Statut Bailleur Privé 2026 : Amortissement 3.5-5.5%
Guide complet 2026 : amortissement 3.5-5.5%, conditions, calcul rentabilité, neuf vs ancien. Remplace Pinel. Vote 16 janvier 2026.
🎯 Verdict en 30 Secondes
Statut Bailleur Privé 2026 : faut-il investir ?
✅ AVANTAGES
- Amortissement 3.5-5.5%/an
- Neuf + ancien éligible
- Micro-foncier 50%
- Pas plafond niches 10K€
- Économie 20-40K€/12 ans
- Remplace Pinel
❌ INCONVÉNIENTS
- Engagement 12 ans ferme
- Loyers plafonnés -15%
- Version finale incertaine
- Location nue uniquement
- DPE obligatoire strict
🎓 Notre Verdict : Le Statut Bailleur Privé adopté le 16 janvier 2026 est prometteur : amortissement 3.5-5.5% = économie 2-3K€/an. Mais ATTENDRE promulgation Budget (mi-février) : risque 49.3/ordonnances change version !
Avec la fin du Pinel (31 décembre 2024) et l’effondrement de la construction (-45% depuis 2022), le gouvernement lance le Statut Bailleur Privé 2026 : un nouveau dispositif fiscal révolutionnaire basé sur l’amortissement.
Mais est-ce vraiment avantageux d’investir avec le Statut Bailleur en 2026 ? Quelles conditions ? Neuf ou ancien ? Quelle rentabilité ?
💡 Dans ce guide complet, vous allez découvrir :
- ✅ Vote surprise 16 janvier : version Assemblée vs Gouvernement
- ✅ Amortissement 3.5-5.5% : taux détaillés selon type/loyer
- ✅ Conditions éligibilité : neuf, ancien rénové, DPE, zones
- ✅ Calcul rentabilité : simulation T2 Lyon 250K€
- ✅ Comparatif : Statut Bailleur vs Pinel vs LMNP
- ✅ Incertitude 49.3 : version finale attendue mi-février
1. Qu’est-ce que le Statut Bailleur Privé 2026 ?
Le Statut Bailleur Privé est le nouveau dispositif fiscal adopté le 16 janvier 2026 pour remplacer le Pinel.
📚 Contexte Crise Logement :
- Fin Pinel : 31 décembre 2024 (vide juridique)
- Construction effondrée : -45% depuis 2022 (300 000 vs 435 000 logements/an)
- Ventes neuves investisseurs : -55% en 2025
- Objectif gouvernement : 500 000 logements/an
- 4 millions Français mal logés
🎯 Objectifs Statut Bailleur :
- Relancer investissement locatif après fin Pinel
- Construire 30 000 logements neufs/an supplémentaires
- Rénover 20 000 logements/an (passoires thermiques)
- Unifier fiscalité location nue/meublée
- Favoriser loyers modérés (intermédiaires, sociaux)
2. Vote Surprise 16 Janvier 2026
⚡ COUP DE THÉÂTRE LÉGISLATIF
Le 15 janvier 2026, l’Assemblée nationale a adopté une version beaucoup plus avantageuse du Statut Bailleur que celle proposée par le gouvernement !
Version Gouvernement (rejetée) :
- Loyers plafonnés Pinel (très strict)
- Travaux ancien : seuil 30% prix achat
- Zones limitées A, A bis, B1
- Conditions contraignantes
Version Assemblée (adoptée 16 jan) :
- Loyers : 15% sous marché (plus souple ✅)
- Travaux ancien : seuil 20% (vs 30% ✅)
- Zones possiblement élargies ✅
- Micro-foncier 50% (vs 30% ✅)
⚠️ INCERTITUDE MAJEURE :
Budget 2026 pas encore promulgué. Le gouvernement peut utiliser le 49.3 ou des ordonnances pour imposer SA version ! Version finale attendue : mi-février 2026.
3. Amortissement : Cœur du Dispositif
L’avantage fiscal principal = amortissement du bien sur 20 ans, déductible des revenus fonciers chaque année.
