TVLH 2027 : La Nouvelle Taxe sur les
Logements Vacants qui Remplace TLV et THLV
À partir du 1er janvier 2027, la TVLH (Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation) remplace définitivement la TLV et la THLV. Taux de 17 à 60% de la valeur locative selon la zone. Tout ce qu’il faut savoir : qui est concerné, comment calculer, comment éviter la taxe.
🏠 Qu’est-ce que la TVLH ?
La TVLH — Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation — est une nouvelle taxe fiscale créée par l’article 108 de la loi de finances pour 2026, codifiée à l’article 1406 bis du Code général des impôts. Elle remplace intégralement deux taxes préexistantes à compter du 1er janvier 2027 :
- La TLV (Taxe sur les Logements Vacants, art. 232 du CGI) — applicable de plein droit en zones tendues
- La THLV (Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants, art. 1407 bis du CGI) — instaurable par délibération hors zones tendues
🎯 TVLH en résumé
- Objectif : Pénaliser financièrement les logements volontairement laissés vides pour remettre des biens sur le marché locatif
- Assiette : Valeur locative cadastrale du logement (même base que la taxe d’habitation)
- Bénéficiaire : Communes et EPCI (plus l’État, contrairement à l’ancienne TLV)
- Collecteur : DGFIP (Direction Générale des Finances Publiques)
- Texte : Art. 1406 bis du CGI — Art. 108 LF 2026
📅 Calendrier — Ce qui Change et Quand
Art. 108
1 oct. 2026
⚠️ Règle transitoire importante : Pour la première imposition établie au titre de 2027, la vacance constatée avant le 1er janvier 2027 est prise en compte. Autrement dit, si votre logement est vacant depuis le 1er janvier 2026 (zone tendue), il sera taxable dès la première TVLH en 2027. Inutile d’espérer que la nouvelle taxe efface l’historique de vacance.
🔄 TLV, THLV, TVLH : Quelles Différences ?
| Critère | TLV (avant 2027) | THLV (avant 2027) | TVLH (dès 2027) |
|---|---|---|---|
| Zone d’application | Zones tendues uniquement | Hors zones tendues (sur délibération) | Partout (automatique en zone tendue, délibération hors zone tendue) |
| Durée vacance minimale | 1 an en zone tendue | 2 ans hors zone tendue | 1 an (zone tendue) / 2 ans (hors zone tendue) |
| Qui perçoit la taxe | État + Anah | Communes | Communes et EPCI (100%) |
| Taux | 12,5% an 1, 25% an 2+ | Libre (délibération) | 17% an 1, 34% an 2+ (zone tendue) / libre jusqu’à 50% (hors zone) |
| Majoration possible | Non | Oui | Oui (jusqu’à 30% an 1 / 60% an 2+) |
| Texte | Art. 232 CGI | Art. 1407 bis CGI | Art. 1406 bis CGI (nouveau) |
La rupture majeure de la TVLH n’est pas technique mais financière : contrairement à la TLV dont les recettes alimentaient l’État et l’Anah, le produit de la TVLH revient intégralement aux communes et EPCI. Les maires en zones tendues — qui ne percevaient auparavant aucun centime de la TLV appliquée sur leur territoire — ont désormais un intérêt financier direct à taxer les logements vacants. Cela renforce considérablement l’incitation à délibérer et à majorer les taux.
👤 Qui est Concerné par la TVLH ?
Logements visés
La TVLH vise les locaux non meublés à usage d’habitation laissés vacants. Pour être taxable, le logement doit :
- Être un logement non meublé (les résidences secondaires meublées en sont exclues — elles ont leur propre taxation)
- Avoir vocation à l’habitation (pas les locaux commerciaux ou professionnels)
- Être vacant depuis au moins 1 an (zone tendue) ou au moins 2 ans (hors zone tendue) au 1er janvier de l’année de taxation
Qui paie ?
Le redevable est le propriétaire, l’usufruitier, ou le preneur d’un bail à construction, à réhabilitation ou emphytéotique au 1er janvier de l’année d’imposition. La durée de vacance est appréciée sur la base d’un même propriétaire — elle ne repart pas à zéro en cas de vente.
