Dispositif Jeanbrun : 5 exemples chiffrés pour calculer votre gain réel
Neuf ou ancien, loyer intermédiaire ou social, forte ou faible imposition : cinq profils d’investisseurs passés au crible, du calcul de l’amortissement à l’impôt évité, jusqu’au cas où le dispositif rapporte moins qu’une location libre. Avec une sélection de programmes neufs éligibles à comparer.
Sommaire
L’essentiel à retenir
Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition du logement, travaux compris dans l’ancien. Il réduit d’abord vos revenus fonciers ; l’excédent peut s’imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Les 5 exemples chiffrés de cet article montrent que son gain varie fortement d’un profil d’investisseur à l’autre.
- Le calcul : dans le neuf, l’amortissement annuel est de 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social ; dans l’ancien rénové, de 3 %, 3,5 % et 4 %. Il est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, plafond porté à 10 000 ou 12 000 € en location sociale ou très sociale.
- Un exemple type : un T2 neuf acheté 220 000 € et loué en loyer intermédiaire génère 6 160 € d’amortissement par an. Pour un couple imposé à 30 % sans autres revenus fonciers, cela représente 1 848 € d’impôt en moins.
- L’indicateur décisif : ce que vous rapporte chaque euro amorti. Il correspond à votre TMI augmentée des 17,2 % de prélèvements sociaux si l’amortissement s’impute sur des revenus fonciers, et à votre seule TMI sinon : de 0,11 € à 0,58 € dans nos exemples. Plus il est élevé, plus le loyer social devient intéressant malgré sa décote d’environ 30 %.
- Le profil perdant : avec une TMI de 11 % et sans revenus fonciers, louer au prix du marché sans dispositif rapporte 327 € de plus par an que le Jeanbrun.
- Le prix au-delà duquel le gain plafonne : en loyer intermédiaire dans le neuf, le plafond de 8 000 € est atteint dès 285 714 € de prix d’achat. Au-delà, acheter plus cher n’apporte aucun gain fiscal.
- À la revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, puis les abattements pour durée de détention réduisent l’impôt dû, jusqu’à l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Dans notre exemple type, l’impôt de sortie atteint 1 812 € après 9 ans et 9 422 € après 15 ans, abattements déduits.
- Les conditions, en l’état du droit en novembre 2026 : un logement collectif neuf, ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix permettant d’atteindre un DPE A ou B ; une location nue en résidence principale pendant 9 ans minimum ; une imposition au régime réel ; un investissement réalisé jusqu’au 31 décembre 2028.
Quelles règles de calcul s’appliquent dans tous les exemples ?
Tous les exemples appliquent la même formule : prix d’acquisition × 80 % × taux d’amortissement, dans la limite d’un plafond annuel par foyer fiscal. Le taux dépend du niveau de loyer et du type de logement, neuf ou ancien rénové, et le plafond varie de 8 000 à 12 000 € par an.
La base amortissable : 80 % du prix d’acquisition
Seuls 80 % du prix d’acquisition hors frais sont amortissables, car les 20 % restants sont réputés correspondre au terrain. Dans l’ancien, le montant des travaux s’ajoute au prix avant d’appliquer ce pourcentage. Les exemples raisonnent en année pleine, alors que la première année est en réalité calculée au prorata.
Les taux d’amortissement selon le loyer et le type de logement
Plus le loyer consenti est bas, plus le taux est élevé. Dans l’ancien rénové, les taux sont inférieurs à ceux du neuf.
| Niveau de loyer | Logement neuf | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
Les plafonds annuels de 8 000, 10 000 et 12 000 €, par foyer fiscal
L’amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an. Ce plafond est porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque l’essentiel des revenus concernés provient d’une location sociale ou très sociale. Il vaut pour l’ensemble des logements du foyer : deux biens en loyer intermédiaire ne permettent pas de déduire 16 000 €.
