur impots.gouv.fr.
Amende de 150 € par local
La méconnaissance de l’obligation de déclaration d’occupation (article 1418 du CGI) entraîne une amende de 150 € par local, y compris en cas d’omission ou d’inexactitude (article 1770 terdecies du CGI, foire aux questions de la DGFiP). Vérifiez que l’occupation de chacun de vos biens est correctement déclarée avant le 1er janvier 2027.
Impact de la TVLH sur un investisseur locatif
Pour un investisseur, la TVLH s’ajoute à la perte de loyer d’un logement vacant : 68 € par mois sur 4 800 € de valeur locative à 17 %, jusqu’à 240 € par mois à 60 %. La parade consiste à relouer en moins d’un an.
| Situation | Au taux légal | Au taux plafond |
|---|---|---|
| Valeur locative 4 800 €, 1re année de vacance | 68 € par mois (17 %) | 120 € par mois (30 %) |
| Valeur locative 3 600 €, 2e année et suivantes | 102 € par mois (34 %) | 180 € par mois (60 %) |
| Valeur locative 4 200 €, 2e année et suivantes | 119 € par mois (34 %) | 210 € par mois (60 %) |
Ajustements à anticiper
- Relouer sous 30 jours. Dès la fin du bail, lancez la recherche du prochain locataire. Un logiciel de gestion locative raccourcit les délais de publication et de relance.
- Revoir le loyer si nécessaire. Une baisse de 50 € à 100 € par mois coûte souvent moins cher que la taxe.
- Documenter chaque période de travaux ou de mise en vente : devis, factures, mandats, annonces datées.
- Surveiller les délibérations des communes où vous détenez des biens, en particulier à Paris, où les taux maximaux s’appliquent.
Un bien reloué dans l’année n’est pas concerné
La TVLH vise la vacance durable. Pour un investisseur qui reloue vite et déclare correctement l’occupation, la taxe ne change rien. Elle pèse sur les logements laissés vides, notamment après un achat en ancien à rénover.
Un logement vacant à remettre en location ?
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Lexique de la TVLH
- TVLH
- Taxe sur la vacance des locaux d’habitation, créée par l’article 108 de la loi de finances pour 2026 et codifiée à l’article 1406 bis du CGI. Elle remplace la TLV et la THLV à compter de 2027.
- Valeur locative cadastrale
- Loyer annuel théorique du logement, fixé par l’administration fiscale. C’est la base de calcul de la TVLH : la taxe est égale à cette valeur multipliée par le taux.
- Zone tendue
- Au sens de la TVLH, commune marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, listée en annexe du décret du 25 août 2026. La taxe y est due de plein droit.
- Logement vacant (sens fiscal)
- Logement à usage d’habitation, non meublé, équipé des éléments de confort de base et libre de toute occupation depuis la durée requise : un an en zone tendue, deux ans ailleurs.
- Vacance involontaire
- Inoccupation qui ne dépend pas de la volonté du propriétaire, par exemple un logement mis en vente ou en location au prix du marché sans preneur, ou frappé de travaux lourds.
- THRS
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui reste applicable aux logements meublés non affectés à l’habitation principale. Elle est distincte de la TVLH.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la TVLH ?
La TVLH (taxe sur la vacance des locaux d’habitation) est une taxe locale unique créée par l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, codifiée à l’article 1406 bis du CGI. Elle remplace la TLV et la THLV à compter des impositions établies au titre de 2027.
Quand entre en vigueur la TVLH ?
La TVLH s’applique à compter des impositions établies au titre de 2027, la vacance s’appréciant au 1er janvier 2027. La TLV et la THLV sont supprimées à cette date. À titre transitoire, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte pour la première imposition.
Quels sont les taux de la TVLH en zone tendue ?
En zone tendue, la TVLH est due de plein droit sur les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d’imposition, puis 34 %. Une commune peut voter des taux supérieurs, plafonnés à 30 % puis 60 %.
Quelles communes sont concernées par la TVLH en 2027 ?
La liste des communes où la TVLH s’applique de plein droit est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui vise plus de 3 600 communes selon LégiFiscal. Ailleurs, la taxe est facultative et suppose une délibération de la commune, ou de l’EPCI doté d’un PLH, prise avant le 1er octobre 2026.
