Meilleures agences de revente LMNP : qui choisir pour vendre son bien en résidence gérée ?
Un lot LMNP en résidence étudiante, senior, EHPAD ou de tourisme ne se vend pas comme un appartement : l’acheteur achète un bail commercial et un rendement. Nous avons comparé 6 agences spécialisées du marché secondaire sur leurs volumes publiés, leurs délais, leur transparence tarifaire et les résidences qu’elles traitent.
Sommaire
Pour revendre un bien LMNP en résidence gérée, passez par une agence spécialisée du marché secondaire plutôt que par une agence classique. LB2S annonce 1 100 lots vendus par an et un délai moyen de 9 semaines, Revenu Pierre plus de 10 000 lots depuis 2007. Comptez couramment 10 à 15 % HT d’honoraires.
Classement 2026 des agences de revente LMNP
LB2S et Revenu Pierre arrivent en tête grâce aux volumes et aux délais les plus détaillés du marché. Création Développement Patrimoine se distingue par son délai moyen annoncé de 7 semaines, iPierre par son adossement à un administrateur de résidences gérées. Aucune agence ne publie son taux d’honoraires en page d’accueil.
| Rang | Agence | Volume annoncé | Délai annoncé | Point fort |
|---|---|---|---|---|
| 1 | LB2S | 1 100 lots par an | 9 semaines en moyenne | Réseau de 2 500 partenaires |
| 2 | Revenu Pierre | Plus de 800 lots par an | 65 % vendus en 3 mois | Statistiques détaillées |
| 3 | Création Développement Patrimoine | Non chiffré par an | 7 semaines en moyenne | Toutes résidences, anciens dispositifs |
| 4 | iPierre (groupe Celavi) | Non publié | Non chiffré | Groupe gestionnaire de 7 000 lots |
| 5 | LMNP Sérénité | Non publié | 1 à 4 mois | Juristes en interne |
| 6 | LMNP-Patrimoine | Non publié | Objectif 90 jours | Achat et revente |
Méthodologie
Classement établi sur quatre critères, dans cet ordre d’importance : transparence des chiffres publiés (volumes, délais, taux de transformation), étendue des résidences traitées, organisation du dossier de vente (exploitant, syndic, notaire), et ancienneté de l’activité. Les chiffres sont déclaratifs et n’ont pas été audités. Aucune note n’est attribuée.
Les 6 agences de revente LMNP à la loupe
1. LB2S
Spécialiste de la revente en résidences services et de la nue-propriété
LB2S met en avant 30 ans d’expertise, 1 100 lots LMNP vendus par an, plus de 10 000 clients accompagnés et un délai moyen de revente de 9 semaines. L’agence traite les résidences étudiantes, seniors, de tourisme, d’affaires et les EHPAD, ainsi que les lots Censi-Bouvard. L’estimation est gratuite en vue d’une vente ; un avis de valeur pour l’IFI ou une succession est facturé 240 € par lot.
Points forts
- Volume et délai publiés, parmi les plus élevés du marché.
- Diffusion via plus de 2 500 CGP, banques et assureurs partenaires.
- Dossier préparé avec notaire, syndic et exploitant.
Points à vérifier
- Taux de commission non affiché en page d’accueil.
- Vente via des intermédiaires partenaires : qui paie leur rémunération ?
Pour qui ? Un propriétaire qui veut la plus large diffusion, quel que soit le type de résidence.
2. Revenu Pierre
Agence du marché secondaire des résidences gérées depuis 2007
Installée à Neuilly-sur-Seine, Revenu Pierre revendique plus de 10 000 lots vendus depuis 2007 dans plus de 900 résidences, plus de 800 lots par an et 18 collaborateurs. Elle publie des statistiques rares : 65 % des lots référencés vendus en moins de 3 mois, 81 % des mises en vente transformées, et environ 40 % des dossiers acceptés. Son activité porte surtout sur les résidences étudiantes (environ 50 %), seniors (25 %) et les EHPAD (20 %).
Points forts
- Statistiques de vente détaillées et sélectivité affichée.
- Spécialiste des résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
Points à vérifier
- Se dit peu actif sur les résidences de tourisme.
- Taux d’honoraires non publié sur la page consultée.
Pour qui ? Un lot en résidence étudiante ou senior, avec un bail solide.
