Conjoncture, août 2026
Immobilier août 2026 : les chiffres du marché et les principales actualités
Taux de crédit au plus haut depuis dix-huit mois, prix de l’ancien qui repassent en négatif, loyers reverrouillés jusqu’en juillet 2027, nouveau bail type au 1er octobre. Le point complet pour un investisseur locatif, source par source.
En août 2026, le marché immobilier français se durcit par le financement, pas par les prix. Le taux moyen atteint 3,30 % en juillet (Crédit Logement/CSA), les prix de l’ancien reculeraient de 0,6 % sur un an à fin juillet (Notaires de France) et l’encadrement des loyers en zone tendue est reconduit jusqu’au 31 juillet 2027.
Sommaire
- Le taux moyen remonte à 3,30 %, au plus haut depuis fin 2024
- Les prix de l’ancien repassent en négatif à fin juillet
- Les volumes tiennent, mais l’investisseur reste absent
- IRL du 2e trimestre 2026 : 148,37 et une erreur qui circule
- Encadrement des loyers reconduit jusqu’au 31 juillet 2027
- Nouveau bail type obligatoire au 1er octobre 2026
- DPE : l’arrêté du 11 juin 2026 publié le 13 août
- Neuf : la construction reste 8 à 13 % sous sa moyenne
- Livret A à 1,70 % depuis le 1er août 2026
- Ce que ça change pour un investisseur en août 2026
- Le calendrier des prochaines échéances
- Les huit informations à retenir
- Lexique
- Questions fréquentes
Financement
Le taux moyen remonte à 3,30 %, au plus haut depuis fin 2024
Le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,30 % en juillet 2026, soit 4 points de base de plus qu’en juin, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. La durée moyenne ressort à 253 mois, en recul d’un mois sur le mois mais en hausse de 6 mois sur un an.
La lecture utile n’est pas le niveau du taux, elle est dans la mécanique qui l’accompagne. L’Observatoire relève trois signaux simultanés en juillet 2026 : un coût relatif des opérations qui poursuit sa remontée, un allongement des durées sur douze mois, et surtout une solvabilité de la demande qui décroche. Autrement dit, l’allongement des prêts ne suffit plus à compenser la hausse du coût de l’argent.
Le vrai déterminant des barèmes bancaires reste l’obligation assimilable du Trésor à dix ans, pas la Banque centrale européenne. La BCE a relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 11 juin 2026, première hausse en trois ans, puis a choisi le statu quo le 23 juillet 2026. Sur la même période, l’OAT à dix ans a franchi les 4 % et s’y maintient, autour de 4,01 % à la mi-août 2026. C’est ce niveau, et non la décision de juillet, qui fixe le coût de refinancement des prêts à taux fixe.
Ce que 23 points de base coûtent sur un projet locatif
Calcul ILA, prêt amortissable à annuités constantes, hors assurance emprunteur et frais de garantie. Taux moyens toutes durées de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Montants arrondis à la centaine d’euros.
La conséquence opérationnelle
2 % de capacité en moins sur un an, c’est l’ordre de grandeur d’une remise obtenue en négociation. Sur un projet locatif, le rattrapage passe désormais par le prix d’achat et par la structure du financement, plus par l’attente d’une détente des taux. Recalculez systématiquement votre point d’équilibre avec notre calculateur de rentabilité locative avant de signer une offre.
Le taux d’usure applicable aux prêts à taux fixe de vingt ans et plus reste fixé à 5,29 % pour le troisième trimestre 2026. La marge par rapport aux barèmes pratiqués demeure large : le sujet du moment n’est pas l’usure, c’est le taux d’endettement et l’apport.
Prix
Les prix de l’ancien repassent en négatif à fin juillet
Au 1er trimestre 2026, les prix des logements anciens progressent de 0,2 % sur un an en France métropolitaine. Mais les projections issues des avant-contrats des Notaires de France dessinent un repli : 0 % à fin mai, -0,5 % à fin juin, puis -0,6 % à fin juillet 2026, porté par les maisons.
