Crowdfunding Immobilier Anaxago : Notre Avis 2026
Notre analyse complète et indépendante de la plateforme historique de crowdfunding immobilier Anaxago : Clubdeals, rendements, frais, retards, affaire Terlat, private equity. Tout ce qu’il faut savoir avant d’investir.
✅ Points forts
- • Pionnier du crowdfunding immo (depuis 2012)
- • 823M€ investis dans 348 entreprises
- • TRI moyen de 9.7% (max 9.8%)
- • Clubdeals : investir dans un projet, pas une société
- • Agréé PSFP par l’AMF (CIP depuis 2014)
- • Diversité : crowdfunding, PE, SCPI, AV, startups
- • Discours réaliste et service client disponible
❌ Points faibles
- • 41M€ de capital en retard de paiement
- • 36M€ en défaut de remboursement (6.2%)
- • Affaire Terlat : 2 projets en perte
- • Trustpilot 3.3/5 — avis contrastés
- • Peu de projets proposés (16 en 2024)
- • Ticket élevé sur certains produits (PE : 100K€)
- • Critères de sélection pas assez détaillés
🎯 Idéal pour
- • Investisseurs cherchant diversification
- • Profils tolérants au risque (capital bloqué)
- • Accéder au PE immobilier et au venture capital
- • Investisseurs sensibles à l’ESG / climat
- • Compléter un portefeuille multi-plateformes
Investissez dans l’immobilier avec Anaxago via les Clubdeals
Plateforme pionnière depuis 2012. 823M€ investis, TRI 9.7%, système Clubdeals sécurisant. Projets sélectionnés rigoureusement (moins de 3% des dossiers retenus).
⚠️ Risque de perte en capital · Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
1. Quel est notre avis sur Anaxago ?
Depuis 2012, la plateforme de crowdfunding immobilier Anaxago comptabilise plus de 823 millions d’euros investis dans 348 entreprises, avec déjà 228 millions d’euros remboursés. Les projets financés concernent majoritairement le crowdfunding immobilier (82% du total, soit 589M€ et 249 investissements), le reste étant consacré à l’innovation (15%) et à l’immobilier locatif (3%).
Agréée dès 2014 par l’AMF comme Conseiller en Investissement Participatif (CIP), puis en 2023 comme Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP), Anaxago fait partie des plateformes les plus expérimentées du marché français. L’ancienneté et le recul accumulé constituent un premier gage de fiabilité, essentiel sur un marché où le risque de perte est réel.
depuis 2014
348 entreprises
remboursés
crowdfunding immo
✅ Ce qu’on aime
- Expérience solide depuis 2012 (12+ ans)
- Diversité des produits (crowdfunding, PE, SCPI, AV)
- Approche réaliste et transparente sur les rendements
- Service client disponible et bonne communication
- Investissement en Clubdeals : holdings dédiées par projet
- Note ESG sur chaque projet
- Pas de rendements à 2 chiffres partout ni discours déconnecté
❌ Ce qu’on aime moins
- 41M€ de capital en retard de paiement
- 36M€ en défaut de remboursement (taux cumulé 6.2%)
- 2 projets ayant entraîné une perte (affaire Terlat)
- Ticket d’entrée PE très élevé (AxClimat : 100 000€)
- Focus immo français — risque de concentration géographique
- Critères de sélection non détaillés, due diligence opaque
- Peu de projets crowdfunding en 2024 (16 seulement)
🔍 Anaxago : 3 entités complémentaires
Anaxago : plateforme d’investissement participatif via Clubdeals (crowdfunding immobilier et venture capital). Anaxago Capital (devenu Ambra Capital fin 2025) : société de gestion indépendante gérant 8 fonds d’investissement (PE immobilier, dette privée, venture capital). Anaxago Patrimony : conseil en gestion de patrimoine, allocations sur-mesure et architecture ouverte.
