Prix de l’immobilier en 2027 : vont-ils baisser ? Les 3 scénarios
L’État emprunte à plus de 5 % sur dix ans, une première depuis 2002. Le pétrole a repassé les 100 dollars, la BCE a remonté ses taux deux fois et la présidentielle a lieu en avril. Beaucoup d’acheteurs attendent. Voici ce que disent vraiment les chiffres, et les trois scénarios possibles pour les prix en 2027.
Sommaire
Le scénario le plus probable pour 2027 est une baisse des prix modérée et inégale, pas un krach. Les prix de l’ancien reculent déjà de 0,8 % sur un an, surtout pour les maisons et en province. L’ampleur de la baisse dépendra avant tout des taux de crédit : au-delà de 4 %, le recul s’accentuerait.
Les prix de l’immobilier vont-ils baisser en 2027 ? La vidéo
En cinq minutes, la vidéo reprend les derniers chiffres des notaires et de la Banque de France, explique pourquoi les taux remontent, ce que change la présidentielle, pourquoi un effondrement reste peu probable, puis détaille trois scénarios pour 2027 : stabilisation, glissement et choc.
- Faut-il attendre 2027 pour acheter ?
- Les prix : un glissement, pas un krach
- Les ventes : une reprise qui s’essouffle
- Les taux de crédit et le seuil de 4 %
- BCE, inflation et pétrole
- Le taux d’emprunt de l’État et le budget
- L’attentisme de la présidentielle
- Pourquoi pas un effondrement
- Les trois scénarios pour 2027
- Que faire si vous achetez ou vendez
- Le verdict
Où en sont les prix de l’immobilier fin 2026 ?
Selon l’indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an. Les maisons baissent de 1,3 %, les appartements sont presque stables à − 0,1 %. La province recule de 1 %, l’Île-de-France de 0,3 %, et les appartements parisiens progressent de 0,6 %.
| Périmètre | Sur le trimestre | Sur un an |
|---|---|---|
| France entière | − 1,0 % | − 0,8 % |
| Maisons | − 1,3 % | − 1,3 % |
| Appartements | − 0,7 % | − 0,1 % |
| Province | − 1,2 % | − 1,0 % |
| Île-de-France | − 0,6 % | − 0,3 % |
| Paris, appartements | − 0,4 % | + 0,6 % |
Source : Insee, Informations rapides n° 216 du 8 septembre 2026 ; variations trimestrielles corrigées des variations saisonnières. Prochaine publication le 24 novembre 2026.
Ce n’est pas un krach, c’est un glissement. Pour mesurer le chemin parcouru depuis le pic de 2022, voir notre analyse de la crise de l’immobilier en 2026.
Les ventes : une reprise qui s’essouffle
Sur douze mois à fin août 2026, 951 000 logements anciens ont été vendus, soit 3,6 % de plus qu’un an plus tôt. Fin 2025, la hausse approchait 13 %. Les notaires envisagent environ 920 000 ventes à fin 2026 si le ralentissement se poursuit. Les volumes réagissent avant les prix.
Source : note de conjoncture des Notaires de France d’octobre 2026, reprise par MySweetImmo (23 octobre 2026). Les 920 000 ventes sont une projection, non un résultat.
Les taux de crédit, juge de paix des prix en 2027
Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers est passé de 3,08 % en décembre 2025 à 3,32 % en août 2026. En septembre, Pretto relevait 3,54 % sur 20 ans. Les notaires placent le seuil d’alerte à 4 % : au-delà, la capacité d’achat des ménages reculerait nettement.
| Taux | Mensualité pour 200 000 € | Capital empruntable avec 1 164 € par mois |
|---|---|---|
| 3,32 % (moyenne août 2026) | 1 142 € | ≈ 204 000 € |
| 3,54 % (septembre 2026, 20 ans) | 1 164 € | 200 000 € |
| 4,00 % (seuil d’alerte des notaires) | 1 212 € | 192 085 € |
| 4,50 % | 1 265 € | 183 988 € |
Calcul ILA, prêt amortissable à mensualités constantes. Pour un taux personnalisé, voir notre page taux de crédit immobilier.
Un point de taux en plus retire environ 8 % de capacité d’emprunt. C’est pour cela que les taux, plus que tout autre facteur, fixeront le niveau des prix en 2027 : les vendeurs ne peuvent pas durablement afficher des prix que les acheteurs ne peuvent plus financer.
Pourquoi les taux de crédit remontent
Deux moteurs poussent les taux. La BCE a relevé ses taux en juin puis le 10 septembre 2026 pour freiner une inflation tirée par l’énergie. Et le taux d’emprunt de l’État français a dépassé 5 % le 21 octobre, porté par le déficit et l’incertitude sur le budget 2027.
La BCE, l’inflation et le pétrole
- Deux hausses en 2026 : le taux de dépôt de la BCE est passé de 2 % à 2,25 % en juin, puis à 2,50 % après la réunion du 10 septembre, effectif le 16 septembre.
