Investissement Locatif en France depuis l’Étranger
Vous vivez à l’étranger et vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en France ? Tout ce que vous devez savoir : démarches, financement, fiscalité et erreurs à éviter.
Vous êtes expatrié à London, Dubai, Montreal, Tokyo ou ailleurs dans le monde — et vous regardez l’immobilier français comme un placement à la fois stable et rentable. Cette intuition est bonne : la France reste l’un des pays européens les plus attractifs pour l’investissement locatif, même pour les non-résidents.
Le problème ? Les démarches semblent complexes vues depuis l’étranger. Visa, compte bancaire, prêt immobilier, déclaration fiscale… les obstacles sont nombreux mais tous surmontables. Ce guide vous explique exactement comment procéder, étape par étape.
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Voir les Offres Exclusives → 💰 CashFlowPositif −500€ | Catanéo −300€ | Ouiker −500€1. Peut-on vraiment investir en France depuis l’étranger ?
Oui, absolument. La loi française ne subordonne pas l’achat d’un bien immobilier à la résidence sur le territoire. Un ressortissan européen (UE/EEE) peut acheter sans restriction. Un ressortissant hors UE peut également investir, mais avec quelques conditions administratives supplémentaires.
- Acheter un bien en France sans être résident : aucune restriction pour les Européens, très peu pour les hors-UE.
- Obtenir un prêt immobilier : les banques françaises prêtent aux non-résidents, mais les conditions sont plus strictes (apport plus élevé, garanties).
- Gérer à distance : via un mandataire, une agence de gestion locative ou un service de conciergerie.
- Déclarer les revenus à l’administration fiscale française depuis votre pays de résidence.
- Ressortissants hors UE : un permis de séjour n’est pas nécessaire pour acheter, mais la banque peut demander des justificatifs supplémentaires.
- Impôt non-résident : les revenus locatifs français sont imposés en France, même si vous êtes taxé ailleurs. Un taux minimum de 20% s’applique (au lieu du taux marginal habituel) sauf convention de non-double imposition.
- Compte bancaire français : nécessaire pour recevoir les loyers et payer les charges. Ouvrable en France même sans résidence.
2. Les 4 étapes pour investir depuis l’étranger
Incontournable. Plusieurs banques permettent l’ouverture à distance avec des documents envoyés par courrier ou en ligne (BNP Paribas, Société Générale, LCL). Prévoyez 2–4 semaines de délai.
Utilisez les plateformes françaises (Leboncoin, SeLoger, PAP) ou faites appel à un agent immobilier mandaté. À distance, les visites virtuelles sont devenues standard. Un mandataire local peut aussi visiter pour vous.
Si vous optez pour un prêt, sollicitez une banque française avec un apport de 20–30% minimum (contre 10% pour les résidents). Un courtier en crédit immobilier spécialisé expatriés peut vous aider considérablement.
La signature peut être faite par procuration : vous signez un pouvoir notarié depuis votre pays, envoyez le document, et le notaire signe pour vous. La gestion locative est ensuite confiée à un professionnel.
3. Le financement : comment obtenir un prêt depuis l’étranger ?
C’est souvent le point qui bloque les expatriés. Les banques françaises prêtent aux non-résidents, mais avec des exigences plus élevées que pour les résidents.
| Critère | Résident | Non-résident |
|---|---|---|
| Apport minimum | 10–15% | 20–30% |
| Taux d’endettement max | 33–35% | 25–33% |
| Revenus pris en compte | Salaire français | Revenus étrangers convertis |
| Garantie | Caution ou hypothèque | Hypothèque préférée |
| Délai obtention | 3–6 semaines | 6–12 semaines |
- Choisir un bien rentable : les banques sont plus favorables si le bien génère des loyers couvrant une bonne partie de la mensualité.
- Avoir un apport solide : 25–30% du prix total est idéal pour ne pas se bloquer.
- Passer par un courtier spécialisé : les courtiers expatriés connaissent les banques les plus ouvertes aux non-résidents.
- Documenter vos revenus : relevés de compte des 6 derniers mois, contrat de travail traduit, avis d’imposition de votre pays.
