DVF : c’est quoi, comment s’en servir et ses pièges pour un investisseur
La base DVF publie le prix réel des ventes immobilières en France. Ce guide explique ce qu’elle contient, jusqu’à quelle date elle va, comment calculer un prix au mètre carré fiable et quand préférer PATRIM, le service plus récent des impôts.
Sommaire
DVF, pour demandes de valeurs foncières, est la base publique des prix de vente immobiliers en France, publiée par la DGFiP. Elle donne la date, le prix, l’adresse et la surface des ventes des cinq dernières années, hors Alsace-Moselle et Mayotte. Au 9 octobre 2026, elle couvre les ventes jusqu’au 31 décembre 2025.
DVF, c’est quoi
DVF est un fichier ouvert de la Direction générale des finances publiques qui recense les ventes immobilières à partir des actes notariés et du cadastre. Il est en libre accès depuis avril 2019, sous Licence Ouverte 2.0, et couvre toute la France sauf le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte.
Avant 2019, seuls les notaires, les administrations et certains professionnels avaient accès aux prix de vente réels. L’article 13 de la loi du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance, dite loi ESSOC, a créé l’article L112 A du livre des procédures fiscales, qui organise la publication de ces données. Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 en fixe les modalités. Depuis, n’importe qui peut savoir à quel prix un bien s’est vendu, à condition que la vente date de moins de cinq ans.
Concrètement, DVF n’est pas une estimation : c’est le prix inscrit dans l’acte de vente. C’est ce qui en fait l’outil le plus fiable pour vérifier un prix demandé, mais pas le plus récent. L’Alsace et la Moselle relèvent d’un régime foncier particulier, le Livre foncier, dont les données ne sont pas publiées dans DVF.
Jusqu’à quelle date vont les données DVF
DVF est mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre, sur cinq années glissantes. La publication d’avril 2026 couvre les ventes de janvier 2021 à décembre 2025. Celle d’octobre 2026 doit ajouter le premier semestre 2026. DVF décrit donc toujours le marché d’il y a six à dix-huit mois.
| Publication | Ventes couvertes | Statut |
|---|---|---|
| Avril 2026 | Janvier 2021 à décembre 2025 | En ligne |
| Octobre 2026 | Ajout attendu du 1er semestre 2026 | Attendue |
| Avril 2027 | Ajout attendu du 2e semestre 2026 | À venir |
Le piège du décalage
Un prix médian DVF de 2024 ne dit pas le prix de marché d’aujourd’hui. Selon l’indice Notaires-INSEE publié le 8 septembre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 (données provisoires). Corrigez toujours une médiane DVF par l’évolution récente des prix de votre ville.
Ce que contient DVF, et ce qu’il ne dit pas
Chaque ligne DVF indique la date de la vente, sa nature, le prix, l’adresse, la parcelle cadastrale, le type de bien, la surface bâtie, le nombre de pièces et la surface du terrain. DVF ne donne ni les noms des parties, ni l’étage, ni l’état, ni le DPE, ni si le bien était loué.
| Information | Dans DVF ? | À savoir |
|---|---|---|
| Date de la vente | Oui | Date de mutation de l’acte |
| Prix (valeur foncière) | Oui | Net vendeur, TVA incluse, hors notaire et mobilier |
| Adresse et parcelle | Oui | Références cadastrales, sans nom des parties |
| Type de bien | Oui | Maison, appartement, dépendance, local commercial |
| Surface | Oui | Surface réelle bâtie ; surface Carrez des 5 premiers lots seulement |
| Nombre de pièces | Oui | Pièces principales |
| Surface du terrain | Oui | Avec la nature de culture |
| Étage, ascenseur, année | Non | Disponibles dans PATRIM |
| Bien loué ou libre | Non | Disponible dans PATRIM |
| DPE, état, travaux | Non | Le DPE est croisé par l’explorateur data.gouv |
Ces absences comptent pour un investisseur : deux appartements de même surface, l’un au rez-de-chaussée sur rue et l’autre au dernier étage avec ascenseur, apparaissent identiques dans DVF. De même, un bien vendu occupé se négocie souvent moins cher qu’un bien libre ; voyez notre guide pour acheter un appartement déjà loué.
Quel prix affiche DVF
La valeur foncière de DVF est le prix net vendeur inscrit dans l’acte, TVA incluse, hors frais de notaire et hors mobilier. Les honoraires d’agence à la charge du vendeur sont compris dans ce prix ; ceux à la charge de l’acquéreur ne le sont pas. Une vente de plusieurs lots affiche un seul prix global.
