Immobilier Fractionné : Guide Complet 2026
Investissez dans l’immobilier dès 10€ : découvrez le guide ultime de l’investissement fractionné avec notre comparatif des meilleures plateformes
Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné, également appelé propriété fractionnée ou crowdfunding immobilier, est une méthode d’investissement qui permet d’acheter une fraction d’un bien immobilier plutôt que le bien entier.
💡 Exemple concret : Au lieu d’investir 200 000€ pour acheter un appartement complet, vous pouvez investir 1 000€ pour détenir 0,5% de ce même appartement. Vous devenez copropriétaire et percevez une quote-part des loyers proportionnelle à votre investissement.
Cette innovation financière démocratise l’accès à l’investissement immobilier en supprimant les deux principaux obstacles traditionnels :
- Le capital initial élevé : Plus besoin de dizaines de milliers d’euros d’apport
- La gestion locative : La plateforme s’occupe de tout (locataires, travaux, loyers)
Les origines de l’immobilier fractionné
Le concept n’est pas nouveau. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) existent depuis les années 1960 et fonctionnent selon un principe similaire. Cependant, l’immobilier fractionné moderne se distingue par :
- La digitalisation : Tout se fait en ligne en quelques clics
- La transparence : Vous choisissez précisément dans quel bien investir
- L’accessibilité : Tickets d’entrée dès 10€ sur certaines plateformes
- La tokenisation : Certaines plateformes utilisent la blockchain pour plus de liquidité
Comment fonctionne la propriété fractionnée ?
Le fonctionnement de l’immobilier fractionné repose sur une structure juridique et technologique bien rodée. Voici le processus étape par étape :
1. Acquisition du bien par la plateforme
Une plateforme spécialisée (Bricks, Anaxago, Fundimmo, etc.) identifie et achète un bien immobilier via une structure juridique, généralement une SCI (Société Civile Immobilière).
2. Fractionnement de la propriété
Le bien est divisé en parts ou tokens. Chaque part représente une fraction de la propriété. Par exemple, un appartement de 200 000€ peut être divisé en 200 000 parts de 1€ chacune.
3. Mise en vente des parts
Les parts sont proposées aux investisseurs sur la plateforme. Vous choisissez combien vous souhaitez investir et achetez le nombre de parts correspondant.
📌 Structure juridique :
- Via SCI : Vous devenez associé de la SCI qui détient le bien
- Via tokenisation : Vous détenez des tokens numériques représentant votre part
4. Perception des revenus
La plateforme gère le bien (recherche de locataires, encaissement des loyers, travaux). Les loyers nets sont redistribués aux investisseurs mensuellement ou trimestriellement, proportionnellement au nombre de parts détenues.
5. Revente éventuelle
À terme, le bien peut être revendu. La plus-value (ou moins-value) est répartie entre les investisseurs selon leurs parts. Certaines plateformes proposent aussi un marché secondaire pour revendre vos parts avant la fin du projet.
Avantages et inconvénients de l’immobilier fractionné
✅ Les avantages majeurs
- Accessibilité financière : Investissez dès 10€ au lieu de dizaines de milliers d’euros
- Diversification facile : Répartissez 10 000€ sur 10 biens différents plutôt que tout sur un seul
- Pas de gestion : Aucun locataire à gérer, aucune réparation à superviser
- Revenus passifs : Percevez des loyers réguliers sans rien faire
- Transparence : Vous savez exactement dans quel bien vous investissez
- Liquidité (relative) : Certaines plateformes proposent un marché secondaire
- Pas de frais de notaire traditionnels : Les frais sont mutualisés et généralement plus faibles
❌ Les inconvénients à considérer
- Frais de plateforme : Entre 5% et 15% selon les plateformes (frais d’entrée + gestion)
- Liquidité limitée : Difficile de revendre rapidement vos parts (blocage 2-10 ans)
- Risque de vacance locative : Si le bien reste vide, pas de revenus
- Pas de levier bancaire : Vous ne pouvez pas emprunter pour acheter des parts
- Fiscalité classique : Revenus imposés comme des revenus fonciers ou BIC
- Dépendance à la plateforme : Si la plateforme fait faillite, vos parts peuvent être bloquées
- Rendement non garanti : Les projections sont des estimations, pas des promesses
⚠️ Attention : L’immobilier fractionné n’est pas sans risque. Comme tout investissement, vous pouvez perdre une partie ou la totalité de votre capital. Ne jamais investir de l’argent dont vous avez besoin à court terme.
Quelle est la meilleure plateforme d’immobilier fractionné ?
