SCI à l’IS 2026 : Avantages, Fiscalité, Guide Complet
Guide expert SCI IS 2026 : fiscalité 15-25%, amortissement 30 ans, comparatif IR vs IS détaillé. Économisez 10-15K€/an impôts. 13 sections complètes.
🎯 Verdict en 30 Secondes
La SCI à l’IS est-elle plus avantageuse que l’IR ?
🎓 Notre Verdict : OUI, la SCI à l’IS est plus avantageuse si TMI 41-45% + patrimoine ≥ 300K€. Taux 15-25% (vs IR 30-45%), amortissement 30 ans, charges 100% déductibles. Économie : 10 000-15 000€/an. Inconvénient : option IRRÉVERSIBLE + plus-value taxée 25%.
Vous possédez un patrimoine immobilier en SCI et payez trop d’impôts au régime IR ? La SCI à l’IS peut vous faire économiser 10 000 à 15 000€ par an.
Avec un taux de 15-25% (vs 30-45% IR), l’amortissement du bien sur 30 ans, et la déduction intégrale des charges, l’IS devient THE solution pour les investisseurs à forte TMI.
💡 Dans ce guide complet 13 sections :
- ✅ Définition SCI IS : mécanisme fiscal détaillé
- ✅ Comparatif IR vs IS : tableau 10 critères
- ✅ Calcul impôt IS : formule + taux + exemples
- ✅ 6 avantages IS : amortissement, taux, charges…
- ✅ Simulation complète : 800K€ IR vs IS = 181 990€ économie 10 ans
- ✅ Création SCI IS : 7 étapes + coûts détaillés
- ✅ FAQ 7 questions complètes
1. Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
📚 Définition Simple
Une SCI à l’IS est une Société Civile Immobilière qui a opté pour le régime fiscal des sociétés au lieu du régime par défaut (transparence fiscale IR).
🏢 Fonctionnement :
- SCI classique (IR) : Revenus fonciers imposés au nom des associés selon TMI (30-45%)
- SCI à l’IS : Bénéfices imposés au nom de la société aux taux IS (15-25%)
- Option IS : Choix irrévocable sauf dissolution SCI
- Avantage principal : Amortissement du bien sur 30 ans = quasi 0 impôt pendant 10-15 ans
💰 Exemple Concret Détaillé
SCI classique à l’IR (régime défaut) :
- Appartement 300 000€ générant 18 000€ loyers/an
- Charges déductibles : 6 000€/an (intérêts, travaux, taxes)
- Revenus fonciers nets : 18 000€ – 6 000€ = 12 000€
- Imposition TMI 41% : 12 000€ × 41% = 4 920€ impôts
- Prélèvements sociaux 17.2% : 12 000€ × 17.2% = 2 064€
- Total impôts : 6 984€/an
Même SCI optant pour l’IS :
- Loyers : 18 000€/an
- Charges déductibles : 6 000€/an
- Amortissement bien : 300 000€ / 30 ans = 10 000€/an
- Bénéfice imposable : 18 000€ – 6 000€ – 10 000€ = 2 000€
- IS 15% (< 42 500€) : 2 000€ × 15% = 300€ impôts
- Économie vs IR : 6 984€ – 300€ = 6 684€/an
- Économie 10 ans : 66 840€
2. SCI IR vs SCI IS : Comparatif Complet
Voici le tableau comparatif détaillé sur 10 critères essentiels :
| Critère | SCI IR (défaut) | SCI IS (option) |
|---|---|---|
| Régime fiscal | Transparence fiscale (IR associés) | Société imposée (IS société) |
| Taux imposition | TMI 30-45% + PS 17.2% | 15% (< 42.5K€) puis 25% |