3. Création Développement Patrimoine
Cabinet spécialisé LMNP et LMP, plus de 15 ans d’existence
Création Développement Patrimoine vend sous mandat les biens LMNP et LMP de toutes les résidences gérées (EHPAD, seniors, étudiantes, tourisme, affaires), y compris ceux acquis sous Périssol, Demessine, ZRR ou Censi-Bouvard. Le cabinet annonce un délai moyen de vente de 7 semaines et plus de 150 partenaires en France.
Points forts
- Délai moyen annoncé le plus court du panel.
- Traite les anciens dispositifs (Périssol, Demessine, ZRR).
Points à vérifier
- Volumes publiés incohérents d’une page à l’autre (700 clients, 6 000 biens).
- Honoraires non publiés.
Pour qui ? Un lot acquis sous un ancien dispositif fiscal, en résidence de tourisme ou d’affaires.
4. iPierre (groupe Celavi)
Agence de revente adossée à un administrateur de biens de l’immobilier géré
iPierre est l’agence de revente du groupe Celavi, administrateur de biens et syndic spécialisé dans l’immobilier géré, qui indique gérer plus de 7 000 lots sous bail commercial. Elle couvre les EHPAD, les résidences étudiantes, de tourisme et d’affaires, et diffuse ses biens auprès de réseaux de partenaires en immobilier et gestion de patrimoine.
Points forts
- Connaissance fine des résidences gérées par le groupe.
- Accès facilité aux documents de copropriété.
Points à vérifier
- Aucun volume de vente ni délai chiffré publié.
- Contenus de la page consultée datant de 2023.
Pour qui ? Un propriétaire dont la résidence est déjà administrée par le groupe Celavi.
5. LMNP Sérénité
Agence de revente LMNP, Paris 8e
LMNP Sérénité revend des lots en résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires, seniors et EHPAD. Elle propose une estimation gratuite sous 48 heures, une diffusion auprès d’investisseurs qualifiés et de portails spécialisés, et un accompagnement par des juristes internes et des notaires partenaires. Le délai annoncé varie selon les pages : 1 à 3 mois dans la FAQ, 4 mois en moyenne dans les statistiques.
Points forts
- Juristes en interne pour sécuriser la vente.
- Barème d’honoraires accessible depuis le site.
Points à vérifier
- Aucun volume de vente publié.
- Délais annoncés contradictoires.
Pour qui ? Un vendeur qui veut un accompagnement juridique rapproché.
6. LMNP-Patrimoine
Achat et revente de biens LMNP et LMP
LMNP-Patrimoine se présente comme spécialiste de l’achat et de la revente de biens sous statut LMNP ou LMP, en EHPAD, résidences étudiantes et d’affaires. Elle propose une estimation gratuite sous 48 heures et vise une revente sous 90 jours. Ses annonces affichent des rendements de l’ordre de 4,5 à 5,2 %.
Points forts
- Objectif de délai affiché.
- Critères de sélection détaillés (exploitant, bail, travaux des articles 605 et 606).
Points à vérifier
- Honoraires, carte professionnelle et volumes non publiés.
- Coordonnées incohérentes entre les pages.
Pour qui ? Un propriétaire qui veut comparer une estimation de plus.
Tableau comparatif des agences de revente LMNP
Toutes les agences du panel proposent une estimation gratuite, généralement sous 48 heures. Elles se distinguent par les résidences traitées et la transparence de leurs chiffres : LB2S et Revenu Pierre publient volumes et délais, les autres très peu. Le taux d’honoraires n’est affiché par aucune en page d’accueil.
| Agence | Étudiante | Senior | EHPAD | Tourisme | Affaires |
|---|---|---|---|---|---|
| LB2S | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Revenu Pierre | Cœur d’activité | Oui | Oui | Très peu | Marginal |
| CDP | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui |
| iPierre | Oui | Non précisé | Oui | Oui | Oui |
| LMNP Sérénité | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui |
| LMNP-Patrimoine | Oui | Non précisé | Oui | Non précisé | Oui |
Vous voulez revendre un lot en résidence gérée ?
Décrivez votre bien : nous vous indiquons les agences à consulter et les points à vérifier avant de signer un mandat.
Service gratuit. Aucune agence citée ne rémunère ILA.
Combien prend une agence de revente LMNP ?
Selon Revenu Pierre, les plateformes spécialisées facturent la plupart du temps 10 à 15 % HT du prix de vente, soit nettement plus qu’une agence classique. Ce taux rémunère la recherche d’investisseurs et la constitution d’un dossier complexe. La TVA sur ces honoraires est en général récupérable par le vendeur assujetti.