Pour comparer avec une annonce, ramenez-la au même niveau : une annonce affichée frais d’agence inclus à la charge de l’acquéreur doit être comparée sans ces honoraires. À l’inverse, pour estimer votre coût total d’achat, ajoutez au prix DVF les frais de notaire, autour de 7 à 8 % dans l’ancien.
Comment se servir de DVF, étape par étape
Ouvrez l’explorateur officiel de data.gouv.fr, cherchez l’adresse du bien, sélectionnez les ventes comparables des deux ou trois dernières années, écartez les ventes atypiques, puis calculez la médiane du prix au mètre carré sur au moins cinq ventes. Croisez ensuite avec les annonces et l’indice des Notaires.
- Ouvrir l’explorateur officielAllez sur explore.data.gouv.fr, rubrique immobilier, l’outil public de data.gouv.fr. Il est gratuit et sans inscription.
- Chercher l’adresse ou la communeTapez l’adresse du bien visé. La carte zoome sur la commune, puis sur la section cadastrale et les parcelles où des ventes ont eu lieu.
- Sélectionner les ventes comparablesCliquez sur les parcelles voisines et gardez les ventes du même type (appartement ou maison), de surface proche, sur les deux ou trois dernières années.
- Écarter les ventes atypiquesRetirez les ventes de plusieurs lots en un seul prix, les dépendances seules, les VEFA si vous achetez dans l’ancien, et les prix au mètre carré manifestement aberrants.
- Calculer une médianeDivisez chaque valeur foncière par la surface, puis retenez la médiane plutôt que la moyenne, moins sensible aux ventes extrêmes. Comptez au moins cinq ventes.
- Croiser avec d’autres sourcesComparez avec les annonces en cours, l’indice des Notaires-INSEE et, si vous êtes acquéreur potentiel, le service PATRIM des impôts, plus récent et plus détaillé.
L’outil est accessible sur explore.data.gouv.fr. Il affiche aussi des prix médians par commune et par section cadastrale, calculés sur les ventes d’un seul bien, et croise certaines ventes avec le DPE. L’ancienne application app.dvf.etalab.gouv.fr, toujours en ligne, affiche désormais un lien vers lui.
Un exemple de calcul
Vous visez un 45 m² affiché 195 000 euros, soit 4 333 euros le mètre carré. Vous relevez cinq ventes comparables dans la même section :
| Vente | Prix | Surface | Prix au m² |
|---|---|---|---|
| Vente 1 | 168 000 € | 42 m² | 4 000 € |
| Vente 2 | 201 000 € | 48 m² | 4 188 € |
| Vente 3 | 152 000 € | 40 m² | 3 800 € |
| Vente 4 | 245 000 € | 45 m² | 5 444 € |
| Vente 5 | 186 000 € | 47 m² | 3 957 € |
| Médiane | 4 000 € |
La médiane est de 4 000 euros le mètre carré : la vente 4, très au-dessus, ne la déforme pas, alors qu’elle pousserait la moyenne à 4 278 euros. Le bien est affiché environ 8 % au-dessus de la médiane du secteur, soit environ 15 000 euros à négocier, sauf atout que DVF ne voit pas (étage, état, vue). Notre guide pour négocier le prix d’un bien locatif détaille comment présenter ces chiffres au vendeur.
Les pièges de DVF
Les erreurs les plus fréquentes viennent des ventes de plusieurs lots, qui affichent un seul prix global, des parkings et caves vendus avec le logement, du mélange entre neuf et ancien, et de l’usage de la moyenne. Gardez les ventes d’un seul bien, séparez les VEFA et retenez la médiane.
| Piège | Effet sur le prix au m² | Correction |
|---|---|---|
| Vente de plusieurs lots | Prix global répété sur chaque lot | Écarter la vente |
| Dépendance vendue avec le logement | Prix au m² gonflé par le parking ou la cave | Garder les ventes d’un seul bien |
| VEFA | Prix du neuf, plus élevé | Séparer neuf et ancien |
| Surface bâtie et Carrez | Écart de surface selon le champ utilisé | Toujours le même champ |
| Frais d’agence | Inclus si à la charge du vendeur | Comparer à prix net vendeur |
| Mobilier | Exclu du prix | Rien à corriger, mais vérifier l’acte |
| Ventes extrêmes | Moyenne faussée | Utiliser la médiane, au moins 5 ventes |
Ce sont d’ailleurs les filtres que data.gouv.fr applique à ses propres statistiques : seules les ventes d’un seul bien hors dépendance sont retenues, et les prix au mètre carré non calculables ou supérieurs à 100 000 euros sont écartés.
DVF ou PATRIM : quel outil utiliser
PATRIM, le service Rechercher des transactions immobilières de l’espace particulier sur impots.gouv.fr, est plus récent et plus détaillé que DVF : jusqu’à neuf ans d’historique, environ un mois de délai, avec l’étage, l’ascenseur, l’année de construction et la situation locative. Mais son accès est encadré.