2. Les produits proposés par Anaxago 🤔
Si Anaxago s’est concentré à la base sur le financement participatif, le modèle a évolué à partir de 2019 vers une approche de « néo banque privée » et de gestion patrimoniale en ligne. Les produits sur lesquels vous pouvez investir sont nombreux :
| Produit | Description | Ticket min. | Rendement cible |
|---|---|---|---|
| 🏗️ Crowdfunding immobilier | Promotion, réhabilitation, immobilier durable via Clubdeals (82% du total) | ~1 000€ | 8-12% |
| 🚀 Capital-innovation (startups) | Venture capital : santé, tech, climat, fintech. De l’amorçage aux séries C | Variable | Variable (élevé) |
| 🏠 SCPI | Kyaneos Pierre, Pierval Santé, Activimmo (santé, tertiaire, logement) | Variable | 4-6%/an |
| 💼 PE immobilier (Anaxago Society) | Réhabilitation, promotion, immobilier géré. Horizon 5 ans min. | Variable | >7%/an |
| 🌱 Fonds Climat (AxClimat I) | PE européen décarbonation, Article 9 SFDR, 10 ans | 100 000€ | >12% TRI |
| 🛡️ Assurance-vie (Anaxago Value) | Generali Vie, fonds euros Netissima + 300 UC + FCPR Anaxago Society | Accessible | Variable |
💡 L’avantage clé : les Clubdeals
Le crowdfunding immobilier Anaxago utilise des holdings dédiées (Clubdeals) pour chaque projet de financement. Vous investissez dans un projet spécifique — pas dans les parts d’une entreprise qui porte plusieurs projets. C’est une approche plus sécurisante qu’ailleurs : en cas de défaut sur un projet, les autres ne sont pas impactés. De plus, de nombreux projets sont aussi financés par prêt bancaire en complément, ce qui ajoute une couche de sécurité.
⚠️ Volume de projets limité
Anaxago n’a proposé que 16 projets de crowdfunding immobilier en 2024, contre 64 chez Homunity. La sélection est très rigoureuse (moins de 3% des dossiers retenus), mais cela complique la diversification. Point positif : la taille des projets fait qu’ils ne sont pas financés en quelques minutes comme chez d’autres acteurs. Vous avez le temps de la réflexion.
3. Le crowdfunding immobilier Anaxago en détail
Le cœur de métier d’Anaxago reste le crowdfunding immobilier, qui représente 589 millions d’euros investis dans 249 opérations. Les opérations proposées couvrent un large spectre :
- ✅ Promotion résidentielle : construction de logements neufs
- ✅ Réhabilitation : bureaux, résidentiel, reconversion d’actifs
- ✅ Immobilier durable : bâtiments à haute performance énergétique
- ✅ Immobilier Prime : actifs d’exception dans des localisations premium
- ✅ Nouveaux usages : coworking, résidences haut de gamme, coliving
3 stratégies de financement
| Stratégie | Fonctionnement | Rendement type | Durée |
|---|---|---|---|
| Dette pure | Émission d’obligations classiques | 8-10%/an | 18-36 mois |
| Dette + intéressement | Obligations convertibles avec participation à la marge du projet | 9-12% | 18-36 mois |
| Capital (equity) | Prise de participation directe, rentabilité liée à la plus-value | Variable | 24-48 mois |
💡 Le crowdfunding immobilier, qu’est-ce que c’est ?
Le crowdfunding a été conçu comme une alternative au financement bancaire classique, pour permettre à des entreprises de développer leurs projets. Aujourd’hui, il sert aussi en complément des prêts bancaires. De nombreux projets Anaxago sont ainsi financés par la voie classique en plus du crowdfunding, ce qui apporte plus de sécurité pour l’investisseur.
4. Les frais pour investir avec Anaxago 💸
Les frais varient selon le produit. Voici le détail complet issu de la grille tarifaire Anaxago :
| Produit | Frais d’entrée | Frais de gestion | Autres |
|---|---|---|---|
| Crowdfunding immo | 0.5 à 2% | Max 1%/an | — |
| Capital-innovation | Max 5% TTC | 2%/an (5 ans max) | 10% sur plus-value (carried interest) |
| SCPI | ~10% (propre SCPI) | ~10%/an (propre SCPI) | — |
| PE Anaxago Society | 4% | 2.25%/an (Parts A) | — |
| Fonds AxClimat I | 1.5-3% | 1.3-1.7%/an | — |
| AV Anaxago Value | 0% | 0.85%/an | 0% arbitrage, 0% sortie |
💰 Simulation concrète des frais crowdfunding
Hypothèse : vous investissez 15 000€ dans un projet à 8.5% sur 36 mois :
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Frais d’entrée (1%) | 15 000€ × 1% | 150€ |
| Frais de gestion (1%/an × 3 ans) | 15 000€ × 1% × 3 | 450€ |
| Total frais | — | 600€ |
| Intérêts bruts | 15 000€ × 8.5% × 3 ans | 3 825€ |
| Remboursement total (hors fiscalité) | Capital + intérêts | 18 825€ |
✅ L’assurance-vie Anaxago Value : des frais compétitifs
Le contrat Anaxago Value (Generali Vie) affiche des frais parmi les plus bas : 0% d’entrée, 0% d’arbitrage, 0% de sortie, et seulement 0.85%/an de gestion. Accès au fonds euros Netissima et à plus de 300 unités de compte dont le FCPR Anaxago Society. Options avances et nantissement possibles.