Les conditions à vérifier avant de lancer vos calculs
Ces calculs supposent un projet éligible :
- un logement en immeuble collectif, neuf ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix et une performance énergétique minimale ;
- une location nue en résidence principale du locataire, hors cercle familial, dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux ;
- un engagement de location de 9 ans, irrévocable ;
- le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire ;
- des revenus fonciers imposés au régime réel.
Les cinq exemples qui suivent reposent sur des hypothèses types. Pour chiffrer votre propre projet, loi-jeanbrun-gouv.org met à votre disposition un simulateur d’amortissement et d’économie d’impôt, ainsi que des comparatifs de programmes éligibles pour choisir le bien le plus adapté à votre budget et à votre ville. Vous pouvez aussi utiliser notre simulateur Jeanbrun et relire notre guide complet du dispositif Jeanbrun.
Des programmes éligibles au Jeanbrun disponibles
Six résidences neuves en immeuble collectif, avec le prix d’un lot relevé et l’amortissement Jeanbrun qu’il génère en loyer intermédiaire (prix × 80 % × 3,5 %, plafonné à 8 000 €). Faites défiler pour comparer.
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Prix TTC (TVA à 20 %) d’un lot précis, relevés le 28 septembre 2026 sur le catalogue de loi-jeanbrun-gouv.org, sous réserve de disponibilité. Le nom indiqué est celui du commercialisateur, qui n’est pas toujours le promoteur. Trois programmes dépassent le prix de 285 714 € au-delà duquel le plafond de 8 000 € est atteint : voir l’exemple 2.
Exemple 1 : un T2 neuf à 220 000 € en loyer intermédiaire
Ce premier cas est celui d’un primo-investisseur : un couple moyennement imposé, sans autre bien locatif, qui finance son achat à crédit.
Les hypothèses
| Paramètre | Valeur retenue |
|---|---|
| Logement | T2 neuf de 46 m² en zone B1 |
| Prix d’acquisition | 220 000 € |
| Niveau de loyer | Intermédiaire, 580 € par mois hors charges |
| Financement | 200 000 € empruntés à 3,4 % sur 25 ans |
| Charges annuelles hors intérêts | 900 € (copropriété non récupérable, assurance, taxe foncière) |
| Foyer | Couple, TMI 30 %, aucun revenu foncier existant |
Le calcul pas à pas
L’amortissement annuel s’élève à 6 160 € (220 000 € × 80 % × 3,5 %), soit sous le plafond de 8 000 €. Il s’ajoute aux charges pour former le résultat foncier de la première année :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés | + 6 960 € |
| Intérêts d’emprunt | − 6 720 € |
| Autres charges | − 900 € |
| Amortissement Jeanbrun | − 6 160 € |
| Déficit foncier | − 6 820 € |
Les intérêts restent inférieurs aux loyers, donc tout le déficit provient des autres charges et de l’amortissement. Il s’impute en totalité sur le revenu global, sous le plafond de 10 700 €. Par rapport au même achat sans Jeanbrun, l’amortissement réduit l’impôt sur le revenu de 1 848 € par an (6 160 € × 30 %).
Ce calcul retient la lecture la plus répandue, selon laquelle la part du déficit issue de l’amortissement s’impute sur le revenu global. Le texte ne tranche pas explicitement ce point.
Ce que cet exemple enseigne
Sans revenus fonciers existants, l’amortissement ne fait économiser que l’impôt sur le revenu. S’il s’imputait sur des loyers déjà imposés, il effacerait aussi les prélèvements sociaux de 17,2 %, et la même déduction rapporterait 2 908 € par an. L’écart se réduit avec le temps : les intérêts baissent, les loyers du bien deviennent imposables, et l’amortissement peut alors les absorber.