PATRIM n’est accessible qu’avec un motif prévu par les conditions d’utilisation : vente ou acquisition potentielle, succession, donation, expropriation, contrôle fiscal, calcul des aides au logement. La consultation est limitée à 50 recherches par trimestre, et les résultats sont strictement personnels : ils ne peuvent être ni diffusés ni communiqués à des tiers. Pour un investisseur qui prépare une offre, le motif « acquisition potentielle » s’applique, et l’information sur la situation locative est précieuse pour comparer biens libres et biens occupés.
La bonne combinaison
Utilisez DVF pour dégrossir un secteur et repérer les prix médians, sans limite. Gardez PATRIM pour les quelques biens sur lesquels vous préparez réellement une offre, quand l’étage, l’ancienneté et la situation locative font la différence.
Les autres sources de prix immobiliers
DVF est la seule source de prix réels gratuite et en libre accès. PATRIM est plus récent mais encadré, les bases notariales Perval et BIEN sont réservées aux professionnels, DVF+ du Cerema sert aux analyses techniques, et l’indice Notaires-INSEE mesure l’évolution des prix sans vente individuelle.
| Source | Fraîcheur | Détail | Accès |
|---|---|---|---|
| DVF brut et explorateur data.gouv | 6 à 18 mois de retard | Prix, surface, adresse | Libre et gratuit |
| PATRIM (impots.gouv.fr) | Environ 1 mois | Étage, ascenseur, année, situation locative | Motif requis, 50 recherches par trimestre |
| DVF+ (Cerema) | Comme DVF | Base structurée pour analyses | Libre, technique |
| Perval et BIEN (notaires) | Environ 6 semaines | Étage, état, année de construction | Professionnels, payant |
| Indices Notaires-INSEE | Trimestriel | Évolution des prix, pas de vente individuelle | Libre |
Les annonces en ligne donnent des prix demandés, pas des prix signés : elles servent à mesurer l’offre du moment, pas à fixer une valeur. Des outils d’historique d’annonces existent aussi ; voyez notre avis sur Castorus.
Utiliser DVF quand on investit dans le locatif
Pour un investisseur, DVF sert à trois choses : vérifier qu’un prix d’achat est cohérent avec le secteur, négocier avec des ventes réelles à l’appui, et estimer un prix de revente prudent. Combiné aux loyers du quartier, il permet aussi de calculer un rendement sur un prix de marché plutôt que sur le prix affiché.
- Avant l’offre. Comparez le prix demandé à la médiane des ventes comparables et chiffrez l’écart.
- Pour le rendement. Calculez votre rendement sur le prix médian DVF du secteur, puis sur le prix négocié, avec notre calculateur de rendement locatif.
- Pour choisir une ville. Les médianes par commune aident à comparer les marchés ; complétez avec notre classement des villes par rendement après impôt et notre guide où investir dans l’immobilier.
- Pour la revente. Regardez combien de temps les prix du secteur ont mis à progresser : c’est un garde-fou contre un achat trop cher.
Pour un avis indépendant sur la valeur d’un bien précis, une expertise immobilière avant achat complète utilement DVF.
Vous avez repéré un bien et voulez vérifier que son prix tient la route ?
Ce que la loi interdit de faire avec DVF
Les données DVF sont libres de réutilisation, mais deux règles s’imposent : aucune réutilisation ne doit permettre de réidentifier, même indirectement, les vendeurs ou les acheteurs, et les données ne doivent pas être indexées par les moteurs de recherche externes. Les données de PATRIM, elles, ne peuvent pas être diffusées.
Ces règles figurent dans les conditions de réutilisation publiées par la DGFiP sur data.gouv.fr. En pratique, publier des statistiques agrégées par commune ou par quartier est autorisé ; publier une liste de ventes adresse par adresse indexable, ou croiser DVF avec d’autres fichiers pour retrouver un propriétaire, ne l’est pas.
Lexique
- DVF
- Demandes de valeurs foncières : base publique des ventes immobilières des cinq dernières années, produite par la DGFiP.
- Valeur foncière
- Prix de vente inscrit dans l’acte, net vendeur, TVA incluse, hors frais de notaire et hors mobilier.
- Mutation
- Changement de propriétaire d’un bien ; dans DVF, essentiellement les ventes, VEFA, adjudications et échanges.
- Section cadastrale
- Subdivision d’une commune sur le plan cadastral, regroupant des parcelles ; échelle utile pour comparer les prix d’un quartier.
- VEFA
- Vente en l’état futur d’achèvement : achat d’un logement neuf sur plan, généralement plus cher au mètre carré que l’ancien.