| Amortissement bien | ❌ NON possible | ✅ OUI sur 30 ans |
| Charges déductibles | Partielles (déficit plafonné) | 100% déductibles |
| Déficit reportable | 10 ans sur revenus fonciers | Illimité dans le temps |
| Plus-value revente | Abattement durée détention | Taxée 25% (sans abattement) |
| Rémunération gérant | ❌ Non déductible | ✅ Déductible |
| Comptabilité | Simplifiée (2072) | Obligatoire (bilan, liasse) |
| Coût annuel | 500-1 000€ | 1 500-3 000€ (EC) |
| Réversibilité | Possible opter IS | IRRÉVERSIBLE |
3. Calcul de l’Impôt IS : Formule Détaillée
📊 Taux d’Imposition IS 2026
| Bénéfice imposable | Taux IS | Exemple calcul |
|---|---|---|
| 0 – 42 500€ | 15% | 20 000€ × 15% = 3 000€ |
| Au-delà 42 500€ | 25% | 60 000€ × 25% = 15 000€ |
| Exemple mixte | Tranche par tranche | 50K€ = (42.5K × 15%) + (7.5K × 25%) = 8 250€ |
💡 Formule de Calcul
Bénéfice Imposable = Revenus – Charges – Amortissements
Détail :
- Revenus : Loyers perçus
- Charges : Intérêts emprunt, travaux, taxes, assurances, frais gestion, rémunération gérant
- Amortissements : Bien / 30 ans + mobilier / 5-10 ans
IS = Bénéfice × Taux (15% ou 25%)
🧮 Exemple Calcul Année par Année
SCI 300K€ – Année 1 :
- Loyers : 18 000€
- Intérêts : 3 000€
- Charges : 2 500€
- Travaux : 1 000€
- EC : 2 000€
- Amortissement : 10 000€
- Bénéfice : -500€ (déficit)
- IS : 0€
Année 5 (emprunt soldé) :
- Loyers : 18 000€
- Charges : 5 500€
- Amortissement : 10 000€
- Bénéfice : 2 500€
- IS 15% : 375€
4. Les 6 Avantages de la SCI à l’IS
1️⃣ Amortissement du Bien sur 30 Ans
L’avantage #1 de l’IS : amortir le bien immobilier sur durée d’usage (30 ans).
- Bien 300K€ = 10 000€/an déductible
- Bien 500K€ = 16 667€/an déductible
- Résultat : quasi 0 impôt pendant 10-15 ans
- Économie cumulée 10 ans : 50 000-80 000€
2️⃣ Taux Réduit 15-25% vs IR 30-45%
- IS : 15% (0-42.5K€), 25% (au-delà)
- IR : TMI 30-45% + PS 17.2% = 47-62% total
- Économie : 15-37 points fiscaux
3️⃣ Charges 100% Déductibles Sans Plafond
- Intérêts emprunt (vs plafond IR)
- Travaux 100% (vs déficit foncier 10 700€)
- Rémunération gérant (0€ à l’IR)
- Frais, assurances, honoraires
4️⃣ Déficit Reportable Indéfiniment
- Report illimité dans le temps (vs 10 ans IR)
- Optimisation long terme maximale
- Lissage fiscal sur plusieurs décennies
5️⃣ Rémunération Gérant Déductible
- Gérant peut se verser salaire déductible
- Exemple : 12K€/an rémunération
- Économie IS : 12K€ × 25% = 3 000€
6️⃣ Optimisation Transmission Patrimoine
- Parts SCI valorisation réduite (dettes déduites)
- Décote holding familiale possible
- Économie droits donation : 20-80K€
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5. Les 5 Inconvénients de la SCI à l’IS
1️⃣ Option Irréversible et Définitive
L’option IS est IRRÉVERSIBLE sauf dissolution SCI. Impossible revenir à l’IR après.
