Panneaux solaires sur une maison en location : qui paie, qui gagne ?
Sur une maison louée, le propriétaire paie les panneaux, mais c’est souvent le locataire qui voit sa facture baisser. Avec un surplus racheté 1,1 centime depuis juin 2026, ce décalage décide de tout. Nous passons en revue les montages possibles selon le type de location, ce que le bail permet, l’effet réel sur le DPE et un exemple chiffré qui sépare les flux du bailleur et de l’occupant.
Sommaire
Dans une location classique, où le locataire paie son électricité, des panneaux financés par le bailleur profitent surtout au locataire. Le bailleur ne récupère que la vente du surplus, environ 13 € par an pour 3 kWc. L’investissement n’a de logique financière pour lui que s’il paie lui-même l’électricité : location saisonnière, meublé ou colocation avec charges forfaitaires.
Panneaux solaires et location : ce qu’un bailleur doit savoir
Le gain du solaire vient de l’électricité consommée sur place. Celui qui paie la facture d’électricité capte donc l’économie. Le bailleur qui ne paie pas l’électricité ne peut ni augmenter librement le loyer, ni facturer les kWh solaires dans les charges. Il finance alors un confort pour son locataire.
Ces chiffres reprennent le profil central de notre modèle : 3 kWc posés pour 7 000 €, une famille qui autoconsomme 65 % de la production, électricité à 0,2001 € le kWh. Le détail des hypothèses est dans notre page rentabilité des panneaux solaires.
Qui finance, qui consomme, qui économise ?
Tout dépend de la personne titulaire du contrat d’électricité. Si c’est le locataire, il capte l’économie. Si c’est le bailleur, en saisonnier ou en meublé avec forfait de charges, l’économie lui revient, mais elle dépend de l’occupation réelle. Le surplus va au signataire du contrat d’achat, à identifier avant les travaux.
| Type de location | Titulaire du contrat d’électricité | Qui économise | Intérêt pour le bailleur |
|---|---|---|---|
| Location vide, charges réelles | Locataire | Locataire | Faible : attractivité du bien |
| Meublé à l’année, provisions sur charges | Locataire en général | Locataire | Faible |
| Meublé ou colocation, forfait de charges | Bailleur | Bailleur | Réel si le forfait est bien calé |
| Location saisonnière ou courte durée | Bailleur | Bailleur | Réel si la présence coïncide avec la production |
Le forfait de charges est permis en meublé (article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989) et en colocation (article 8-1) : il ne donne lieu à aucune régularisation et peut être révisé chaque année dans les conditions du loyer.
Exemple chiffré : les flux du bailleur et de l’occupant sur 20 ans
Pour 3 kWc posés à 7 000 €, le locataire titulaire de son contrat économise environ 10 400 € en 20 ans. Le bailleur, lui, débourse 7 000 € plus 2 200 € d’entretien et d’onduleur, et ne récupère qu’environ 300 € de surplus : son solde est d’environ − 8 900 €. Aucune hausse de loyer n’est supposée.
| Flux | Bailleur | Locataire |
|---|---|---|
| Installation 3 kWc | − 7 000 € | 0 € |
| Entretien et onduleur | − 2 200 € | 0 € |
| Électricité autoconsommée (achat évité) | 0 € | + 10 366 € |
| Vente du surplus, si le contrat est au nom du bailleur | + 307 € | 0 € |
| Hausse de loyer | Non retenue | Non retenue |
| Solde sur 20 ans | − 8 893 € | + 10 366 € |
| Situation | Autoconsommation | Économie an 1 | Solde à 20 ans |
|---|---|---|---|
| Occupation partielle, peu de pilotage | 45 % | 311 € | − 1 541 € |
| Occupation régulière, eau chaude pilotée | 65 % | 449 € | + 1 473 € |
| Saison d’été avec piscine ou climatisation pilotées | 80 % | 552 € | + 3 733 € |
Calcul ILA, mêmes hypothèses que sur toute notre série solaire (1 150 kWh par kWc, électricité + 2 % par an, 50 € d’entretien annuel, onduleur à 1 200 € en année 13). Fiscalité non intégrée.
Les montages possibles pour un logement loué
Trois montages tiennent juridiquement : l’installation offerte au logement, dont l’occupant consomme la production ; l’autoconsommation avec un tiers propriétaire de l’installation, prévue par l’article L315-1 du Code de l’énergie ; et l’autoconsommation collective, réservée à plusieurs consommateurs réunis dans une personne morale. La revente totale n’existe plus jusqu’à 9 kWc.