- Inflation : 3,2 % en août 2026 dans la zone euro selon l’estimation définitive d’Eurostat, après une première estimation à 3,3 %. C’est son plus haut niveau depuis 2023.
- Énergie : la guerre au Moyen-Orient et les menaces sur les détroits d’Ormuz et de Bab el-Mandeb ont fait repasser le Brent au-dessus de 100 dollars en septembre.
Le taux d’emprunt de l’État et le budget
- OAT à 10 ans : au-dessus de 5 % le 21 octobre 2026, pour la première fois depuis juillet 2002. L’écart avec l’Allemagne a frôlé les niveaux de la crise de 2011.
- Finances publiques : déficit public attendu à 5,4 % du PIB en 2026, dette prévue à 121,7 % en 2027, et budget 2027 difficile à faire voter sans majorité stable.
- Transmission : les banques s’appuient sur ce taux de référence pour fixer leurs barèmes de crédit immobilier.
Présidentielle 2027 : l’attentisme des acheteurs et des investisseurs
La présidentielle aura lieu les 18 avril et 2 mai 2027. Selon un baromètre Discurv réalisé en août 2026 pour Maslow, un Français sur trois dit que son résultat pourrait influencer un projet d’investissement locatif, et 21 % pourraient le reporter. Quand acheteurs et vendeurs attendent ensemble, le marché ralentit.
Fiscalité de l’investissement locatif, encadrement des loyers, dispositifs d’aide : tant que les programmes ne sont pas connus, une partie des investisseurs préfère patienter. Ce gel temporaire pèse sur les volumes au premier semestre 2027, davantage que sur les prix eux-mêmes.
Pourquoi les prix ne devraient pas s’effondrer
Deux garde-fous limitent la baisse. En France, la grande majorité des crédits immobiliers sont à taux fixe : la hausse des taux ne force pas les propriétaires à vendre. Et l’offre neuve manque : les mises en vente de logements neufs ont reculé de 6,5 % sur un an, ce qui soutient l’ancien.
Les ventes forcées, qui font les krachs, restent donc rares. Les vendeurs qui n’ont pas besoin de vendre retirent leur bien plutôt que de brader. Résultat : les volumes baissent plus vite que les prix, et l’ajustement se fait par la négociation plus que par l’effondrement des prix affichés.
Les 3 scénarios pour les prix de l’immobilier en 2027
Trois scénarios se dessinent. Stabilisation si les taux plafonnent autour de 3,5 %. Glissement si les taux montent vers 4 % et que l’élection gèle les projets. Choc si une crise budgétaire ou pétrolière pousse les taux nettement au-delà de 4 %. Le choc reste le moins probable, sans pouvoir être exclu.
Scénario 1 : la stabilisation
Déclencheurs : les tensions au Moyen-Orient se calment, le budget 2027 est adopté, les taux de crédit plafonnent autour de 3,5 %.
Effet sur les prix : globalement stables, avec de légers reculs locaux.
Scénario 2 : le glissement
Déclencheurs : les taux de crédit continuent de grimper vers 4 %, et l’attentisme électoral gèle une partie des projets.
Effet sur les prix : baisse plus nette, concentrée sur les maisons, la province et les logements mal classés au DPE, déjà pénalisés par le calendrier d’interdiction de location.
Scénario 3 : le choc
Déclencheurs : une crise budgétaire, ou un choc pétrolier qui dure, pousse les taux nettement au-dessus de 4 %.
Effet sur les prix : les ventes chutent et la baisse des prix devient plus marquée. C’est le scénario le moins probable aujourd’hui, mais il ne faut pas l’exclure.
| Scénario | Taux de crédit | Prix | Signal à surveiller |
|---|---|---|---|
| Stabilisation | ≈ 3,5 % | Stables, reculs locaux | Budget voté, OAT qui se détend |
| Glissement | Vers 4 % | Baisse plus nette, maisons et passoires | Barèmes bancaires au-dessus de 3,8 % |
| Choc | Nettement au-dessus de 4 % | Baisse marquée, ventes en chute | Brent durablement au-dessus de 100 $, crise budgétaire |
Scénarios qualitatifs établis par Gaultier Garde : ils ne constituent ni une prévision chiffrée ni un conseil en investissement.
Regarder sa ville : des écarts de prix très importants
La moyenne nationale masque des écarts considérables. Sur un an, le prix médian des appartements anciens a reculé de 3,1 % à Nantes pendant qu’il progressait de 4,9 % à Nice, selon les notaires. Avant d’acheter ou de vendre, raisonnez à l’échelle de la ville, voire du quartier.
Pour une lecture ville par ville côté investissement, consultez nos analyses de Nantes et de Nice, et notre carte du rendement locatif net.
Acheter maintenant ou attendre 2027 ?
