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Loi Jeanbrun à Tours en 2026 : rentabilité réelle et conditions
Amortissement, plafonds de loyer, travaux obligatoires dans l’ancien : ce que le dispositif Jeanbrun change concrètement pour un investisseur à Tours, où le rendement locatif est l’un des meilleurs des grandes villes françaises, mais où le marché fonctionne d’abord au meublé étudiant, que le dispositif interdit.
Sommaire
- Le dispositif Jeanbrun en bref
- Le marché immobilier tourangeau en 2026
- Neuf ou ancien à Tours : ce que permet réellement le dispositif
- Les quartiers où l’ancien rénové est envisageable
- Loi Jeanbrun ou LMNP à Tours
- Le rendement réel, exemple chiffré
- Les erreurs qui coûtent cher
- Lexique
- Être accompagné sur mon projet
- FAQ
Réponse directe. La loi Jeanbrun, entrée en vigueur le 21 février 2026, s’applique à Tours sans zonage. Avec des prix d’appartements autour de 2 850 à 3 020 €/m² et des loyers de 13,5 à 13,8 €/m², le rendement brut atteint 5,5 à 5,7 %, bien au-dessus de la moyenne des grandes villes. Le vrai arbitrage tourangeau n’est donc pas le rendement, mais le régime : le Jeanbrun impose une location nue à loyer plafonné pendant 9 ans, dans une ville où la demande solvable est d’abord étudiante et meublée.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le statut du bailleur privé, dit loi Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47), est entré en vigueur le 21 février 2026 et succède au Pinel. Il repose sur un amortissement fiscal, non plus sur une réduction d’impôt.
La base amortissable exclut le foncier, estimé forfaitairement à 20 % du prix. Le taux annuel dépend du plafond de loyer choisi : environ 3,5 % pour un loyer intermédiaire, jusqu’à 5,5 % pour un loyer très social dans le neuf. Dans l’ancien avec travaux, les taux sont plus modérés, de l’ordre de 3 à 4 % par an. L’avantage est par ailleurs plafonné en montant : de l’ordre de 8 000 € d’amortissement annuel en catégorie intermédiaire, jusqu’à 12 000 € en très social. Le dispositif est limité à deux logements par foyer fiscal et s’applique aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Ce qui différencie le Jeanbrun du Pinel
Le Pinel réservait l’avantage aux zones tendues A, A bis et B1. Le Jeanbrun s’applique partout, y compris à Tours. Mais le point commun avec le Pinel reste le plus contraignant pour un marché tourangeau : la location doit être nue, à loyer plafonné, à un locataire sous plafond de ressources. C’est exactement l’inverse du modèle dominant sur les petites surfaces de la ville.
Pour le détail complet du mécanisme (calcul de l’amortissement, plafonds par catégorie de loyer, articulation avec le déficit foncier majoré), voir notre guide complet du statut du bailleur privé 2026.
Le marché immobilier tourangeau en 2026
À Tours, le prix moyen d’un appartement se situe entre 2 849 et 3 016 €/m² selon la source (SeLoger, MeilleursAgents, efficity, DVF, 2026), soit un niveau intermédiaire, nettement sous les grandes métropoles. Les loyers d’appartements tournent autour de 13,8 €/m² hors charges. Cette combinaison produit un rendement brut de 5,5 à 5,7 %, l’un des meilleurs des grandes villes françaises, dans un marché où les prix reculent de 4,3 % sur un an.
Tours est d’abord une ville de locataires : les propriétaires occupants ne représentent que 33 % des ménages, les maisons 19 % du parc, et les résidences secondaires 3,4 % seulement. Le revenu médian s’établit à 31 276 € (INSEE 2023), proche de la moyenne nationale. La demande locative est structurellement soutenue par l’université de Tours, qui accueille environ 32 000 étudiants répartis entre les campus des Tanneurs, des Deux-Lions et de Grandmont. Les délais de vente restent courts pour un marché en correction : 75 jours en moyenne, contre 76 un an plus tôt.
Source : SeLoger (prix et loyers, févr. 2026), données DVF 2025 pour les prix constatés, calcul de rendement brut ILA. Extraction août 2026. La moyenne des grandes villes est une valeur indicative de comparaison, hors Paris et zones les plus tendues.
