Simulateur Jeanbrun : calculez votre économie d’impôt en 2026
Renseignez le prix, le loyer, votre financement et votre tranche d’imposition : le simulateur applique les règles du statut du bailleur privé (taux d’amortissement, plafonds, déficit imputable, reports) et chiffre votre économie d’impôt la première année et sur les 9 ans d’engagement.
Le simulateur Jeanbrun calcule l’amortissement annuel (80 % du prix multiplié par 3 % à 5,5 % selon le loyer, plafonné à 8 000 €), le déficit imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €, hors intérêts) et l’économie d’impôt. Exemple : un appartement neuf de 220 000 € fait économiser environ 32 300 € sur 9 ans à un foyer à 41 % qui perçoit déjà 10 000 € de revenus fonciers.
Simulateur Jeanbrun gratuit
Choisissez neuf ou ancien, le niveau de loyer et renseignez le prix, le loyer, les charges, le crédit, votre TMI et vos revenus fonciers existants. Le simulateur affiche l’amortissement déductible, l’économie d’impôt la première année et sur 9 ans, et votre cash-flow mensuel après impôt.
Économie calculée par rapport à la même location nue sans amortissement. Loyers indexés de 1,5 % par an, charges de 2 %. Simulation indicative, qui ne remplace pas l’avis d’un conseil fiscal.
Deux simulations Jeanbrun commentées
Pour un appartement neuf de 220 000 € loué 590 € en loyer intermédiaire, l’économie d’impôt sur 9 ans est d’environ 1 860 € pour un foyer à 30 % sans revenus fonciers, et d’environ 32 300 € pour un foyer à 41 % qui perçoit déjà 10 000 € de revenus fonciers par an.
| Profil | Économie année 1 | Économie sur 9 ans |
|---|---|---|
| TMI 30 %, aucun revenu foncier | 150 € | 1 860 € |
| TMI 41 %, 10 000 € de revenus fonciers | 3 590 € | 32 300 € |
Hypothèses : crédit de 176 000 € sur 25 ans à 3,40 % plus assurance 0,25 %, charges propriétaire de 1 420 € par an, amortissement de 6 160 € par an (3,5 % de 80 % du prix), loyers indexés de 1,5 % par an. Économie mesurée par rapport à la même location nue sans amortissement.
La différence entre les deux profils illustre le point central du dispositif : l’amortissement est d’autant plus utile qu’il a un revenu à effacer. Sans autre revenu foncier, il neutralise surtout les loyers du bien, et la part du déficit liée aux intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers futurs. Pour savoir si le meublé ferait mieux dans votre cas, lisez Jeanbrun ou LMNP.
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Comment le simulateur calcule l’économie d’impôt
Le simulateur retient 80 % du prix (travaux compris dans l’ancien), applique le taux de la catégorie, plafonne l’amortissement, calcule le résultat foncier avec vos autres revenus fonciers, impute la part du déficit hors intérêts sur le revenu global dans la limite de 10 700 € et reporte le solde sur 10 ans.
| Paramètre | Neuf | Ancien (30 % de travaux) |
|---|---|---|
| Amortissement, loyer intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Amortissement, loyer social | 4,5 % | 3,5 % |
| Amortissement, loyer très social | 5,5 % | 4 % |
| Base amortissable | 80 % du prix | 80 % du prix et des travaux |
| Plafond annuel par foyer | 8 000 € (10 000 € social, 12 000 € très social) | Identique |
| Prix au-delà duquel le plafond est atteint (intermédiaire) | 285 700 € | 333 300 € |
| Déficit imputable sur le revenu global | 10 700 € par an, hors intérêts | Identique |
| Engagement de location | 9 ans, nue, résidence principale | Identique |
Base dans l’ancien : le simulateur ajoute les travaux au prix pour calculer la base amortissable, conformément à la lecture retenue dans notre guide du statut du bailleur privé. Faites confirmer ce point par votre conseil avant de vous engager, en attendant les commentaires administratifs définitifs.