📊 Taux Amortissement 2026
| Type logement | Loyer très social | Loyer social | Loyer intermédiaire |
|---|---|---|---|
| Logement NEUF | 5.5% | 4.5% | 3.5% |
| Ancien RÉNOVÉ | 4% | 3.5% | 3% |
💰 Exemple Concret Amortissement
Logement neuf 250 000€ (loyer intermédiaire 3.5%) :
- Valeur amortissable : 250K€ × 80% = 200 000€ (hors terrain)
- Amortissement annuel : 200K€ × 3.5% = 7 000€
- Sur 12 ans : 7 000€ × 12 = 84 000€ déductibles
- Économie fiscale TMI 41% : 84K€ × 41% = 34 440€ sur 12 ans
- Soit 2 870€/an économie impôts
Ancien rénové 200 000€ + 50K€ travaux (loyer intermédiaire 3%) :
- Prix total : 250 000€
- Travaux : 50K€ / 200K€ = 25% (≥20% ✅ éligible)
- Valeur amortissable : 250K€ × 80% = 200 000€
- Amortissement annuel : 200K€ × 3% = 6 000€
- Sur 12 ans : 6 000€ × 12 = 72 000€ déductibles
- Économie fiscale TMI 41% : 72K€ × 41% = 29 520€ sur 12 ans
4. Conditions d’Éligibilité
✅ Conditions BIEN Éligible :
Pour le NEUF :
- Construction terminée après 01/01/2026
- Conforme norme RE2020 (réglementation environnementale)
- DPE classe A ou B minimum
Pour l’ANCIEN RÉNOVÉ :
- Travaux rénovation ≥ 20% prix achat (version Assemblée)
- Amélioration DPE obligatoire
- DPE après travaux : classe C minimum
- Travaux éligibles : isolation, chauffage, menuiseries, ventilation
📍 Conditions LOCATION :
- Location NUE uniquement (pas meublé)
- Résidence principale du locataire
- Engagement 12 ans minimum (vs 6-9-12 ans Pinel)
- Loyer plafonné 15% sous prix marché (version Assemblée)
- Plafonds ressources locataires selon catégorie
🗺️ Zones Géographiques :
- Zones tendues prioritaires : A, A bis, B1
- Extension possible autres zones (version Assemblée en discussion)
⚠️ SANCTIONS Non-Respect :
- Rupture engagement avant 12 ans : reprise fiscale totale amortissements
- Loyers dépassés : perte avantage fiscal
- DPE non conforme : inéligibilité dispositif
5. Calcul Rentabilité : Simulation Complète
📐 Formule Rentabilité avec Statut Bailleur
Rentabilité nette = [(Loyers – Charges – Impôts) ÷ Prix Total] × 100
Avec amortissement :
- Revenus fonciers imposables = Loyers – Charges – Amortissement
- Si résultat négatif : déficit foncier reportable 10 ans
- Amortissement réduit base imposable → économie fiscale
💰 Simulation T2 Neuf Lyon 250K€
🏠 T2 Neuf Lyon 50m² (loyer intermédiaire)
Investissement :
- Prix achat : 250 000€
- Frais notaire 3% : 7 500€
- Total : 257 500€
Revenus annuels :
- Loyer marché : 1 000€/mois
- Loyer plafonné -15% : 850€/mois
- Loyers annuels : 850€ × 12 = 10 200€
Charges annuelles :
- Taxe foncière : 1 200€
- Charges copropriété : 800€
- Assurance PNO : 300€
- Gestion locative : 500€
- Total charges : 2 800€
Fiscalité SANS Statut Bailleur :
- Revenus fonciers nets : 10 200€ – 2 800€ = 7 400€
- IR TMI 41% : 7 400€ × 41% = 3 034€
- Revenus nets après impôts : 7 400€ – 3 034€ = 4 366€
Fiscalité AVEC Statut Bailleur (amortissement 3.5%) :
- Amortissement : 250K€ × 80% × 3.5% = 7 000€
- Revenus fonciers imposables : 7 400€ – 7 000€ = 400€
- IR TMI 41% : 400€ × 41% = 164€
- Revenus nets après impôts : 7 400€ – 164€ = 7 236€
💰 GAIN STATUT BAILLEUR :
- Économie fiscale annuelle : 3 034€ – 164€ = 2 870€/an
- Économie 12 ans : 34 440€
- Rentabilité nette : (7 236€ ÷ 257 500€) × 100 = 2.8%
Investissez avec CashflowPositif
Solution investissement locatif clé en main avec accompagnement personnalisé
6. Statut Bailleur vs Pinel vs LMNP
| Critère | Statut Bailleur 2026 | Pinel (disparu) | LMNP |
|---|---|---|---|
| Avantage fiscal | Amortissement 3.5-5.5% | Réduction IR 10-17% | Amortissement 2-3% |
| Type location | Location NUE | Location NUE | Location MEUBLÉE |
| Neuf/Ancien | Neuf + Ancien (≥20% travaux) | Neuf uniquement | Neuf + Ancien |
| Engagement | 12 ans minimum | 6/9/12 ans | Aucun |
| Loyers | Plafonnés -15% marché | Plafonnés strict | Libres |
| DPE | Classe selon type | Classe A-B | Classe selon année |
| Micro-foncier | 50% abattement | 30% abattement | 50% abattement |
| Plafond niches | NON (hors 10K€) | OUI (10K€) | OUI |
| Zones | A, A bis, B1 (+autres?) | A, A bis, B1 | Toute France |
| Statut | En cours promulgation | Terminé 31/12/24 | Actif |
7. Les 6 Avantages du Statut Bailleur
1️⃣ Amortissement Fiscal Puissant
Déduction 3.5-5.5%/an du bien = économie fiscale 2-3K€/an. Sur 12 ans : 24-36K€ économisés selon TMI.
