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Loi Jeanbrun à Boulogne-Billancourt en 2026 : la ville où l’avantage fiscal est plafonné dès le studio
Dans toutes les villes que nous avons analysées, le plafond annuel d’amortissement de 8 000 € était hors d’atteinte. À Boulogne-Billancourt, il est saturé dès 35 m². Au-delà, chaque euro investi devient fiscalement stérile, alors que le loyer plafonné, lui, continue de coûter. C’est l’inverse exact de ce que promettent les argumentaires de l’immobilier neuf boulonnais.
Sommaire
- Le dispositif Jeanbrun en bref
- Le marché immobilier boulonnais en 2026
- L’écrêtement dès 35 m², le vrai sujet
- Zone A bis : un plafond de loyer qui mord partout
- Le plafond de ressources exclut la clientèle locale
- Zone tendue, mais sans loyer de référence
- Les quartiers à étudier
- Loi Jeanbrun ou LMNP à Boulogne-Billancourt
- Le rendement réel, deux simulations
- Les erreurs qui coûtent cher
- Lexique et FAQ
Réponse directe. La loi Jeanbrun s’applique à Boulogne-Billancourt sans condition de zonage pour l’éligibilité, pour un appartement en immeuble collectif loué nu en résidence principale pendant neuf ans. La commune est en zone A bis, le barème le plus élevé du dispositif. Trois chiffres résument la situation : le prix moyen des appartements atteint 8 232 €/m², le loyer plafonné du niveau intermédiaire reste inférieur d’environ 20 % au marché sur les plus petites surfaces et de près de 38 % sur un T4, et surtout le plafond annuel d’amortissement de 8 000 € est saturé dès 35 m². Au-delà, l’avantage fiscal ne progresse plus.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Relance logement, dit loi Jeanbrun (article 47 de la loi de finances pour 2026, codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts), succède au Pinel. Il repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, non plus sur une réduction d’impôt.
| Type de logement | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux ≥ 30 % | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Effort de loyer indicatif | environ -15 % | environ -30 % | environ -45 % |
Le bien doit se situer dans un bâtiment d’habitation collectif, être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et être déclaré au régime réel des revenus fonciers. Pour le détail du mécanisme, voir notre guide du statut du bailleur privé 2026 et la comparaison ville par ville.
Quel barème zone A bis retenir en 2026 ? Trois valeurs circulent
C’est le premier problème que rencontre un investisseur boulonnais. Les guides publiés sur le sujet affichent trois plafonds différents pour le niveau intermédiaire en zone A bis : 18,89 €/m², 19,51 €/m² et 19,71 €/m². Le premier correspond au barème 2024 et n’est plus à jour. Entre les deux autres, 19,71 €/m² est la valeur cohérente avec le coefficient de revalorisation appliqué aux autres zones pour 2026, la zone A passant de 14,03 à 14,64 €/m² et la zone B1 de 11,31 à 11,80 €/m², soit environ 4,3 % dans les deux cas. Nous retenons donc 19,71 €/m² dans tous les calculs de cette page, en signalant que l’écart avec 19,51 €/m² reste de 1 % et ne modifie aucune conclusion. Le barème opposable est celui figurant en annexe de l’arrêté du 6 janvier 2026 : vérifiez-le avant de fixer un loyer.
Le marché immobilier boulonnais en 2026
Au 1er août 2026, le prix moyen d’un appartement à Boulogne-Billancourt est estimé à 8 232 €/m², avec une fourchette de 5 972 à 11 298 €/m² selon les secteurs. Le loyer moyen des appartements s’établit autour de 29,6 €/m² par mois. Le rendement brut de marché ressort donc à 4,31 %, le plus bas de toutes les villes que nous avons analysées. Le marché est par ailleurs orienté à la hausse depuis le printemps, avec une progression de 3,4 % sur le seul mois d’avril.
Boulogne-Billancourt compte environ 120 000 habitants et constitue la première commune des Hauts-de-Seine. Sa structure de parc est atypique et joue en faveur du dispositif : 98 % du parc est constitué d’appartements contre 2 % de maisons, si bien que la condition d’immeuble d’habitation collectif n’écarte pratiquement rien. Le parc se répartit entre 88 % de résidences principales, 5 % de résidences secondaires et 7 % de logements vacants. La commune est directement accolée au 16e arrondissement, desservie par les lignes 9 et 10 du métro, et attend l’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express à Pont de Sèvres, un calendrier qui recoupe partiellement l’horizon d’un engagement de neuf ans.
