Bail de colocation : bail unique ou baux individuels ?
Réponse courte : le bail unique avec clause de solidarité, dans la très grande majorité des cas. Voici pourquoi, le modèle de clause à recopier, la durée exacte de la solidarité après un départ, et les trois situations où les baux individuels restent le bon choix.
Sommaire
Choisissez le bail unique avec clause de solidarité. C’est la seule forme qui permet de rendre chaque colocataire redevable de la totalité du loyer, et elle divise votre charge de gestion par le nombre de chambres. Les baux individuels ne se justifient que dans trois cas : entrées échelonnées dans le temps, exploitation de type coliving, ou colocataires qui ne se connaissent pas et refusent de se cautionner mutuellement. Attention, en baux individuels chaque chambre doit respecter seule 9 m2 et 20 m3, parties communes exclues, et vous perdez toute solidarité.
Le verdict, avant les explications
| Votre situation | Bail à choisir | Pourquoi |
|---|---|---|
| Un groupe qui entre ensemble (amis, fratrie, étudiants d’une même promo) | Bail unique | Clause de solidarité possible, un seul contrat, un seul quittancement, risque de chambre vide porté par les colocataires |
| Vous louez chambre par chambre au fil des candidatures | Baux individuels | Le bail unique exige que tous entrent en même temps, ce qui peut retarder la mise en location de plusieurs semaines |
| Exploitation type coliving, rotation rapide assumée | Baux individuels | Souplesse totale des entrées et sorties, sans avenant à chaque mouvement |
| Colocataires qui ne se connaissent pas et refusent la solidarité | Baux individuels | Imposer la solidarité entre inconnus fait fuir les bons dossiers |
| Chambres inférieures à 9 m2 ou 20 m3 | Bail unique obligatoire | En baux individuels, chaque chambre doit respecter seule les seuils de décence, parties communes exclues |
Le compromis que peu de bailleurs connaissent
Rien ne vous interdit de démarrer en baux individuels pour remplir le logement rapidement, puis de basculer en bail unique avec solidarité lors du premier renouvellement complet, quand vous avez un groupe stable. Vous combinez la vitesse de commercialisation au départ et la sécurité juridique ensuite.
Ce que dit la loi
« La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. »
Trois conséquences directes de ce texte. D’abord, les deux formes de bail sont également légales : aucune n’est imposée. Ensuite, la colocation suppose une résidence principale, ce qui exclut la location saisonnière. Enfin, les couples mariés ou pacsés ne relèvent pas du régime de la colocation, leur situation étant déjà régie par la cotitularité du bail.
Le détail technique qui change la rédaction
Le décret relatif aux contrats types de location s’applique aux locations nues, aux locations meublées et à la colocation à bail unique. Il ne couvre pas les baux multiples. Concrètement : si vous optez pour le bail unique, vous devez utiliser le contrat type réglementaire ; si vous optez pour des baux individuels, le contenu est libre, dans le respect des règles d’ordre public. Cette liberté est un piège autant qu’un atout : sans modèle imposé, les oublis sont fréquents.
Bail unique et baux individuels, point par point
Synthèse fondée sur l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent.
Le seuil de 14 m2 souvent cité est périmé
Beaucoup de sources indiquent encore qu’en baux multiples chaque colocataire doit disposer de 14 m2 et 33 m3. C’était la règle avant la loi ELAN de 2018, qui a abaissé ces seuils à 9 m2 et 20 m3, en cohérence avec le décret sur le logement décent. Si un professionnel vous oppose encore 14 m2, son information a plus de sept ans.
La clause de solidarité : comment elle vous protège
La clause de solidarité rend chaque colocataire redevable de l’intégralité du loyer et des charges, et non de sa seule quote-part. Si un colocataire ne paie pas, vous réclamez la totalité à n’importe lequel des autres, à charge pour eux de se retourner contre le défaillant. C’est la protection la plus efficace du bailleur en colocation, et elle est gratuite. Mais elle ne se présume jamais : sans clause écrite au bail, chacun ne répond que de sa part.
« La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »
Vérifiez la référence dans votre modèle de bail
De nombreux modèles en circulation citent encore l’ancien article 1202 du Code civil. Cet article a été renuméroté en 1310 lors de la réforme du droit des contrats de 2016. Citer un article abrogé ne rend pas la clause nulle, mais c’est le signe d’un modèle qui n’a pas été révisé depuis dix ans : le reste du document est probablement daté aussi.
