Avis Tantiem : rendement réel, frais et risques de l’immobilier fractionné
Notre avis indépendant et non affilié sur Tantiem : ce que vous détenez vraiment, les frais à chaque étape, le rendement net d’impôt, la liquidité, l’agrément AMF et les incohérences relevées sur ses propres pages.
Sommaire
Tantiem n’est pas un syndic
Malgré son nom, proche du tantième de copropriété, Tantiem n’est ni un syndic ni un gestionnaire locatif. C’est une plateforme d’investissement immobilier fractionné, agréée par l’AMF.
Tantiem est une plateforme d’immobilier fractionné régulée, accessible dès 100 euros, mais chère et illiquide : 8 % de frais d’acquisition, 4 à 12 % des loyers en gestion, aucun second marché. Elle affiche 6,8 % de rendement net, soit environ 4,7 % après flat tax. Notre note : 2,8 sur 5 au 9 octobre 2026.
Notre avis sur Tantiem en bref
Tantiem rend l’immobilier commercial accessible avec 100 euros et verse des revenus mensuels, sous le contrôle de l’AMF depuis octobre 2025. Mais l’investisseur paie cher cette accessibilité : 8 % à l’entrée, une part des loyers en gestion, une prime possible à la revente, et un capital bloqué sept à dix ans sans revente garantie. Les chiffres clés varient d’une page à l’autre, et aucun bien n’a encore été revendu pour prouver la promesse de plus-value.
Points forts
- Agrément AMF de prestataire de financement participatif, n° FP-2025-03.
- Ticket de 100 euros et revenus versés chaque mois.
- Hypothèque légale inscrite sur chaque bien.
- Obligations hors IFI, fiscalité simple.
Points faibles
- Frais d’acquisition de 8 % et gestion de 4 à 12 % des loyers.
- Pas de second marché, rachat non garanti avec 5 % de frais.
- Investisseur créancier, pas propriétaire du bien.
- Chiffres incohérents entre les pages de la plateforme.
| Critère | Poids | Note | Ce qui la justifie |
|---|---|---|---|
| Performance | 25 % | 3,0 | 6,8 % net déclaré, aucune revente réalisée |
| Frais | 20 % | 2,0 | 8 % à l’entrée, 4 à 12 % des loyers, 5 % en sortie anticipée |
| Liquidité | 15 % | 1,5 | Pas de second marché, rachat non garanti après deux ans |
| Transparence | 15 % | 3,0 | FAQ détaillée, mais chiffres incohérents entre les pages |
| Régulation et solidité | 15 % | 3,5 | Agrément AMF de 2025, société jeune et peu capitalisée |
| Avis clients | 10 % | 4,0 | 4,8 sur 5 affichés, volume encore modeste |
| Note globale | 100 % | 2,8/5 | Moyenne pondérée, arrondie au dixième |
Méthodologie
La note ILA pondère six critères sur 100 : performance 25, frais 20, liquidité 15, transparence 15, régulation et solidité 15, avis clients 10. Les données proviennent du site et de la FAQ de Tantiem, de l’AMF et de Pappers, relevés le 9 octobre 2026. ILA n’a aucun partenariat avec Tantiem et ne propose ni lien affilié ni code promo.
Comment fonctionne Tantiem
Tantiem achète des immeubles, surtout commerciaux, financés par des investisseurs qui souscrivent des obligations de 100 euros. Vous ne devenez pas propriétaire : vous détenez un droit financier sur les loyers, versés chaque mois, et sur la plus-value éventuelle à la revente, prévue après sept à dix ans.
| Critère | Tantiem |
|---|---|
| Société | TANTIEM SAS, ex-Fraction, SIREN 918 626 243, créée en août 2022 |
| Siège | 60 rue de Londres, 75008 Paris |
| Capital social | 72 590 € |
| Dirigeants | Thomas Penet, président, ancien de Cogedim-Altarea ; Eric Prinet, directeur général |
| Agrément | PSFP agréé par l’AMF, n° FP-2025-03, depuis le 29 octobre 2025 |
| Paiements | Agent de Lemonway ; fonds séquestrés jusqu’à la clôture |
| Comptes | Comptes 2025 déposés, non publiés |
| Activité | Immobilier fractionné, surtout commercial ; ni syndic ni gestion locative |
Tantiem met en avant des actifs comme Bordeaux Bastide, Lyon Monts d’Or, une résidence seniors, ou Paris Bourse. Les fonds sont séquestrés chez Lemonway jusqu’à la clôture de la collecte, et restitués sous cinq jours si l’objectif n’est pas atteint. Une hypothèque légale du prêteur de deniers est inscrite par acte notarié sur chaque bien. Tantiem n’utilise pas d’emprunt bancaire pour l’instant, mais se réserve d’emprunter jusqu’à 30 % de la valeur d’un actif.