Le détail compte plus que la moyenne. Sur le trimestre constaté, les appartements gagnent 0,6 % quand les maisons cèdent 0,2 %. La province est stable à 0 % après quatre trimestres de hausse, tandis que l’Île-de-France progresse pour le troisième trimestre consécutif, tirée par les appartements. À Paris, les appartements avancent de 1 % sur un an, avec une petite couronne à 1,3 % et une grande couronne à 0,8 %.
Sur la projection à fin juillet 2026, l’écart se creuse entre les deux typologies : les maisons ressortiraient à -0,9 % et les appartements à -0,3 %. C’est cohérent avec ce que les notaires observent sur les comportements d’achat : les acquéreurs arbitrent en faveur des biens qui combinent qualité, performance énergétique et budget maîtrisé, et les logements à travaux lourds décrochent.
Source : Notaires de France, Note de conjoncture immobilière de juillet 2026, publiée le 23 juillet 2026. Évolution annuelle des indices de prix des logements anciens, France métropolitaine. Les trois derniers points sont des projections issues des avant-contrats, non des prix constatés. Extraction du 18 août 2026.
En euros constants, le repli est plus large
L’Insee a confirmé le 14 août 2026 une inflation de 2,1 % sur un an en juillet, après 1,8 % en juin, tirée par l’énergie à 12,6 % et les services à 2,2 %. Un prix nominal à -0,6 % avec une inflation à 2,1 %, cela représente environ 2,7 % de baisse en euros constants sur douze mois. C’est le vrai chiffre à retenir pour un arbitrage patrimonial, et il reste invisible dans la plupart des commentaires de marché.
Volumes
Les volumes tiennent, mais l’investisseur reste absent
Le volume de transactions de logements anciens atteint 949 000 ventes sur les douze mois à fin mai 2026, en progression de 5,7 % sur un an. La reprise des volumes se poursuit donc, à un rythme nettement ralenti par rapport aux 11 % constatés à fin février 2026.
Ce décrochage du rythme est le point le plus intéressant du trimestre. Le marché ne se retourne pas, il perd de la vitesse : la comparaison se fait désormais contre une base 2025 déjà en reprise, et les conditions de financement se sont durcies au printemps. Les notaires décrivent un marché d’utilisateurs, où l’ajustement passe par l’allongement des délais de vente et par la négociation plutôt que par des corrections de prix brutales.
Pour un bailleur, cette configuration a deux conséquences directes. À l’achat, la concurrence des investisseurs reste faible, ce qui laisse de la marge de négociation, en particulier sur les maisons et sur tout ce qui porte des travaux. À la revente, l’acheteur sera un occupant : le prix de sortie dépendra du DPE, de l’état du bien et du prix au mètre carré du secteur, pas du rendement affiché à l’achat. C’est le raisonnement à tenir dès l’entrée, ville par ville, dans nos guides d’investissement par ville.
Loyers
IRL du 2e trimestre 2026 : 148,37 et une erreur qui circule
L’indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 s’établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an, après +0,78 % au trimestre précédent. Il a été publié par l’Insee et au Journal officiel du 12 juillet 2026. C’est le plafond de révision annuelle pour les baux dont la date anniversaire tombe cet été.
Vérification : deux valeurs circulent, une seule est bonne
Plusieurs sites publient un IRL du 2e trimestre 2026 à 148,42 points, soit +1,9 % sur un an. Ce chiffre est faux. La valeur officielle publiée par l’Insee est 148,37, soit +1,15 %, et elle est confirmée par l’Anil et par service-public.gouv.fr. Appliquer +1,9 % au lieu de +1,15 % expose le bailleur à une révision surévaluée, contestable par le locataire pendant un an. Vérifiez toujours la valeur sur la source primaire avant d’envoyer une notification de révision.
Révision d’un loyer de 750 € indexé sur le T2
Deux rappels qui font tomber beaucoup de révisions. La révision n’est pas automatique : elle suppose une clause de révision au bail et une demande écrite du bailleur, et elle ne peut porter que sur les douze mois écoulés. Surtout, elle est interdite pour les logements classés F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, depuis le 24 août 2022. Sur ces deux étiquettes, le loyer est gelé jusqu’à la rénovation.