Tout professionnel de l’immobilier doit afficher son barème d’honoraires TTC et préciser qui les paie (arrêté du 10 janvier 2017). Demandez-le avant toute estimation, ainsi que la base de calcul : prix hors taxes ou prix toutes taxes comprises, honoraires à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Sur un lot vendu 120 000 € HT, l’écart entre 10 % et 15 % représente 6 000 €.
Exemple : lot en résidence étudiante vendu 120 000 € HT
Calcul illustratif, hors TVA, avec honoraires supposés à la charge du vendeur.
Mandat simple ou exclusif
Revenu Pierre conseille d’éviter le mandat exclusif et de privilégier un mandat simple. Un mandat exclusif peut se justifier en échange d’un taux réduit, mais vérifiez sa durée : vous ne pourrez pas confier le bien à une autre agence pendant ce temps.
Comment se fixe le prix de revente d’un LMNP en résidence gérée ?
Le prix se déduit du loyer et du rendement exigé par l’acheteur : loyer annuel HT divisé par le rendement attendu. Un lot qui rapporte 5 000 € HT par an se vend 100 000 € HT à 5 %, et 120 000 € HT à 4,17 %. L’exploitant et la durée restante du bail font varier ce rendement.
| Critère | Effet sur le prix | Pourquoi |
|---|---|---|
| Exploitant solide, loyers payés | Hausse | L’acheteur accepte un rendement plus faible. |
| Bail commercial récemment renouvelé | Hausse | Visibilité sur plusieurs années de loyers. |
| Fin de bail proche | Baisse | Risque de renégociation à la baisse ou de départ de l’exploitant. |
| Travaux lourds à la charge des propriétaires | Baisse | Grosses réparations des articles 605 et 606 du Code civil. |
| Emplacement et taux d’occupation | Variable | Conditionnent la pérennité de l’exploitation. |
Pour une analyse détaillée du cas des résidences étudiantes, voir notre guide revendre une résidence étudiante en LMNP, et pour l’autre côté de la transaction, acheter une résidence étudiante d’occasion.
Fiscalité de la revente d’un LMNP en 2026
En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements). Depuis le 15 février 2025, les amortissements sont réintégrés, sauf en résidences étudiantes, seniors et EHPAD. Une TVA récupérée peut devoir être reversée.
| Type de résidence | Amortissements réintégrés ? |
|---|---|
| Résidence étudiante | Non, exclue de la réintégration |
| Résidence services seniors | Non, exclue de la réintégration |
| EHPAD | Non, exclue de la réintégration |
| Résidence de tourisme | Oui |
| Résidence d’affaires | Oui |
La TVA récupérée à l’achat
Si vous avez récupéré la TVA sur le prix d’achat et vendez avant 20 ans, une régularisation au prorata du temps restant peut être due. Elle est en général évitée lorsque l’acquéreur reprend le bail commercial, ce qui est le cas le plus fréquent. Faites-le vérifier par le notaire avant la promesse : voir notre page TVA en résidence étudiante.
Le calcul complet, avec les abattements pour durée de détention, est détaillé dans notre guide de la plus-value LMNP. En LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique : voir LMNP ou LMP. Et sur le bon moment pour vendre, notre analyse pourquoi attendre avant de revendre.
Comment choisir son agence de revente LMNP ?
Demandez deux ou trois estimations gratuites, puis comparez le net vendeur et non le prix affiché. Retenez l’agence qui connaît votre type de résidence, prend en charge le dossier avec l’exploitant et le syndic, et vous communique son barème et la durée du mandat par écrit.
| Votre lot | Choix 1 | Choix 2 | Pourquoi |
|---|---|---|---|
| Résidence étudiante | Revenu Pierre | LB2S | Cœur d’activité, statistiques publiées |
| EHPAD ou résidence senior | LB2S | Revenu Pierre | Volumes et réseau d’investisseurs |
| Résidence de tourisme ou d’affaires | CDP | LB2S | Résidences couvertes et anciens dispositifs |
| Résidence administrée par Celavi | iPierre | LB2S | Accès direct aux documents |
- Préparez le dossier : acte d’achat, bail commercial et avenants, dernière taxe foncière, décompte de charges, trois derniers procès-verbaux d’assemblée, plan du lot.
- Comparez les estimations sur le même rendement de référence.
- Exigez le barème et la base de calcul des honoraires.
- Vérifiez la carte professionnelle de transaction de l’agence.