Il existe plusieurs plateformes d’immobilier fractionné en France, chacune avec ses spécificités. Voici notre comparatif détaillé des 4 leaders du marché :
| Plateforme | Ticket min. | Rendement moy. | Frais | Durée | Note |
|---|---|---|---|---|---|
| Bricks | 10€ | 5-7% | 2% achat + 5% gestion | 5-10 ans | ⭐⭐⭐⭐☆ 4.4/5 |
| Anaxago | 1 000€ | 7-10% | 10-12% projet | 2-5 ans | ⭐⭐⭐⭐⭐ 4.6/5 |
| Fundimmo | 100€ | 6-9% | 8-10% projet | 3-7 ans | ⭐⭐⭐⭐☆ 4.2/5 |
| RealT | 50$ (~45€) | 8-12% | ~5% + gas fees | Flexible | ⭐⭐⭐⭐☆ 4.0/5 |
Analyse détaillée des plateformes
🥇 Bricks – Le leader français
Points forts :
- Ticket d’entrée le plus bas : 10€ seulement
- Application mobile très intuitive
- Loyers versés mensuellement
- Plus de 50 000 investisseurs actifs
- Biens français (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.)
Points faibles :
- Rendements plutôt moyens (5-7%)
- Liquidité très limitée (pas de marché secondaire développé)
- Durée d’investissement longue (5-10 ans)
💡 Pour qui ? Débutants qui veulent tester avec de petits montants, investisseurs cherchant une grande diversification.
🥈 Anaxago – Le premium
Points forts :
- Rendements les plus élevés : 7-10% en moyenne
- Projets premium très sélectionnés
- Équipe d’experts reconnue (15 ans d’expérience)
- Diversification : immobilier, startups, private equity
- Durée plus courte (2-5 ans)
Points faibles :
- Ticket d’entrée élevé : minimum 1 000€
- Frais importants (10-12% sur projet)
- Réservé aux investisseurs avertis
💡 Pour qui ? Investisseurs expérimentés avec capital conséquent (10 000€+), recherchant performance élevée.
🥉 Fundimmo – L’équilibré
Points forts :
- Bon compromis ticket/rendement (100€ min, 6-9%)
- Large choix de projets diversifiés
- Plateforme régulée AMF
- Support client réactif
Points faibles :
- Moins connue que Bricks ou Anaxago
- Volume de projets plus limité
- Pas de marché secondaire
💡 Pour qui ? Investisseurs intermédiaires cherchant équilibre entre accessibilité et rendement.
🌐 RealT – La blockchain
Points forts :
- Rendements très élevés : 8-12%
- Liquidité maximale (tokens échangeables 24/7)
- Loyers versés chaque semaine
- Investissement international (USA)
- Propriété réelle via blockchain
Points faibles :
- Complexité technique (portefeuille crypto requis)
- Frais de gas Ethereum variables
- Risque de change (USD/EUR)
- Réglementation encore floue
💡 Pour qui ? Investisseurs tech-savvy, à l’aise avec crypto et blockchain, cherchant liquidité maximale.
🏆 Notre recommandation :
- Pour débuter : Bricks (10€ minimum, simple)
- Pour la performance : Anaxago (7-10% rendement)
- Pour l’équilibre : Fundimmo (bon compromis)
- Pour la liquidité : RealT (revente 24/7)
Combien investir pour gagner 1 000 euros par mois ?
C’est LA question que se posent la plupart des investisseurs. Faisons les calculs ensemble.
Le calcul de base
Pour générer 1 000€ de revenus mensuels soit 12 000€ par an, avec un rendement net moyen de :
Avec 5% de rendement net :
Capital nécessaire = 12 000€ ÷ 0,05 = 240 000€
Avec 6% de rendement net :
Capital nécessaire = 12 000€ ÷ 0,06 = 200 000€
Avec 8% de rendement net :
Capital nécessaire = 12 000€ ÷ 0,08 = 150 000€
Tableau récapitulatif
| Revenu mensuel souhaité | À 5% net | À 6% net | À 8% net |
|---|---|---|---|
| 500€/mois | 120 000€ | 100 000€ | 75 000€ |
| 1 000€/mois | 240 000€ | 200 000€ | 150 000€ |
| 2 000€/mois | 480 000€ | 400 000€ | 300 000€ |
| 3 000€/mois | 720 000€ | 600 000€ | 450 000€ |
⚠️ Important : Ces calculs sont théoriques et ne tiennent pas compte de :
- La fiscalité (impôt sur les revenus)
- Les frais de plateforme
- Les périodes de vacance locative
- L’inflation qui érode le pouvoir d’achat
Les rendements passés ne garantissent pas les performances futures. Ajoutez une marge de sécurité de 20-30% à ces montants.
Stratégie progressive recommandée
Si vous n’avez pas 200 000€ disponibles immédiatement, voici une approche progressive :
- Année 1 : Investir 10 000€ → ~50€/mois
- Année 2 : +10 000€ + réinvestissement → ~100€/mois
- Année 3 : +15 000€ + réinvestissement → ~180€/mois
- Année 5 : Capital cumulé ~60 000€ → ~300€/mois
- Année 10 : Objectif 200 000€ → ~1 000€/mois
Grâce aux intérêts composés (réinvestissement des loyers), vous accélérez la croissance de votre patrimoine.
Risques et précautions à prendre
L’immobilier fractionné n’est pas sans risque. Voici les principaux dangers et comment les mitiger :
🚨 Risque n°1 : Illiquidité
Le risque : Votre argent est bloqué pendant plusieurs années. Difficile de récupérer votre capital en urgence.