Pour les résidences étudiantes et les baux mobilité, la campagne de rentrée se joue précisément en août. Les arbitrages de loyer et de format de bail sont détaillés dans nos guides du logement étudiant.
Réglementation
Encadrement des loyers reconduit jusqu’au 31 juillet 2027
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet, reconduit pour douze mois le plafonnement de l’évolution des loyers à la relocation et au renouvellement en zone tendue. Il s’applique aux contrats conclus du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, dans les 28 agglomérations concernées.
Le principe ne change pas : dans ces communes, un bailleur qui reloue à un nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, revalorisé le cas échéant de l’IRL non répercuté. Le dispositif couvre les locations nues comme les meublées de résidence principale. Trois dérogations subsistent, strictement encadrées : travaux d’amélioration significatifs, loyer manifestement sous-évalué, et rattrapage d’une révision IRL non appliquée.
La conséquence pratique de cette reconduction est calendaire : toute la campagne de relocation de la rentrée 2026 se déroule sous plafond. Pour un logement classé F ou G, il n’existe aucune marge, quelle que soit la dérogation invoquée.
| Critère | Encadrement de l’évolution | Encadrement du niveau |
|---|---|---|
| Texte de référence | Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 | Loi Elan du 23 novembre 2018, arrêtés préfectoraux annuels |
| Périmètre | 28 agglomérations en zone tendue, plus d’un millier de communes | Communes volontaires dotées d’un arrêté, dont Paris, Bordeaux, Montpellier |
| Ce qui est plafonné | La hausse entre deux locataires ou au renouvellement | Le loyer au mètre carré, en valeur absolue |
| Période en cours | 1er août 2026 au 31 juillet 2027 | Arrêtés entrés en vigueur le 1er juillet 2026 à Paris et Montpellier, le 15 juillet 2026 à Bordeaux |
| Logements F ou G | Aucune hausse possible | Plafond applicable, complément de loyer très contraint |
Le cumul des deux régimes est la première cause d’erreur de fixation de loyer dans les grandes villes. Le détail commune par commune et les modalités du complément de loyer sont traités dans notre page dédiée à l’encadrement des loyers.
Réglementation
Nouveau bail type obligatoire au 1er octobre 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit les contrats types de location de résidence principale : location nue, location meublée et colocation à bail unique. Les nouveaux modèles s’imposent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours n’ont pas à être refaits.
Le texte ne crée pas de droit nouveau, il rattrape un retard. La loi du 27 juillet 2023 avait rendu obligatoire une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayé, sans que le contrat type de 2015 soit mis à jour. Cet angle mort a fragilisé des procédures pendant trois ans. Le nouveau modèle intègre désormais la clause résolutoire visant le loyer, les charges et le dépôt de garantie, avec résiliation de plein droit six semaines après une mise en demeure restée sans effet.
Trois autres ajouts méritent l’attention d’un bailleur : la mention relative à la servitude de résidence principale, dans les communes qui l’ont instaurée, qui verrouille les usages de type meublé de tourisme ; des clauses résolutoires facultatives pour le défaut d’assurance et les troubles de voisinage ; et un champ facultatif pour le numéro de téléphone portable de chaque partie. Un second volet du décret entre en vigueur le 1er janvier 2027.
Le piège de la date de signature
Un bail signé le 30 septembre 2026 relève encore de l’ancien modèle. Un bail signé le 2 octobre doit reprendre le nouveau. Pour la rentrée locative, cela signifie qu’un même lot peut basculer d’un modèle à l’autre selon la date de signature, et que le délai à viser dans un commandement de payer dépend de la date du bail. Les meublés de tourisme et les baux qui ne portent pas sur une résidence principale restent hors du champ du contrat type.
Performance énergétique
DPE : l’arrêté du 11 juin 2026 publié le 13 août
L’arrêté du 11 juin 2026, publié au Journal officiel du 13 août 2026, adapte le diagnostic de performance énergétique à la directive européenne du 24 avril 2024. Il s’applique aux diagnostics établis à partir du 1er janvier 2027 et crée une mention A0 réservée aux bâtiments à émissions nulles.