Les frais et conditions de Tantiem
Selon sa FAQ, Tantiem prélève 8 % de frais d’acquisition, 4 à 12 % des loyers par an en gestion et 5 % en cas de rachat anticipé après deux ans. Une prime peut s’ajouter à la revente au-delà d’un seuil de plus-value. Le ticket minimum est de 100 euros par projet.
| Poste | Conditions | Verdict |
|---|---|---|
| Ticket minimum | 100 € par projet ; accord requis au-delà de 200 000 € | Accessible |
| Frais d’acquisition | 8 %, modulables selon l’actif | Élevé |
| Frais de gestion | 4 à 12 % des loyers par an | Variable |
| Sortie anticipée | Rachat possible après 2 ans, 5 % de frais, sans garantie | Illiquide |
| Prime de plus-value | Possible au-delà d’un seuil, selon le contrat du projet | À lire |
| Versement des revenus | Mensuel, premiers versements 2 à 3 mois après la clôture | Régulier |
| Durée | 7 à 10 ans annoncés, 5 à 10 ou 6 à 8 ans selon les passages | Long |
| Fiscalité | Flat tax 31,4 %, hors IFI | Simple |
Source : FAQ Tantiem, consultée le 9 octobre 2026. Les frais exacts de chaque projet figurent dans sa fiche d’information clé sur l’investissement.
Le rendement réel de Tantiem
Tantiem affiche un rendement net moyen de 6,8 % en 2024 et 2025, hors plus-value. Après la flat tax de 31,4 %, il reste environ 4,7 % par an. C’est un chiffre déclaré, sur des biens encore détenus : la performance totale dépendra du prix de revente, qui doit d’abord compenser les frais payés à l’achat.
Hypothèse ILA : rendement net moyen affiché par Tantiem maintenu, aucune vacance, aucune plus-value ni moins-value à la revente. Les revenus d’un projet dépendent de son locataire : un départ ou une faillite interrompt les versements.
Pour comparer avec un bien locatif détenu en direct, calculez son rendement locatif net : un appartement demande plus de capital et de temps, mais vous en êtes propriétaire et pouvez le revendre quand vous le décidez.
Les risques et points de vigilance
Les quatre risques principaux de Tantiem sont l’illiquidité, la concentration sur un immeuble et souvent un seul locataire, votre statut de créancier d’une société jeune et peu capitalisée, et des frais qui pèsent sur la plus-value. S’y ajoutent des chiffres différents d’une page à l’autre de la plateforme.
Vous êtes créancier, pas propriétaire
Les obligations font de vous un prêteur de Tantiem, dont le capital social est de 72 590 euros. L’hypothèque inscrite sur chaque bien vous protège, mais en cas de difficulté il faudrait une procédure et une revente pour être remboursé. En décembre 2022, l’AMF a mis en garde, sans viser de plateforme nommément, contre les montages immobiliers où l’investisseur n’est que créancier d’une société peu capitalisée.
Un immeuble, souvent un locataire
Chaque projet repose sur un actif et souvent une seule enseigne locataire. Si elle part ou fait faillite, les loyers s’arrêtent jusqu’à la relocation. Répartissez vos montants sur plusieurs projets.