⚠️ Zone tendue — TVLH automatique
- Vacance minimale : 1 an au 1er janvier
- Application : De plein droit, sans délibération
- Taux de base : 17% an 1, 34% an 2+
- Majorations possibles : jusqu’à 30% an 1 / 60% an 2+
- Communes : Liste fixée par décret
📋 Hors zone tendue — délibération nécessaire
- Vacance minimale : 2 ans au 1er janvier
- Application : Sur délibération commune ou EPCI (PLH)
- Délai délibération : Avant le 1er octobre N-1
- Taux : Libre jusqu’à 50% de la valeur locative
- Communes : Celles qui délibèrent
📊 Taux de la TVLH par Zone
| Zone | Durée vacance | Taux de base | Taux majoré max. | Bénéficiaire |
|---|---|---|---|---|
| Zone tendue 1ère année | ≥ 1 an | 17% | 30% | Commune |
| Zone tendue 2e année et + | ≥ 2 ans | 34% | 60% | Commune |
| Hors zone tendue | ≥ 2 ans | Libre | 50% | Commune / EPCI |
Les taux sont exprimés en pourcentage de la valeur locative cadastrale du logement. La majoration s’applique sur délibération communale prise avant le 15 avril de l’année de taxation (art. 1639 A du CGI).
⚠️ Hausse par rapport à l’ancienne TLV : L’ancienne TLV était de 12,5% la première année et 25% à partir de la deuxième. La TVLH en zone tendue démarre à 17% (+4,5 points) et peut atteindre 60% avec majoration communale (vs 25% max pour la TLV). La pression financière est nettement plus forte.
🧮 Comment Calculer la TVLH
La TVLH se calcule sur la valeur locative cadastrale (VLC) du logement — la même assiette que la taxe d’habitation. Vous pouvez trouver cette valeur sur votre ancien avis de taxe d’habitation ou en consultant le service des impôts.
Exemple 1 — T2 Paris (zone tendue, 1ère année de vacance)
Avec majoration maxi (30%) : 4 800 × 30% = 1 440€/an
Exemple 2 — T3 Lyon (zone tendue, 3e année de vacance)
Comparaison : un loyer mensuel moyen T3 Lyon = 900€/mois
✅ Le calcul est simple : TVLH = Valeur locative cadastrale × Taux applicable. Un logement dont la VLC est de 3 000€/an et vacant depuis 2 ans en zone tendue, avec taux majoré à 50%, paiera 1 500€ de taxe — soit 125€/mois. Un loyer abaissé de 100€ pour trouver un locataire est financièrement plus intéressant.
✅ Exonérations — Qui Échappe à la TVLH
Plusieurs situations permettent d’échapper à la TVLH. Attention : la charge de la preuve incombe au propriétaire. Il faut pouvoir justifier de chaque motif d’exonération avec des documents datés.
| Motif d’exonération | Condition | Justificatif à conserver |
|---|---|---|
| Occupation effective ≥ 90 jours consécutifs | Logement occupé plus de 90 jours d’affilée dans la période de référence | Contrat de location, quittances, attestation locataire |
| Vacance involontaire | Le propriétaire prouve que la vacance ne dépend pas de sa volonté | Devis de travaux, mandat de vente, annonces publiées, procédures en cours |
| Travaux lourds en cours | Travaux rendant le logement temporairement inhabitable | Devis signés, factures, permis de construire ou déclaration de travaux |
| Succession en cours | Logement dans une succession non réglée | Acte de notoriété, déclaration de succession en cours |
| Mise en vente au prix du marché | Logement en vente à un prix conforme au marché local | Mandat d’agence, annonces publiées, estimations immobilières |
| Logement social HLM | Détenu par organisme HLM ou société d’économie mixte | Statut de l’organisme |
| Domaine public | Dépendances du domaine public | Titre domanial |
⚠️ La règle des 90 jours : attention au « consécutif »
L’exonération s’applique si le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs (pas cumulés sur l’année). Un logement loué 3 mois d’affilée via un bail mobilité puis vacant le reste de l’année échappe à la TVLH. En revanche, un logement loué 2 semaines en janvier, 3 semaines en avril et 2 mois en été ne cumule pas suffisamment de jours consécutifs même si le total dépasse 90 jours.