2️⃣ Ancien Rénové Éligible
Contrairement au Pinel (neuf uniquement), l’ancien avec travaux ≥20% est éligible. Opportunité rénovation passoires thermiques F/G.
3️⃣ Micro-Foncier Boosté 50%
Abattement passe de 30% → 50%. Si revenus fonciers < 15K€, régime simplifié très avantageux.
4️⃣ Pas Plafond Niches 10K€
L’amortissement n’entre PAS dans le plafond 10 000€ niches fiscales (vs Pinel qui y entre). Cumul possible autres dispositifs.
5️⃣ Loyers Moins Contraignants
Version Assemblée : -15% marché (vs Pinel ultra-strict). Plus de flexibilité = meilleure rentabilité locative.
6️⃣ Relance Construction 30K Logements/An
Objectif gouvernement : construction 30 000 logements neufs/an. Offre programmes neufs augmente = meilleures opportunités investisseurs.
8. Les 5 Inconvénients
1️⃣ Engagement 12 Ans Minimum Irréversible
Impossible revendre ou changer usage avant 12 ans sans reprise fiscale totale amortissements déduits. Perte flexibilité vs LMNP (aucun engagement).
2️⃣ Incertitude Version Finale (49.3 / Ordonnances)
Vote Assemblée 16 janvier vs Gouvernement. Risque 49.3 ou ordonnances = version peut changer drastiquement. Texte définitif attendu : mi-février 2026.
3️⃣ Loyers Plafonnés = Rentabilité Réduite
-15% marché = manque à gagner. Exemple : loyer marché 1 000€ → plafonné 850€ = -150€/mois = -1 800€/an.
4️⃣ DPE Obligatoire Contraignant
Neuf : classe A-B. Ancien : classe C après travaux. Si DPE F/G, travaux isolation 10-30K€ budget supplémentaire obligatoire.
5️⃣ Zones Géographiques Limitées (Incertain)
Version Gouvernement : A, A bis, B1 uniquement. Exclut beaucoup villes moyennes rentables. Version Assemblée propose élargissement (en discussion).
9. Pour Qui le Statut Bailleur 2026 ?
✅ Profil IDÉAL :
- TMI ≥ 30% (optimisation fiscale maximale : économie 2-3K€/an)
- Vision long terme 12+ ans (engagement ferme)
- Investissement neuf RE2020 ou ancien à rénover ≥20%
- Zone tendue : Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Nice
- Accepte loyers plafonnés -15% marché
- Budget travaux si ancien (20%+ prix achat = 40K€ sur bien 200K€)
❌ PAS RECOMMANDÉ si :
- TMI < 30% (avantage fiscal limité : économie < 1K€/an)
- Horizon court terme < 12 ans (engagement contraignant)
- Recherche rentabilité maximale (loyers plafonnés pénalisent vs LMNP libre)
- Préfère location meublée (LMNP plus souple : aucun engagement, loyers libres)
- Ville hors zones tendues (si version Gouvernement adoptée)
- Pas budget travaux 20%+ si ancien (seuil élevé difficile à atteindre)