Le rendement brut de 4,31 % doit être lu correctement. Il place Boulogne-Billancourt loin derrière Metz (7,06 %), Amiens (6,52 %), Reims et Brest (6,1 %) ou Lille (5,80 %). Ce n’est pas un défaut du marché : sur un actif de cette qualité, en première couronne parisienne, l’investisseur achète une valorisation patrimoniale et une liquidité, pas un rendement locatif. Mais cela change entièrement l’arbitrage face à un dispositif fiscal qui, lui, exige d’abandonner du loyer.
L’écrêtement dès 35 m², le vrai sujet
Le plafond annuel de 8 000 € en niveau intermédiaire écrête l’amortissement déductible dès que le montant théorique le dépasse. Au prix moyen boulonnais de 8 232 €/m², ce seuil est atteint à 35 m² dans le neuf. Sur un T3 de 65 m², l’amortissement théorique atteint 14 982 € mais seuls 8 000 € sont déductibles : 47 % de l’avantage fiscal est perdu. Sur un T4 de 80 m², la perte monte à 57 %.
La conséquence est contre-intuitive et personne ne la formule. Au-delà d’environ 35 m², le dispositif Jeanbrun cesse d’être proportionnel au capital engagé : il devient une prime forfaitaire. Un studio à 290 000 € et un quatre-pièces à 660 000 € ouvrent exactement le même droit à déduction, 8 000 € par an. Chaque euro de prix au-delà d’environ 286 000 € est fiscalement stérile, alors qu’il continue de subir le plafonnement du loyer.
Source : prix moyen des appartements boulonnais de 8 232 €/m² (MeilleursAgents, 1er août 2026), base amortissable de 80 % du prix, taux de 3,5 % applicable au neuf en niveau intermédiaire, plafond annuel de 8 000 € par foyer fiscal. Calcul ILA.
| Niveau de location | Surface seuil, neuf | Surface seuil, ancien |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 35 m² | 40 m² |
| Social | 34 m² | 43 m² |
| Très social | 33 m² | 46 m² |
Le seuil de décision boulonnais, chiffré
La stratégie optimale se déduit directement du graphique : viser la plus petite surface qui sature le plafond, soit environ 35 m² dans le neuf et 40 m² dans l’ancien rénové. En dessous, vous n’exploitez pas tout le potentiel du dispositif. Au-dessus, vous payez du capital qui ne produit aucun avantage fiscal supplémentaire tout en subissant une décote de loyer croissante. À notre connaissance, aucun autre guide publié sur Boulogne-Billancourt ne pose cette conclusion, alors qu’elle découle mécaniquement du barème.
Comment Boulogne-Billancourt se situe dans notre cluster
Le contraste est saisissant. À Metz et à Amiens, l’écrêtement ne joue jamais en pratique : il faudrait acheter 107 à 120 m² dans le neuf. À Lille, il se déclenche à 85 m². À Boulogne-Billancourt, à 35 m². Le même dispositif national produit donc deux logiques opposées selon le prix local : ailleurs, seul le loyer pilote l’opération ; ici, c’est le plafond d’amortissement qui commande, et le loyer vient s’y ajouter comme une contrainte supplémentaire.
Zone A bis : un plafond de loyer qui mord partout
Boulogne-Billancourt est classée en zone A bis, dont le plafond de loyer intermédiaire est le plus élevé du dispositif, 19,71 €/m² pour 2026. Cela ne suffit pas : avec un loyer de marché de 29,6 €/m², la décote s’établit déjà à 20,1 % sur les surfaces inférieures à 38 m², là où le coefficient de surface est plafonné à 1,2, et grimpe à 37,6 % sur un T4 de 80 m². Contrairement à toutes les autres villes de notre cluster, il n’existe ici aucun point de bascule : le plafond contraint dès le premier mètre carré.