- Limitez la durée du mandat, surtout s’il est exclusif.
Les erreurs qui coûtent cher à la revente
Passer par une agence généraliste
Un acheteur de lot LMNP achète un bail et un rendement. Une agence classique ne connaît ni les investisseurs ni les points de contrôle (exploitant, travaux, durée du bail), et le bien reste en vitrine.
Vendre juste avant la fin du bail
Un bail qui expire dans quelques mois fait baisser le prix. Lorsque c’est possible, faites renouveler le bail avant la mise en vente.
Oublier la TVA et les amortissements
Une régularisation de TVA non anticipée ou des amortissements réintégrés (résidences de tourisme et d’affaires) peuvent amputer fortement le net. Simulez la fiscalité avant de fixer votre prix plancher.
Comparer les prix bruts
Deux estimations à 120 000 € et 125 000 € ne se valent pas si les honoraires diffèrent de cinq points. Seul le net vendeur compte.
Lexique de la revente LMNP
- Marché secondaire
- Marché de la revente de lots déjà loués en résidences gérées, entre investisseurs particuliers.
- Bail commercial
- Contrat qui lie le propriétaire du lot à l’exploitant de la résidence, qui verse le loyer quelle que soit l’occupation.
- Exploitant
- Société qui gère la résidence (étudiante, senior, EHPAD, tourisme) et loue les lots aux occupants.
- Rendement de revente
- Loyer annuel hors taxes divisé par le prix de vente, base de négociation entre vendeur et acheteur.
- Régularisation de TVA
- Reversement d’une partie de la TVA récupérée à l’achat lorsque le bien est vendu sans reprise du bail avant 20 ans.
- Mandat simple
- Mandat qui permet de confier la vente à plusieurs agences en même temps, contrairement au mandat exclusif.
Faire estimer et vendre votre lot LMNP
Décrivez votre lot : un membre de l’équipe ILA vous indique les agences à consulter et les points à vérifier avant de signer un mandat.
Questions fréquentes sur la revente d’un bien LMNP
Quelle est la meilleure agence pour revendre un LMNP ?
Dans notre classement d’octobre 2026, LB2S et Revenu Pierre arrivent en tête grâce aux volumes et aux délais les plus détaillés : 1 100 lots par an et 9 semaines en moyenne pour LB2S, plus de 10 000 lots depuis 2007 pour Revenu Pierre. Demandez toujours deux ou trois estimations.
Combien coûte une agence de revente LMNP ?
Selon Revenu Pierre, les plateformes spécialisées facturent la plupart du temps 10 à 15 % HT du prix de vente. Aucune agence de notre panel n’affiche son taux en page d’accueil, mais toutes doivent communiquer leur barème. Comparez toujours le net vendeur, pas le prix annoncé.
Combien de temps faut-il pour revendre un LMNP en résidence gérée ?
Les agences annoncent des délais moyens de 7 à 10 semaines entre la mise en vente et la promesse, et Revenu Pierre indique que 65 % de ses lots se vendent en moins de 3 mois. Un bail proche de son terme ou un exploitant fragile allongent nettement ce délai.
Faut-il rembourser la TVA quand on revend un LMNP ?
Si vous avez récupéré la TVA à l’achat et vendez avant 20 ans, une régularisation peut être due au prorata du temps restant. Elle est généralement évitée lorsque l’acquéreur reprend le bail commercial, ce qui est le cas le plus fréquent. Le notaire doit le vérifier avant la promesse.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour les résidences étudiantes, les résidences services seniors et les EHPAD. Les lots en résidences de tourisme ou d’affaires sont donc concernés par la réintégration.
Sur le même sujet
Sources
- 1. Sites officiels de LB2S, Revenu Pierre, Création Développement Patrimoine, iPierre (groupe Celavi), LMNP Sérénité et LMNP-Patrimoine, consultés en octobre 2026.
- 2. Revenu Pierre, « Les 10 conseils pour bien revendre son LMNP » (honoraires de 10 à 15 % HT, délai de 3 mois).
- 3. LB2S, « Revente LMNP en résidence services : l’essentiel à savoir » (calcul du prix par le rendement, documents, TVA).
- 4. Loi de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements et résidences exclues).
- 5. Code général des impôts, articles 150 U et suivants (plus-values des particuliers).
- 6. Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
Article informatif, sans lien commercial avec les agences citées. Volumes et délais déclarés par les agences, non audités. Ni conseil fiscal ni conseil en investissement personnalisé.