Kretz Club Avis 2026 :
Test Complet Club Deals Luxe
Le Kretz Club permet de co-investir avec la famille Kretz (L’Agence sur TMC) dans des opérations d’achat-rénovation-revente de villas de luxe. Club sélectif : 20 000 candidatures, moins de 600 membres. 8 projets réalisés, 11,5 M€ investis, TRI projeté moyen 12,1%. Structuration ClubFunding agréé AMF.
⚡ Liste d’attente officielle contournée — créneau direct réservé aux lecteurs de ce blog
Cet article reflète mon analyse personnelle après étude approfondie du Kretz Club. Il ne constitue pas un conseil en investissement.
🎯 Mon Verdict Kretz Club 2026
Mon verdict est clair : le Kretz Club est une opportunité sérieuse et bien construite. Ce qui m’a convaincu, c’est avant tout la rigueur du process de sélection des dossiers une centaine d’opportunités examinées chaque mois pour une seule retenue. C’est le genre de discipline qu’on ne trouve pas chez les plateformes grand public. Couplé à l’expertise réelle de la famille Kretz sur le marché du luxe, le positionnement tient la route.
Ce que j’apprécie particulièrement : l’alignement d’intérêts est total. Les Kretz co-investissent au denier personnel sur chaque opération. Ils ont autant à perdre que vous. C’est le meilleur indicateur de sérieux qui soit. La sécurisation via hypothèque de premier rang 2 à 4 fois la collecte ajoute une couche de protection concrète, et le cadre AMF via ClubFunding apporte la crédibilité réglementaire nécessaire.
Ma recommandation : si vous disposez d’un capital de 100 000€ et plus et cherchez à vous exposer à l’immobilier de luxe sans les contraintes de l’acquisition directe, le Kretz Club est une des rares options structurées et crédibles du marché. Les frais d’adhésion de 2000€/an méritent d’être calculés en proportion de votre ticket d’investissement avant de souscrire, c’est le seul vrai point de vigilance.
💎 Présentation du Kretz Club
Le Kretz Club est une plateforme de club deals immobiliers dans le segment luxe, portée par la famille Kretz Olivier, Sandrine et leurs enfants connus du grand public pour l’émission L’Agence diffusée sur TMC. Cette émission les suit dans leur activité d’agents immobiliers spécialisés dans les biens haut de gamme.
Le concept est de démocratiser l’accès à l’investissement dans l’immobilier de luxe en permettant à des investisseurs particuliers de co-investir aux côtés de la famille Kretz dans des opérations d’achat-rénovation-revente de villas haut de gamme. C’est une approche de crowdfunding immobilier nouvelle génération, focalisée sur un segment premium habituellement réservé aux grandes fortunes.
💡 Un club vraiment sélectif : depuis son lancement, le Kretz Club a reçu environ 20 000 candidatures et compte moins de 600 membres actifs, soit 1 dossier retenu sur 40. Ce n’est pas du marketing cette sélectivité se traduit directement dans le profil de la communauté : 71% de dirigeants d’entreprise, 94% de souscripteurs via une structure sociétaire. On est très loin du crowdfunding classique ouvert à tous.
🏛️ Répartition des rôles : il faut bien distinguer les deux entités. Kretz Club source les opportunités immobilières, accompagne les opérations et apporte l’expertise luxe. ClubFunding opère l’intégralité de la chaîne de souscription en tant que prestataire de services de financement participatif (PSFP) agréé AMF sous le numéro FP-2023-40, conformément au Règlement européen 2020/1503. Cette distinction est importante d’un point de vue réglementaire.