- PATRIM
- Service des impôts « Rechercher des transactions immobilières », plus récent et plus détaillé que DVF, à accès encadré.
Faire vérifier le prix d’un bien avant d’acheter
Questions fréquentes sur DVF
DVF, c’est quoi ?
DVF, pour demandes de valeurs foncières, est la base publique des ventes immobilières publiée par la Direction générale des finances publiques. Elle recense, à partir des actes notariés et du cadastre, les ventes des cinq dernières années en France, avec leur date, leur prix, leur adresse et la surface du bien. Elle est en accès libre depuis avril 2019 sur data.gouv.fr.
Quel prix affiche DVF ?
DVF affiche la valeur foncière déclarée dans l’acte : le prix net vendeur, TVA incluse, hors frais de notaire et hors mobilier. Les frais d’agence à la charge du vendeur sont compris dans ce prix ; ceux à la charge de l’acquéreur ne le sont pas. Pour une vente de plusieurs lots, un seul prix global est indiqué, sans ventilation.
Jusqu’à quelle date vont les données DVF ?
Au 9 octobre 2026, les données publiées couvrent les ventes de janvier 2021 au 31 décembre 2025. La base est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre : la livraison d’octobre 2026 doit ajouter le premier semestre 2026. Les ventes de plus de cinq ans sortent de la base à chaque mise à jour.
Pourquoi une vente n’apparaît pas sur DVF ?
Plusieurs raisons : la vente est trop récente pour la dernière mise à jour, la parcelle n’a pas pu être rattachée au plan cadastral, la commune a fusionné, ou le bien se trouve dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle ou à Mayotte, qui ne sont pas couverts. Certaines ventes des années passées arrivent aussi avec retard, lors d’une mise à jour ultérieure.
Comment savoir combien a vendu mon voisin ?
Ouvrez l’explorateur officiel explore.data.gouv.fr, cherchez l’adresse et cliquez sur la parcelle : la date, le prix et la surface de la vente s’affichent si elle a eu lieu dans les cinq dernières années et hors Alsace-Moselle. DVF ne donne jamais le nom du vendeur ni de l’acheteur, et la loi interdit de réutiliser les données pour réidentifier les personnes.
Où trouver les données DVF ?
Les fichiers bruts sont sur data.gouv.fr, au jeu Demandes de valeurs foncières, et en version géolocalisée. Pour une consultation simple, l’explorateur explore.data.gouv.fr affiche les ventes sur une carte. Le Cerema publie aussi DVF+, une version structurée pour les analyses. Les propriétaires et acquéreurs potentiels peuvent en plus utiliser le service PATRIM sur impots.gouv.fr.
Quelle différence entre DVF et PATRIM ?
DVF est en libre accès mais ne couvre que cinq ans, avec plusieurs mois de retard. PATRIM, le service Rechercher des transactions immobilières de l’espace particulier sur impots.gouv.fr, remonte jusqu’à neuf ans, année en cours comprise, avec environ un mois de délai, et précise l’étage, l’ascenseur, l’année de construction et si le bien était loué. Il est réservé à certains motifs, comme une acquisition potentielle, et limité à 50 consultations par trimestre.
Comment utiliser DVF pour investir ?
Avant une offre, calculez la médiane du prix au mètre carré des ventes comparables autour du bien, sur deux ou trois ans, en écartant les ventes atypiques. Si le prix demandé dépasse nettement cette médiane, vous avez un argument de négociation chiffré. Gardez en tête le décalage : DVF décrit le marché d’il y a six à dix-huit mois, à corriger avec l’évolution récente des prix.
Sources
- 1. DGFiP, Demandes de valeurs foncières, data.gouv.fr, publication d’avril 2026, consultée le 9 octobre 2026.
- 2. Explorateur des données de valeurs foncières, data.gouv.fr ; data.gouv.fr, Statistiques DVF, mise à jour du 17 juillet 2026.
- 3. Etalab, FAQ de l’application DVF ; Groupe national DVF, fiche n° 1 « Qu’est-ce que DVF » ; Cerema, documentation DVF+ open data.
- 4. Service-public.fr, consulter les dernières transactions immobilières ; impots.gouv.fr, conditions générales d’utilisation du service Rechercher des transactions immobilières.
- 5. Loi n° 2018-727 du 10 août 2018, article 13 ; livre des procédures fiscales, article L112 A ; décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018.
- 6. INSEE, indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens, deuxième trimestre 2026, Informations Rapides n° 216, 8 septembre 2026.
Ce guide est informatif et ne constitue pas une expertise immobilière. Les données DVF et les conditions d’accès aux services publics évoluent : vérifiez la date de la dernière publication avant de vous fonder sur un prix.