4. La fiscalité des revenus locatifs pour non-résidents
Les revenus locatifs perçus en France sont imposés en France, quelle que soit votre résidence. Le régime fiscal change selon votre situation.
- Micro-foncier (location nue) : abattement de 30% sur les revenus bruts, si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000€. Simple mais moins avantageux.
- Régime réel (location nue) : vous déduisez les charges réelles (travaux, intérêts de prêt, assurance…). Plus complexe mais nettement plus économique pour les expatriés avec un prêt.
- LMNP meublé (location meublée) : le régime le plus avantageux. L’amortissement du bien permet de ne payer aucun impôt sur les revenus pendant 15–20 ans. Très recommandé pour les expatriés.
Par défaut, vos revenus locatifs français sont taxés au taux minimum de 20% (au lieu du barème progressif). Cependant, si une convention de non-double imposition existe entre la France et votre pays de résidence (ce qui est le cas avec la majorité des pays européens, le Canada, les États-Unis…), vous pouvez demander l’application du barème normal, qui sera souvent plus favorable.
Conseiller fiscal recommandé : faites appel à un comptable spécialisé en fiscalité non-résident. Le gain peut être significatif.
5. Comment gérer un bien locatif depuis l’étranger ?
La gestion à distance est la principale préoccupation des expatriés investisseurs. La bonne nouvelle : des solutions performantes existent.
- Agence de gestion locative (5–10% des loyers) : elle recherche les locataires, gère les entrées/sorties, suit les réparations. Solution la plus simple.
- Mandataire de gestion : une personne de confiance (ami, famille) avec un pouvoir spécial pour agir en votre nom.
- Conciergerie locative : pour la location saisonnière (Airbnb), une conciergerie gère tout : nettoyage, communication, accueil. Coût : 15–25% des revenus.
- Gestion hybride : vous gérez les grands décisions (budget travaux, changement de locataire) et l’agence gère le quotidien.
- Contrat de location signé avec le locataire
- Assurance propriétaire non-occupant (PNO) à jour
- Dépôt de garantie versé sur un compte séquestre
- Déclaration du bien à l’administration fiscale française
- Procuration pour votre mandataire local
- Relevé d’identité (IDEMIA) pour les éventuelles transactions
6. Quels types de biens choisir depuis l’étranger ?
À distance, la simplicité de gestion devient un critère aussi important que la rentabilité. Voici les profils les plus adaptés aux expatriés.
| Type de bien | Budget | Rentabilité | Complexité gestion | Verdict expatrié |
|---|---|---|---|---|
| Studio / T1 | 50–120K€ | 5–7% | Moyenne (rotation étudiants) | ⭐⭐⭐ |
| T2 meublé | 100–200K€ | 4–6% | Faible (locataires stables) | ⭐⭐⭐⭐⭐ ✅ |
| T3 familial | 180–350K€ | 3.5–5% | Très faible (bail long) | ⭐⭐⭐⭐ |
| Airbnb / Saisonnier | 80–250K€ | 5–10% | Élevée (conciergerie nécessaire) | ⭐⭐⭐ (avec conciergerie) |
Un T2 meublé en régime LMNP reste le meilleur compromis : rentabilité attractive (4–6%), locataires stables (bail meublé), impôts quasi nuls grâce à l’amortissement, et gestion simple depuis l’étranger via une agence. Budget réaliste : 120–180K€ clés en main dans une ville de province dynamique.
7. Les villes françaises les plus attractives pour expatriés
Voici les destinations qui combinent forte rentabilité, facilité de gestion à distance et dynamisme économique :
8. Les 5 erreurs à éviter absolument
À distance, la tentation de se fier uniquement aux photos est forte. Toujours faire une visite — même virtuelle avec un mandataire local — avant de vous engager. L’état réel du bien peut être très différent des photos.
Croire qu’on peut tout gérer depuis l’étranger seul est une illusion. Un problème de fuite, un locataire impayé, une assemblée de copropriété — vous avez besoin d’un regard local. Prévoyez le budget pour une agence de gestion.
Le taux de 20% par défaut est un choc. Sans convention de non-double imposition bien utilisée, vous pouvez être doublement taxé. Consultez un fiscaliste avant d’acheter.