Modèle de clause de solidarité
Voici une rédaction complète, à insérer dans votre bail unique. Elle couvre les trois éléments essentiels : l’étendue de la solidarité, sa durée après le départ d’un colocataire, et l’extinction en cas de remplacement.
Clause de solidarité
« Les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement, à l’égard du bailleur, du paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie et de l’exécution de l’ensemble des obligations résultant du présent contrat, y compris les réparations locatives et les indemnités éventuellement dues au titre des dégradations.
Cette solidarité s’applique pendant toute la durée du contrat. En cas de congé délivré par l’un des colocataires, sa solidarité et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la plus proche des deux dates suivantes : la date à laquelle un nouveau colocataire figure au contrat de location en remplacement du colocataire sortant, ou l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet de son congé.
Les colocataires reconnaissent avoir pris connaissance de la portée de la présente clause et l’accepter expressément. »
Deux ajouts qui font la différence
Étendez expressément la solidarité au dépôt de garantie et aux réparations locatives, comme dans le modèle ci-dessus : une clause qui ne mentionne que le loyer laisse les dégradations hors du champ, alors que c’est souvent là que se situe le litige final. Et faites paraphier la clause par chaque colocataire, en plus de la signature du bail : cela coupe court à l’argument de la clause non lue.
Une clause, pas un abus
La solidarité est licite et courante, mais elle ne permet pas de contourner les protections d’ordre public du locataire. Une clause qui prétendrait maintenir la solidarité au-delà des six mois légaux, ou la rendre perpétuelle, serait inopposable sur ce point. Restez dans le cadre : c’est déjà très protecteur.
Combien de temps la solidarité survit à un départ
La solidarité du colocataire sortant, et celle de sa caution, s’éteint à la plus proche de ces deux dates : l’inscription au bail d’un colocataire remplaçant, ou l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet de son congé. Ce mécanisme figure à l’article 8-1 de la loi de 1989, modifié par la loi ELAN.
Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018.
Ce que cela implique dans votre gestion
Le compteur des six mois court dès la date d’effet du congé, pas dès le départ physique. Vous avez donc une fenêtre de six mois pour trouver un remplaçant tout en restant couvert par la solidarité du sortant. Passé ce délai, le risque revient intégralement sur le groupe restant, et sur vous si le groupe ne suit pas. Traitez chaque congé comme un compte à rebours, pas comme une formalité.
Comment remplacer un colocataire proprement
En bail unique, l’arrivée d’un nouveau colocataire se formalise par un avenant au bail, signé par le bailleur et l’ensemble des colocataires, entrant et restants. C’est cet avenant qui éteint la solidarité du sortant et qui engage le nouvel arrivant. Sans lui, votre remplaçant est un occupant sans titre, ce qui vous prive de tout recours contre lui et laisse le sortant engagé.
- Recevez le congé écrit du colocataire sortant et notez la date d’effet : c’est le point de départ des six mois.
- Sélectionnez le remplaçant avec les mêmes exigences de dossier que les autres, et faites-le rencontrer le groupe. Un remplaçant imposé au groupe est une source de départ en cascade.
- Signez l’avenant mentionnant l’identité de l’entrant, la date d’effet, la reprise de la solidarité à son égard et la répartition du loyer.
- Réglez le dépôt de garantie entre colocataires. En pratique, l’entrant rachète la part du sortant directement : cela évite au bailleur de restituer puis d’encaisser à nouveau. Mentionnez-le dans l’avenant.
- Faites un état des lieux de la chambre concernée, même si la loi ne l’impose pas pour un bail unique : sans lui, vous ne pourrez pas imputer une dégradation au bon occupant.
Le point aveugle du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est attaché au contrat, pas aux personnes. En bail unique, vous n’avez pas à le restituer au colocataire sortant tant que le bail se poursuit : c’est un arrangement entre colocataires. Beaucoup de litiges naissent d’un bailleur qui rembourse un sortant, puis se retrouve sans garantie pour la suite. Écrivez la règle dans l’avenant.