Des chiffres qui ne concordent pas
Les pages de Tantiem ne donnent pas les mêmes chiffres. Demandez à la plateforme les rapports de gestion de chaque actif avant d’investir.
| Donnée | Page d’accueil ou FAQ | Autre page Tantiem |
|---|---|---|
| Montant financé | 32 M€ | 25 M€ depuis 2023 (page avis) |
| Communauté | 40 000 membres | 30 000 inscrits, 6 000 investisseurs actifs |
| Ticket minimum | 100 € (FAQ) | 500 € (article comparatif du blog) |
| Revente | Pas de second marché (FAQ) | Revente sur marché secondaire (article comparatif) |
| Durée | 7 à 10 ans | 5 à 10 ans, 6 à 8 ans |
Les avis des investisseurs sur Tantiem
Tantiem affiche 4,8 sur 5 sur Trustpilot pour environ 159 avis, un volume encore modeste. Les investisseurs saluent la régularité des loyers et la simplicité fiscale ; les critiques portent sur les frais empilés, l’absence de revente et le petit nombre de projets. Beaucoup d’avis en ligne sont publiés par des sites affiliés.
| Source | Note | Volume | À savoir |
|---|---|---|---|
| Trustpilot, chiffre affiché par Tantiem | 4,8/5 | environ 159 avis | Page Trustpilot non consultable lors de notre relevé |
| Google, chiffre affiché par Tantiem | 5,0/5 | non précisé | Aucune source indépendante |
| argent-et-salaire.com | 4,2/5 | 165 évaluations | Évaluations communautaires, dernière le 13 août 2026 |
Sur les forums d’investisseurs, les retours positifs mentionnent des loyers versés à l’heure et des locataires connus. Les critiques reviennent sur l’empilement des frais, le statut de créancier, l’horizon long et des incidents ponctuels comme des dépassements de travaux ou une vacance après la faillite d’un locataire. Méfiez-vous des avis assortis d’un code promo : la plupart des pages qui se positionnent sur Tantiem sont rémunérées par la plateforme.
Pour qui Tantiem est adapté
Tantiem convient à un investisseur qui veut placer une petite somme, de quelques centaines à quelques milliers d’euros, dans l’immobilier commercial pour sept à dix ans, avec des revenus mensuels hors IFI. Il ne convient pas à qui peut avoir besoin de son argent ou cherche une forte diversification.
| Profil | Tantiem ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Débutant qui veut tester l’immobilier avec 100 € | Oui, en petit montant | Ticket bas, revenus mensuels, mais frais élevés et argent bloqué |
| Investisseur qui a besoin de son argent sous 5 ans | Non | Aucune liquidité garantie, horizon de 7 à 10 ans |
| Patrimoine soumis à l’IFI | Intéressant | Les obligations ne sont pas soumises à l’IFI |
| Investisseur qui cherche la diversification | Plutôt SCPI | Un immeuble et souvent un locataire par projet |
Les alternatives à Tantiem
Avant de choisir, consultez notre comparatif des plateformes d’immobilier fractionné : frais, liquidité et transparence sur les défauts y sont comparés. Nos avis détaillés :
- Louve Invest, autre acteur de l’immobilier fractionné.
- Anaxago, crowdfunding immobilier avec statistiques de défaut détaillées.
- Raizers, financement participatif immobilier et entreprises.
- Fundora, plateforme de financement participatif immobilier.
Si votre objectif est un revenu locatif sur la durée, l’achat d’un bien en direct reste l’option la plus maîtrisable : nos offres partenaires d’investissement locatif présentent des acteurs qui accompagnent l’achat.
Lexique
- Immobilier fractionné
- Investissement d’un petit montant dans un immeuble précis, via des titres financiers donnant droit à une part des loyers et de la revente.
- Obligation
- Titre de créance émis par une société ; son porteur est un prêteur, pas un propriétaire.
- PSFP
- Prestataire de services de financement participatif, statut européen délivré en France par l’AMF, imposé depuis le règlement (UE) 2020/1503.
- Hypothèque légale du prêteur de deniers
- Sûreté inscrite par acte notarié sur un bien financé, qui permet au prêteur d’être payé en priorité sur le prix de vente.
- Délai de réflexion
- Période de quatre jours pendant laquelle l’investisseur peut annuler sa souscription sans frais ni justification.
- IFI
- Impôt sur la fortune immobilière ; il ne s’applique pas aux obligations Tantiem, qui sont des créances.
Questions fréquentes sur Tantiem
Tantiem est-il fiable ?