Et à la revente : l’impôt de sortie
À prix de revente égal au prix d’achat, la plus-value imposable se limite aux amortissements réintégrés, diminués des forfaits pour frais d’acquisition (7,5 %, soit 16 500 €) et pour travaux (15 % après 5 ans de détention, soit 33 000 €).
| Poste | Après 9 ans | Après 15 ans |
|---|---|---|
| Amortissements réintégrés | 55 440 € | 92 400 € |
| Forfaits frais et travaux | − 49 500 € | − 49 500 € |
| Plus-value brute | 5 940 € | 42 900 € |
| Abattement impôt sur le revenu (19 %) | 24 % | 60 % |
| Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) | 6,6 % | 16,5 % |
| Impôt de sortie | 1 812 € | 9 422 € |
Exemple 2 : un appartement à 320 000 € qui bute sur le plafond
Ce deuxième profil est celui d’un investisseur fortement imposé, déjà propriétaire bailleur, qui vise un bien plus cher en zone tendue.
Les hypothèses
| Paramètre | Valeur retenue |
|---|---|
| Logement | T3 neuf de 58 m² en zone A |
| Prix d’acquisition | 320 000 € |
| Niveau de loyer | Intermédiaire, 850 € par mois hors charges |
| Financement | 280 000 € empruntés à 3,4 % sur 25 ans |
| Charges annuelles hors intérêts | 1 200 € |
| Foyer | TMI 41 %, 12 000 € de revenus fonciers nets déjà perçus |
Le calcul : 8 960 € théoriques, 8 000 € retenus
L’amortissement théorique atteint 8 960 € (320 000 € × 80 % × 3,5 %). Le plafond le ramène à 8 000 €, et les 960 € excédentaires n’ouvrent droit à aucune déduction cette année-là.
Avant amortissement, le nouveau bien dégage un résultat légèrement négatif de 408 € : 10 200 € de loyers, moins 9 408 € d’intérêts et 1 200 € de charges. Les revenus fonciers du foyer restent donc de 11 592 €, assez pour absorber les 8 000 € d’amortissement. Celui-ci s’impute entièrement sur des revenus taxés à 41 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Il réduit l’impôt de 4 656 € par an.
Sans plafond, l’économie aurait atteint 5 215 €. Le plafonnement coûte donc 559 € par an, soit environ 5 000 € sur les 9 ans d’engagement.
Le prix au-delà duquel acheter plus cher ne rapporte plus rien
En loyer intermédiaire dans le neuf, le plafond de 8 000 € est atteint dès 285 714 € de prix d’acquisition (8 000 € ÷ 80 % ÷ 3,5 %). Dans cet exemple, les 34 286 € payés au-delà de ce seuil n’apportent aucun avantage fiscal. Ils doivent se justifier par l’emplacement ou le loyer du bien.
Méfiez-vous d’un calcul souvent publié qui situe ce seuil à 228 571 €. Il applique le taux au prix total sans retenir la base de 80 %, et sous-estime ainsi de 57 000 € le budget réellement optimisable.
Exemple 3 : le loyer social, plus d’amortissement mais moins de loyer
Ce troisième cas compare, pour un même bien, les deux niveaux de loyer accessibles à un investisseur fortement imposé qui perçoit déjà des loyers.
Les hypothèses
| Paramètre | Valeur retenue |
|---|---|
| Logement | T3 neuf de 55 m² en zone A |
| Prix d’acquisition | 250 000 € |
| Loyer de marché estimé | 900 € par mois |
| Loyer intermédiaire (environ −15 %) | 765 € par mois |
| Loyer social (environ −30 %) | 630 € par mois |
| Foyer | TMI 41 %, 15 000 € de revenus fonciers existants |
Le financement et les charges sont identiques dans les deux cas. Ils n’entrent donc pas dans la comparaison.
Le calcul : 9 000 € d’amortissement contre 7 000 €
Sur une base de 200 000 €, le loyer intermédiaire ouvre droit à 7 000 € d’amortissement par an (3,5 %), contre 9 000 € en loyer social (4,5 %, sous le plafond de 10 000 €). Les revenus fonciers existants absorbent tout. Chaque euro de loyer est donc taxé à 58,2 % (TMI de 41 % et prélèvements sociaux de 17,2 %), et chaque euro d’amortissement fait économiser autant.
| Poste | Intermédiaire | Social |
|---|---|---|
| Loyer annuel | 9 180 € | 7 560 € |
| Impôt sur ce loyer | − 5 343 € | − 4 400 € |
| Économie liée à l’amortissement | + 4 074 € | + 5 238 € |
| Gain annuel net d’impôt | 7 911 € | 8 398 € |
Le loyer social rapporte 487 € de plus par an. L’amortissement supplémentaire compense largement les 1 620 € de loyer en moins.