Mentions obligatoires, durées et dépôt de garantie
| Paramètre | Colocation meublée | Colocation nue |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an, ou 9 mois pour un bail étudiant non renouvelable tacitement | 3 ans pour un bailleur personne physique |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue et dans les cas légaux |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges maximum | 1 mois de loyer hors charges maximum |
| Contrat type imposé | Oui en bail unique | Oui en bail unique |
| Liste de mobilier réglementaire | Oui, décret du 31 juillet 2015 | Sans objet |
| Assurance habitation du locataire | Obligatoire | Obligatoire |
Les mentions à ne pas oublier
- L’identité de tous les colocataires et, en baux individuels, la désignation précise de la chambre privative attribuée.
- La surface habitable, du logement en bail unique, de la chambre en baux individuels, avec le volume si vous êtes proche des seuils.
- La description des parties privatives et communes, qui délimite les droits d’usage et sert de référence en cas de litige.
- Le montant du loyer, sa répartition et les modalités de révision, ainsi que la nature des charges et leur mode de régularisation.
- La clause de solidarité, en bail unique, sans laquelle il n’y a pas de solidarité.
- Les diagnostics, dont le diagnostic de performance énergétique, établi pour le logement entier et non chambre par chambre.
Le plafond de loyer qui s’applique au total
Dans les communes où l’encadrement des loyers s’applique, la somme des loyers perçus des colocataires ne peut pas dépasser le plafond du logement entier. Vérifiez le statut de votre commune avant de fixer les loyers chambre par chambre : voyez notre guide sur l’encadrement des loyers et notre classement des villes de colocation.
Cautions et garanties : ce qui se cumule et ce qui ne se cumule pas
Vous pouvez demander une caution par colocataire, chaque garant ne couvrant que le colocataire qu’il cautionne, ce qui est la configuration la plus acceptable pour les familles. En revanche, vous ne pouvez pas cumuler une assurance loyers impayés avec un cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La garantie Visale, quant à elle, couvre les colocations et se demande par chaque colocataire éligible pour sa part.
- Une caution par colocataire, limitée à sa part ou étendue à la solidarité selon la rédaction de l’acte. Précisez-le : un acte de cautionnement ambigu se lit contre le bailleur.
- La caution suit le sort de la solidarité : elle s’éteint à l’arrivée d’un remplaçant ou six mois après le congé du colocataire cautionné.
- L’assurance loyers impayés est possible, mais impose des critères de solvabilité à chaque colocataire, et interdit le cumul avec un garant hors cas étudiant. Voyez notre comparatif des GLI.
- La garantie Visale est gratuite et couvre la colocation pour les profils éligibles, avec des plafonds de loyer à vérifier. Détails dans notre guide Visale.
Une fois le bail signé, pensez au quittancement : chaque colocataire peut demander une quittance de loyer pour sa part, gratuitement, avec distinction du loyer et des charges.
Les erreurs qui coûtent cher
Croire que la solidarité est automatique
Sans clause écrite, il n’y a pas de solidarité : chaque colocataire ne répond que de sa quote-part. C’est l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse, car elle ne se découvre qu’au premier impayé.
Passer en baux individuels sans vérifier les surfaces
En baux individuels, chaque chambre doit atteindre seule 9 m2 et 20 m3, parties communes exclues. Une chambre de 8 m2 acceptable en bail unique devient un logement non décent en bail individuel, avec réduction de loyer et suspension des aides à la clé.
Remplacer un colocataire sans avenant
Sans avenant signé, l’entrant est un occupant sans titre et le sortant reste engagé jusqu’au terme des six mois. Vous cumulez l’absence de recours contre le nouveau et un litige probable avec l’ancien.
Restituer le dépôt de garantie à chaque départ
En bail unique, le dépôt est attaché au contrat qui se poursuit. Le rembourser à un sortant vous laisse sans garantie pour la suite du bail. Organisez le rachat de part entre colocataires dans l’avenant.
Recopier un modèle de bail trouvé en ligne sans le dater
Les modèles citant l’article 1202 du Code civil ou le seuil de 14 m2 sont antérieurs à 2016 et 2018. Un bail obsolète n’est pas nul, mais il vous expose sur les points qui ont changé, et ce sont précisément ceux qui comptent.
Vous montez une colocation et voulez faire vérifier votre bail avant signature ?
Certains liens de nos guides sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les analyses ni les classements.
Lexique du bail de colocation
- Bail unique
- Contrat de colocation signé par le bailleur et l’ensemble des colocataires. Seule forme permettant d’insérer une clause de solidarité, et soumise au contrat type réglementaire.
- Baux individuels
- Contrats distincts conclus avec chaque colocataire pour une chambre privative. Contenu libre dans le respect de l’ordre public, mais aucune solidarité possible et seuils de décence appréciés par chambre.