Cet écart de plus d’un point avec la moyenne nationale change la nature de la question. À Tours, l’avantage fiscal du Jeanbrun ne sert pas à sauver un rendement médiocre, comme il peut le faire dans des marchés chers du type Annecy. Il vient s’ajouter à un rendement déjà correct, mais au prix d’un loyer plafonné qui vient l’entamer. C’est ce calcul-là qu’il faut faire avant de signer.
Neuf ou ancien à Tours : ce que permet réellement le dispositif
Le neuf tourangeau se négocie autour de 3 640 €/m², soit environ 25 % au-dessus de l’ancien : le rendement y descend sous 4,5 %. L’ancien avec travaux est éligible sous conditions strictes : au moins 30 % du prix d’achat en travaux, DPE A ou B après rénovation, bâtiment collectif uniquement. Les maisons individuelles sont exclues, ce qui pèse peu à Tours où elles ne représentent que 19 % du parc.
| Critère | Neuf / VEFA | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Taux d’amortissement | 3,5 à 5,5 % par an | 3 à 4 % par an |
| Condition travaux | Aucune (RE2020) | ≥ 30 % du prix d’acquisition |
| DPE exigé | A ou B à la livraison | A ou B après travaux |
| Type de bâti | Collectif | Collectif uniquement, maisons exclues |
| Prix moyen au m² à Tours | ≈ 3 640 €/m² | ≈ 2 950 €/m² |
| Rendement brut indicatif | ≈ 4,5 % | ≈ 5,6 % |
L’écart de prix entre neuf et ancien est ici le paramètre décisif. Un taux d’amortissement supérieur dans le neuf ne compense pas un prix d’entrée supérieur de 25 % au mètre carré : le rendement brut passe d’environ 5,6 % dans l’ancien à 4,5 % dans le neuf. Le neuf conserve d’autres atouts (pas de travaux, DPE acquis, charges de copropriété maîtrisées, frais de notaire réduits), mais l’arbitrage doit être posé en net, pas en taux d’amortissement affiché.
Le seuil de 30 %, relevé en cours de navette
Les premières versions du texte évoquaient un seuil de travaux de 20 % du prix d’acquisition. La version promulguée retient 30 %. Sur le marché tourangeau, où un T2 ancien s’échange souvent entre 115 000 et 135 000 €, cela représente 35 000 à 40 000 € de travaux à engager et à justifier par devis d’artisans RGE.
Les quartiers où l’ancien rénové est envisageable
Le parc d’immeubles collectifs des années 1960 à 1980, souvent classé en DPE D à F, se concentre notamment au Sanitas, aux Rives du Cher et dans les secteurs nord de la ville (Europe, Douets, Fontaines). C’est dans ce type de bâti que le seuil de 30 % de travaux pour atteindre le DPE A ou B a le plus de sens économique : le point de départ énergétique est mauvais, la marge de progression DPE importante, et le prix d’entrée bas permet d’absorber le budget travaux. Ces secteurs affichent en revanche des loyers et des prix de revente inférieurs à la moyenne communale.
Le tramway comme critère de sélection
Les quartiers desservis par le tramway tiennent mieux leurs prix que les secteurs périphériques dans la phase de correction actuelle. Sur un engagement de 9 ans, la desserte en transport structurant est un filtre plus fiable que le seul prix au mètre carré à l’achat.
Le tuffeau du centre ancien est un piège technique
Dans le Vieux-Tours et les rues anciennes du centre, le bâti en tuffeau et les contraintes patrimoniales encadrent fortement l’isolation par l’extérieur et le remplacement des menuiseries. Atteindre un DPE A ou B sur ce type de bâti relève de l’exception, même avec un budget travaux conséquent, et l’isolation par l’intérieur mal conçue expose la pierre à des désordres d’humidité. Avant toute offre, faire vérifier la faisabilité par un bureau d’études thermique et interroger le service urbanisme sur le périmètre applicable.
Le déficit foncier majoré, distinct du Jeanbrun mais cumulable avec lui dans l’ancien, porte le plafond imputable sur le revenu global de 10 700 € à 21 400 € par an lorsque les travaux font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce plafond majoré, créé en 2022, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Le détail du mécanisme et son calcul figurent dans notre guide du déficit foncier 2026.