Le vrai arbitrage : gain fiscal contre décote de loyer d’environ 30 %
Dans cet exemple, le loyer social n’est gagnant que si chaque euro d’amortissement fait économiser plus de 44,8 % d’impôt. En dessous de ce seuil, les 1 620 € de loyer perdus pèsent plus lourd que les 2 000 € d’amortissement gagnés.
Le seuil est franchi dès une TMI de 30 % lorsque l’amortissement s’impute sur des revenus fonciers : le taux d’économie atteint alors 47,2 % avec les prélèvements sociaux, pour un gain de 89 € par an. Il ne l’est pas à 41 % sans revenus fonciers, quand l’amortissement s’impute sur le revenu global : le loyer social fait alors perdre 136 € par an. Le plafond de ressources, plus bas en social, réduit en outre le nombre de locataires éligibles.
Exemple 4 : un logement ancien rénové avec travaux
Ce quatrième profil vise un prix d’entrée plus bas. Il s’agit d’un investisseur moyennement imposé, déjà bailleur, qui achète un appartement ancien à rénover dans une ville moyenne.
Les hypothèses
| Paramètre | Valeur retenue |
|---|---|
| Logement | T3 ancien dans un immeuble collectif, DPE amené en classe A ou B |
| Prix d’acquisition | 150 000 € |
| Travaux | 50 000 €, soit 33 % du prix (seuil minimal : 45 000 €) |
| Niveau de loyer | Intermédiaire, taux de 3 % |
| Foyer | TMI 30 %, 6 000 € de revenus fonciers existants |
| Première année | Loyers du bien couvrant intérêts et charges |
Le calcul
Dans l’ancien, les travaux entrent dans la base amortissable. Celle-ci atteint donc 160 000 € (200 000 € × 80 %), et l’amortissement 4 800 € par an. Les revenus fonciers existants l’absorbent entièrement, au taux de 47,2 % (TMI de 30 % et prélèvements sociaux). Il réduit l’impôt de 2 266 € par an.
À budget total identique, un logement neuf de 200 000 € amortirait 5 600 € par an, car le taux est de 3,5 % au lieu de 3 %. L’ancien ne se justifie donc que si son prix au mètre carré ou son loyer compensent ce taux inférieur.
Deux points peuvent faire dérailler ce calcul. Seuls les travaux de rénovation éligibles comptent dans le seuil de 30 % et dans la base : la décoration ou l’équipement mobilier n’y entrent pas. Atteindre la classe A ou B peut par ailleurs exiger un budget supérieur au seuil minimal. Faites chiffrer le gain énergétique par un diagnostiqueur avant de signer.
Exemple 5 : le profil pour qui le Jeanbrun n’est pas intéressant
Ce dernier cas est celui d’un investisseur peu imposé qui achète son premier bien locatif. Pour lui, la bonne comparaison oppose le Jeanbrun à une location libre au prix du marché.
Les hypothèses
| Paramètre | Valeur retenue |
|---|---|
| Logement | T2 neuf de 45 m² en zone B1 |
| Prix d’acquisition | 180 000 € |
| Loyer de marché | 650 € par mois |
| Loyer intermédiaire Jeanbrun (environ −15 %) | 553 € par mois |
| Intérêts et charges, première année | 6 900 € |
| Foyer | Célibataire, TMI 11 %, aucun revenu foncier existant |
Le calcul : Jeanbrun contre location libre
L’amortissement atteint 5 040 € par an (180 000 € × 80 % × 3,5 %). Le tableau compare la première année des deux options, à financement identique.
| Poste | Jeanbrun | Location libre |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 6 636 € | 7 800 € |
| Intérêts et charges | − 6 900 € | − 6 900 € |
| Amortissement | − 5 040 € | Aucun |
| Résultat foncier | − 5 304 € | + 900 € |
| Effet sur l’impôt | + 583 € (déficit imputé à 11 %) | − 254 € (11 % + 17,2 %) |
| Gain net annuel | 319 € | 646 € |
Pourquoi la location libre rapporte davantage ici
Le Jeanbrun rapporte 327 € de moins par an que la location libre. Avec une TMI de 11 % et sans revenus fonciers, chaque euro d’amortissement ne fait économiser que 11 centimes. Les 583 € d’impôt évités ne compensent pas les 1 164 € de loyer abandonnés pour respecter le plafond intermédiaire.