C’est l’actualité réglementaire la plus fraîche du mois, et la plus mal comprise. A0 n’est pas une huitième classe posée au-dessus du A. L’échelle de A à G et ses seuils en kWh/m²/an ne bougent pas. A0 est une mention apposée sur une étiquette qui reste A ou B, sous deux conditions cumulatives : aucune installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire fonctionnant à une énergie fossile, et des énergies exclusivement renouvelables produites sur site ou à proximité, réseau de chaleur ou de froid efficace inclus. Le moindre appoint au gaz ou au fioul fait tomber la mention.
Le reste de l’arrêté enrichit le contenu du rapport : production d’énergie renouvelable détaillée en kWh et par source, principal vecteur énergétique en énergie primaire et finale, durée de vie restante des systèmes de chauffage et de climatisation, distinction entre déperditions ventilées et déperditions parasites.
Deux réformes se superposent, ne pas les confondre
La modification qui change réellement des étiquettes a déjà eu lieu : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui a fait gagner une classe à des logements tout électrique sans un seul chantier. L’arrêté du 11 juin 2026 ne touche ni aux seuils ni au moteur de calcul. Un DPE réalisé avant le 1er janvier 2027 conserve sa validité de dix ans et n’a pas à être refait. Une baisse supplémentaire du coefficient à 1,7 est évoquée mais n’est pas actée à ce jour.
Sur le plan patrimonial, la logique reste inchangée depuis 2023 : l’étiquette conditionne la révision du loyer, la relocation en zone tendue et le prix de revente. Le calendrier d’interdiction de location par classe et la valorisation d’un passage de F à D restent le premier arbitrage à faire avant tout achat avec travaux.
Logement neuf
Neuf : la construction reste 8 à 13 % sous sa moyenne
De juillet 2025 à juin 2026, 376 241 logements ont été autorisés à la construction et 293 412 ont été mis en chantier, soit respectivement 8 % et 13,1 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes. Le SDES a publié ce bilan le 28 juillet 2026.
Le rythme mensuel est erratique : après un bond de 30 % en mars 2026, un recul de 29,5 % en avril et un rebond de 17 % en mai, les autorisations retombent de 4,8 % en juin, à 30 906 unités. Les mises en chantier, elles, se stabilisent à 25 666 unités en juin, quasi inchangées sur un mois. Sur le premier semestre 2026, le niveau mensuel moyen des autorisations dépasse tout de même de 4,3 % celui de l’ensemble de l’année 2025.
Source : SDES, base Sitadel, Construction de logements, résultats à fin juin 2026, publié le 28 juillet 2026. Données estimées et révisables à mesure de la remontée des déclarations d’urbanisme. Extraction du 18 août 2026.
Côté commercialisation, 16 502 logements neufs ont été réservés par des particuliers au 1er trimestre 2026, en hausse de 4,0 % sur le trimestre, portée par le collectif. Ces données de commercialisation sont publiées avec un décalage plus important que celles de la construction : elles constituent les derniers chiffres disponibles à ce jour.
La lecture d’investisseur est à double horizon. À court terme, la faiblesse des mises en vente limite le choix et la marge de négociation sur les programmes récents. À moyen terme, un pipeline aussi bas prépare un déficit d’offre dans les zones où la population continue de croître, ce qui soutiendra les loyers. C’est exactement le raisonnement qui a justifié le dispositif d’amortissement dit Jeanbrun, en vigueur depuis le 21 février 2026, dont les effets sur les mises en chantier ne sont pas encore visibles dans ces chiffres. Le détail ville par ville est dans notre panorama de la loi Jeanbrun par ville.
Épargne
Livret A à 1,70 % depuis le 1er août 2026
L’arrêté du 28 juillet 2026, publié au Journal officiel du 29 juillet, porte le taux du Livret A et du LDDS de 1,50 % à 1,70 % à compter du 1er août 2026. Le LEP est maintenu à 2,50 % et le CEL passe à 1,25 % brut. Ce barème court jusqu’au 31 janvier 2027.