Loi Jeanbrun ou LMNP à Tours
C’est l’arbitrage central à Tours. Avec 32 000 étudiants et deux tiers de locataires, le marché tourangeau des petites surfaces fonctionne au meublé : loyer libre, rotation acceptée, amortissement du mobilier en plus du bien. Le Jeanbrun impose l’inverse : location nue, loyer plafonné environ 15 % sous le marché, plafond de ressources du locataire, 9 ans d’engagement. Il ne devient pertinent que pour un foyer à tranche marginale élevée sur un bien ancien collectif rénové lourdement.
| Critère | Loi Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, loyer plafonné | Meublée, loyer libre |
| Amortissement | Bien uniquement, 80 % du prix | Bien et mobilier |
| Contrainte travaux (ancien) | ≥ 30 % du prix, DPE A/B | Aucune obligation |
| Durée d’engagement | 9 ans | Aucune durée minimale légale |
| Adéquation au marché tourangeau | Familles, jeunes actifs, T3-T4 | Étudiants, T1-T2, forte demande |
| Plus-value à la revente | Amortissements réintégrés | Amortissements réintégrés |
Une lecture possible : réserver le Jeanbrun aux typologies familiales (T3, T4) dans les secteurs collectifs des années 1970, où la location nue est de toute façon la norme et où le plafond de loyer intermédiaire s’éloigne peu du loyer de marché. Sur un T1 ou T2 proche des campus, l’écart entre loyer meublé libre et loyer nu plafonné est en revanche difficile à rattraper par l’amortissement seul.
Vous hésitez entre plusieurs dispositifs pour votre projet à Tours ?
Être accompagné sur mon projet
Certains liens du site sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les avis ni les recommandations.
Le rendement réel, exemple chiffré
Exemple simplifié, hors frais de notaire, gestion locative et assurance, pour un T2 neuf de 45 m² à Tours, loué en catégorie intermédiaire.
Méthodologie
Le prix d’acquisition retenu correspond à un neuf tourangeau autour de 3 640 €/m², nettement au-dessus du prix moyen de l’ancien : c’est ce qui explique un rendement de 4,5 % alors que le marché ancien ressort plutôt autour de 5,6 %. Le loyer retenu est un loyer de marché moyen, supérieur au loyer réellement plafonné par le dispositif Jeanbrun pour un logement intermédiaire, qui dépend du barème applicable à Tours : appliquer une décote d’environ 15 % ramènerait le rendement autour de 3,8 %. L’amortissement calculé reste ici très en dessous du plafond annuel, ce qui signifie qu’un petit budget n’exploite pas tout le potentiel du dispositif. Cette simulation ne constitue pas un conseil personnalisé.
Les erreurs qui coûtent cher
Raisonner en meublé étudiant
C’est l’erreur la plus fréquente à Tours. Le réflexe local est le studio meublé près des Tanneurs ou de Grandmont. Le dispositif Jeanbrun exige une location nue en résidence principale : le meublé, la colocation meublée et la location saisonnière sont exclus. Un bien acheté avec un business plan meublé puis basculé en Jeanbrun perd l’essentiel de son rendement.
Sous-estimer le seuil de 30 % de travaux
Sur un bien à 130 000 €, ce seuil impose 39 000 € de travaux réels, chiffrés par devis d’artisans RGE. Un budget travaux sous-évalué de 20 % suffit à faire perdre l’éligibilité au dispositif.
Acheter du tuffeau en pensant atteindre le DPE A ou B
Le charme du centre ancien tourangeau se paie en contraintes techniques. Sur un immeuble en tuffeau sous protection patrimoniale, viser un DPE A ou B est rarement réaliste : sans cette classe, pas d’amortissement Jeanbrun dans l’ancien, quel que soit le montant dépensé.
Ignorer la réintégration de l’amortissement à la revente
Comme pour le LMNP depuis 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la vente du bien, ce qui réduit l’avantage net réel. Dans un marché où les prix d’appartements ont reculé de 7 % sur trois ans, cet effet est loin d’être théorique.
Pour une liste plus large des pièges classiques de l’investissement locatif, voir notre guide biens immobiliers à éviter à l’achat.
