TVLH 2027 : La Nouvelle Taxe sur les
Logements Vacants qui Remplace TLV et THLV
À partir du 1er janvier 2027, la TVLH (Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation) remplace définitivement la TLV et la THLV. Taux de 17 à 60% de la valeur locative selon la zone. Tout ce qu’il faut savoir : qui est concerné, comment calculer, comment éviter la taxe.
La TVLH (taxe sur la vacance des locaux d’habitation) est une taxe unique qui remplace la TLV et la THLV au 1er janvier 2027. Elle frappe les logements vides depuis au moins 1 an (zone tendue) ou 2 ans (ailleurs, sur délibération), à un taux de 17 % à 60 % de la valeur locative cadastrale.
🏠 Qu’est-ce que la TVLH ?
La TVLH — Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation — est une nouvelle taxe fiscale créée par l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, codifiée à l’article 1406 bis du Code général des impôts. Née d’un amendement introduit au Sénat « dans un souci de simplification et de lisibilité », elle remplace intégralement deux taxes préexistantes à compter du 1er janvier 2027 :
- La TLV (Taxe sur les Logements Vacants, art. 232 du CGI) — applicable de plein droit en zones tendues
- La THLV (Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants, art. 1407 bis du CGI) — instaurable par délibération hors zones tendues
🎯 TVLH en résumé
- Objectif : Pénaliser financièrement les logements volontairement laissés vides pour remettre des biens sur le marché locatif
- Assiette : Valeur locative cadastrale du logement (même base que la taxe d’habitation)
- Bénéficiaire : Communes et EPCI (l’État prélève 5,4 % du produit brut au titre des frais d’assiette et de recouvrement)
- Collecteur : DGFIP (Direction Générale des Finances Publiques)
- Texte : Art. 1406 bis du CGI — Art. 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026
📅 Calendrier — Ce qui Change et Quand
Art. 108
1 oct. 2026
⚠️ Règle transitoire importante : Pour la première imposition établie au titre de 2027, la vacance constatée avant le 1er janvier 2027 est prise en compte. Autrement dit, si votre logement est vacant depuis le 1er janvier 2026 (zone tendue), il sera taxable dès la première TVLH en 2027. Inutile d’espérer que la nouvelle taxe efface l’historique de vacance.
🔄 TLV, THLV, TVLH : Quelles Différences ?
| Critère | TLV (avant 2027) | THLV (avant 2027) | TVLH (dès 2027) |
|---|---|---|---|
| Zone d’application | Zones tendues uniquement | Hors zones tendues (sur délibération) | Partout (automatique en zone tendue, délibération hors zone tendue) |
| Durée vacance minimale | 1 an en zone tendue | 2 ans hors zone tendue | 1 an (zone tendue) / 2 ans (hors zone tendue) |
| Qui perçoit la taxe | Anah | Communes | Communes et EPCI (l’État retient 5,4 % de frais) |
| Taux | 12,5% an 1, 25% an 2+ | Libre (calqué sur la THRS) | 17% an 1, 34% an 2+ (zone tendue) / libre jusqu’à 50% (hors zone) |
| Majoration possible | Non | Oui | Oui (jusqu’à 30% an 1 / 60% an 2+) |
| Texte | Art. 232 CGI | Art. 1407 bis CGI | Art. 1406 bis CGI (nouveau) |
La rupture majeure de la TVLH n’est pas technique mais financière : contrairement à la TLV dont les recettes alimentaient l’Anah, le produit de la TVLH revient au bloc communal (communes et EPCI), l’État ne conservant que 5,4 % du produit brut au titre des frais d’assiette et de recouvrement. Les maires en zones tendues — qui ne percevaient auparavant aucun centime de la TLV appliquée sur leur territoire — ont désormais un intérêt financier direct à taxer les logements vacants. Cela renforce considérablement l’incitation à délibérer et à majorer les taux.
👤 Qui est Concerné par la TVLH ?
Logements visés
Au sens fiscal, un logement est considéré comme vacant lorsqu’il est à usage d’habitation, non meublé (ou meublé de façon insuffisante pour permettre une habitation convenable), équipé des éléments de confort de base (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires) et libre de toute occupation depuis la durée requise. Pour être taxable, le logement doit :
- Être un logement non meublé (les résidences secondaires meublées en sont exclues — elles ont leur propre taxation)
- Avoir vocation à l’habitation (pas les locaux commerciaux ou professionnels)
- Être clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum (un logement nécessitant des travaux importants pour être habitable est exclu du champ)
- Être vacant depuis au moins 1 an (zone tendue) ou au moins 2 ans (hors zone tendue) au 1er janvier de l’année de taxation
Qui paie ?