La hausse résulte de l’application stricte de la formule légale, sur la base d’une inflation moyenne de 1,52 % au premier semestre 2026, contre 0,88 % au second semestre 2025. Pour le LEP, la formule donnait 2,20 % : le gouvernement a choisi de maintenir 2,50 %, ramenant l’écart avec le Livret A à 0,80 point.
| Produit | Jusqu’au 31 juillet 2026 | Depuis le 1er août 2026 | Fiscalité |
|---|---|---|---|
| Livret A | 1,50 % | 1,70 % | Exonéré |
| LDDS | 1,50 % | 1,70 % | Exonéré |
| LEP | 2,50 % | 2,50 % | Exonéré |
| CEL | 1,00 % | 1,25 % brut | Prélèvement forfaitaire unique de 30 % depuis 2018 |
| Livret Jeune | au moins 1,50 % | au moins 1,70 % | Exonéré |
Le point utile pour un investisseur n’est pas le rendement du Livret A, c’est l’arbitrage. Avec une inflation à 2,1 % en juillet 2026 et un Livret A à 1,70 %, le rendement réel de l’épargne de précaution redevient légèrement négatif. Le Livret A protège la liquidité, il ne construit pas de patrimoine. La question du placement de l’apport non mobilisé se pose donc en parallèle du projet immobilier, entre assurance vie et immobilier direct, avec des horizons et des niveaux de risque qui ne se comparent pas.
Décision
Ce que ça change pour un investisseur en août 2026
Le mois se résume à un arbitrage simple : le financement se durcit plus vite que les prix ne baissent. La marge de manœuvre se trouve donc dans la négociation à l’achat, dans le DPE et dans la structure du bail, pas dans l’attente d’une détente des taux avant la rentrée.
| Profil | Signal du mois | Action prioritaire |
|---|---|---|
| Projet en cours de financement | OAT à dix ans au-dessus de 4 %, barèmes tenus par les banques | Sécuriser Verrouiller l’offre de prêt sans attendre la rentrée |
| Recherche d’un bien avec travaux | Maisons projetées à -0,9 % sur un an, acquéreurs qui fuient les gros travaux | Négocier Chiffrer les travaux avant l’offre, viser la décote |
| Bailleur en zone tendue | Décret du 20 juillet 2026, plafond reconduit jusqu’au 31 juillet 2027 | Documenter Justifier toute dérogation par écrit avant la relocation |
| Propriétaire d’un F ou G | Loyer gelé, révision interdite, aucune dérogation à la relocation | Arbitrer Rénover ou vendre, le statu quo coûte de la valeur |
| Relocation à la rentrée | Nouveau contrat type obligatoire au 1er octobre 2026 | Mettre à jour Basculer les modèles de bail avant le 1er octobre |
| Apport en attente | Livret A à 1,70 % pour une inflation à 2,1 % | Arbitrer Distinguer précaution et capital de projet |
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Les conditions d’août 2026 rendent le choix du marché local et du régime fiscal plus déterminant que le taux obtenu. Nos comparatifs indépendants passent au crible les acteurs de l’investissement locatif clé en main, critère par critère.
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Le calendrier des prochaines échéances
| Date | Échéance | Enjeu pour un investisseur |
|---|---|---|
| 28 août 2026 | Revue de la note souveraine française par Fitch | Un mouvement de l’OAT se répercute sur les barèmes de crédit en quelques semaines |
| 28 août 2026 | Estimation provisoire de l’inflation d’août par l’Insee | Détermine la trajectoire de l’IRL avec deux trimestres de décalage |
| Début septembre 2026 | Analyse mensuelle de l’Observatoire Crédit Logement/CSA sur août | Confirme ou infirme la remontée du taux moyen au-delà de 3,30 % |
| 15 septembre 2026 | Résultats définitifs de l’inflation d’août par l’Insee | Base des revalorisations contractuelles |
| 1er octobre 2026 | Taux d’usure du 4e trimestre 2026, et nouveau contrat type de bail | Double échéance : plafond de taux et conformité des baux signés |
| 23 octobre 2026 | Revue de la note souveraine par Moody’s | Même canal de transmission que Fitch vers les taux de crédit |
| Automne 2026 | Présentation du projet de loi de finances pour 2027 | Trajectoire budgétaire et éventuelles retouches à la fiscalité locative |
| 1er janvier 2027 | Entrée en vigueur du nouveau contenu du DPE | Mention A0, nouveaux indicateurs, second volet du décret bail |
Les dates de revue de notation et de publication statistique sont annoncées par les organismes concernés et peuvent être décalées. La présentation du projet de loi de finances n’a pas de date confirmée à ce jour.