Lexique
- Statut du bailleur privé
- Nom générique de la loi Jeanbrun, cadre fiscal d’amortissement pour les propriétaires louant un bien nu en dehors d’un cadre professionnel.
- Déficit foncier majoré
- Plafond d’imputation sur le revenu global porté à 21 400 € par an, contre 10 700 € en régime standard, pour des travaux de rénovation énergétique sortant un logement des classes E, F ou G.
- DPE
- Diagnostic de performance énergétique, échelle de A à G, mesurant la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement.
- Rendement brut
- Loyer annuel divisé par le prix d’achat frais inclus, exprimé en pourcentage, hors charges et fiscalité.
- Location nue
- Location d’un logement non meublé, régime fiscal des revenus fonciers, distinct de la location meublée relevant des bénéfices industriels et commerciaux.
- LMNP
- Loueur en meublé non professionnel, statut permettant d’amortir le bien et le mobilier en location meublée, au régime réel.
Être accompagné sur mon projet à Tours
Questions fréquentes
La loi Jeanbrun s’applique-t-elle à Tours ?
Oui. Le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français sans zonage depuis son entrée en vigueur le 21 février 2026. Tours est éligible comme n’importe quelle autre commune, dans le neuf comme dans l’ancien avec travaux, sous réserve d’une location nue en résidence principale.
Quel rendement locatif attendre à Tours avec la loi Jeanbrun ?
Dans l’ancien, le rendement brut atteint 5,5 à 5,7 % avec des prix d’appartements de 2 850 à 3 020 €/m² et des loyers de 13,8 €/m². Dans le neuf, plus cher au mètre carré, il descend autour de 4,5 %. En appliquant le plafond de loyer intermédiaire du dispositif, comptez environ 15 % de moins.
Peut-on louer en meublé étudiant avec la loi Jeanbrun à Tours ?
Non. Le dispositif impose une location nue à usage de résidence principale du locataire. La location meublée et la location saisonnière sont exclues. À Tours, où la demande étudiante est forte, c’est la contrainte la plus structurante du dispositif.
Peut-on investir dans l’ancien à Tours avec la loi Jeanbrun ?
Oui, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et permettant d’atteindre un DPE A ou B. Le bien doit appartenir à un immeuble collectif. Le parc des années 1960-1980 du Sanitas, des Rives du Cher ou des secteurs nord est le gisement le plus cohérent ; le bâti ancien en tuffeau du centre l’est beaucoup moins.
Loi Jeanbrun ou LMNP à Tours, lequel choisir ?
Le LMNP colle mieux au marché tourangeau des petites surfaces, avec un loyer libre, l’amortissement du mobilier et une demande étudiante de près de 32 000 personnes. Le Jeanbrun se défend davantage sur des typologies familiales en collectif, pour un foyer à tranche marginale élevée disposé à rénover lourdement.
Quelle est la durée d’engagement de la loi Jeanbrun ?
L’engagement de location nue est de 9 ans minimum, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire selon la catégorie choisie (intermédiaire, social ou très social).
Le déficit foncier majoré de 21 400 € est-il cumulable avec la loi Jeanbrun à Tours ?
Oui, dans l’ancien avec travaux, l’amortissement Jeanbrun peut se cumuler avec le déficit foncier majoré à 21 400 € par an, sous réserve de respecter les conditions propres à chaque dispositif, notamment le saut de classe DPE requis.
Sources
- 1. Légifrance, loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47 (dispositif Jeanbrun et déficit foncier majoré).
- 2. MySweetImmo, décryptage du marché immobilier tourangeau, 15 février 2026 (données Prix et IPI SeLoger arrêtées au 1er février 2026).
- 3. SeLoger, prix de vente et loyers de l’immobilier à Tours, extraction août 2026.
- 4. MeilleursAgents et efficity, prix au m² dans l’ancien et le neuf à Tours, juillet-août 2026.
- 5. INSEE, revenu médian des ménages et structure du parc de logements, Tours, données 2023.
- 6. Université de Tours, effectifs étudiants, rentrée 2025.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Investir comporte un risque de perte en capital. Les simulations chiffrées sont des exemples simplifiés à ajuster selon votre situation.