| Surface | Coefficient | Plafond Jeanbrun | Loyer de marché | Écart |
|---|---|---|---|---|
| 30 m² | 1,20 (plafonné) | 23,65 €/m² | 29,60 €/m² | Décote de 20,1 % |
| 38 m² | 1,20 (dernier palier) | 23,65 €/m² | 29,60 €/m² | Décote de 20,1 % |
| 50 m² | 1,080 | 21,29 €/m² | 29,60 €/m² | Décote de 28,1 % |
| 65 m² | 0,992 | 19,56 €/m² | 29,60 €/m² | Décote de 33,9 % |
| 80 m² | 0,938 | 18,48 €/m² | 29,60 €/m² | Décote de 37,6 % |
Les points de bascule du cluster, et l’exception boulonnaise
Amiens s’arrête à 40 m², Metz à 39 m², Reims à 42 m², Lille à 46 m², Strasbourg à 58 m². Boulogne-Billancourt n’a pas de point de bascule : même sur un studio, où le coefficient de surface est au maximum, le plafond reste 20 % sous le marché. C’est la conséquence directe d’un barème national qui progresse de 11,80 à 19,71 €/m² entre la zone B1 et la zone A bis, soit un facteur 1,67, quand les loyers de marché passent de 13,90 à 29,60 €/m², soit un facteur 2,13. L’écart entre les deux progressions est exactement ce que l’investisseur boulonnais paie.
Une précision utile sur la lecture des barèmes sociaux : les plafonds des niveaux social et très social ne sont pas fixés par zone mais commune par commune, dans le cadre de Loc’Avantages, et se vérifient auprès de l’ANAH. Sur un marché où la décote intermédiaire atteint déjà 20 à 38 %, passer au niveau social pour capter un taux d’amortissement de 4,5 % n’a de sens que si le plafond d’amortissement n’est pas déjà saturé, ce qui n’est le cas qu’en dessous de 34 m².
Le plafond de ressources exclut la clientèle locale
En zone A bis, le plafond de revenu fiscal de référence du niveau intermédiaire s’établit à 44 344 € pour une personne seule, apprécié sur le RFR de l’année N-2 à la signature du bail. Or Boulogne-Billancourt est une commune de cadres, de sièges sociaux et de professions libérales. Le dispositif vous ferme donc l’accès à une part importante de la demande locale la plus solvable, et non l’inverse.
Une affirmation à corriger
Un guide positionné sur cette requête affirme que la décote de loyer imposée par le dispositif « garantit un vivier massif de locataires éligibles parmi les cadres supérieurs, dirigeants et professions libérales ». Le raisonnement est inversé. Le plafond de ressources n’a rien à voir avec le niveau de loyer que le locataire peut payer : c’est un plafond de revenus à ne pas dépasser. Un cadre supérieur ou un dirigeant boulonnais dépasse presque systématiquement 44 344 € de revenu fiscal de référence en personne seule. Cette clientèle est donc précisément celle que le dispositif exclut.
Le vivier réel existe néanmoins, et il faut le décrire correctement. Un T2 boulonnais loué au plafond intermédiaire, soit environ 899 € par mois sur 38 m², s’adresse à un locataire disposant d’environ 2 700 € de revenus mensuels selon la règle usuelle du tiers, ce qui reste compatible avec un revenu fiscal de référence sous le seuil. Les profils cohérents sont les jeunes actifs en début de carrière, les agents publics, les personnels hospitaliers et les couples dont un seul membre travaille. Le vivier n’est donc pas vide, mais il est très différent de celui que cible spontanément le marché locatif boulonnais.
Une conséquence positive sur la vacance
Il faut aussi reconnaître ce qui joue en faveur du dispositif ici. Louer 20 % sous le marché dans une commune de première couronne parisienne, accolée au 16e arrondissement et desservie par deux lignes de métro, produit mécaniquement une demande abondante. Le risque de vacance locative, principal aléa d’un engagement de neuf ans à Metz ou à Amiens, est ici structurellement faible. L’investisseur boulonnais échange du rendement contre de la sécurité d’occupation, ce qui est un arbitrage défendable selon le profil patrimonial.
Zone tendue, mais sans loyer de référence
C’est une nuance que la plupart des guides confondent. Boulogne-Billancourt appartient à l’agglomération parisienne classée en zone tendue, ce qui déclenche l’encadrement de l’évolution des loyers : à la relocation, le loyer est en principe plafonné au niveau du loyer appliqué au locataire précédent. En revanche, la commune n’applique pas l’encadrement du niveau des loyers avec loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, contrairement à Paris ou à Lille. Une première mise en location reste donc libre.