Synthèse
Les huit informations à retenir
Août 2026 en huit points
- Le taux moyen des crédits immobiliers atteint 3,30 % en juillet 2026, soit 4 points de base de plus qu’en juin.
- La durée moyenne des prêts s’établit à 253 mois et s’est allongée de 6 mois sur un an, sans suffire à préserver la solvabilité de la demande.
- L’OAT à dix ans se maintient au-dessus de 4 % : c’est elle, et non la BCE, qui commande les barèmes de la rentrée.
- Les prix de l’ancien seraient à -0,6 % sur un an à fin juillet, soit environ -2,7 % en euros constants.
- Les volumes progressent encore, à 949 000 ventes sur douze mois à fin mai, mais le rythme ralentit nettement.
- L’IRL du 2e trimestre 2026 est de 148,37, en hausse de 1,15 %. La valeur de 148,42 qui circule est erronée.
- L’encadrement des loyers en zone tendue est reconduit jusqu’au 31 juillet 2027, sans marge pour les F et G.
- Deux échéances réglementaires à préparer : le nouveau bail type au 1er octobre 2026 et le nouveau contenu du DPE au 1er janvier 2027.
Scénario pour septembre 2026
Le scénario central reste celui d’un plateau sous contrainte de financement. Tant que l’OAT à dix ans reste au-dessus de 4 %, plusieurs réseaux relèveront leurs barèmes de 10 à 20 points de base sur les longues durées, ce qui prolongerait la remontée du taux moyen au-delà de 3,30 %. Côté prix, la projection des avant-contrats à -0,6 % n’annonce pas de correction brutale mais confirme que la négociation reprend la main, plus fortement sur les maisons et sur les biens à travaux.
Le point de bascule à surveiller est la solvabilité de la demande, seul indicateur qui se dégrade en juillet sans effet de base ni décalage statistique. S’il continue de reculer en août et septembre, le ralentissement des volumes constaté depuis le printemps se transformera en repli.
Repères
Lexique
- Avant-contrat
- Promesse ou compromis de vente signé avant l’acte authentique. Les notaires s’en servent comme indicateur avancé : il précède la vente définitive de deux à trois mois.
- OAT à dix ans
- Obligation assimilable du Trésor, titre par lequel l’État français emprunte à dix ans. Son rendement détermine le coût de refinancement des prêts immobiliers à taux fixe.
- Indice de référence des loyers
- Indice trimestriel publié par l’Insee qui plafonne la révision annuelle d’un loyer d’habitation. Il suit la moyenne sur douze mois de l’inflation hors tabac et hors loyers.
- Encadrement de l’évolution des loyers
- Dispositif de zone tendue qui interdit d’augmenter le loyer entre deux locataires au-delà du dernier loyer appliqué, sauf dérogation. Distinct de l’encadrement du niveau des loyers.
- Mention A0
- Distinction créée par l’arrêté du 11 juin 2026, applicable aux DPE établis à partir du 1er janvier 2027, réservée aux logements A ou B à émissions nulles et sans aucune énergie fossile.
- Solvabilité de la demande
- Indicateur de l’Observatoire Crédit Logement/CSA mesurant la capacité des candidats à l’emprunt à satisfaire les conditions d’octroi. Il décroche en juillet 2026.
Questions fréquentes
Immobilier août 2026, vos questions
Quel est le taux moyen d’un crédit immobilier en août 2026 ?
Le dernier taux moyen publié porte sur les prêts de juillet 2026 : 3,30 % toutes durées confondues, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, soit 4 points de base de plus qu’en juin. Les barèmes bancaires relevés en août 2026 s’échelonnent globalement de 3,30 % à 3,52 % selon la durée et le profil, hors assurance emprunteur.
Les prix de l’immobilier baissent-ils en 2026 ?