- Ce que le simulateur ne calcule pas : la réduction de TVA et l’exonération de taxe foncière du logement locatif intermédiaire (voir Super Jeanbrun), la plus-value à la revente (les amortissements y sont réintégrés), la vacance locative et les frais d’acquisition.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers, ajoutés à la TMI pour les revenus imposables ; l’imputation sur le revenu global n’économise que l’impôt sur le revenu.
Les conditions à respecter avant de simuler
Le bien doit être un logement en immeuble collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, neuf ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix. Il doit être loué nu, en résidence principale, pendant 9 ans, à un loyer et à un locataire sous plafonds, hors membre du foyer ou proche.
| Condition | Exigence |
|---|---|
| Date d’acquisition | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
| Type de bien | Logement dans un bâtiment d’habitation collectif, maisons individuelles exclues |
| Neuf ou ancien | Neuf, VEFA, ou ancien avec travaux d’au moins 30 % du prix |
| Location | Nue, résidence principale du locataire, 9 ans minimum |
| Loyer et ressources | Sous les plafonds de la catégorie (intermédiaire, social, très social) |
| Locataire | Ni membre du foyer fiscal, ni ascendant ou descendant, ni proche jusqu’au 2e degré |
| Régime fiscal | Régime réel des revenus fonciers (déclaration 2044), micro-foncier exclu |
| Détention | En direct ou via une SCI à l’impôt sur le revenu |
Lexique du simulateur Jeanbrun
- Base amortissable
- Montant sur lequel s’applique le taux d’amortissement : 80 % du prix d’acquisition, le terrain étant exclu forfaitairement.
- Plafond d’amortissement
- Limite annuelle de 8 000 € par foyer fiscal, portée à 10 000 ou 12 000 € selon la part de loyers sociaux ou très sociaux.
- Déficit imputable
- Part du déficit foncier, hors intérêts d’emprunt, déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- Report de déficit
- Déficit non imputé, déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Reprise des amortissements
- Réintégration des amortissements déduits dans le revenu imposable en cas de rupture de l’engagement de 9 ans, sauf exceptions.
- Revenus fonciers
- Loyers de locations nues, imposés au barème et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux.
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Questions fréquentes
Comment calculer l’économie d’impôt du dispositif Jeanbrun ?
Multipliez 80 % du prix par le taux de la catégorie (3,5 % dans le neuf en loyer intermédiaire), plafonnez à 8 000 €, déduisez cet amortissement des loyers avec les charges et les intérêts. La part du déficit hors intérêts s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 €, et l’économie dépend de votre TMI.
Quel est le prix maximum utile en Jeanbrun ?
Dans le neuf en loyer intermédiaire, le plafond de 8 000 € est atteint à partir d’un prix d’environ 285 700 € (8 000 ÷ 3,5 % ÷ 80 %). Au-delà, l’amortissement supplémentaire est perdu. Dans l’ancien à 3 %, le seuil monte à environ 333 300 €.
Le simulateur Jeanbrun prend-il en compte les intérêts d’emprunt ?
Oui. Les intérêts et l’assurance emprunteur sont déduits des revenus fonciers. La part du déficit qui provient des intérêts ne s’impute pas sur le revenu global : elle se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, ce que le simulateur calcule.
Peut-on simuler Jeanbrun dans l’ancien ?
Oui, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition. Les taux sont alors de 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le niveau de loyer, et le simulateur signale si le seuil de travaux n’est pas atteint.
L’économie Jeanbrun est-elle plus forte avec des revenus fonciers existants ?
Oui, nettement. L’amortissement et le déficit effacent alors l’impôt et les prélèvements sociaux sur ces revenus. Dans notre exemple, l’économie sur 9 ans est plusieurs fois plus élevée pour un foyer qui perçoit déjà 10 000 € de revenus fonciers.
Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ?
Les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année de rupture, sauf invalidité, licenciement ou décès. À la revente, même après 9 ans, ils réduisent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value.
Pour aller plus loin
Sources
- 1. Légifrance, article 31 du Code général des impôts
- 2. Légifrance, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
- 3. impots.gouv.fr, déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044)
Contenu informatif, qui ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Les règles fiscales citées sont celles en vigueur au 30 septembre 2026 et peuvent évoluer avec la loi de finances. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.