10. Neuf ou Ancien Rénové : Que Choisir ?
| Critère | Logement NEUF | Ancien RÉNOVÉ |
|---|---|---|
| Amortissement | 3.5-5.5%/an | 3-4%/an |
| Prix achat | Élevé (5 000€/m²) | Modéré (3 500€/m²) + travaux |
| DPE | A-B garanti (RE2020) | C minimum (travaux requis) |
| Charges/an | Faibles (800-1 200€) | Moyennes/Élevées (1 500-2 500€) |
| Travaux requis | Aucun | ≥20% prix (40K€ sur 200K€) |
| Disponibilité | Limitée (-45% construction) | Large offre |
| Idéal si | TMI 41-45%, budget confortable | TMI 30%, budget serré, compétences rénov |
🎯 Notre Recommandation :
- Logement NEUF si : Budget suffisant, TMI 41-45%, recherche amortissement max 3.5-5.5%, pas compétences/temps rénovation
- Ancien RÉNOVÉ si : Budget limité, compétences bricolage, TMI 30%, opportunité passoire thermique F/G à rénover
11. Incertitudes Budget 2026
⚠️ SITUATION ACTUELLE (19 janvier 2026) :
- Version avantageuse Assemblée adoptée 16 janvier
- Budget 2026 pas encore promulgué
- Gouvernement peut utiliser 49.3 (adoption sans vote)
- Ou ordonnances article 47 Constitution
- Version finale inconnue jusqu’à promulgation
- Promulgation Budget attendue : mi-février 2026
🎯 NOTRE CONSEIL :
ATTENDRE promulgation Budget (mi-février) avant investir. Version peut encore changer drastiquement entre Assemblée (avantageuse) et Gouvernement (strict).
12. FAQ Statut Bailleur Privé 2026
🤔 Quand le Statut Bailleur entre en vigueur ?
Vote Assemblée : 16 janvier 2026. Promulgation attendue : mi-février 2026. Application : investissements réalisés entre 2026 et 2028.
🤔 Quelle différence Statut Bailleur vs Pinel ?
- Statut Bailleur : amortissement 3.5-5.5% (réduit base imposable)
- Pinel : réduction impôt directe 10-17%
- Statut inclut ancien rénové (vs Pinel neuf uniquement)
- Micro-foncier 50% (vs 30% Pinel)
- Pas plafond niches 10K€
🤔 Peut-on cumuler Statut Bailleur + LMNP ?
NON, incompatibles. Statut Bailleur = location NUE. LMNP = location MEUBLÉE. Choix stratégique selon profil investisseur.
🤔 Risque si vente avant 12 ans ?
Reprise fiscale totale : tous amortissements déduits depuis début = réintégrés revenus imposables année vente. Pénalité fiscale lourde (plusieurs milliers €).
🤔 SCI peut bénéficier Statut Bailleur ?
OUI si SCI à l’IR (impôt sur le revenu). NON si SCI à l’IS. Chaque associé SCI IR déclare quote-part revenus fonciers avec amortissement.
🤔 Quel taux amortissement maximum ?
5.5%/an (logement neuf, loyer très social). Sur bien 250K€ : 250K × 80% × 5.5% = 11 000€/an déductible.
🤔 Version finale : Assemblée ou Gouvernement ?
Incertitude totale. Risque 49.3/ordonnances = Gouvernement impose sa version (moins avantageuse). Attendre promulgation mi-février 2026 pour connaître version définitive.
13. Conclusion : Faut-il Investir avec le Statut Bailleur 2026 ?
✅ Le Statut Bailleur Privé 2026 est une opportunité SI bien fait :
- Amortissement 3.5-5.5% = économie 2-3K€/an
- Micro-foncier 50% abattement (simplifié)
- Neuf + ancien rénové éligible (vs Pinel neuf uniquement)
- Remplace Pinel (vide juridique comblé)
- Relance construction 30K logements/an
⚠️ MAIS Incertitudes Majeures :
- Version finale Assemblée vs Gouvernement (49.3 possible ?)
- Promulgation attendue mi-février 2026
- Engagement 12 ans irréversible (reprise fiscale si rupture)
- Loyers plafonnés -15% marché = rentabilité réduite
- DPE strict (classe C-A selon type)
📋 Plan Action 2026
Stratégie Optimale :
- Attendre promulgation loi finances (mi-février 2026)
- Analyser version finale adoptée (taux, conditions, seuils)
- Comparer Statut Bailleur vs LMNP selon profil (nue vs meublé)
- Simuler rentabilité nette avec loyers plafonnés -15%
- Vérifier éligibilité : zone tendue, DPE, travaux
- Si neuf : sélectionner programme RE2020 livraison 2026+
- Si ancien : budget travaux ≥20% prix achat confirmé
2026 = Année charnière post-Pinel. Le Statut Bailleur peut relancer l’investissement locatif… SI la version finale est favorable ! Patience jusqu’à mi-février. 🏛️💡
Besoin d’Aide pour Votre Projet Investissement ?
Découvrez nos guides complets : Déficit Foncier, LMNP, SCPI, Airbnb, toutes nos stratégies 2026.
Tous nos Guides → Retour Accueil