Tantiem est une plateforme régulée : agréée par l’AMF comme prestataire de services de financement participatif sous le numéro FP-2025-03 depuis le 29 octobre 2025, sans procédure collective au 9 octobre 2026. Mais la société est jeune, créée en 2022, faiblement capitalisée, ne publie pas ses comptes sur les bases publiques et n’a encore revendu aucun bien. Fiable ne veut pas dire sans risque.
Tantiem est-il un syndic de copropriété ?
Non. Malgré son nom, proche du mot tantième, Tantiem n’est ni un syndic ni un gestionnaire locatif. C’est une plateforme d’immobilier fractionné : vous achetez des obligations de 100 euros adossées à un immeuble, le plus souvent commercial, et vous percevez une part de ses loyers et de son éventuelle plus-value. Pour un syndic, voyez plutôt les syndics en ligne.
Quel est le rendement de Tantiem ?
Tantiem affiche un rendement net moyen de 6,8 % en 2024 et 2025, hors plus-value éventuelle. Ce chiffre est déclaré par la plateforme et porte sur des biens encore détenus. Après la flat tax de 31,4 % en vigueur en 2026, un rendement de 6,8 % devient environ 4,7 % net d’impôt. Aucun bien n’ayant été revendu, la plus-value reste hypothétique.
Quels sont les frais de Tantiem ?
Selon la FAQ de Tantiem, les frais d’acquisition sont de 8 %, modulables selon l’actif, les frais de gestion de 4 à 12 % des loyers par an, et une sortie anticipée après deux ans coûte 5 %. Tantiem peut aussi percevoir une prime si la revente dépasse un seuil de plus-value, selon le contrat de chaque projet. À ces frais s’ajoutent les frais de notaire payés lors de l’achat du bien.
Peut-on revendre ses parts Tantiem ?
Difficilement. Tantiem indique qu’il n’existe pas de second marché pour ses obligations. Vous pouvez vous rétracter pendant le délai légal de quatre jours ; ensuite, Tantiem s’efforcera de proposer un rachat après deux ans de détention, avec 5 % de frais, sans garantie. Comptez sur un horizon de sept à dix ans, durée annoncée pour la revente des biens.
Que se passe-t-il si Tantiem fait faillite ?
Vous détenez des obligations, donc une créance, et non l’immeuble lui-même. Tantiem indique qu’une hypothèque légale du prêteur de deniers est inscrite par acte notarié sur chaque bien et qu’en cas de défaillance, le produit de la revente des biens rembourse en priorité les investisseurs. Le délai et le montant récupéré dépendraient de la procédure et du prix de vente.
Comment sont imposés les revenus Tantiem ?
Les intérêts versés par Tantiem relèvent de la flat tax de 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option pour le barème progressif. Les obligations Tantiem ne sont pas soumises à l’IFI, contrairement à un bien détenu en direct ou à des parts de SCPI.
Tantiem ou SCPI ?
Une SCPI mutualise des dizaines d’immeubles et de locataires, avec un marché des parts organisé, mais des frais de souscription souvent proches de 10 %. Tantiem expose à un seul immeuble par projet, souvent un seul locataire, avec un ticket de 100 euros et aucune revente organisée. La SCPI diversifie mieux ; Tantiem permet de choisir son actif mais concentre le risque.
Sources
- 1. Tantiem, FAQ, page d’accueil, page avis et article comparatif du blog, consultés le 9 octobre 2026.
- 2. AMF, liste blanche des PSFP, fiche Tantiem (FP-2025-03).
- 3. Pappers, fiches TANTIEM SAS (SIREN 918 626 243) et TANTIEM SA (SIREN 951 599 414), consultées le 9 octobre 2026.
- 4. AMF, mise en garde contre certaines plateformes proposant d’investir dans l’immobilier sous forme de royalties, 23 décembre 2022.
- 5. argent-et-salaire.com, évaluations Tantiem, relevées le 9 octobre 2026 ; forums Investisseurs Heureux et Finary.
- 6. La finance pour tous, hausse de la CSG sur les revenus du capital, 20 janvier 2026.
Investir via une plateforme de financement participatif présente un risque de perte totale ou partielle du capital, un risque d’illiquidité et des revenus non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. ILA n’a aucun partenariat avec Tantiem.