👥 Les Acteurs du Kretz Club
🏠 Types de Projets Proposés
Les projets du Kretz Club s’articulent autour d’un modèle clair, avec un process de sélection exigeant :
- Opérations de marchands de biens sur des villas haut de gamme : achat, rénovation ou valorisation, revente avec plus-value
- Biens de plusieurs millions d’euros, un segment inaccessible aux investisseurs individuels sans structuration collective
- Durée d’investissement de 12 à 36 mois selon les projets et les conditions de marché
- Marges marchand de biens ciblées : 25–30%, critère de sélection des dossiers
- 8 projets consolidés à ce jour (en cours ou bouclés), pour 11,5 M€ investis et un TRI projeté moyen de 12,1%
✅ Le sourcing en chiffres : environ une centaine d’opportunités immobilières sont examinées chaque mois. Une seule est retenue en moyenne pour proposition aux membres. Ce taux de sélection de 1% garantit que seuls les dossiers présentant les meilleures marges, la meilleure structuration juridique et le meilleur potentiel de revente sont soumis à la communauté. C’est un vrai filtre qualitatif, pas une vitrine.
💰 Frais & Tarifs Ce qu’il Faut Savoir
Le Kretz Club facture 2000€ par an de frais d’adhésion, indépendamment du montant investi. Ce modèle tarifaire à coût fixe a une implication directe sur le rendement net selon votre capital :
🎯 Ce que couvre le membership au-delà de l’accès aux deals : les 2000€ annuels donnent accès à l’ensemble des opérations sourcées, mais aussi à une communauté active de dirigeants. Sur les deux premières années d’existence du club, 146 événements ont été organisés avec un taux de participation de 46%. L’accès au réseau et aux opportunités off-market constitue une vraie valeur ajoutée qui dépasse la seule rentabilité financière.
Statistique officielle : 1 candidat sur 40 est retenu par le Kretz Club. Plutôt que d’attendre des semaines, mes lecteurs accèdent à un créneau d’évaluation direct avec un représentant du club. 30 minutes pour valider si votre profil correspond, découvrir le deal en cours et obtenir vos réponses sur l’adhésion.
Postuler en accès prioritaireSans engagement — réservé aux profils alignés avec le membership (capital 50K€+ recommandé)
📊 Structuration Obligataire ou Equity ?
Le Kretz Club propose deux modes de souscription selon les opérations : obligataire et equity. Ce choix a des implications fiscales importantes à anticiper.
Les deux modes disponibles
- Mode obligataire : vous prêtez de l’argent via des obligations et recevez des coupons fixes de 11 à 13%/an. La société déduit ces intérêts de son résultat imposable avant IS.
- Mode equity : vous devenez actionnaire de la société porteuse du projet. Rendements ciblés de 13 à 18%/an, mais les bénéfices sont d’abord soumis à l’IS (25%) au niveau de la société avant distribution aux actionnaires.
⚠️ Point fiscal important : la structuration en equity implique une double imposition potentielle (IS au niveau de la société, puis fiscalité personnelle sur les distributions). C’est précisément pour cette raison que 94% des membres souscrivent via une holding patrimoniale ou une SCI, qui permettent des optimisations significatives. Si vous investissez en nom propre, calculez bien votre rendement net après impôt avant de vous positionner.
Fiscalité selon le profil investisseur
| Profil investisseur | Régime appliqué | Note pratique |
|---|---|---|
| Particulier résident France | Flat tax 31,4% (12,8% IR + 17,2% PS) | Identique aux dividendes d’actions ou ETF |
| SCI à l’IS | IS 25% puis flat tax sur distribution personnelle | Adapté au patrimoine intergénérationnel |
| Holding patrimoniale | Régime mère-fille (exonération à 95% des distributions) | Optimisation forte, 94% des membres dans ce cas |
| Non-résident fiscal | Convention bilatérale + retenue à la source 12,8% | Cas particuliers : Dubaï, Belgique, Suisse, Portugal |
🔒 Comment les Opérations sont-elles Sécurisées ?
C’est l’un des points qui m’a le plus rassuré dans mon analyse. Au-delà du nom et de la réputation des Kretz, le club a mis en place des mécanismes de protection structurels concrets sur chaque opération.
⚠️ À garder en tête : ces mécanismes offrent un recours juridique substantiel en cas de défaillance opérationnelle, mais ne suppriment pas le risque de perte en capital, qui demeure réel sur tout investissement immobilier non coté. Le ratio de garantie hypothécaire 2 à 4× constitue un coussin de sécurité significatif, pas une garantie absolue.