| Dispositif | Statut | Effet sur un projet Jeanbrun |
|---|---|---|
| Encadrement par loyer de référence | Non applicable | Réservé à neuf territoires expérimentateurs, dont Paris et Lille mais pas les Hauts-de-Seine. Aucun barème préfectoral en €/m² ne s’impose. |
| Encadrement de l’évolution en zone tendue | Applicable | À la relocation, le loyer est plafonné à celui du locataire précédent, révisé de l’IRL. Des exceptions existent après travaux d’amélioration ou en cas de loyer manifestement sous-évalué, cette dernière voie supposant de produire des références de loyers voisins. |
| Taxe sur les logements vacants | Applicable | La taxe nationale s’applique en zone tendue. Un logement laissé vide entre deux baux devient coûteux. |
| Préavis du locataire | Réduit à un mois | Rotation potentiellement plus rapide qu’en zone détendue, à intégrer dans le budget de gestion. |
| Honoraires de location | Plafonnés | En zone très tendue, les honoraires facturables au locataire sont plafonnés au mètre carré, avec un complément distinct pour l’état des lieux. Barèmes en vigueur depuis le 1er janvier 2026. |
| Interdiction de location des passoires | Applicable | Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F à échéance 2028. Contrainte décisive sur la voie de l’ancien rénové. |
Le piège de la relocation, spécifique à Boulogne-Billancourt
L’articulation entre l’encadrement de l’évolution et le plafond Jeanbrun est rarement anticipée. Si vous achetez un appartement occupé ou récemment loué en dessous du marché, vous ne pouvez pas remonter le loyer à la relocation, même jusqu’au plafond Jeanbrun. Vous cumulez alors deux contraintes : un plafond fiscal déjà 20 % sous le marché, et un plafond de relocation qui peut être encore inférieur. Vérifiez le montant du dernier loyer pratiqué et la date du dernier bail avant toute offre d’achat, et faites confirmer les voies de dérogation applicables par l’ADIL des Hauts-de-Seine.
Pour le cadre général des différents dispositifs de plafonnement, voir notre page encadrement des loyers, et notre analyse de la loi Jeanbrun à Lille pour le cas, très différent, d’une commune soumise aux deux régimes.
Les quartiers à étudier
L’écart de prix intra-communal, de 5 972 à 11 298 €/m², atteint presque le facteur deux. Nous ne publions qu’un prix de secteur sourcé, celui du Marché de Boulogne, estimé à 7 627 €/m² pour les appartements en juin 2026 dans une fourchette de 6 666 à 8 419 €/m². Pour les autres secteurs, nous préférons une description qualitative plutôt que des moyennes non sourçables à cette maille.
| Secteur | Profil | Stratégie à étudier |
|---|---|---|
| Rives de Seine, Trapèze, Île Seguin | Ancien site Renault reconverti, offre neuve concentrée, équipements culturels | Voie neuve principale : DPE conforme d’emblée, taux de 3,5 à 5,5 %. Viser 35 m² pour saturer le plafond sans le dépasser. |
| Marché de Boulogne | ≈ 7 627 €/m², centralité commerçante, demande locative continue | Petites surfaces anciennes, bon compromis prix et liquidité |
| Centre-ville, Hôtel de Ville | Cœur administratif et commercial, métro ligne 10 | T1 et T2, forte demande à l’année, décote de plafond au minimum du possible |
| Les Princes, Marmottan | Secteur le plus valorisé, proximité du Bois de Boulogne et du 16e | Peu adapté : prix élevés et grandes typologies, écrêtement massif garanti |
| Silly-Gallieni | Résidentiel, petites copropriétés, quelques maisons de ville | Étudier les T2 en copropriété, vérifier l’état du bâti et le DPE |
| Point du Jour | Secteur mixte à l’ouest, prix plus accessibles à l’échelle communale | Meilleur rendement apparent, mais examiner la qualité de la copropriété |
| Pont de Sèvres | Grands ensembles en renouvellement, future ligne 15 du Grand Paris Express | Prix d’entrée les plus bas, pari sur la desserte. Horizon à confronter à l’engagement de neuf ans. |
La règle boulonnaise est simple et elle découle de l’écrêtement : la question du quartier compte moins que celle de la surface. Un studio de 35 m² à 300 000 € dans un secteur moyen produit exactement le même avantage fiscal qu’un trois-pièces de 65 m² à 535 000 € dans un secteur premium, pour un capital immobilisé presque doublé et une décote de loyer nettement plus lourde. Le choix du secteur redevient déterminant sur la valorisation patrimoniale et la revente, pas sur la fiscalité.