- Installation attachée au logement : le bailleur finance, l’occupant consomme. C’est le montage le plus simple, et le moins rentable pour le bailleur s’il ne paie pas l’électricité.
- Tiers investisseur : l’article L315-1 permet qu’une installation d’autoconsommation individuelle soit « détenue ou gérée par un tiers », soumis aux instructions de l’autoproducteur. Le tiers n’est pas lui-même autoproducteur. Sa rémunération par l’occupant relève d’un contrat à faire rédiger par un juriste.
- Autoconsommation collective : pour un immeuble ou plusieurs logements proches, via une personne morale organisatrice (article L315-2). Les locataires restent libres de choisir leur fournisseur.
- Vente totale : depuis le 5 juin 2026, impossible au tarif d’achat jusqu’à 9 kWc ; au-delà, rémunérée 1,1 c€ par kWh, ce qui la rend sans intérêt pour une maison.
Point à faire valider : le contrat d’achat du surplus
Le contrat d’obligation d’achat est signé par le producteur de l’installation. Lorsque le bailleur la possède et que le locataire est titulaire du point de livraison, vérifiez avec EDF OA et Enedis au nom de qui le contrat peut être établi. Les montants en jeu sont faibles, mais la question doit être réglée avant la demande de raccordement.
Bail, charges et loyer : ce que le bailleur peut (et ne peut pas) faire
Le bailleur ne peut pas ajouter l’électricité solaire aux charges d’une location vide : la liste des charges récupérables, fixée par décret, ne la prévoit pas. Le photovoltaïque ne figure pas non plus parmi les travaux ouvrant droit à la contribution du locataire au partage des économies de charges. Une hausse de loyer reste strictement encadrée.
- Charges récupérables : liste limitative du décret du 26 août 1987 pour la location vide. Pas de refacturation de kWh solaires.
- Contribution au partage des économies de charges : réservée à des bouquets de travaux listés (isolation, chauffage ou eau chaude renouvelables) ou à un niveau de performance global, pour des logements achevés avant 1990, selon l’ANIL. Le photovoltaïque n’y est pas cité.
- Loyer : en cours de bail, une majoration pour travaux d’amélioration n’est possible que si le bail ou un avenant la prévoit (article 17-1 de la loi de 1989) ; en zone d’encadrement des loyers, les plafonds s’appliquent. Nous ne chiffrons aucune hausse.
- Travaux en cours de bail : le locataire doit en être informé, et l’accès au toit organisé. Une pose courte, d’un à trois jours, limite la gêne.
- Assurance : déclarez l’installation à votre assurance propriétaire non occupant.
Fiscalité : à valider avec un comptable
Le traitement des panneaux dans vos revenus fonciers ou dans votre comptabilité LMNP dépend de la nature des travaux et de l’usage de l’installation. Faites valider la déductibilité ou l’amortissement avant de signer, notamment si vous êtes au déficit foncier ou au régime réel LMNP.
Des panneaux solaires améliorent-ils le DPE d’un logement loué ?
Peu. La méthode de calcul du DPE ne retient que la part de production supposée autoconsommée, selon un taux conventionnel faible pour le chauffage et l’eau chaude. Le gain se compte souvent en quelques kWh par m² et suffit rarement à changer de classe. Les panneaux ne remplacent pas l’isolation pour sortir un logement de G ou F.
Pour un bailleur menacé par le calendrier d’interdiction de location, l’ordre des travaux reste : isolation, ventilation, chauffage, puis production. Consultez notre page sur la location des logements classés G et la réforme du DPE en 2026. Pour être pris en compte, faites figurer la surface des modules sur la facture de l’installateur : le diagnostiqueur en a besoin.
Source : description de la méthode 3CL par Électron Solaire, à confirmer avec votre diagnostiqueur. Aucune étude publique consultée ne chiffre un gain moyen de classe.
Et si c’est le locataire qui veut installer des panneaux ?
Un locataire peut utiliser un kit solaire posé sans fixation, à condition de le déclarer gratuitement à Enedis. Toute pose fixée au toit, à la façade ou au garde-corps transforme le logement et exige l’accord écrit du bailleur, et en copropriété celui de l’assemblée générale. Le sort de l’installation au départ doit être écrit.
Un kit de 300 à 900 Wc coûte environ 200 à 800 € selon JeChange (3 septembre 2026). Il couvre la consommation de base de jour : réfrigérateur, box, veilles. Pour le bailleur, accepter un tel kit ne coûte rien, à condition de prévoir par écrit la dépose et la remise en état. Détails techniques dans notre guide installation de panneaux solaires.