- Décision = engagement définitif
- Réflexion approfondie obligatoire AVANT option
- Simulation IR vs IS sur 10-20 ans indispensable
2️⃣ Plus-Value Revente Taxée 25% Sans Abattement
- PV taxée 25% flat (IS standard)
- Aucun abattement durée détention
- Vs IR : exonération totale après 30 ans
- Exemple : PV 100K€ = 25K€ impôts IS (vs 0€ IR après 30 ans)
3️⃣ Comptabilité Obligatoire et Coûteuse
- Bilan, compte résultat, annexes obligatoires
- Liasse fiscale télédéclaration annuelle
- Expert-comptable indispensable : 1 500-3 000€/an
- Coût permanent incompressible
4️⃣ Complexité Administrative Élevée
- Déclarations fiscales multiples (IS, TVA potentielle)
- Assemblées générales obligatoires annuelles
- Formalités juridiques strictes
- Temps gestion : 2-5h/mois vs 1h IR
5️⃣ Amortissements Épuisés = Impôts Élevés
- Après 25-30 ans : amortissements terminés
- Bénéfice imposable = loyers – charges (sans amortissement)
- Résultat : impôts très élevés en fin de vie
- Solution : Vendre avant fin amortissements OU apporter nouveaux biens
6. Simulation Complète SCI IR vs SCI IS sur 10 Ans
Voici une simulation réelle détaillée comparant SCI IR vs SCI IS sur 10 ans :
🏠 Patrimoine SCI :
- Type : Immeuble 4 appartements Lyon
- Valeur totale : 800 000€
- Loyers totaux : 48 000€/an
- Charges annuelles : 16 000€ (intérêts 8K€, travaux 3K€, taxes 3K€, frais 2K€)
📊 Option 1 : SCI à l’IR (régime défaut) :
- Revenus fonciers nets : 48 000€ – 16 000€ = 32 000€
- IR TMI 41% : 32 000€ × 41% = 13 120€
- PS 17.2% : 32 000€ × 17.2% = 5 504€
- Total impôts/an : 18 624€
- Total 10 ans : 186 240€
📊 Option 2 : SCI à l’IS (option) :
- Loyers : 48 000€
- Charges : 16 000€
- Amortissement : 800 000€ / 30 ans = 26 667€
- Expert-comptable : 2 500€
- Bénéfice imposable : 48 000€ – 16 000€ – 26 667€ – 2 500€ = 2 833€
- IS 15% : 2 833€ × 15% = 425€
- Total impôts/an : 425€
- Total 10 ans : 4 250€
💰 Bilan Comparatif 10 Ans :
- Impôts SCI IR : 186 240€
- Impôts SCI IS : 4 250€
- Économie SCI IS : 181 990€ sur 10 ans
- Soit 18 199€/an d’économie moyenne
- Réduction fiscale : -98%
⚠️ ATTENTION à la Revente :
Si revente après 10 ans avec plus-value 200 000€ :
- SCI IR : PV taxée 19% + 17.2% = 36.2% avec abattement 10 ans (6%) → 68 072€ impôts
- SCI IS : PV taxée 25% flat sans abattement → 50 000€ impôts
- Bilan net IS : 181 990€ économie – (50 000€ – 68 072€) = +200 062€ gain vs IR
7. Fiscalité Détaillée SCI IS
📊 Taux IS Progressifs 2026
Barème IS 2026 :
- Tranche 1 : 0 – 42 500€ → 15%
- Tranche 2 : Au-delà 42 500€ → 25%
Exemples calcul :