Loi Jeanbrun ou LMNP à Boulogne-Billancourt
L’arbitrage boulonnais est plus tranché qu’ailleurs. Le LMNP conserve un avantage décisif sur les surfaces supérieures à 40 m² : loyer libre, aucun plafond de ressources, et surtout aucun plafond annuel d’amortissement, alors que le Jeanbrun écrête dès 35 m². Le Jeanbrun garde deux atouts réels : l’absence de réintégration des amortissements à la revente, et un cadre de gestion plus simple sur un bail nu de trois ans.
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, loyer plafonné | Meublée, loyer libre |
| Décote de loyer sur un studio | 20,1 % sous le marché | Aucune décote fiscale |
| Décote de loyer sur un T4 | 37,6 % sous le marché | Aucune décote fiscale |
| Plafond annuel d’amortissement | 8 000 €, saturé dès 35 m² | Aucun plafond annuel |
| Plafond de ressources du locataire | 44 344 € en personne seule, exclut les cadres | Aucun plafond |
| Encadrement de l’évolution en zone tendue | Applicable | Applicable également |
| Durée d’engagement | 9 ans | Aucune durée fiscale imposée |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025 |
Le point de la plus-value mérite d’être pesé sérieusement à Boulogne-Billancourt, davantage qu’ailleurs. Sur un bien à 300 000 € ou 500 000 € en première couronne parisienne, l’écart de traitement de la plus-value entre les deux régimes porte sur des montants significatifs, et il joue en faveur du Jeanbrun. Si votre thèse d’investissement est patrimoniale, avec une revente envisagée à moyen terme, ce paramètre peut compenser une partie de l’avantage locatif du LMNP. Détail du statut dans notre guide LMNP.
Sur la voie de l’ancien rénové, le déficit foncier majoré à 21 400 € par an, mobilisable jusqu’au 31 décembre 2027 sur les travaux de rénovation énergétique, constitue un levier réel : il n’est pas soumis au plafond de 8 000 €, et il concerne un parc boulonnais où les logements classés G sont déjà interdits à la location. Voir notre page déficit foncier 2026.
Vous hésitez entre plusieurs dispositifs pour votre projet à Boulogne-Billancourt ?
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Certains liens du site sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les avis ni les recommandations.
Le rendement réel, deux simulations
Deux scénarios simplifiés, hors frais de notaire, gestion locative et assurance, au prix moyen boulonnais et en catégorie intermédiaire. Le premier au seuil d’écrêtement, le second largement au-delà. Chaque scénario est donné avec et sans un mois de vacance annuelle.
Scénario 1 : T2 de 38 m², au seuil d’écrêtement
Sur cette surface, le loyer abandonné représente 226 € par mois, soit 2 713 € par an. En face, l’amortissement déductible de 8 000 € génère environ 3 776 € d’économie réelle pour une tranche marginale de 30 % augmentée des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le solde est positif de 1 063 € par an, et monte à 1 943 € à une tranche marginale de 41 %. C’est la configuration où le dispositif fonctionne à Boulogne-Billancourt.
Scénario 2 : T3 de 65 m², largement au-delà
Le T3 boulonnais ne se rattrape à aucune tranche marginale
Sur le T3, le loyer abandonné atteint 653 € par mois, soit 7 833 € par an et 70 500 € sur les neuf ans d’engagement. L’amortissement déductible reste bloqué à 8 000 €, exactement le même que sur le T2, pour un capital engagé supérieur de 222 000 €. L’économie fiscale plafonne donc à 3 776 € à une tranche de 30 %, 4 656 € à 41 % et 4 976 € à 45 %. Dans les trois cas, elle reste très inférieure au loyer abandonné. Le T3 boulonnais sous Jeanbrun est perdant quelle que soit votre situation fiscale, et c’est le seul cas de notre cluster où cette conclusion ne souffre aucune exception.