5. Les performances réelles chez Anaxago
En se plongeant dans les statistiques de la plateforme depuis 2014, le TRI effectivement constaté est très variable mais aboutit à une moyenne de 9.7%. Le TRI maximum possible est de 9.8%, avec un coût du risque annuel constaté de seulement 0.1%. De très bons indicateurs, avec quelques limites à connaître.
constaté
maximum
annuel
remboursés
⚠️ Performances passées ≠ performances futures
Le TRI de 9.7% est calculé sur les projets déjà remboursés. Les projets en cours, dont certains accumulent des retards, pourraient faire baisser cette moyenne. De plus, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. C’est un indicateur à prendre avec prudence, surtout dans le contexte immobilier actuel.
6. Retards de paiement & défauts : ce qu’il faut savoir
C’est le point noir d’Anaxago. Depuis 2020, les retards de paiement s’accumulent. Le capital en défaut de remboursement a explosé. Il est indispensable de comprendre ces risques avant d’investir.
de paiement
de remboursement
cumulé
recouvrement
❌ L’affaire Terlat : le premier revers du crowdfunding immo français
La liquidation judiciaire du groupe Terlat en août 2017 a été un premier revers pour le crowdfunding immobilier en France. Certains investisseurs Anaxago ayant financé des programmes Terlat ont subi des pertes. Anaxago a racheté 2 des programmes sur fonds propres (200 souscripteurs concernés) et environ 90% du capital investi a été récupéré. Un accident de parcours plutôt bien géré, mais qui rappelle que la prise de risque est réelle.
⚠️ Retards en hausse depuis 2020
C’est en 2020 que sont apparues les premières retards significatifs. Chaque année depuis 2015, on note une part de capital en défaut. Les taux de défaut annuels récents restent contenus (1.3% en 2022, 3.6% en 2023), mais le cumul est lourd à 6.2%. Le retournement du marché immobilier à partir de 2022 explique en partie ces difficultés. C’est un phénomène qui touche l’ensemble du secteur (ClubFunding dépasse 20% de défaut début 2025).
📊 Contexte sectoriel
Anaxago fait mieux que la moyenne du marché grâce à sa sélection rigoureuse. Mais le taux de défaut de 6.2% reste significatif. La prudence est de mise : n’investissez que ce que vous pouvez vous permettre de perdre, et diversifiez sur plusieurs plateformes.
7. Les avis clients sur Anaxago sont-ils positifs ?
Anaxago affiche des avis contrastés sur les plateformes indépendantes. La note Trustpilot a baissé ces derniers mois en raison des retards.
950 avis
188 avis
Ce que disent les investisseurs satisfaits
« Première expérience de crowdfunding sur Anaxago, et c’est une réussite ! Projets bien décrits, équipe réactive, je me sens bien accompagnée. Idéal pour diversifier. »
« Plateforme très pro avec des opportunités variées et bien présentées. J’ai investi dans deux projets immobiliers, le suivi est clair, rendements satisfaisants. »
« Peu de projets mais souvent originaux. J’ai une petite vingtaine d’investissements en cours pour presque 30 000€. Le service client est de qualité. »
Les critiques récurrentes
❌ Points négatifs signalés
- Retards généralisés : prorogations successives, projets repoussés de 6 à 12 mois
- Communication insuffisante : rapports trimestriels jugés superficiels, manque de news concrètes
- Pertes en capital : certains projets en liquidation, pertes quasi-totales signalées
- Manque de transparence : processus de due diligence opaque, critères de sélection non détaillés
- Espace client buggé : section « Profil » bloquée par erreur technique signalée par plusieurs investisseurs
8. Anaxago vs concurrents : le comparatif 2026
| Critère | 🏗️ Anaxago | 🏠 Homunity | 📊 Baltis | 🔄 ClubFunding |
|---|---|---|---|---|
| Fondation | 2012 | 2014 | 2017 | 2014 |
| Montant financé | 823M€ | ~700M€ | ~150M€ | ~1 Md€ |
| TRI moyen | 9.7% | 9.0% | 11.6% | ~10% |
| Taux de défaut | 6.2% | ~4% | ~2% | >20% |
| Projets en 2024 | 16 | 64 | ~30 | ~50 |
| Note Trustpilot | 3.3/5 | 4.2/5 | 4.5/5 | 2.1/5 |
| Diversité produits | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐ | ⭐⭐ |
| Clubdeals | ✅ Oui | ❌ Non | ❌ Non | ❌ Non |
📊 Analyse du comparatif
Anaxago se distingue par la diversité de ses produits et le système Clubdeals. Baltis domine en rendement/risque et durée courte. Homunity offre le meilleur volume/risque. ClubFunding à éviter vu son taux de défaut critique (>20%). Pour diversifier, combinez 2-3 plateformes.