Le redevable est le propriétaire, l’usufruitier, ou le preneur d’un bail à construction, à réhabilitation ou emphytéotique au 1er janvier de l’année d’imposition. La durée de vacance est appréciée sur la base d’un même propriétaire — elle ne repart pas à zéro en cas de vente.
⚠️ Zone tendue — TVLH automatique
- Vacance minimale : 1 an au 1er janvier
- Application : De plein droit, sans délibération
- Taux de base : 17% an 1, 34% an 2+
- Majorations possibles : jusqu’à 30% an 1 / 60% an 2+
- Communes : Liste fixée par décret
📋 Hors zone tendue — délibération nécessaire
- Vacance minimale : 2 ans au 1er janvier
- Application : Sur délibération commune ou EPCI (PLH)
- Délai délibération : Avant le 1er octobre N-1
- Taux : Libre jusqu’à 50% de la valeur locative
- Communes : Celles qui délibèrent
📊 Taux de la TVLH par Zone
| Zone | Durée vacance | Taux de base | Taux majoré max. | Bénéficiaire |
|---|---|---|---|---|
| Zone tendue 1ère année | ≥ 1 an | 17% | 30% | Commune |
| Zone tendue 2e année et + | ≥ 2 ans | 34% | 60% | Commune |
| Hors zone tendue | ≥ 2 ans | Libre | 50% | Commune / EPCI |
Les taux sont exprimés en pourcentage de la valeur locative cadastrale du logement. Le taux dérogatoire (majoré) est fixé par délibération du conseil municipal et ne peut excéder 30 % la première année d’imposition et 60 % les années suivantes (art. 1406 bis du CGI).
⚠️ Hausse par rapport à l’ancienne TLV : L’ancienne TLV était de 12,5% la première année et 25% à partir de la deuxième, sans possibilité de majoration communale. La TVLH en zone tendue démarre à 17% (+4,5 points) et peut atteindre 60% avec majoration (vs 25% max pour la TLV). La pression financière est nettement plus forte.
🧮 Comment Calculer la TVLH
La TVLH se calcule sur la valeur locative cadastrale (VLC) du logement — la même assiette que la taxe d’habitation. Vous pouvez trouver cette valeur sur votre ancien avis de taxe d’habitation ou en consultant le service des impôts.
Exemple 1 — T2 Paris (zone tendue, 1ère année de vacance)
Avec majoration maxi (30%) : 4 800 × 30% = 1 440€/an
Exemple 2 — T3 Lyon (zone tendue, 3e année de vacance)
Comparaison : un loyer mensuel moyen T3 Lyon ≈ 900€/mois
✅ Le calcul est simple : TVLH = Valeur locative cadastrale × Taux applicable. Un logement dont la VLC est de 3 000€/an et vacant depuis 2 ans en zone tendue, avec taux majoré à 50%, paiera 1 500€ de taxe — soit 125€/mois. Un loyer abaissé de 100€ pour trouver un locataire est financièrement plus intéressant.
✅ Exonérations — Qui Échappe à la TVLH
Plusieurs situations permettent d’échapper à la TVLH. Attention : la charge de la preuve incombe au propriétaire. Il faut pouvoir justifier de chaque motif d’exonération avec des documents datés.
| Motif d’exonération | Condition | Justificatif à conserver |
|---|---|---|
| Occupation effective ≥ 90 jours consécutifs | Logement occupé plus de 90 jours d’affilée dans la période de référence | Contrat de location, quittances, attestation locataire |
| Vacance involontaire | Le propriétaire prouve que la vacance ne dépend pas de sa volonté (logement mis en vente ou en location au prix du marché sans preneur) | Devis de travaux, mandat de vente, annonces publiées, procédures en cours |
| Travaux lourds nécessaires | Logement nécessitant des travaux importants pour être habitable | Devis signés, factures, permis de construire ou déclaration de travaux |
| Succession en cours | Logement dans une succession non réglée | Acte de notoriété, déclaration de succession en cours |
| Logement social HLM | Détenu par organisme HLM ou société d’économie mixte | Statut de l’organisme |
| Domaine public | Dépendances du domaine public | Titre domanial |
⚠️ La règle des 90 jours : attention au « consécutif »
L’exonération s’applique si le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs (pas cumulés) au cours de la période de référence — l’année précédente en zone tendue, les 2 années précédentes ailleurs. Un logement loué 3 mois d’affilée via un bail mobilité puis vacant le reste de l’année échappe à la TVLH. En revanche, un logement loué 2 semaines en janvier, 3 semaines en avril et 2 mois en été ne cumule pas suffisamment de jours consécutifs, même si le total dépasse 90 jours.