Les questions à régler avant d’équiper un logement loué
- Qui est titulaire du contrat d’électricité aujourd’hui, et le sera demain ?
- Au nom de qui sera établi le contrat d’achat du surplus ?
- Le bail prévoit-il une clause de travaux, et le locataire est-il informé ?
- La toiture tiendra-t-elle 25 ans sans réfection ?
- L’assurance PNO couvre-t-elle l’installation et ses dommages ?
- Qui entretient, qui surveille la production, qui appelle l’installateur en cas de panne ?
- En saisonnier : la présence des voyageurs coïncide-t-elle avec la production ?
Pour comparer les installateurs, voir notre comparatif des installateurs de panneaux solaires. Pour les logements de courte durée, notre guide Airbnb 2026 rappelle les règles de location.
Lexique du solaire en location
- Autoproducteur
- Personne qui consomme elle-même, sur le même site, l’électricité produite par son installation.
- Tiers investisseur
- Personne qui détient ou gère l’installation d’un autoproducteur, sur ses instructions, sans être autoproducteur.
- Autoconsommation collective
- Partage de la production entre plusieurs consommateurs proches, réunis dans une personne morale organisatrice.
- Charges récupérables
- Dépenses du bailleur qu’il peut refacturer au locataire d’un logement vide, selon une liste fixée par décret.
- Forfait de charges
- Montant fixe de charges, possible en meublé et en colocation, sans régularisation annuelle.
- CACSI
- Convention d’autoconsommation sans injection, à signer avec Enedis pour une installation sans vente du surplus.
Faire étudier votre logement loué
Décrivez le logement et le type de location : un membre de l’équipe ILA vous oriente sur le montage et les points à faire valider.
Questions fréquentes sur les panneaux solaires en location
Un propriétaire bailleur a-t-il intérêt à installer des panneaux solaires ?
Financièrement, seulement s’il paie lui-même l’électricité du logement, en location saisonnière ou en meublé avec forfait de charges. Si le locataire paie sa facture, c’est lui qui profite de l’économie : le bailleur ne récupère qu’une vente de surplus d’environ 13 € par an pour 3 kWc.
Le bailleur peut-il facturer l’électricité solaire au locataire ?
Pas dans les charges d’une location vide : la liste des charges récupérables ne le prévoit pas. Un montage avec tiers investisseur ou une opération d’autoconsommation collective peut organiser une rémunération, mais ils exigent un contrat spécifique. Faites-le rédiger par un juriste spécialisé.
Peut-on augmenter le loyer après avoir installé des panneaux solaires ?
Pas librement. En cours de bail, une majoration pour travaux n’est possible que si le bail ou un avenant le prévoit, et les plafonds s’appliquent en zone d’encadrement. Dans nos calculs, nous ne retenons aucune hausse de loyer liée aux panneaux.
Des panneaux solaires font-ils gagner une classe au DPE ?
Rarement. Le DPE ne retient que la part de production supposée autoconsommée, selon un taux conventionnel faible pour le chauffage et l’eau chaude. Le gain reste souvent de quelques kWh par m². Pour sortir d’une classe F ou G, l’isolation et le chauffage pèsent beaucoup plus.
Un locataire peut-il poser des panneaux solaires ?
Un kit posé sans fixation est possible, avec une déclaration gratuite à Enedis. Toute fixation au toit, à la façade ou au garde-corps exige l’accord écrit du bailleur, et en copropriété celui de l’assemblée générale. Prévoyez par écrit la dépose et la remise en état au départ.
Pour aller plus loin
Sources
- 1. Code de l’énergie, articles L315-1 et L315-2 ; commentaire Seban Avocats sur l’autoconsommation et le logement social, consulté le 2 novembre 2026.
- 2. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 8-1, 17-1, 23-1 et 25-10 ; décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables).
- 3. ANIL, contribution du locataire au partage des économies de charges, consultée le 2 novembre 2026.
- 4. Arrêté du 1er juin 2026 (tarif S21) ; EDF OA, livret producteur, juillet 2026.
- 5. Électron Solaire, prise en compte du photovoltaïque dans le DPE ; Potentiel Solaire (25 octobre 2026) et JeChange (3 septembre 2026), kits solaires.
Article informatif. Les montages entre bailleur et locataire relèvent du cas par cas : faites valider votre projet par un juriste ou un notaire. Ni conseil juridique ni conseil fiscal personnalisé.