9. Faut-il investir avec Anaxago ? Mon avis
🎯 Notre verdict final : 3.5/5
Anaxago est un acteur incontournable et pionnier du crowdfunding immobilier en France. Avec plus de 12 ans d’expérience, la plateforme a su se forger une solide réputation et capitaliser sur un riche savoir-faire. Le système des Clubdeals — investir dans un projet et non dans une société portant des projets — est une approche plus sécurisante qu’ailleurs.
Le discours d’Anaxago est relativement réaliste : on ne voit pas de rendements à 2 chiffres partout ni de communication déconnectée du réel. Le service client est disponible et la communication globale est correcte. Cependant, les 41M€ de capital en retard, le taux de défaut cumulé de 6.2% et l’affaire Terlat rappellent que le risque zéro n’existe pas. Le faible volume de projets (16 en 2024) complique aussi la diversification.
✅ Recommandé si vous :
- Cherchez à diversifier votre patrimoine au-delà de l’immobilier classique
- Acceptez un risque de perte en capital et une immobilisation longue
- Souhaitez accéder au private equity immobilier ou au venture capital
- Appréciez le fonctionnement en Clubdeals (holdings dédiées)
- Êtes sensible aux critères ESG et à l’immobilier durable
- Cherchez une plateforme expérimentée avec 12+ ans de recul
❌ Moins recommandé si vous :
- Avez besoin de liquidité à court terme (pas de marché secondaire)
- Cherchez un volume important de projets pour diversifier rapidement
- Êtes très averse au risque de perte en capital
- Voulez des rendements supérieurs à 10% avec des durées courtes (préférez Baltis)
- N’avez pas les moyens d’investir sur plusieurs plateformes en parallèle
10. FAQ — Questions Fréquentes sur Anaxago
Oui. Anaxago est agréé PSFP par l’AMF (n° FP-2023-25) et CIP depuis 2014. Fondé en 2012, la plateforme a investi 823M€ dans 348 entreprises avec 228M€ déjà remboursés. Le système Clubdeals est sécurisant. Cependant, 41M€ de capital en retard et un taux de défaut de 6.2% rappellent le risque réel.
Le TRI moyen constaté est de 9.7% depuis 2014 (maximum 9.8%). Coût du risque annuel : 0.1%. Les rendements cibles oscillent entre 8% et 12%. Durée moyenne des projets : environ 28 mois. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Crowdfunding immobilier : frais d’entrée 0.5 à 2%, frais de gestion max 1%/an. Capital-innovation : 5% TTC entrée + 2%/an. Assurance-vie Anaxago Value : 0% entrée, 0% arbitrage, 0% sortie, 0.85%/an gestion. Les SCPI ont leurs propres frais (~10% entrée).
Anaxago utilise des Clubdeals : pour chaque projet, une holding dédiée est créée regroupant les investissements. Vous investissez dans un projet spécifique, pas dans une entreprise portant plusieurs projets. En cas de défaut sur un projet, les autres ne sont pas impactés. De plus, beaucoup de projets sont aussi financés par prêt bancaire, ajoutant de la sécurité.
Oui. 2 projets immobiliers ont entraîné des pertes (affaire Terlat en 2017). 41M€ de capital en retard, 36M€ en défaut de remboursement. Taux de défaut cumulé : 6.2%. Anaxago a récupéré environ 90% du capital sur Terlat, mais des pertes partielles ont été subies. N’investissez que ce que vous pouvez vous permettre de perdre.
Oui, Anaxago Value en partenariat avec Generali Vie. Fonds euros Netissima + FCPR Anaxago Society (PE immobilier, cible 7%/an). 0% frais d’entrée/arbitrage/sortie, 0.85%/an de gestion. 300+ supports en unités de compte. Options avances sur épargne et nantissement disponibles.
La liquidation judiciaire du groupe de promotion Terlat en août 2017 a été le premier revers du crowdfunding immobilier en France. Des investisseurs Anaxago ont subi des pertes. Anaxago a racheté 2 programmes sur fonds propres (200 souscripteurs concernés). Environ 90% du capital a été récupéré. Un incident plutôt bien géré mais qui rappelle le risque réel.
Découvrez le crowdfunding immobilier avec Anaxago
823M€ investis depuis 2012, TRI 9.7%, Clubdeals sécurisants. Inscription gratuite, projets sélectionnés rigoureusement.
⚠️ Risque de perte en capital · Les performances passées ne préjugent pas des performances futures