N’essayez pas d’acheter au point bas exact : personne ne le connaît, et une hausse de taux peut effacer une baisse de prix. Sur 200 000 € à 20 ans, un prix en baisse de 5 % avec un taux en hausse d’un demi-point ne fait gagner que 9 € par mois. La vraie marge est dans la négociation.
Attendre une baisse de 5 % : le calcul
- Si vous achetez : un prix affiché n’est plus un prix acquis. Appuyez la négociation sur les ventes récentes du secteur et le DPE. Voir négocier le prix d’un bien locatif.
- Si vous vendez : fixez un prix réaliste dès le départ. Un bien surévalué qui reste en vitrine finit vendu plus bas.
- Si vous investissez : raisonnez en rendement net, pas en pari sur les prix. Voir faut-il investir maintenant ? et notre page sur le rendement locatif.
- Financement : comparez les banques et faites jouer la concurrence, avec un courtier en crédit immobilier si besoin.
Lexique du marché immobilier
- Indice Notaires-Insee
- Indice officiel des prix des logements anciens, calculé à partir des actes notariés et publié chaque trimestre.
- OAT à 10 ans
- Obligation assimilable du Trésor : taux auquel l’État français emprunte sur dix ans, référence pour les banques.
- Taux de dépôt de la BCE
- Taux de rémunération des dépôts des banques auprès de la Banque centrale européenne, principal levier de sa politique monétaire.
- Capacité d’emprunt
- Capital qu’un ménage peut emprunter pour une mensualité donnée, à un taux et une durée donnés.
- Spread
- Écart entre le taux d’emprunt de deux États, ici la France et l’Allemagne, mesure du risque perçu.
- Attentisme
- Report des décisions d’achat ou de vente dans l’attente d’informations, qui fait baisser les volumes.
Faire le point sur votre projet
Acheter maintenant ou attendre ? Décrivez votre projet : un membre de l’équipe ILA vous aide à le chiffrer selon les scénarios de taux.
Questions fréquentes sur les prix de l’immobilier en 2027
Les prix de l’immobilier vont-ils baisser en 2027 ?
Le scénario le plus probable est une baisse modérée et inégale, pas un krach. Les prix de l’ancien reculent déjà de 0,8 % sur un an. Si les taux de crédit montent vers 4 % et que la présidentielle gèle les projets, la baisse serait plus nette, surtout pour les maisons et en province.
Faut-il attendre 2027 pour acheter un bien immobilier ?
Attendre n’est rentable que si les prix baissent plus vite que les taux ne montent. Sur 200 000 € à 20 ans, une baisse de prix de 5 % accompagnée d’une hausse de taux d’un demi-point ne fait gagner que 9 € par mois. Mieux vaut négocier un bien précis que viser le point bas.
Va-t-on vers un krach immobilier en 2027 ?
C’est peu probable. La grande majorité des crédits français sont à taux fixe, ce qui évite les ventes forcées, et l’offre de logements neufs recule. Un choc reste possible si une crise budgétaire ou pétrolière poussait durablement les taux nettement au-delà de 4 %.
Quels logements baisseront le plus en 2027 ?
Les maisons, les biens situés en province et les logements mal classés au DPE sont les plus exposés. Ils baissent déjà davantage : − 1,3 % sur un an pour les maisons, contre − 0,1 % pour les appartements, et les passoires thermiques subissent le calendrier d’interdiction de location.
Quel sera le taux de crédit immobilier en 2027 ?
Personne ne le sait avec certitude. Le taux moyen atteignait 3,32 % en août 2026 selon la Banque de France, et environ 3,54 % sur 20 ans en septembre selon Pretto. Sa trajectoire dépendra de la BCE, du taux d’emprunt de l’État et du vote du budget 2027.
Sur le même sujet
Sources
- 1. Insee, Informations rapides n° 216 (8 septembre 2026) et n° 224 (18 septembre 2026), indices des prix des logements anciens.
- 2. Notaires de France, note de conjoncture d’octobre 2026, reprise par MySweetImmo (23 octobre 2026).
- 3. Banque de France, crédits aux particuliers, janvier 2026 (publié en mars) et août 2026 (publié le 6 octobre 2026) ; Pretto, taux de septembre 2026.
- 4. BCE, décisions de juin et du 10 septembre 2026, synthèse Auguste Patrimoine (24 septembre 2026) ; Eurostat, inflation d’août 2026.
- 5. Boursorama et Zonebourse (21 octobre 2026), OAT à 10 ans ; Top10Banques, spread avec l’Allemagne ; AFP via Sud Radio (19 septembre 2026), déficit et dette.
- 6. Baromètre Discurv pour Maslow (août 2026), via Pretto ; dates de la présidentielle, Public Sénat et Euronews (1er juillet 2026).
Article informatif. Les scénarios sont des hypothèses de travail, sans valeur de prévision. Ni conseil en investissement ni conseil financier personnalisé.