Jeanbrun ou LMNP : quel régime choisir pour investir en 2027 ?
Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, permet depuis le 21 février 2026 d’amortir un logement loué nu. Le LMNP reste la référence de la location meublée. Nous avons simulé les deux sur le même appartement pendant 9 ans : le gagnant dépend surtout d’un critère que peu de comparatifs regardent.
Sommaire
Choisissez Jeanbrun si vous percevez déjà des revenus fonciers imposés : l’amortissement et le déficit imputable effacent cet impôt, et notre simulation lui donne 18 600 € d’avance sur 9 ans. Sans revenus fonciers, le LMNP reste plus rentable : loyer plus élevé, pas de plafond, pas d’engagement de 9 ans.
Jeanbrun et LMNP : les règles côte à côte
Le dispositif Jeanbrun amortit un logement loué nu à loyer plafonné pendant 9 ans minimum, avec un déficit imputable sur le revenu global. Le LMNP amortit un logement meublé à loyer libre, sans engagement, mais son déficit ne s’impute que sur les revenus de location meublée. Les deux réintègrent les amortissements à la revente.
| Critère | Jeanbrun (statut du bailleur privé) | LMNP |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale du locataire | Meublée (bail d’un an, 9 mois pour un étudiant) |
| Loyer | Plafonné (intermédiaire, social ou très social) | Libre, sauf zones d’encadrement |
| Locataire | Ressources plafonnées, pas de membre du foyer ni de proche | Libre |
| Bien éligible | Appartement en immeuble collectif, neuf ou ancien avec au moins 30 % de travaux | Tout logement meublé |
| Amortissement | 80 % du prix, 3 % à 5,5 % par an, plafonné à 8 000 € (10 000 ou 12 000 € en social) | Bâti hors terrain et mobilier, sans plafond annuel |
| Déficit | Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, hors intérêts | Imputable seulement sur les revenus de location meublée |
| Durée d’engagement | 9 ans de location minimum, sanction en cas de rupture | Aucune |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur les revenus fonciers | 18,6 % sur les BIC de location meublée |
| Revente | Amortissements réintégrés dans la plus-value | Amortissements réintégrés, sauf résidences services |
| Fenêtre | Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | Régime permanent, révisable en loi de finances |
Le dispositif Jeanbrun a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), qui rétablit une déduction pour amortissement dans l’article 31 du CGI. Il concerne les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Pour le détail des conditions, lisez notre guide du statut du bailleur privé.
Taux d’amortissement Jeanbrun : dans le neuf, 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l’ancien avec au moins 30 % de travaux, 3 %, 3,5 % et 4 %. La base est de 80 % du prix, le terrain étant réputé représenter 20 %.
Simulation : le même appartement en Jeanbrun et en LMNP
Sur un appartement neuf de 220 000 €, sans autre revenu foncier, le LMNP coûte moins : 38 000 € d’effort d’épargne cumulé après impôt sur 9 ans, contre 43 700 € en Jeanbrun. Avec 10 000 € de revenus fonciers existants et une TMI de 41 %, Jeanbrun passe devant de 24 400 €.
Hypothèses communes
| Profil | Économie d’impôt Jeanbrun | Jeanbrun (net 9 ans) | LMNP (net 9 ans) | Gagnant |
|---|---|---|---|---|
| TMI 30 %, aucun revenu foncier | 500 € | -43 700 € | -38 000 € | LMNP |
| TMI 30 %, 10 000 € de revenus fonciers | 24 900 € | -19 400 € | -38 000 € | Jeanbrun |
| TMI 41 %, 10 000 € de revenus fonciers | 30 600 € | -13 600 € | -38 000 € | Jeanbrun |
Cash-flow après impôt = loyers moins charges, mensualités et impôt supplémentaire lié au bien. Hypothèses complètes dans la méthodologie du jeu de données. Revente non incluse : dans les deux cas, les amortissements réintégrés alourdissent la plus-value. Calcul ILA.
Pourquoi un tel écart ? Sans revenus fonciers, l’amortissement Jeanbrun ne trouve presque rien à effacer : le déficit hors intérêts reste faible et les intérêts ne s’imputent que sur les revenus fonciers futurs. Le LMNP, lui, encaisse un loyer plus élevé, non imposé grâce à son propre amortissement. À l’inverse, avec des revenus fonciers déjà imposés, l’amortissement Jeanbrun les efface à votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Testez votre cas avec notre simulateur Jeanbrun.
Jeanbrun ou LMNP : faites trancher votre cas
Nous vous orientons vers un acteur qui simule les deux régimes avec vos revenus, votre TMI et votre projet.
Jeanbrun ou LMNP : quel régime selon votre profil
Jeanbrun convient à l’investisseur déjà propriétaire bailleur en location nue, fortement imposé, qui accepte un loyer plafonné et 9 ans d’engagement. Le LMNP convient à celui qui démarre, veut un loyer libre, de la souplesse à la revente et des loyers peu ou pas imposés grâce à l’amortissement.
| Profil | Choix conseillé | Pourquoi |
|---|---|---|
| Premier investissement, pas de revenus fonciers | LMNP | Loyer plus élevé, amortissement sans plafond, aucun engagement |
| Propriétaire bailleur en nu, TMI 30 % et plus | Jeanbrun | Amortissement et déficit effacent l’impôt sur les loyers existants |
| Achat dans le neuf en zone tendue, horizon long | Jeanbrun | Loyer intermédiaire proche du marché, vacance faible |
| Petite surface pour étudiant | LMNP | Le meublé est la norme, loyer libre, bail de 9 mois |
| Besoin de revendre avant 9 ans | LMNP | Jeanbrun impose 9 ans, sous peine de reprise des amortissements |
| Maison individuelle | LMNP | Jeanbrun est réservé aux immeubles collectifs |
Ce qui peut changer en 2027
Au 30 septembre 2026, aucune modification du LMNP ni du dispositif Jeanbrun n’est votée pour 2027. Un rapport parlementaire du 8 juillet 2026 recommande de plafonner les taux d’amortissement en location meublée au régime réel. Le projet de loi de finances pour 2027, attendu à l’automne, pourrait reprendre cette piste.