Avec un apport de 25–30% requis, un bien à 300K€ nécessite 75–90K€ de cash. Privilégiez les villes de province où 100–180K€ suffit pour un T2 solide, avec une rentabilité bien supérieure.
L’assurance propriétaire non-occupant est obligatoire si vous ne vivez pas dans le bien. Elle couvre les dégâts des eaux, la responsabilité civile, et même les impayés avec certaines formules. Budget : 150–350€/an.
9. Checklist avant de lancer votre investissement
- ☐ Compte bancaire français ouvert et actif
- ☐ Numéro fiscal français obtenu (formulaire W-8BEN ou H3 selon le cas)
- ☐ Apport suffisant prêt (25–30% du prix + frais de notaire)
- ☐ Prêt immobilier approuvé ou financement cash confirmé
- ☐ Bien visité (en personne ou par mandataire)
- ☐ Expertise juridique : notaire identifié, acte promesse de vente
- ☐ Régime fiscal choisi : LMNP, micro-foncier ou réel
- ☐ Agence de gestion locative identifiée et contractualisée
- ☐ Assurance PNO souscrite avant la livraison
- ☐ Convention fiscale vérifiée entre France et votre pays de résidence
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🌍 Un étranger hors UE peut-il acheter en France ?
Oui. Il n’existe aucune loi française interdisant l’achat immobilier à un ressortissan hors UE. Les conditions administratives sont identiques, mais la banque peut demander des garanties supplémentaires pour le financement.
🏦 Puis-je obtenir un prêt sans résidence en France ?
Oui, mais avec des conditions plus strictes. Apport de 20–30%, revenus justifiables, garantie hypothèque. Certaines banques (BNP, Société Générale, Crédit Agricole) sont plus ouvertes que d’autres aux non-résidents.
💰 Dois-je déclarer mes revenus locatifs en France ET dans mon pays ?
En général, vous déclarez dans les deux pays, mais la convention de non-double imposition vous permet de déduire dans un pays l’impôt déjà payé dans l’autre. Le résultat : vous ne payez qu’une seule fois l’impôt, au taux le plus élevé des deux pays.
📝 Comment signer le contrat de vente depuis l’étranger ?
Par procuration. Vous signez un pouvoir notarié depuis votre pays (parfois devant le consulat français), vous l’envoyez au notaire français, qui signe à votre place lors du closing. Tout est possible à distance.
🏠 Faut-il être en France pour gérer un bien locatif ?
Non. Une agence de gestion locative gère tout : recherche de locataires, encaissement des loyers, maintenance, gestion des sinistres. Coût : 5–10% des loyers perçus — un investissement qui vaut largement le coup depuis l’étranger.
⏱️ Combien de temps faut-il pour finaliser l’achat depuis l’étranger ?
3 à 5 mois en moyenne. Breakdown : 2–4 semaines pour le compte bancaire, 6–12 semaines pour le prêt, 8–12 semaines entre compromis et acte définitif. Les délais sont un peu plus longs qu’en France, mais tout reste très gérable.
Conclusion : investir en France depuis l’étranger est bien réalisable
L’immobilier locatif français reste un placement solide pour les expatriés : revenus réguliers, patrimoine en France, rentabilité competitive (3–6% selon les villes), et un cadre juridique protecteur pour les propriétaires.
Les obstacles (banque, fiscalité, gestion à distance) sont réels mais tous surmontables avec la bonne préparation. Le secret ? S’entourer de professionnels compétents : un courtier expatrié pour le prêt, un conseiller fiscal pour l’optimisation, et une agence de gestion pour le quotidien.
- Oui, vous pouvez acheter en France depuis l’étranger — UE ou hors UE.
- Prévoyer 25–30% d’apport pour le prêt (contre 10% pour les résidents).
- Le LMNP meublé est le régime fiscal idéal pour les expatriés (impôts quasi nuls).
- Un T2 meublé dans une ville de province dynamique = meilleur compromis rentabilité/simplicité.
- Une agence de gestion est quasi-indispensable pour gérer depuis l’étranger.
- Vérifiez la convention fiscale entre la France et votre pays pour éviter la double taxation.
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