🏰 L’Immobilier de Luxe Un Sous-Jacent Spécifique
Les caractéristiques du marché luxe
- Marché décorrélé des cycles immobiliers classiques : les acheteurs de biens de luxe sont moins sensibles aux taux d’intérêt
- Potentiel de plus-value élevé : un bien bien rénové et bien présenté peut créer une valeur significative
- Réseau crucial : accéder aux bonnes opportunités et aux bons acheteurs nécessite des contacts que la famille Kretz a constitués sur des années
- Expertise de valorisation spécifique : comprendre ce que cherche un acheteur de bien à plusieurs millions d’euros demande une connaissance pointue du segment
- Marges marchand de biens ciblées : 25–30%, seuil de sélection interne qui filtre les dossiers à faible potentiel
Les points d’attention propres à ce marché
- Liquidité variable : les biens luxe peuvent nécessiter un délai de commercialisation plus long que les biens standards
- Peu de comparables : l’évaluation d’un bien unique est plus complexe que sur le marché résidentiel courant
- Capital immobilisé sur une durée plus longue : les opérations peuvent s’étendre jusqu’à 36 mois
✅ Points Forts et Points d’Attention
✅ Ce qui me convainc
- Co-investissement avec des experts reconnus du luxe
- Accès à une classe d’actifs rare et premium
- Rendements attractifs : obligataire 11–13%, equity 13–18%
- Sourcing ultra-sélectif : 1 opération retenue sur ~100 examinées
- Garantie hypothécaire 2 à 4× la collecte sur chaque projet
- Communauté de dirigeants, 146 événements organisés
- Structuration réglementée AMF via ClubFunding FP-2023-40
- Marché décorrélé des cycles immobiliers classiques
⚠️ Points de vigilance
- Frais 2000€/an : capital minimum recommandé 100K€+
- Structuration equity : implications fiscales à anticiper
- Capital immobilisé 12 à 36 mois, liquidité nulle
- Marché luxe : délais de revente potentiellement longs
- Club récent, historique de performance limité (8 projets)
- Risque de perte en capital comme tout investissement
- Expatriés : fiscalité à valider avec un conseiller fiscal
👤 Le Kretz Club est-il Fait pour Vous ?
❓ FAQ Kretz Club 2026
Le Kretz Club est une plateforme de club deals immobiliers de luxe permettant de co-investir avec la famille Kretz (émission L’Agence sur TMC) dans des opérations d’achat-rénovation-revente de villas haut de gamme. Club sélectif : 20 000 candidatures, moins de 600 membres (1 retenu sur 40). 8 projets consolidés, 11,5 M€ investis, TRI projeté moyen 12,1%.
Fondé par la famille Kretz en partenariat avec ClubFunding (PSFP agréé AMF FP-2023-40), le Kretz Club rend accessible le co-investissement dans l’immobilier de luxe. Les Kretz apportent leur expertise en sourcing (environ 100 opportunités/mois examinées, 1 retenue) et revente d’immobilier haut de gamme. La durée d’investissement varie entre 12 et 36 mois selon les projets.
Le Kretz Club facture 2000€/an de frais d’adhésion, fixes quel que soit le capital investi. Pour 100 000€ investis, les frais représentent 2%, comparable aux SCPI.
Les 2000€ annuels donnent accès à la plateforme, aux opérations de club deals, mais aussi à une communauté active de dirigeants et à 146 événements organisés sur les deux premières années (46% de participation). L’impact financier dépend directement du capital investi et doit être calculé précisément avant souscription.
Le Kretz Club propose deux modes : obligataire (coupons 11–13%/an) et equity (rendements 13–18%/an). Le TRI projeté moyen sur les 8 projets consolidés est de 12,1%, sur 12 à 36 mois. Ces chiffres sont bruts, avant frais d’adhésion et fiscalité personnelle.
Les rendements annoncés sont des objectifs de performance avant prise en compte des frais d’adhésion de 2000€/an et de la fiscalité propre à chaque investisseur. La structuration (obligataire ou equity) a un impact fiscal significatif selon votre profil. Comme pour tout investissement, le risque de perte en capital existe.