Avant de choisir le dispositif, comparez-le à une location au prix du marché et pas seulement à l’absence d’investissement. Pour un investisseur peu imposé, la location meublée est aussi une piste à comparer : voir notre page Jeanbrun ou LMNP.
Conclusion
Ces cinq exemples chiffrés du dispositif Jeanbrun montrent qu’aucun gain type ne vaut pour tous les investisseurs. Trois chiffres suffisent à situer votre projet. Le premier est la valeur d’un euro amorti dans votre situation. Le deuxième est l’écart entre votre budget et le prix à partir duquel le plafond est atteint. Le troisième est l’impôt de sortie à l’horizon où vous comptez revendre.
Lexique du calcul Jeanbrun
- Base amortissable
- 80 % du prix d’acquisition hors frais, travaux compris dans l’ancien ; les 20 % restants correspondent au terrain.
- TMI
- Taux marginal d’imposition : taux de la dernière tranche d’impôt sur le revenu atteinte par le foyer.
- Déficit foncier
- Résultat foncier négatif, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent étant reportable.
- Prélèvements sociaux
- Contributions de 17,2 % dues sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières.
Faire chiffrer votre projet Jeanbrun
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Questions fréquentes sur le calcul du Jeanbrun
Comment calculer l’amortissement Jeanbrun ?
Multipliez le prix d’acquisition hors frais, travaux compris dans l’ancien, par 80 %, puis par le taux correspondant au loyer : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf, 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l’ancien. Le résultat est plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an et par foyer.
Combien fait économiser le dispositif Jeanbrun ?
L’économie égale l’amortissement multiplié par votre TMI, augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux s’il s’impute sur des revenus fonciers. Pour un T2 neuf à 220 000 € en loyer intermédiaire et une TMI de 30 %, elle atteint 1 848 € par an sans autres revenus fonciers, et 2 908 € avec.
À partir de quel prix le plafond Jeanbrun est-il atteint ?
En loyer intermédiaire dans le neuf, le plafond de 8 000 € est atteint dès 285 714 € de prix d’acquisition, soit 8 000 € divisés par 80 % puis par 3,5 %. Au-delà, chaque euro supplémentaire n’apporte aucun gain fiscal et doit se justifier par l’emplacement ou le loyer.
Le Jeanbrun est-il intéressant avec une TMI de 11 % ?
Rarement. Avec une TMI de 11 % et sans revenus fonciers, chaque euro amorti ne fait économiser que 11 centimes. Dans notre exemple, une location libre au prix du marché rapporte 327 € de plus par an que le Jeanbrun, car la décote de loyer coûte plus que l’impôt évité.
Que se passe-t-il à la revente d’un bien Jeanbrun ?
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable, puis les abattements pour durée de détention s’appliquent : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour un T2 à 220 000 €, l’impôt de sortie atteint 1 812 € après 9 ans.
Sur le même sujet
Sources
- 1. Fédération française du bâtiment, « Investissement locatif privé : dispositif Jeanbrun », taux, plafonds et conditions.
- 2. Code général des impôts, articles 150 VB (forfaits de 7,5 % et 15 %) et 150 VC (abattements pour durée de détention).
- 3. Catalogue des programmes de loi-jeanbrun-gouv.org, prix relevés le 28 septembre 2026.
Exemples indicatifs fondés sur des hypothèses types, en l’état du droit en novembre 2026. Ils ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Les prix et disponibilités des programmes peuvent évoluer.