- LMNP : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf en résidences étudiantes, seniors et pour personnes âgées ou handicapées. Le micro-BIC reste à 50 % d’abattement pour la location meublée classique.
- Piste 2027 : le rapport d’information n° 3056 de l’Assemblée nationale (8 juillet 2026) recommande de fixer des taux d’amortissement plafonds par nature de bien en location meublée. Ce n’est qu’une recommandation à ce stade.
- Jeanbrun : la fenêtre d’acquisition court jusqu’au 31 décembre 2028. Un investissement réalisé pendant cette période conserve ses règles pour toute la durée d’engagement, sauf modification législative rétroactive, peu probable.
- Notre conseil : ne pas bâtir un projet sur un seul avantage fiscal. Voir notre analyse investir dans l’immobilier locatif en 2027.
Point de vigilance : nous mettrons cette page à jour dès la publication du projet de loi de finances pour 2027. Vérifiez la date de mise à jour avant de décider.
Peut-on combiner Jeanbrun et LMNP ?
Oui, sur des logements différents. Un même logement ne peut pas être à la fois loué nu en Jeanbrun et meublé en LMNP. Mais un investisseur peut détenir un studio meublé en LMNP et un appartement nu en Jeanbrun : les revenus sont déclarés dans deux catégories distinctes (BIC et revenus fonciers).
La combinaison la plus efficace, pour un foyer déjà imposé sur des revenus fonciers, consiste à placer les nouveaux biens en location nue sous Jeanbrun pour effacer l’impôt foncier existant, et à garder les petites surfaces meublées en LMNP. Le plafond de 8 000 € d’amortissement Jeanbrun s’apprécie par foyer fiscal, tous logements confondus. Pour aller plus loin sur le neuf, voir Super Jeanbrun et le logement locatif intermédiaire.
Lexique Jeanbrun et LMNP
- Dispositif Jeanbrun
- Nom usuel du statut du bailleur privé, qui permet d’amortir un logement loué nu à loyer plafonné, pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- LMNP
- Loueur en meublé non professionnel. Statut fiscal de la location meublée, imposée en bénéfices industriels et commerciaux.
- Amortissement
- Déduction annuelle d’une fraction du prix du bien, qui réduit le revenu imposable sans sortie d’argent.
- Déficit foncier
- Excédent des charges sur les loyers en location nue, imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, hors intérêts.
- TMI
- Tranche marginale d’imposition. Taux d’impôt appliqué au dernier euro de revenu du foyer.
- Loyer intermédiaire
- Loyer plafonné inférieur au marché, associé à des plafonds de ressources du locataire.
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Questions fréquentes
Vaut-il mieux choisir Jeanbrun ou LMNP ?
Cela dépend surtout de vos revenus fonciers existants. Si vous en percevez déjà et êtes imposé à 30 % ou plus, Jeanbrun efface cet impôt et prend l’avantage. Sans revenus fonciers, le LMNP reste plus rentable grâce à un loyer plus élevé et un amortissement sans plafond ni engagement.
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec le LMNP ?
Pas sur le même logement : Jeanbrun impose une location nue, le LMNP une location meublée. Un même investisseur peut en revanche détenir un bien en Jeanbrun et un autre en LMNP, déclarés dans deux catégories de revenus distinctes.
Le LMNP va-t-il changer en 2027 ?
Au 30 septembre 2026, rien n’est voté. Un rapport de l’Assemblée nationale du 8 juillet 2026 recommande de plafonner les taux d’amortissement en location meublée. Le projet de loi de finances pour 2027 dira si cette piste est retenue.
Quel est le plafond d’amortissement du dispositif Jeanbrun ?
8 000 € par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € si au moins la moitié des loyers amortissables provient de logements loués en social, et à 12 000 € en très social. Au-delà, l’amortissement est perdu.
Les amortissements sont-ils réintégrés à la revente en Jeanbrun et en LMNP ?
Oui dans les deux cas. En Jeanbrun, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements. En LMNP, la règle s’applique depuis le 15 février 2025, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et pour personnes âgées ou handicapées.
Jeanbrun est-il intéressant sans revenus fonciers ?
Nettement moins. L’amortissement réduit surtout les loyers du bien lui-même, et le déficit lié aux intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers futurs. Dans notre simulation sans revenus fonciers, le LMNP dégage un meilleur cash-flow après impôt sur 9 ans.
Pour aller plus loin
Sources
- 1. Légifrance, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
- 2. Légifrance, article 31 du Code général des impôts
- 3. Assemblée nationale, rapport d’information n° 3056 du 8 juillet 2026
- 4. Service-public.gouv.fr, revenus d’une location meublée
Contenu informatif, qui ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Les règles fiscales citées sont celles en vigueur au 30 septembre 2026 et peuvent évoluer avec la loi de finances. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.