Chaque opération est structurée par ClubFunding (PSFP agréé AMF FP-2023-40) avec deux mécanismes : 1) hypothèque de premier rang ou fiducie d’un montant 2 à 4 fois supérieur à la collecte ; 2) co-investissement de la famille Kretz au denier personnel. Exemple récent : 500 000€ collectés, garantie hypothécaire 1,7 M€ (coussin de 3,4×).
Ces mécanismes ne suppriment pas le risque de perte en capital (qui demeure réel sur tout investissement immobilier non coté), mais offrent un recours juridique substantiel en cas de défaillance opérationnelle. Le ratio de garantie hypothécaire 2 à 4× constitue un niveau de protection significativement supérieur à ce qu’offrent les plateformes de crowdfunding classiques.
Oui, la souscription est ouverte aux personnes physiques comme aux personnes morales (SCI, holding patrimoniale, société à l’IS). 94% des membres actuels souscrivent via une structure sociétaire dédiée à leur patrimoine.
Cette souplesse permet d’optimiser le traitement fiscal selon la situation patrimoniale globale. Investir via une holding patrimoniale soumise à l’IS permet notamment de bénéficier du régime mère-fille (exonération à 95% des distributions perçues) avant éventuelle distribution personnelle. C’est la configuration la plus fréquente parmi les membres du Kretz Club.
La fiscalité dépend de la convention bilatérale entre la France et le pays de résidence fiscale. Une retenue à la source de 12,8% s’applique généralement sur les distributions d’une société française. Pour les résidents à Dubaï : pas d’imposition supplémentaire. Pour la Suisse, le Portugal, la Belgique : régimes variables selon le statut (IFICI, NHR, etc.).
Il est essentiel de valider sa situation personnelle avec un fiscaliste spécialisé avant toute souscription. Les conventions bilatérales peuvent offrir des avantages significatifs ou au contraire des contraintes supplémentaires selon le pays de résidence.
Oui, sans hésitation. Le Kretz Club est un club renommé, porté par une famille publiquement identifiée, structuré par un PSFP agréé AMF et sécurisé juridiquement sur chaque opération. Il n’y a aucun risque d’arnaque ici.
La famille Kretz est exposée publiquement depuis des années via l’émission L’Agence sur TMC. Leur réputation est leur actif le plus précieux ils n’ont aucun intérêt à jouer avec. ClubFunding opère sous agrément AMF (FP-2023-40), ce qui implique des obligations réglementaires strictes de transparence et de protection des investisseurs. Les opérations sont adossées à des garanties hypothécaires réelles et les Kretz co-investissent au denier personnel sur chaque projet. Ce n’est pas un club anonyme créé du jour au lendemain.
Ce qu’il faut garder en tête : la fiabilité du club ne supprime pas le risque inhérent à tout investissement immobilier. Les opérations peuvent durer jusqu’à 36 mois, le capital est immobilisé, et les rendements annoncés restent des projections. Faire confiance au Kretz Club, oui mais avec la même rigueur qu’on apporterait à n’importe quel investissement patrimonial sérieux.
Le Kretz Club est porté par la famille Kretz (Olivier, Sandrine et leurs enfants), agents immobiliers spécialisés dans le luxe et connus pour l’émission L’Agence sur TMC. ClubFunding (PSFP agréé AMF FP-2023-40) assure la structuration juridique et technique.
La famille Kretz a développé son expertise dans l’immobilier haut de gamme sur plusieurs décennies. Ils apportent leur réseau de contacts (vendeurs, acheteurs, artisans, notaires spécialisés) pour sourcer les meilleures opportunités et sécuriser les reventes. ClubFunding apporte le cadre technique, réglementaire et la plateforme de collecte conforme au Règlement européen 2020/1503.
Le Kretz Club retient en moyenne 1 candidat sur 40 et la liste d’attente s’allonge chaque mois. En réservant un appel via ce lien dédié à mes lecteurs, vous bénéficiez d’un traitement prioritaire : vous échangez directement avec un représentant du club, sans passer par la file d’attente classique. C’est l’occasion d’évaluer si votre profil correspond, de découvrir l’opération en cours, et de poser toutes vos questions en direct — sans engagement.
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