Méthodologie
Le prix retenu est le prix moyen des appartements boulonnais publié par MeilleursAgents au 1er août 2026, sur une fourchette réelle de 5 972 à 11 298 €/m². Le loyer de 29,60 €/m² correspond au relevé de février 2026 pour les appartements, la fourchette allant de 23 à 40 €/m² selon la localisation et le type de bien. Le plafond de loyer est calculé selon le barème de la location intermédiaire en zone A bis pour 2026 retenu à 19,71 €/m² et le coefficient de surface 0,7 + 19/S plafonné à 1,2. Le taux d’imposition retenu pour l’économie fiscale est la tranche marginale majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %, les revenus fonciers y étant soumis. Les rendements sont bruts, avant charges de copropriété, taxe foncière, gestion et travaux. Ils ne tiennent pas compte de l’éventuel plafonnement du loyer à la relocation en zone tendue, qui peut être plus contraignant encore. Ces simulations ne constituent pas un conseil personnalisé.
Les erreurs qui coûtent cher
Acheter grand en pensant amortir davantage
C’est l’erreur spécifiquement boulonnaise, et elle est structurellement encouragée par les argumentaires de vente qui présentent l’amortissement comme proportionnel au prix. Au-delà de 35 m² dans le neuf, l’amortissement déductible est bloqué à 8 000 € par an. Un T4 à 660 000 € ouvre exactement le même droit qu’un studio à 290 000 €, pour une décote de loyer deux fois plus lourde.
Croire que la zone A bis protège du plafonnement
Le barème A bis est le plus élevé du dispositif, mais il reste inférieur d’environ 20 % au loyer de marché boulonnais même sur un studio, là où le coefficient de surface est au maximum. Il n’existe aucune surface à laquelle le plafond Jeanbrun soit indolore à Boulogne-Billancourt, contrairement à toutes les autres villes que nous avons analysées.
Compter sur une clientèle de cadres
Le plafond de ressources de 44 344 € de revenu fiscal de référence en personne seule exclut la majeure partie de la clientèle locative naturelle de Boulogne-Billancourt. Un projet dont la thèse repose sur la solvabilité des cadres du bassin d’emploi local est incompatible avec le dispositif : il faut viser des jeunes actifs, des agents publics ou des personnels hospitaliers.
Ne pas vérifier le dernier loyer pratiqué
En zone tendue, le loyer de relocation est en principe plafonné à celui du locataire précédent révisé de l’IRL. Sur un bien acheté occupé ou récemment loué en dessous du marché, cette contrainte peut être plus basse que le plafond Jeanbrun lui-même. Cette vérification se fait avant l’offre d’achat, pas au moment de rédiger le bail.
Sous-estimer le calendrier des passoires énergétiques
Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025 et les F le seront à échéance 2028, alors que le dispositif exige un DPE A ou B après travaux dans l’ancien. Sur un parc ancien parisien dense, l’écart entre l’état initial et la cible est important et le budget doit être établi par un bureau d’études thermique avant l’offre.
Pour une liste plus large des pièges classiques, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat.
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Lexique
- Relance logement
- Nom officiel du dispositif dit loi Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et codifié à l’article 31 i et j du Code général des impôts.
- Zone A bis
- Zone la plus tendue du zonage ABC, composée de Paris et de communes limitrophes dont Boulogne-Billancourt. Le plafond de loyer intermédiaire y est le plus élevé du dispositif.
- Écrêtement
- Réduction de l’amortissement déductible lorsque le montant théorique dépasse le plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par foyer fiscal. Il intervient dès 35 mètres carrés à Boulogne-Billancourt.
- Point de bascule
- Surface à partir de laquelle le plafond de loyer du dispositif descend sous le loyer moyen de marché local. Il n’existe pas à Boulogne-Billancourt, où le plafond est contraignant à toutes les surfaces.
- Encadrement de l’évolution des loyers
- Règle de zone tendue plafonnant le loyer de relocation au niveau du loyer précédent révisé de l’indice de référence des loyers, à distinguer de l’encadrement du niveau par loyer de référence majoré.
- Plafond de ressources
- Limite de revenu fiscal de référence du locataire, appréciée à la signature du bail sur l’avis d’imposition de l’année N-2. Elle s’établit à 44 344 euros pour une personne seule en zone A bis en 2026.
Questions fréquentes
La loi Jeanbrun s’applique-t-elle à Boulogne-Billancourt ?
Oui. Le dispositif Relance logement s’applique sur tout le territoire français sans condition de zonage pour l’éligibilité, aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif et respectant l’ensemble des conditions prévues par la loi. Le zonage sert uniquement à déterminer les plafonds de loyer et de ressources : Boulogne-Billancourt relève de la zone A bis. Avec 98 % d’appartements dans le parc communal, la condition d’immeuble collectif n’écarte pratiquement aucun bien.