Comment se protéger :
- N’investissez que l’argent dont vous n’avez PAS besoin à moyen terme
- Gardez une épargne de précaution séparée (3-6 mois de dépenses)
- Privilégiez les plateformes avec marché secondaire (RealT)
🚨 Risque n°2 : Vacance locative
Le risque : Si le bien reste vide, pas de loyers = pas de revenus. Vous devez quand même supporter les charges.
Comment se protéger :
- Investir dans des zones tendues (forte demande locative)
- Diversifier sur plusieurs biens et villes
- Vérifier l’historique d’occupation du bien
🚨 Risque n°3 : Dépréciation du bien
Le risque : Le bien peut perdre de la valeur (quartier qui se dégrade, marché immobilier en baisse).
Comment se protéger :
- Analyser la localisation avec soin (transports, écoles, commerces)
- Privilégier les biens dans des villes dynamiques
- Investir sur le long terme (>5 ans) pour lisser les cycles
🚨 Risque n°4 : Défaillance de la plateforme
Le risque : Si la plateforme fait faillite, vos investissements peuvent être bloqués ou perdus.
Comment se protéger :
- Choisir des plateformes régulées (agrément AMF, PSFP)
- Vérifier la solidité financière de la société
- Ne pas concentrer tout son patrimoine sur une seule plateforme
🚨 Risque n°5 : Fiscalité changeante
Le risque : La fiscalité peut évoluer défavorablement pendant la durée de votre investissement.
Comment se protéger :
- Se faire conseiller par un expert-comptable
- Anticiper les changements de barème fiscal
- Optimiser via des enveloppes fiscales (assurance-vie, PEA-PME selon produits)
⚠️ Règle d’or : Ne jamais investir plus de 5-10% de votre patrimoine total en immobilier fractionné. C’est un complément de diversification, pas le cœur de votre stratégie.
Notre avis final sur l’immobilier fractionné
Après analyse approfondie, voici notre verdict sur l’immobilier fractionné en 2026 :
✅ Points positifs majeurs
- Démocratisation de l’immobilier : Enfin accessible à tous les budgets
- Diversification facilitée : 10 000€ sur 10 biens plutôt que tout sur un seul
- Gestion déléguée : Aucune contrainte de gestion locative
- Transparence : Vous savez exactement dans quoi vous investissez
⚠️ Limites importantes
- Rendements modestes : 5-8% en moyenne, pas miraculeux
- Illiquidité : Argent bloqué plusieurs années
- Frais significatifs : 5-15% selon plateformes
- Pas de levier bancaire : Impossible d’emprunter pour investir
Pour qui est-ce vraiment adapté ?
✅ L’immobilier fractionné est excellent pour :
- Les débutants qui veulent découvrir l’immobilier sans gros capital
- Les investisseurs occupés qui ne veulent pas gérer de locataires
- Ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine
- Les petits budgets (moins de 50 000€ à investir)
❌ L’immobilier fractionné est moins adapté pour :
- Ceux qui veulent de la liquidité (besoin d’accès rapide à l’argent)
- Les investisseurs recherchant l’effet de levier du crédit bancaire
- Ceux qui ont un gros capital (>200 000€) et qui peuvent acheter en direct
- Les personnes averses au risque (préférer fonds euros assurance-vie)
Notre recommandation finale
L’immobilier fractionné est une innovation positive qui démocratise l’accès à l’immobilier. C’est un excellent outil de diversification, mais il ne doit pas être votre seule stratégie d’investissement.
💡 Allocation patrimoniale conseillée :
- 5-10% en immobilier fractionné (diversification)
- 30-40% en actions/ETF (croissance long terme)
- 20-30% en immobilier physique (si capital suffisant)
- 20-30% en obligations/fonds euros (sécurité)
- 10-20% en liquidités (épargne de précaution)
Commencez petit (1 000-5 000€), testez plusieurs plateformes, analysez vos premiers rendements, puis ajustez votre stratégie. L’immobilier fractionné est un marathon, pas un sprint.
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Voir le comparatif completAnalyse objective • Avis vérifiés • Guides experts
Comment faire de l’immobilier fractionné ?
Investir en immobilier fractionné est simple et rapide. Voici le processus complet en 6 étapes :
Étape 1 : Choisir sa plateforme
Sélectionnez une plateforme régulée (Bricks, Anaxago, Fundimmo ou RealT) en fonction de :
Étape 2 : Créer un compte
Inscrivez-vous sur la plateforme choisie. Vous devrez fournir :
📌 Vérification KYC : Comme toutes les plateformes financières, elles doivent vérifier votre identité (réglementation anti-blanchiment). Comptez 24-48h pour validation.
Étape 3 : Analyser les opportunités
Parcourez les biens disponibles et analysez :
Étape 4 : Investir
Une fois votre choix fait :
Étape 5 : Percevoir les revenus
Les loyers vous sont versés automatiquement :
Étape 6 : Suivre et optimiser
Suivez vos investissements via le tableau de bord de la plateforme et réinvestissez vos revenus pour profiter des intérêts composés.
💡 Conseil pro : Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Diversifiez sur 5-10 biens minimum pour répartir les risques (vacance locative, dépréciation, etc.).