💡 Comment Éviter la TVLH — Stratégies Concrètes
🗺️ Quelles Communes sont en Zone Tendue ?
En zone tendue, la TVLH s’applique automatiquement sans délibération communale. La liste des communes en zone tendue est fixée par décret, sur la base d’un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants :
- Niveau des loyers élevé sur le marché local
- Niveau des prix immobiliers élevé
- Pression forte sur le parc social (longue liste d’attente)
- Part élevée de logements non affectés à l’habitation principale
Les zones tendues comprennent notamment Paris et l’Île-de-France, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Montpellier, Nice, Lille, Strasbourg et leurs agglomérations. La liste exacte des communes a été actualisée par le décret du 22 décembre 2025, qui sert de référence au zonage applicable à la TVLH.
💡 Comment savoir si votre commune est en zone tendue ? Utilisez le simulateur officiel de Service Public ou celui du ministère du Logement (Zéro Logement Vacant). Vous pouvez aussi vérifier sur votre ancien avis de TLV : si vous en avez reçu un, vous êtes en zone tendue et serez automatiquement soumis à la TVLH.
📝 Déclaration et Formalités
Bonne nouvelle : aucune obligation déclarative spécifique à la TVLH n’incombe aux contribuables. La taxe est établie par l’administration fiscale sur la base des informations déjà disponibles, notamment via :
- La déclaration d’occupation des locaux d’habitation sur la plateforme « Gérer Mes Biens Immobiliers » (GMBI) de la DGFIP — obligatoire pour tous les propriétaires depuis 2023 (art. 1418 du CGI)
- Les informations transmises par les communes (délibérations de taux)
⚠️ Obligation GMBI : Si vous n’avez pas encore déclaré l’occupation de vos biens sur la plateforme « Gérer Mes Biens Immobiliers » (gmbi.impots.gouv.fr), faites-le sans tarder. Cette déclaration est obligatoire pour tous les propriétaires depuis 2023, et c’est sur cette base que l’administration identifie les logements vacants. En l’absence de déclaration ou en cas d’inexactitude, vous risquez une amende de 150 € par local concerné.
💰 Impact sur les Investisseurs Locatifs
Pour un investisseur, la TVLH change fondamentalement le calcul de la vacance locative. Ce qui était auparavant une simple perte de revenus devient une double peine fiscale : absence de loyer + taxe sur la vacance.
| Situation | Coût mensuel avant TVLH | Coût mensuel avec TVLH | Écart |
|---|---|---|---|
| T2 Paris vacant 1 an — VLC 4 800€/an | Loyer manqué ≈ 1 200€/mois | 1 200€ + 68€ TVLH | +68€/mois |
| T3 Lyon vacant 2 ans — VLC 3 600€, taux majoré 50% | Loyer manqué ≈ 900€/mois | 900€ + 150€ TVLH | +150€/mois |
| T4 Bordeaux vacant 3 ans — VLC 4 200€, taux 60% | Loyer manqué ≈ 1 100€/mois | 1 100€ + 210€ TVLH | +210€/mois |
Stratégie recommandée pour les investisseurs
La TVLH renforce l’importance d’une gestion locative proactive. Voici les ajustements à anticiper :
- Gérer la vacance sous 30 jours : Dès la fin d’un bail, engager immédiatement la recherche du prochain locataire
- Déléguer à un gestionnaire locatif : Les logiciels de gestion locative et les sociétés de gestion locative réduisent les délais de vacance
- Revoir le loyer à la baisse si nécessaire : Un loyer réduit de 50-100€ est quasi toujours préférable à plusieurs mois de TVLH
- Documenter toute période de travaux : Devis, factures, permis — tout justificatif peut permettre l’exonération
✅ La bonne nouvelle : La TVLH incite les propriétaires à louer plus vite et à des prix de marché. Pour les investisseurs actifs qui gèrent bien leurs biens, la taxe ne changera rien — elle frappe les propriétaires qui laissent volontairement des logements vides.
❓ FAQ TVLH 2027
- Article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 — Légifrance (art. 1406 bis du CGI).
- Service Public — Une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027 (mis à jour le 21 mai 2026).
- Ministère chargé du Logement — Zéro Logement Vacant, FAQ sur la TVLH (taux, frais d’assiette de 5,4 %, exonérations).
- Décret du 22 décembre 2025 fixant la liste des communes en zone tendue.
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