Quelle différence entre la TVLH et l’ancienne TLV ?
La TVLH fusionne la TLV et la THLV. Les taux de base restent ceux de la TLV (17 % puis 34 %), mais la commune peut les majorer jusqu’à 30 % puis 60 %. Le produit, qui allait à l’Anah pour la TLV, revient désormais aux communes et aux intercommunalités.
Mon logement vacant peut-il être exonéré de TVLH ?
Oui. Service Public cite trois cas : une inoccupation indépendante de la volonté du propriétaire (bien en vente ou en location au prix du marché sans preneur, par exemple), une occupation de plus de 90 jours de suite sur la période de référence, ou un logement détenu par un organisme HLM.
Comment éviter la TVLH sur un logement vacant ?
Le plus sûr est de louer : une occupation de plus de 90 jours consécutifs sur la période de référence écarte la taxe. À défaut, documentez la vacance involontaire : mandat de vente ou annonce de location au prix du marché, devis et factures de travaux lourds. Conservez tous les justificatifs datés.
La TVLH s’applique-t-elle aux résidences secondaires ?
Non. La TVLH vise les logements non meublés laissés vacants, à l’exclusion des résidences secondaires, qui relèvent de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Les communes en zone tendue conservent la faculté de majorer cette dernière, entre 5 % et 60 % de la part communale.
Que signifie la règle des 90 jours consécutifs ?
L’exonération joue si le logement a été occupé plus de 90 jours de suite au cours de l’année précédente en zone tendue, ou des deux années précédentes ailleurs. Les jours doivent être consécutifs : un bail de quatre mois suivi de vacance suffit, plusieurs occupations courtes cumulées ne suffisent pas.
Comment la TVLH est-elle calculée ?
La TVLH se calcule sur la valeur locative cadastrale du logement : valeur locative multipliée par le taux. En zone tendue, 17 % la première année et 34 % ensuite, ou le taux majoré voté par la commune (30 % puis 60 % au maximum). Hors zone tendue, le taux est fixé par la commune dans la limite de 50 %.
Que devient la TLV et la THLV en 2027 ?
La TLV (article 232 du CGI) et la THLV (article 1407 bis) sont abrogées au 1er janvier 2027 par l’article 108 de la loi de finances pour 2026. Les délibérations prises pour la THLV cessent de produire effet à cette date : seule la TVLH (article 1406 bis du CGI) s’applique ensuite.
Que se passe-t-il hors zone tendue si la commune n’a pas délibéré avant le 1er octobre 2026 ?
Hors zone tendue, la TVLH est facultative et les délibérations THLV cessent d’avoir effet au 1er janvier 2027. Une commune qui n’a pas délibéré avant le 1er octobre 2026 n’applique donc pas la TVLH en 2027 : un logement vacant n’y est pas taxé. Vérifiez auprès de votre mairie.
Quel est le taux de la TVLH à Paris ?
Le Conseil de Paris a voté en juillet 2026 les taux maximaux : 30 % de la valeur locative cadastrale la première année d’imposition et 60 % à partir de la deuxième, au lieu de 17 % et 34 %. L’objectif affiché par la Ville est de remettre 20 000 logements vacants sur le marché.
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Sources
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 108, Légifrance.
- Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 relatif au champ d’application de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, Légifrance.
- Service Public, Une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027 (publié le 21 mai 2026, mis à jour le 2 septembre 2026).
- Direction générale des collectivités locales, Taxe d’habitation sur les logements vacants et TVLH.
- Sénat, réponse ministérielle à la question écrite de M. Hervé Maurey (réponse publiée le 7 mai 2026).
- Ville de Paris, Logements vacants : la Ville de Paris adopte une surtaxe pour remettre 20 000 biens sur le marché.
- DGFiP, Foire aux questions « Gérer mes biens immobiliers ».
- LégiFiscal, « Communes concernées par la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) », 2 septembre 2026 (nombre de communes visées par le décret).
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Vérifiez la délibération de votre commune et la situation de votre bien auprès de votre service des impôts.