- Clause de solidarité
- Stipulation rendant chaque colocataire redevable de la totalité du loyer, des charges et des obligations du bail. Elle ne se présume pas et doit être écrite.
- Avenant de remplacement
- Acte modifiant le bail unique pour acter la sortie d’un colocataire et l’entrée d’un remplaçant. Il éteint la solidarité du sortant et engage l’entrant.
- Cotitularité
- Régime applicable aux couples mariés ou pacsés, qui sont automatiquement co-titulaires du bail du logement servant de résidence principale. Ce régime exclut l’application des règles de la colocation.
- Logement décent
- Logement conforme au décret du 30 janvier 2002 : 9 m2 de surface habitable, 20 m3 de volume et 2,20 m de hauteur sous plafond par pièce principale.
Le reste du dossier colocation
Questions fréquentes sur le bail de colocation
Bail unique ou baux individuels : lequel choisir ?
Le bail unique avec clause de solidarité dans la très grande majorité des cas : c’est la seule forme qui rend chaque colocataire redevable de la totalité du loyer, et elle divise votre charge de gestion. Les baux individuels ne se justifient que pour des entrées échelonnées, une exploitation de type coliving, ou des colocataires qui refusent de se cautionner mutuellement. Notez qu’en baux individuels chaque chambre doit respecter seule 9 m2 et 20 m3, parties communes exclues.
La clause de solidarité est-elle obligatoire dans un bail de colocation ?
Non, elle est facultative, mais son absence est très pénalisante pour le bailleur. L’article 1310 du Code civil est formel : la solidarité ne se présume pas. Sans clause écrite au bail, chaque colocataire ne répond que de sa quote-part de loyer, et un impayé se traduit par une perte sèche proportionnelle. Elle n’est en revanche pas possible en baux individuels.
Combien de temps un colocataire reste-t-il solidaire après son départ ?
Sa solidarité, et celle de sa caution, s’éteint à la plus proche de ces deux dates : l’inscription au bail d’un colocataire remplaçant, ou l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet de son congé. Ce mécanisme figure à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ELAN. Le compteur court dès la date d’effet du congé, pas dès le départ physique.
Comment remplacer un colocataire qui part ?
En bail unique, par un avenant signé par le bailleur et tous les colocataires, entrant et restants, qui acte la sortie, l’entrée, la date d’effet, la reprise de la solidarité et la répartition du loyer. Sans avenant, l’entrant est un occupant sans titre et le sortant reste engagé jusqu’aux six mois. Prévoyez aussi le rachat de la part de dépôt de garantie entre colocataires.
Quelle surface minimum par chambre en baux individuels ?
9 m2 de surface habitable, 20 m3 de volume et 2,20 m de hauteur sous plafond, parties communes exclues, en application du décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent. Le seuil de 14 m2 et 33 m3 encore souvent cité correspond à la règle antérieure à la loi ELAN de 2018. Une chambre sous le seuil expose à une réduction de loyer et à la suspension des aides au logement.
Quel est le montant du dépôt de garantie en colocation ?
Deux mois de loyer hors charges maximum en colocation meublée, un mois maximum en colocation nue. En bail unique, le dépôt est attaché au contrat et non aux personnes : vous n’avez pas à le restituer au départ d’un colocataire si le bail se poursuit. Organisez le rachat de sa part par l’entrant, et écrivez-le dans l’avenant.
Peut-on demander une caution à chaque colocataire ?
Oui, et c’est la configuration la plus praticable : chaque garant ne couvre que le colocataire qu’il cautionne, ce qui rassure les familles. Précisez dans l’acte si la caution est limitée à la part du colocataire ou étendue à la solidarité. En revanche, vous ne pouvez pas cumuler une assurance loyers impayés avec un cautionnement, sauf locataire étudiant ou apprenti.
Sources
- 1. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 (colocation, clause de solidarité et son extinction), créé par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 et modifié par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.
- 2. Code civil, article 1310 : la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.
- 3. Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
- 4. Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location, applicable notamment à la colocation à bail unique.
- 5. Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
- 6. Loi n° 2015-990 du 6 août 2015, exclusion des couples mariés et pacsés du régime de la colocation.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Les modèles proposés doivent être adaptés à votre situation et vérifiés au regard des textes en vigueur. En cas de doute, faites relire votre bail par un professionnel.