Oui, très légèrement et depuis peu. Les prix des logements anciens progressaient encore de 0,2 % sur un an au 1er trimestre 2026, mais les projections issues des avant-contrats des Notaires de France ressortent à -0,6 % sur un an à fin juillet 2026. Le repli est porté par les maisons, à -0,9 %, alors que les appartements restent proches de la stabilité, à -0,3 %.
De combien puis-je augmenter un loyer en août 2026 ?
Si le bail contient une clause de révision indexée sur le 2e trimestre, la hausse maximale est de 1,15 %, correspondant à l’IRL de 148,37 publié le 12 juillet 2026. La révision suppose une demande écrite du bailleur et ne peut porter que sur les douze mois écoulés. Elle est interdite si le logement est classé F ou G au DPE.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il encore après le 1er août 2026 ?
Oui. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit le plafonnement de l’évolution des loyers à la relocation et au renouvellement dans les 28 agglomérations en zone tendue, pour les contrats conclus du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Il s’ajoute, dans certaines villes, à l’encadrement du niveau des loyers fixé par arrêté préfectoral.
Faut-il refaire mes baux en cours avant le 1er octobre 2026 ?
Non. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours restent valables et basculeront sur le nouveau modèle à leur premier renouvellement postérieur à cette date. En revanche, les modèles utilisés pour toute signature à partir du 1er octobre doivent être mis à jour.
Mon DPE réalisé en 2025 devra-t-il être refait au 1er janvier 2027 ?
Non. Les nouvelles règles issues de l’arrêté du 11 juin 2026 s’appliquent aux diagnostics établis à partir du 1er janvier 2027. Un DPE réalisé avant cette date, conforme aux règles en vigueur au jour de sa réalisation, conserve sa validité de dix ans. Aucun mécanisme de reprise du stock existant n’est organisé par le texte.
Faut-il attendre une baisse des taux avant d’investir ?
Aucun élément publié en août 2026 ne soutient ce scénario à court terme. L’OAT à dix ans se maintient au-dessus de 4 %, la BCE a relevé ses taux en juin avant de marquer une pause, et l’inflation est remontée à 2,1 % en juillet. Le levier de rattrapage se situe aujourd’hui dans le prix d’achat et la qualité du bien, pas dans l’attente d’un taux plus bas. Cela reste une analyse de conjoncture, pas un conseil en investissement.
Sources
- Observatoire Crédit Logement/CSA, analyse mensuelle de juillet 2026 : taux moyen 3,30 %, durée moyenne 253 mois, solvabilité de la demande.
- Notaires de France, Note de conjoncture immobilière de juillet 2026, publiée le 23 juillet 2026 : prix du 1er trimestre 2026, volumes à fin mai 2026, projections des avant-contrats. Communiqués du Conseil supérieur du notariat
- Insee, Informations rapides n° 194 du 14 août 2026, indices des prix à la consommation de juillet 2026. insee.fr
- Insee, Informations rapides n° 167, indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026. insee.fr
- Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 relatif à l’évolution de certains loyers, Journal officiel du 22 juillet 2026. service-public.gouv.fr
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant les contrats types de location, Journal officiel du 7 juillet 2026.
- Arrêté du 11 juin 2026 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne sur le diagnostic de performance énergétique, Journal officiel du 13 août 2026.
- Arrêté du 28 juillet 2026 relatif aux taux d’intérêt de certains produits d’épargne réglementée, Journal officiel du 29 juillet 2026.
- SDES, base Sitadel, Construction de logements, résultats à fin juin 2026, publié le 28 juillet 2026. statistiques.developpement-durable.gouv.fr
- Agence nationale pour l’information sur le logement, tableau de l’IRL et analyse juridique de l’encadrement de l’évolution des loyers. anil.org
Page de conjoncture arrêtée au 18 août 2026. Les données de marché citées sont datées et proviennent des publications mentionnées ci-dessus ; elles sont révisées par leurs émetteurs et peuvent évoluer. Les projections issues des avant-contrats sont des estimations, non des prix constatés. Cet article présente une analyse éditoriale indépendante et ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni un conseil juridique ou fiscal. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital et un risque d’illiquidité. Vérifiez votre situation auprès d’un professionnel avant toute décision.