À partir de quelle surface l’amortissement est-il plafonné à Boulogne-Billancourt ?
Dès 35 m² dans le neuf en niveau intermédiaire, au prix moyen de 8 232 €/m². Le seuil descend à 34 m² en social et 33 m² en très social, et remonte à 40 à 46 m² dans l’ancien avec travaux où les taux d’amortissement sont plus faibles. Au-delà, l’amortissement déductible reste bloqué à 8 000 € par an quel que soit le prix du bien. C’est le seuil le plus bas de toutes les villes que nous avons analysées.
Quel rendement attendre à Boulogne-Billancourt avec la loi Jeanbrun ?
Le rendement brut de marché atteint 4,31 %, sur la base d’un prix moyen de 8 232 €/m² et d’un loyer de 29,60 €/m². Sous le dispositif, il tombe à 3,45 % sur un T2 de 38 m² et à 2,85 % sur un T3 de 65 m², en raison du plafonnement du loyer. Avec un mois de vacance annuelle, ces niveaux descendent respectivement à 3,16 % et 2,61 %.
Quel est le plafond de loyer Jeanbrun à Boulogne-Billancourt en 2026 ?
Nous retenons 19,71 €/m² pour le niveau intermédiaire en zone A bis, valeur cohérente avec la revalorisation 2026 des zones A et B1. D’autres guides affichent 19,51 €/m², et certains reprennent encore 18,89 €/m² qui correspond au barème 2024. Il faut ensuite appliquer le coefficient de surface 0,7 + 19/S plafonné à 1,2. Pour un T2 de 38 m², le plafond ressort donc à 23,65 €/m², soit environ 899 € par mois. Le barème opposable est celui de l’arrêté du 6 janvier 2026.
Le plafond de loyer est-il contraignant à Boulogne-Billancourt ?
Oui, à toutes les surfaces, et c’est une exception dans notre cluster. Même sur un studio, où le coefficient de surface est au maximum, le plafond de 23,65 €/m² reste inférieur de 20,1 % au loyer de marché de 29,60 €/m². La décote atteint 28,1 % à 50 m², 33,9 % à 65 m² et 37,6 % à 80 m². Contrairement à Metz, Amiens, Reims, Lille ou Strasbourg, il n’existe aucun point de bascule.
Quelle surface viser pour un investissement Jeanbrun à Boulogne-Billancourt ?
Environ 35 m² dans le neuf, 40 m² dans l’ancien rénové : la plus petite surface qui sature le plafond annuel d’amortissement de 8 000 €. En dessous, vous n’exploitez pas tout le potentiel du dispositif. Au-dessus, chaque euro supplémentaire de prix n’ouvre aucun droit à déduction additionnel tout en subissant une décote de loyer croissante.
Peut-on louer à un cadre avec la loi Jeanbrun à Boulogne-Billancourt ?
Rarement. Le plafond de ressources du niveau intermédiaire en zone A bis s’établit à 44 344 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule, apprécié sur l’avis d’imposition de l’année N-2 à la signature du bail. Un cadre supérieur, un dirigeant ou une profession libérale dépasse presque systématiquement ce seuil. Les profils cohérents sont les jeunes actifs en début de carrière, les agents publics et les personnels hospitaliers.
Boulogne-Billancourt applique-t-elle l’encadrement des loyers ?
Il faut distinguer deux dispositifs. L’encadrement du niveau des loyers, avec loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, ne s’applique pas : il est réservé à neuf territoires expérimentateurs dont Paris et Lille, mais pas les Hauts-de-Seine. Une première mise en location y est donc libre. En revanche, l’encadrement de l’évolution des loyers s’applique, la commune étant en zone tendue : à la relocation, le loyer est en principe plafonné à celui du locataire précédent révisé de l’indice de référence des loyers.
Boulogne-Billancourt est-elle en zone tendue ?
Oui, la commune appartient à l’agglomération parisienne classée en zone tendue. Cela emporte plusieurs conséquences : encadrement de l’évolution des loyers à la relocation, préavis du locataire réduit à un mois, applicabilité de la taxe sur les logements vacants et plafonnement des honoraires de location facturables au locataire.
Quel budget pour investir en loi Jeanbrun à Boulogne-Billancourt ?