- Bénéfice 20K€ : 20K × 15% = 3 000€
- Bénéfice 60K€ : (42.5K × 15%) + (17.5K × 25%) = 6 375€ + 4 375€ = 10 750€
- Bénéfice 100K€ : (42.5K × 15%) + (57.5K × 25%) = 6 375€ + 14 375€ = 20 750€
💡 Optimisations Fiscales Possibles
- Rémunération gérant : Déductible du résultat IS
- Travaux étalés : Lisser charges sur plusieurs années
- Nouveaux apports : Renouveler amortissements
- Cession-bail : Vendre à SCI IS puis louer
- Holding familiale : Créer holding pour optimiser transmission
8. Pour Qui la SCI à l’IS ?
✅ Profil IDÉAL pour SCI IS :
- TMI 41-45% : Économie fiscale maximale
- Patrimoine SCI ≥ 300 000€ : Rentabilise frais comptables
- Revenus fonciers ≥ 20 000€/an : Économie substantielle
- Vision long terme 10-20 ans : Amortir coûts + optimiser amortissements
- Accepte complexité : Comptabilité, déclarations, AG
- Objectif transmission : Optimisation donation/succession
❌ PAS RECOMMANDÉ si :
- TMI < 30% (taux IS peu intéressant)
- Petit patrimoine < 200K€ (frais > économie)
- Court terme < 5 ans (PV taxée lourdement)
- Recherche simplicité (IR plus simple)
- Incertitude projet (option irréversible)
🎯 Tableau Décision IR vs IS
| Votre situation | Régime optimal | Raison |
|---|---|---|
| TMI 11-30%, petit patrimoine | SCI IR | Taux IR proche IS, simplicité |
| TMI 41-45%, patrimoine 300K€+ | SCI IS | Économie fiscale massive |
| Vision court terme < 5 ans | SCI IR | PV IS taxée lourdement |
| Vision LT 15-20 ans+ | SCI IS | Amortissements optimaux |
| Revenus fonciers < 10K€/an | SCI IR | Frais EC élevés vs économie |
| Revenus fonciers > 30K€/an | SCI IS | Économie 10-20K€/an |
9. Créer une SCI à l’IS : 7 Étapes Détaillées
Étape 1 : Rédiger Statuts SCI
- Avocat ou modèle en ligne (Legalstart, Captain Contrat)
- Mentions : objet social, capital, gérance, répartition parts
- Clause option IS obligatoire
- Coût : 150-500€
Étape 2 : Constituer Capital Social
- Capital minimum : 1€ (liberté totale)
- Apports : numéraire (argent) ou nature (biens)
- Libération : 20% minimum à création
Étape 3 : Publier Annonce Légale
- Journal annonces légales département siège
- Contenu : forme, dénomination, capital, objet, durée, siège, gérants
- Coût : 150-250€
Étape 4 : Immatriculer SCI au Greffe
- Greffe tribunal commerce (Infogreffe)
- Dossier : statuts signés, attestation publication, justificatifs
- Délai : 7-15 jours
- Coût : 75€
Étape 5 : Notifier Option IS (CRUCIAL)
- Délai : 3 mois maximum après création
- Formulaire : 2072-S-SD (option IS)
- Envoi : courrier recommandé AR au SIE
- IRRÉVERSIBLE après validation
Étape 6 : Ouvrir Compte Bancaire Pro
- Obligation légale SCI IS
- Banques : Boursorama Pro, Shine, Qonto
- Coût : 10-30€/mois
Étape 7 : Mandater Expert-Comptable
- Obligatoire (comptabilité complexe)
- Missions : tenue compta, bilan, liasse fiscale, conseils
- Coût : 1 500-3 000€/an
💰 Coûts Création SCI IS
| Poste | Coût |
|---|---|
| Rédaction statuts | 150-500€ |
| Annonce légale | 150-250€ |
| Immatriculation | 75€ |
| Compte pro (1 an) | 120-360€ |
| Expert-comptable (1 an) | 1 500-3 000€ |
| TOTAL Année 1 | 2 000-4 200€ |
10. Comptabilité SCI IS : Obligations
La SCI à l’IS a des obligations comptables strictes identiques aux sociétés commerciales :
Documents obligatoires :
- Tenue comptabilité : Journaux achats/ventes/banque, grand livre, balance
- Bilan annuel : Actif, passif, capitaux propres