💡 Comment Éviter la TVLH — Stratégies Concrètes
🗺️ Quelles Communes sont en Zone Tendue ?
En zone tendue, la TVLH s’applique automatiquement sans délibération communale. La liste des communes en zone tendue est fixée par décret, sur la base de critères inscrits à l’article 1406 bis du CGI :
- Niveau des loyers élevé sur le marché local
- Niveau des prix immobiliers élevé
- Pression forte sur le parc social (longue liste d’attente)
- Part élevée de logements non principaux
Les zones tendues actuelles comprennent notamment Paris et l’Île-de-France, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Montpellier, Nice, Lille, Strasbourg et leurs agglomérations. La liste exacte par commune est celle du décret n°2023-822 du 25 août 2023 (pour la TLV), qui servira de base à la TVLH jusqu’à publication du nouveau décret propre à cette taxe.
💡 Comment savoir si votre commune est en zone tendue ? Rendez-vous sur le simulateur de zerologementvacant.beta.gouv.fr ou consultez le service des impôts de votre commune. Vous pouvez aussi vérifier sur votre ancien avis de TLV — si vous en avez reçu un, vous êtes en zone tendue et serez automatiquement soumis à la TVLH.
📝 Déclaration et Formalités
Bonne nouvelle : aucune obligation déclarative spécifique à la TVLH n’incombe aux contribuables. La taxe est établie par l’administration fiscale sur la base des informations déjà disponibles, notamment via :
- La déclaration des locaux d’habitation sur la plateforme « Gérer Mes Biens Immobiliers » (GMBI) de la DGFIP — obligatoire pour tous les propriétaires depuis 2023
- Les informations transmises par les communes (délibérations de taux)
- Les déclarations de taxe d’habitation sur les résidences secondaires (art. 1418 du CGI)
⚠️ Obligation GMBI : Si vous n’avez pas encore déclaré l’occupation de vos biens sur la plateforme « Gérer Mes Biens Immobiliers » (gmbi.impots.gouv.fr), faites-le immédiatement. Cette déclaration est obligatoire pour tous les propriétaires depuis 2023. C’est sur cette base que l’administration identifie les logements vacants pour établir la TVLH.
💰 Impact sur les Investisseurs Locatifs
Pour un investisseur, la TVLH change fondamentalement le calcul de la vacance locative. Ce qui était auparavant une simple perte de revenus devient une double peine fiscale : absence de loyer + taxe sur la vacance.
| Situation | Coût mensuel avant TVLH | Coût mensuel avec TVLH | Écart |
|---|---|---|---|
| T2 Paris vacant 1 an — VLC 4 800€/an | Loyer manqué ≈ 1 200€/mois | 1 200€ + 68€ TVLH | +68€/mois |
| T3 Lyon vacant 2 ans — VLC 3 600€, taux majoré 50% | Loyer manqué ≈ 900€/mois | 900€ + 150€ TVLH | +150€/mois |
| T4 Bordeaux vacant 3 ans — VLC 4 200€, taux 60% | Loyer manqué ≈ 1 100€/mois | 1 100€ + 210€ TVLH | +210€/mois |
Stratégie recommandée pour les investisseurs
La TVLH renforce l’importance d’une gestion locative proactive. Voici les ajustements à anticiper :
- Gérer la vacance sous 30 jours : Dès la fin d’un bail, engager immédiatement la recherche du prochain locataire
- Déléguer à un gestionnaire locatif : Les logiciels de gestion locative et les sociétés de gestion locative réduisent les délais de vacance
- Revoir le loyer à la baisse si nécessaire : Un loyer réduit de 50-100€ est quasi toujours préférable à plusieurs mois de TVLH
- Documenter toute période de travaux : Devis, factures, permis — tout justificatif peut permettre l’exonération
✅ La bonne nouvelle : La TVLH incite les propriétaires à louer plus vite et à des prix de marché. Pour les investisseurs actifs qui gèrent bien leurs biens, la taxe ne changera rien — elle frappe les propriétaires qui laissent volontairement des logements vides.
❓ FAQ TVLH 2027
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