Au prix moyen de 8 232 €/m², un studio de 35 m² représente environ 288 000 € et un T2 de 38 m² environ 313 000 €, hors frais d’acquisition. C’est le ticket d’entrée le plus élevé de notre cluster, plus de trois fois celui d’un T2 amiénois. Au-delà d’environ 286 000 € de prix, l’amortissement annuel déductible n’augmente plus.
Peut-on investir dans l’ancien à Boulogne-Billancourt avec la loi Jeanbrun ?
Oui, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et de l’atteinte d’un DPE A ou B après rénovation. Les taux d’amortissement sont alors de 3 à 4 % selon le niveau de location, ce qui repousse le seuil d’écrêtement à 40 à 46 m². Attention au calendrier réglementaire : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025 et les F le seront à échéance 2028. Le déficit foncier majoré à 21 400 € constitue un levier complémentaire, non soumis au plafond de 8 000 €.
Jeanbrun ou LMNP à Boulogne-Billancourt, lequel choisir ?
Au-delà de 40 m², le LMNP conserve un avantage net : loyer libre, aucun plafond de ressources et surtout aucun plafond annuel d’amortissement, alors que le Jeanbrun écrête dès 35 m². Le Jeanbrun garde deux atouts réels : l’absence de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui pèse lourd sur des montants de première couronne parisienne, et une gestion plus simple en bail nu. Sur une surface d’environ 35 m² et pour un foyer fortement fiscalisé, le dispositif reste défendable.
Le dispositif est-il rentable sur un grand appartement boulonnais ?
Non, et c’est la conclusion la plus nette de cette analyse. Sur un T3 de 65 m², le loyer abandonné atteint 7 833 € par an tandis que l’économie fiscale plafonne à 3 776 € à une tranche marginale de 30 %, 4 656 € à 41 % et 4 976 € à 45 %. Le solde est négatif dans les trois cas. Le T3 boulonnais sous Jeanbrun est le seul cas de notre cluster où l’opération est perdante quelle que soit la situation fiscale de l’investisseur.
Sources
- 1. Légifrance, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47.
- 2. Ministère de l’Économie, dispositif Relance logement.
- 3. Arrêté du 6 janvier 2026 publié au Journal officiel du 31 janvier 2026 et BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026, plafonds de loyers et de ressources 2026 par zone.
- 4. Ministère de la Transition écologique, zonage A, B, C et historique des arrêtés de révision.
- 5. MeilleursAgents, prix immobiliers à Boulogne-Billancourt et par secteur, 1er août 2026.
- 6. SeLoger, prix de vente, loyers et structure du parc à Boulogne-Billancourt, 2026.
- 7. MySweetImmo, prix et loyers à Boulogne-Billancourt, février 2026.
- 8. Légifrance, décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 définissant les communes en zone tendue.
- 9. Service-Public.fr, connaître le zonage ABC d’une commune.
- 10. ANAH, plafonds de loyers et de ressources Loc’Avantages pour les niveaux social et très social.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les seuils d’écrêtement, plafonds de loyer par surface, décotes et rendements sont des calculs ILA à partir des taux, plafonds légaux et prix de marché cités. Le classement de Boulogne-Billancourt en zone A bis ressort des sources publiques disponibles et doit être revérifié sur le simulateur officiel, le zonage étant révisé par arrêté. Le plafond de loyer intermédiaire en zone A bis fait l’objet de valeurs divergentes selon les sources, entre 18,89, 19,51 et 19,71 €/m² : nous retenons 19,71 €/m² comme cohérent avec la revalorisation 2026 des autres zones, sans le présenter comme un fait établi, et l’écart avec 19,51 €/m² ne modifie aucune conclusion de cette page. Le barème opposable est celui figurant en annexe de l’arrêté du 6 janvier 2026. Les plafonds de ressources cités sont ceux du niveau intermédiaire en zone A bis pour 2026, revalorisés annuellement ; la grille complète par composition de foyer figure dans le même arrêté. Le plafond annuel d’amortissement est ici retenu comme s’appliquant par foyer fiscal, conformément aux barèmes publiés : son articulation exacte en cas de détention de deux logements doit être validée par un conseil fiscal. Nous ne publions pas de prix moyen par quartier au-delà du secteur Marché de Boulogne, faute de série publique fiable à cette maille. Investir comporte un risque de perte en capital. Vérifiez le barème, le zonage, le dernier loyer pratiqué et les plafonds de ressources applicables auprès de l’ADIL des Hauts-de-Seine avant tout engagement.