- Compte de résultat : Produits, charges, résultat net
- Annexes : Explications complémentaires
- Liasse fiscale : Télédéclaration (2065, 2033)
- Déclaration IS : Acomptes trimestriels + régularisation
📅 Calendrier Fiscal SCI IS
| Date | Obligation |
|---|---|
| 15 mars, juin, sept, déc | Acomptes IS (25% IS N-1) |
| 15 mai | Télédéclaration liasse fiscale |
| 15 septembre | Régularisation IS (solde) |
| Avant 30 juin | AG approbation comptes |
11. Les 5 Erreurs Fatales à Éviter
1️⃣ Opter IS Sans Simulation
❌ Erreur : Opter IS « parce que tout le monde le fait »
✅ Solution : Simulation IR vs IS sur 10-20 ans AVANT option
2️⃣ Oublier l’Irréversibilité
❌ Erreur : « Je changerai si ça ne convient pas »
✅ Solution : Certitude absolue avant option (3 mois)
3️⃣ Négliger Plus-Value Revente
❌ Erreur : Calculer uniquement économie annuelle
✅ Solution : Intégrer fiscalité PV dans simulation globale
4️⃣ Sous-Estimer Coûts Comptables
❌ Erreur : Gérer comptabilité soi-même
✅ Solution : Budget EC 1 500-3 000€/an dans calcul
5️⃣ IS pour Petit Patrimoine
❌ Erreur : SCI IS avec 1 appart 150K€
✅ Solution : IS rentable si patrimoine ≥ 300K€
12. FAQ : SCI à l’IS 2026
🤔 Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
SCI soumise à l’IS avec taux 15-25%. Avantages : amortissement 30 ans, charges 100% déductibles, taux réduit. Économie : 10-15K€/an.
🤔 SCI IR ou IS : quelle différence ?
- IR : Revenus taxés TMI 30-45%, pas amortissement
- IS : Bénéfices taxés 15-25%, amortissement 30 ans
- Optimal : IS si TMI 41-45% + patrimoine 300K€+
🤔 Quels avantages SCI IS ?
6 avantages : amortissement 30 ans, taux 15-25%, charges 100%, déficit illimité, rémunération gérant, transmission optimisée.
🤔 Combien économise-t-on avec SCI IS ?
- TMI 30% + 200K€ : 3-5K€/an
- TMI 41% + 500K€ : 10-15K€/an
- TMI 45% + 1M€ : 20-30K€/an
🤔 L’option IS est-elle réversible ?
NON, irréversible sauf dissolution SCI. Réflexion approfondie AVANT option (délai 3 mois).
🤔 Peut-on transformer SCI IR en IS ?
OUI, notification avant 31 mars année N, application dès année N. Option irréversible après.
🤔 Quelle fiscalité revente SCI IS ?
Plus-value taxée 25% flat (vs IR exonération 30 ans). Exemple : PV 100K€ = 25K€ impôts IS.
13. Conclusion : Faut-il Opter pour SCI IS ?
✅ OUI, la SCI IS permet d’économiser 10-15K€/an si TMI 41-45% + patrimoine ≥ 300K€
Avec taux 15-25% et amortissement 30 ans, l’IS est optimal pour investisseurs à forte TMI.
🎯 Notre Recommandation 2026
Optez pour SCI IS si :
- TMI ≥ 41%
- Patrimoine SCI ≥ 300K€
- Revenus fonciers ≥ 20K€/an
- Horizon ≥ 10 ans
- Acceptez complexité administrative
Restez à l’IR si :
- TMI < 30%
- Patrimoine < 200K€
- Court terme < 5 ans
- Recherche simplicité
📋 Plan d’Action en 4 Étapes
Étape 1 : Simulation IR vs IS
- Calculer impôts IR + IS sur 10 ans
- Intégrer fiscalité revente
- Comparaison nette
Étape 2 : Consulter Expert-Comptable
- Validation simulation
- Conseils personnalisés
- Devis comptabilité
Étape 3 : Décision & Option IS
- Si économie > 10K€/an : opter IS
- Notification SIE (3 mois)
- Irréversible
Étape 4 : Mise en Place
- Mandater expert-comptable
- Ouvrir compte pro
- Procédures comptables
Avec la SCI IS :
- 💰 Économisez 10-15K€/an impôts
- 📈 Réduisez fiscalité -60 à -80% vs IR
- 🏢 Optimisez transmission patrimoine
- 🎯 Quasi 0 impôt pendant 10-15 ans
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